Immobilienwirtschaft und Stadtentwicklung
Stadtrat Edwin Schwarz anlässlich des "Mainhattan Immobilientreff 2004"
"Wo liegen die politischen Herausforderungen für den Immobilienstandort Frankfurt am Main?"
Als Planungsdezernent der Stadt Frankfurt am Main habe ich und die meisten von Ihnen eines gemeinsam: Wir sind alle nur in recht geringem Umfang Nachfrager nach Immobilien. Wir sind hauptsächlich Teil des Produktionsprozesses, der aus einem gemeinen Stück Grund und Boden eine wertvolle Immobilie macht, der ihn durch Planungs- und Baurecht veredelt und gar mit einer Bebauung "krönt".
So vielfältig wie die Interessen der Nachfrager nach Immobilien sind, vom Eigennutzer bis zum Anleger, vom Bungalow bis zum Bürohochhaus, vom Einkaufszentrum bis zum Hotel, so vielfältig sind auch die Interessen der am "Produktionsprozess" Beteiligten. Die Institution, die ich vertrete, die Stadt Frankfurt am Main, ist wie jede andere Kommune in einem sehr frühen Stadium in diesen Produktionsprozesses eingebunden: Nicht bei der Urproduktion, der Gewinnung von Grund und Boden, das war bei uns lange, lange bevor es Gemeinden gab, aber bei Art und Maß seiner Nutzung haben die Gemeinden das entscheidende Wort. Ob ein Grundstück Wald, Ackerland oder Bauland ist und - falls das Letztgenannte in Frage kommt - was und wie viel davon dort errichtet werden kann: das bestimmen die Kommunen.
Die Städte und Gemeinden bestimmen dies nicht willkürlich, sondern in diesen politischen Abwägungsprozess fließen - wie immer in der Politik - sehr viele oftmals widerstreitende Interessen ein. Demokratische Kommunen müssen dabei vor allem die Interessen der Mehrzahl ihrer Bürger beachten: Das sind eher die Interessen der Nachfrager als die der Anbieter. Da Kommunen - sehr viel stärker als die meisten der an diesem Produktionsprozess Beteiligten aus dem Bereich der Immobilienwirtschaft - auf Dauer angelegte Institutionen sind, sind sie auch gut beraten, in diesem Abwägungsprozess weniger die kurzfristigen, sondern eher die langfristigen Aspekte einzubeziehen. Bei alledem haben sich die Rahmenbedingungen auf dem Immobilienmarkt in den letzten fünfzig Jahren grundlegend gewandelt: Der Immobilienmarkt hat sich immer mehr vom Anbieter- zum Nachfragermarkt entwickelt - und wird es auch weiterhin. Sicher waren wir nie ein "Volk ohne Raum" und werden genauso wenig ein "Raum ohne Volk" werden. Aber stagnierende oder gar rückläufige Einwohnerzahlen und - daraus resultierend - auch rückläufige Beschäftigtenzahlen werden sich auch weiterhin negativ auf die meisten Immobilienmärkte Westeuropas auswirken, und das sehr viel stärker als kurzfristige Nachfragedellen aufgrund konjunktureller Tiefs wie derzeit bei uns in Deutschland. Sicher wird die Bevölkerungsentwicklung in den europäischen Ländern unterschiedlich sein - in Italien oder Spanien sind die Geburtenraten noch niedriger als bei uns, in Frankreich oder Großbritannien etwas höher - nur: Geburtenzahlen, welche längerfristig wenigstens den gegenwärtigen Bevölkerungsstand halten, gibt es nirgendwo mehr in Europa, von Irland bis Russland, von Norwegen bis Griechenland.
Die aufgrund der absehbaren natürlichen Bevölkerungsentwicklung zurückgehenden Einwohnerzahlen lassen sich daher nur durch Zuwanderung stabilisieren. Binnenwanderungen innerhalb eines Staates (etwa in Deutschland von den neuen in die alten Bundesländer) oder innerhalb Europas (von Osten nach Westen) sind dabei in der Summe ein Nullsummenspiel: Die Immobilienmärkte in den Zuwanderungsregionen werden stabilisiert, in den Entleerungsräumen erhöht sich der Problemdruck. Fernwanderungen, etwa aus (Nord-)Afrika oder Asien, werden unsere demografischen Probleme allenfalls etwas abmildern können, aber sicher nicht lösen. Dabei sind die Wachstumsprobleme der meisten mitteleuropäischen Volkswirtschaften nicht nur konjunkturell, sondern strukturell bedingt. Sie liegen insbesondere an unserem derzeitigen Entwicklungsstadium: Wir befinden uns in einer Übergangssituation von einer hoch entwickelten Industriegesellschaft zu einer post-industriellen Dienstleistungsgesellschaft und sind auf diesem Weg - insbesondere im Vergleich zu den anglo-amerikanischen Ländern - noch deutlich weniger weit vorangeschritten, wie auch unser noch immer recht hoher Anteil des sekundären Sektors am gesamten Volkseinkommen zeigt.
Übergangsprozesse verlaufen nie problemlos für die Beteiligten, auch nicht der Transformationsprozess von der Industrie- zur Dienstleistungsgesellschaft, insbesondere nicht in einem Land wie Deutschland, das als amtierender "Exportweltmeister" extrem exportabhängig ist. Der mittlerweile auch bei uns schnell ansteigende Dienstleistungssektor unterscheidet sich in seinem "output" deutlich von den Produkten der Industriegesellschaft: Industrieprodukte lassen sich - ein funktionierendes Transportsystem vorausgesetzt - in aller Welt verkaufen, denn sie sind lager- und transportfähig. Dies gilt für Dienstleistungen in aller Regel nicht.
Unsere großen industriellen "global player" denken und handeln schon längst nicht mehr imperialistisch, so wie noch die alte Hoechst AG als erklärtes Unternehmensziel ihren Firmensitz Höchst "zur Apotheke der Welt" machen wollte. Moderne, "globalisierte" Unternehmen folgen mittlerweile der Devise: "Wir produzieren dort, wo unsere Kunden sind".
Diese Regel gilt für Dienstleistungen meist zwangsläufig: Eben weil die Produkte der Dienstleistungsgesellschaft selten lagerfähig sind, sind Dienstleister gezwungen, "just in time" zu produzieren. Und weil sich die Produkte der Dienstleistungsgesellschaft selbst in den Bereichen Forschung, Entwicklung, Verwaltung und Informationsverarbeitung trotz der guten "Transportsysteme" unserer modernen Telekommunikationstechnik nur beschränkt für "offshore outsourcing" eignen, weil sie weiterhin nur beschränkt transportfähig sind, sind Dienstleister in aller Regel gezwungen, auch "vor Ort" zu produzieren.
Zu Beginn des Industriezeitalters durchliefen die wenigen damaligen Zentren der industriellen Produktion eine rasante Entwicklung und erwarben sich einen riesigen Entwicklungsvorsprung gegenüber den zurückgebliebenen ländlichen Räumen. Mit der allmählichen Angleichung der Standortbedingungen ging jedoch dieser Vorsprung der industriellen Kernregionen spätestens ab Mitte des letzten Jahrhunderts langsam, aber sicher verloren.
Auch die Dienstleistungsgesellschaft entwickelt sich über solche Kernregionen - eine davon ist Frankfurt a.M. Aber wie auch im Entwicklungszyklus der Industriegesellschaft wird mit der Weiterentwicklung der Dienstleistungsgesellschaft der Entwicklungsvorsprung dieser Dienstleistungs-Kernregionen schnell geringer: Dienstleister sind, wie dargelegt, noch sehr viel stärker als industrielle Anbieter gezwungen, "vor Ort" zu produzieren. Ein Dienstleister, der nicht versucht, dort zu wachsen, wo seine potenziellen Kunden sind, wird schnell an Marktposition verlieren.
Der Rückgang des Entwicklungsvorsprungs der "Dienstleistungs-Kernregion" Frankfurt auf nationaler Ebene wurde in den letzten Jahrzehnten überdeckt durch die wachsende Bedeutung Frankfurts auf dem internationalen Dienstleistungsmarkt: Hier diente Frankfurt a.M. als "Einfallstor" für internationale "global player". Doch auch für internationale Anbieter von Dienstleistungen gilt: Sie müssen dort wachsen, wo ihre Kunden sind. Eine US-amerikanische Bank, Unternehmensberatung oder Anwaltskanzlei, die sich den europäischen oder deutschen Markt erschließen wollte, tat dies oft damit, dass sie zunächst einen Standort in Frankfurt a.M. eröffnete. Doch wenn sie am europäischen oder deutschen Dienstleistungsmarkt langfristig wachsen will, ist sie gezwungen, auch hier "in die Fläche zu gehen", das heisst, die Eröffnung einer weiteren Filiale in Hamburg oder München, in Prag oder Warschau verspricht höheres Wachstum als eine Verstärkung der Deutschland- bzw. Europa-Zentrale Frankfurt.
Diese Prozesse reduzieren zwangsläufig das Wachstumspotenzial Frankfurts, entsprechen aber den Leitvorstellungen einer auch räumlich ausgewogenen Entwicklung, welche wir sowohl auf europäischer Ebene als auch auf der nationalen Ebene haben und wie sie etwa in ß 1 des Bundesraumordnungsgesetzes formuliert sind.
Langfristig bleibt festzustellen: Frankfurt und die gesamte Rhein-Main-Region werden sicher kein Entleerungsraum werden, aber zukünftig nur noch (wenn überhaupt) "mit gebremstem Schaum" wachsen: Die Goldgräber-Zeit der 60er Jahre ist ein für allemal vorbei.
Doch diese Erkenntnis scheint sich nur allmählich zu verbreiten: Das Potenzial an Büroflächen in Frankfurt a.M. belief sich bei der letzten Erhebung meines Stadtplanungsamtes (Stand: Frühjahr 2002) auf ca. 4,75 Mio. m2 Nutzfläche. Tatsächlich wären noch weitaus mehr möglich, denn der Potenzialbegriff wird in dieser Erhebung äußerst eng gefasst: Als Büroflächenpotenzial wird nur gewertet, wenn seitens des Eigentümers / Investors bereits entsprechende Pläne entwickelt wurden und diese Pläne seitens meiner Stadtplanung als im Grundsatz für zustimmungsfähig angesehen wurden.
Wenn Märkte verhältnismäßig schnell "umkippen", und zwar schneller, als sie gemeinhin zu reagieren gewohnt sind, gibt es erfahrungsgemäß zwei Reaktionsmuster der Anbieter: verstärkte Kundenorientierung, etwa durch aggressive Preispolitik, Qualitätsverbesserungen, Spezialisierung usw., oder, auch dies ist hierzulande gang und gäbe, der Ruf nach dem Staat, nach Marktregulierung.
Die Liste von Letzterem ist lang: nicht nur die Landwirtschaft, der Bergbau, Stahl und Schiffsbau, auch die Immobilienwirtschaft ruft gerne und laut nach dem helfenden Eingriff der öffentlichen Hand, siehe ganz aktuell die Eigenheimförderung oder der "Umbau Ost", dessen Fördermittel (zum Zwecke der Preisstabilisierung) zur Hälfte in den "Abbruch Ost" fließen.
Demokratische politische Systeme sind konsensorientiert. Daher sind reine Strategien in der Praxis selten zu finden, es überwiegen die gemischten Strategien. Nur: Allein schon die Ebbe in den öffentlichen Kassen wird verhindern, dass - selbst bei gutem Willen mancher Beteiligten - noch weitere Bereiche in nennenswertem Umfang von öffentlichen Mitteln profitieren können. An verstärkter Kundenorientierung führt also - realistisch betrachtet - kein Weg vorbei. Mehr öffentliche Mittel zur Eigenheim-Förderung, für den sozialen Wohnungsbau oder gar weitere Abschreibungserleichterungen für gewerbliche Bauten sind sicher nicht in Sicht.
Wo wir - als Kommune und für die Stadtentwicklung Verantwortliche - der Immobilienwirtschaft helfen können, wollen wir es gerne tun - nur kosten darf uns dies nichts. Helfen können wir in erster Linie bei der Flächenausweisung und der Schaffung von neuem Baurecht. Wir haben derzeit im Frankfurter Stadtgebiet in Summe ca. 1,5 Millionen m2 Bürofläche verfügbar, über 80 % davon sind kurzfristig zur Verfügung stehende Leerstände in bereits bestehenden Gebäuden, der Rest ist derzeit im Bau, ohne dass ein Nutzer feststeht, und der größte Teil der bereits feststehenden Nutzer setzt an anderer Stelle im Stadtgebiet Büroraum frei. Der Bestand an genutzten Büroflächen im Frankfurter Stadtgebiet liegt etwas über 8 Millionen m2. Die Leerstandsquote an Büroräumen in Frankfurt a.M. liegt damit genauso hoch wie die Leerstandsquote bei Wohnungen in Ostdeutschland: Etwa ein Sechstel der Flächen stehen leer.
Diese 1,5 Millionen m2 verfügbare Büroflächen böten Platz für gut 60.000 zusätzliche Bürobeschäftigte. Damit könnten wir kurzfristig fast ein Fünftel mehr Bürobeschäftigte unterbringen, und dies alles auf bereits erschlossenen Flächen. Es wäre sicher wenig hilfreich für die Immobilienwirtschaft und für das Stadtsäckel, wenn wir in dieser Situation weitere Büroflächen planen, ausweisen und gar für teures Geld erschließen würden. Büroflächen sind Investitionsgüter. Damit ist die Nachfrage nach ihnen deutlich weniger preiselastisch als die nach Konsumgütern wie z.B. Wohnungen. Wenn Wohnungen billig sind, dann mietet oder kauft man gerne auch eine größere. Selbst eine doppelt so große Wohnung brächte für die meisten von uns noch eine Erhöhung des Grenznutzens. Bei Büros sieht es anders aus: Selbst preiswerte Büroräume sind ein Kostenfaktor für die nachfragenden Unternehmen. Sogar wenn sich das Mietpreisniveau halbieren würde, käme kein Unternehmen auf die Idee, seinen Angestellten nunmehr statt einem zwei Büroräume zur Verfügung zu stellen. Es ist auf dem Büromarkt wie auf dem Kartoffelmarkt: Auch preisaggressive Angebotsstrategien führen in der Summe nicht zu einer deutlich höheren Nachfrage, sondern nur zu einem Preisverfall. So wird es für die Anbieter von Büroimmobilien verstärkt darauf ankommen, orientiert an den Wünschen der Nachfrager verstärkt auf die richtige Lage, die richtige Größe, die passende Ausstattung und möglichst niedrige Betriebskosten zu achten.
Hinsichtlich der Lage sehen wir uns als Stadt mit in der Verantwortung: Deshalb haben wir vor kurzem in einer Untersuchung unser planerisch mögliches Büroflächenpotenzial daraufhin abklopfen lassen, ob es bei zunehmend differenzierten Anforderungen der Nachfrager auch mit der zukünftig zu erwartenden Nachfragestruktur übereinstimmt. Für die Zukunft (d.h. für den Zeitraum 2001 bis 2012) wird von den Gutachtern - den Büros Baasner, Möller & Langwald (Berlin) sowie der Bulwien AG (München, Berlin) - eine zusätzliche Nachfrage angenommen, die über der Nachfrage der vorangegangenen elf Jahre liegt. Trotzdem, so das Ergebnis des Gutachtens, übersteigt das Potenzial an möglichen neuen Büroflächen die ermittelte Nachfrage bei weitem.
Hauptaufgabe des Gutachtens war es abzuschätzen, ob bei der differenzierten Struktur der Nachfrager nach Büroflächen nicht nur in der Summe über alle Teilmärkte, sondern auch in jedem einzelnen Teilmarkt ein ausreichendes Flächenangebot zur Verfügung steht. Um diese Frage zu beantworten, mussten sowohl die potenziellen Nachfrager nach Büroflächen als auch die möglichen Standorte neuer Bürogebäude nach bestimmten Merkmalen klassifiziert und einander zugeordnet werden. Die Nachfrager nach Büroflächen wurden dabei in fünf Unternehmenstypen aufgeteilt, die möglichen Bürostandorte in zehn Standorttypen.
Anhand der Nachfrageentwicklung der Vergangenheit wurde von den Gutachtern die zukünftige Nachfrage auf die fünf Unternehmenstypen verteilt sowie der Anteil der einzelnen Standorttypen an der bisherigen Nachfrage dieser Unternehmenstypen ermittelt. Unter der Prämisse der Verhaltenskonstanz (die Unternehmenstypen fragen auch in Zukunft den gleichen Mix an Standorttypen nach wie in der Vergangenheit) konnte somit prognostiziert werden, wie sich die erwartete zukünftige Nachfrage auf die einzelnen Standorttypen verteilen wird. Als Ergebnis des Gutachtens wird festgestellt, dass für die nächste Dekade das Büroflächenpotenzial in Frankfurt am Main nicht nur insgesamt ausreichend ist, sondern dass es auch in den einzelnen Teilmärkten voraussichtlich zu keinen wesentlichen Flächenengpässen kommen wird. Dieses Ergebnis der Gutachter ist zwar positiv im Sinne der Flächenplanung: Selbst wenn sich die Nachfrage nach Büroflächen in der nächsten Dekade eher besser entwickeln sollte als in den vergangenen zehn Jahren, wird es auf keinem der untersuchten Teilmärkte zu wesentlichen Flächenengpässen kommen, d.h. wir haben seitens der Stadtplanung auf mittlere Sicht unsere Aufgabe der Flächenvorsorge mehr als erfüllt.
Aus Sicht der Anbieter von Büroimmobilien wird diese Nachricht sicher keine Jubelstürme hervorrufen: "Nur die Mieter haben gute Karten", titelte jüngst eine große Frankfurter Zeitung zu Recht. Und die potenziellen Mieter - auch dies ein Ergebnis unserer Untersuchung zur Entwicklung des Büroflächenmarktes bis 2012 - präferieren immer noch die City bzw. die citynahen Standorte.
Diese sind die einzigen Standorttypen von Büroflächen, bei denen die Gutachter davon ausgehen, dass die zukünftige Nachfrage noch (leicht) über dem möglichen Neubaupotenzial liegen wird. Und diese citynahen Standorte - so möchte ich als Frankfurter Planungsdezernent hinzufügen, sind die einzigen Standorte, bei denen die Stadt eine Monopolstellung hat und nicht in Konkurrenz zu ihrem Umland steht.
Abschließend noch eine strategische Bemerkung:
Angesichts des großen Angebotes an Büroflächenpotenzialen in der Stadt und erst recht in der gesamten Rhein-Main-Region werde ich alle planerischen Möglichkeiten nutzen, dass in den nächsten Jahren bevorzugt innerstädtische bzw. innenstadtnahe Flächen mit bereits vorhandener Erschließung, insbesondere solche mit guter ÖPNV-Erschließung, entwickelt werden. "Nur die Stärkung des Kerns vermag bis in die äußersten Bezirke ein neues Leben auszustrahlen", formulierte schon vor 25 Jahren der Oberbürgermeister dieser Stadt, Dr. Walter Wallmann. Und dies gilt noch heute: "Ein solcher städtebaulicher Zentralismus - die Entwicklung der Stadt vom Kern her - prägt die Identität und das Selbstbewusstsein einer Stadt". In diesem Sinne bin ich Zentralist - wie Walter Wallmann.
Bilder: Stadtplanungsamt Frankfurt a.M.
"Wo liegen die politischen Herausforderungen für den Immobilienstandort Frankfurt am Main?"
Als Planungsdezernent der Stadt Frankfurt am Main habe ich und die meisten von Ihnen eines gemeinsam: Wir sind alle nur in recht geringem Umfang Nachfrager nach Immobilien. Wir sind hauptsächlich Teil des Produktionsprozesses, der aus einem gemeinen Stück Grund und Boden eine wertvolle Immobilie macht, der ihn durch Planungs- und Baurecht veredelt und gar mit einer Bebauung "krönt".
So vielfältig wie die Interessen der Nachfrager nach Immobilien sind, vom Eigennutzer bis zum Anleger, vom Bungalow bis zum Bürohochhaus, vom Einkaufszentrum bis zum Hotel, so vielfältig sind auch die Interessen der am "Produktionsprozess" Beteiligten. Die Institution, die ich vertrete, die Stadt Frankfurt am Main, ist wie jede andere Kommune in einem sehr frühen Stadium in diesen Produktionsprozesses eingebunden: Nicht bei der Urproduktion, der Gewinnung von Grund und Boden, das war bei uns lange, lange bevor es Gemeinden gab, aber bei Art und Maß seiner Nutzung haben die Gemeinden das entscheidende Wort. Ob ein Grundstück Wald, Ackerland oder Bauland ist und - falls das Letztgenannte in Frage kommt - was und wie viel davon dort errichtet werden kann: das bestimmen die Kommunen.
Die Städte und Gemeinden bestimmen dies nicht willkürlich, sondern in diesen politischen Abwägungsprozess fließen - wie immer in der Politik - sehr viele oftmals widerstreitende Interessen ein. Demokratische Kommunen müssen dabei vor allem die Interessen der Mehrzahl ihrer Bürger beachten: Das sind eher die Interessen der Nachfrager als die der Anbieter. Da Kommunen - sehr viel stärker als die meisten der an diesem Produktionsprozess Beteiligten aus dem Bereich der Immobilienwirtschaft - auf Dauer angelegte Institutionen sind, sind sie auch gut beraten, in diesem Abwägungsprozess weniger die kurzfristigen, sondern eher die langfristigen Aspekte einzubeziehen. Bei alledem haben sich die Rahmenbedingungen auf dem Immobilienmarkt in den letzten fünfzig Jahren grundlegend gewandelt: Der Immobilienmarkt hat sich immer mehr vom Anbieter- zum Nachfragermarkt entwickelt - und wird es auch weiterhin. Sicher waren wir nie ein "Volk ohne Raum" und werden genauso wenig ein "Raum ohne Volk" werden. Aber stagnierende oder gar rückläufige Einwohnerzahlen und - daraus resultierend - auch rückläufige Beschäftigtenzahlen werden sich auch weiterhin negativ auf die meisten Immobilienmärkte Westeuropas auswirken, und das sehr viel stärker als kurzfristige Nachfragedellen aufgrund konjunktureller Tiefs wie derzeit bei uns in Deutschland. Sicher wird die Bevölkerungsentwicklung in den europäischen Ländern unterschiedlich sein - in Italien oder Spanien sind die Geburtenraten noch niedriger als bei uns, in Frankreich oder Großbritannien etwas höher - nur: Geburtenzahlen, welche längerfristig wenigstens den gegenwärtigen Bevölkerungsstand halten, gibt es nirgendwo mehr in Europa, von Irland bis Russland, von Norwegen bis Griechenland.
Die aufgrund der absehbaren natürlichen Bevölkerungsentwicklung zurückgehenden Einwohnerzahlen lassen sich daher nur durch Zuwanderung stabilisieren. Binnenwanderungen innerhalb eines Staates (etwa in Deutschland von den neuen in die alten Bundesländer) oder innerhalb Europas (von Osten nach Westen) sind dabei in der Summe ein Nullsummenspiel: Die Immobilienmärkte in den Zuwanderungsregionen werden stabilisiert, in den Entleerungsräumen erhöht sich der Problemdruck. Fernwanderungen, etwa aus (Nord-)Afrika oder Asien, werden unsere demografischen Probleme allenfalls etwas abmildern können, aber sicher nicht lösen. Dabei sind die Wachstumsprobleme der meisten mitteleuropäischen Volkswirtschaften nicht nur konjunkturell, sondern strukturell bedingt. Sie liegen insbesondere an unserem derzeitigen Entwicklungsstadium: Wir befinden uns in einer Übergangssituation von einer hoch entwickelten Industriegesellschaft zu einer post-industriellen Dienstleistungsgesellschaft und sind auf diesem Weg - insbesondere im Vergleich zu den anglo-amerikanischen Ländern - noch deutlich weniger weit vorangeschritten, wie auch unser noch immer recht hoher Anteil des sekundären Sektors am gesamten Volkseinkommen zeigt.
Übergangsprozesse verlaufen nie problemlos für die Beteiligten, auch nicht der Transformationsprozess von der Industrie- zur Dienstleistungsgesellschaft, insbesondere nicht in einem Land wie Deutschland, das als amtierender "Exportweltmeister" extrem exportabhängig ist. Der mittlerweile auch bei uns schnell ansteigende Dienstleistungssektor unterscheidet sich in seinem "output" deutlich von den Produkten der Industriegesellschaft: Industrieprodukte lassen sich - ein funktionierendes Transportsystem vorausgesetzt - in aller Welt verkaufen, denn sie sind lager- und transportfähig. Dies gilt für Dienstleistungen in aller Regel nicht.
Unsere großen industriellen "global player" denken und handeln schon längst nicht mehr imperialistisch, so wie noch die alte Hoechst AG als erklärtes Unternehmensziel ihren Firmensitz Höchst "zur Apotheke der Welt" machen wollte. Moderne, "globalisierte" Unternehmen folgen mittlerweile der Devise: "Wir produzieren dort, wo unsere Kunden sind".
Diese Regel gilt für Dienstleistungen meist zwangsläufig: Eben weil die Produkte der Dienstleistungsgesellschaft selten lagerfähig sind, sind Dienstleister gezwungen, "just in time" zu produzieren. Und weil sich die Produkte der Dienstleistungsgesellschaft selbst in den Bereichen Forschung, Entwicklung, Verwaltung und Informationsverarbeitung trotz der guten "Transportsysteme" unserer modernen Telekommunikationstechnik nur beschränkt für "offshore outsourcing" eignen, weil sie weiterhin nur beschränkt transportfähig sind, sind Dienstleister in aller Regel gezwungen, auch "vor Ort" zu produzieren.
Zu Beginn des Industriezeitalters durchliefen die wenigen damaligen Zentren der industriellen Produktion eine rasante Entwicklung und erwarben sich einen riesigen Entwicklungsvorsprung gegenüber den zurückgebliebenen ländlichen Räumen. Mit der allmählichen Angleichung der Standortbedingungen ging jedoch dieser Vorsprung der industriellen Kernregionen spätestens ab Mitte des letzten Jahrhunderts langsam, aber sicher verloren.
Auch die Dienstleistungsgesellschaft entwickelt sich über solche Kernregionen - eine davon ist Frankfurt a.M. Aber wie auch im Entwicklungszyklus der Industriegesellschaft wird mit der Weiterentwicklung der Dienstleistungsgesellschaft der Entwicklungsvorsprung dieser Dienstleistungs-Kernregionen schnell geringer: Dienstleister sind, wie dargelegt, noch sehr viel stärker als industrielle Anbieter gezwungen, "vor Ort" zu produzieren. Ein Dienstleister, der nicht versucht, dort zu wachsen, wo seine potenziellen Kunden sind, wird schnell an Marktposition verlieren.
Der Rückgang des Entwicklungsvorsprungs der "Dienstleistungs-Kernregion" Frankfurt auf nationaler Ebene wurde in den letzten Jahrzehnten überdeckt durch die wachsende Bedeutung Frankfurts auf dem internationalen Dienstleistungsmarkt: Hier diente Frankfurt a.M. als "Einfallstor" für internationale "global player". Doch auch für internationale Anbieter von Dienstleistungen gilt: Sie müssen dort wachsen, wo ihre Kunden sind. Eine US-amerikanische Bank, Unternehmensberatung oder Anwaltskanzlei, die sich den europäischen oder deutschen Markt erschließen wollte, tat dies oft damit, dass sie zunächst einen Standort in Frankfurt a.M. eröffnete. Doch wenn sie am europäischen oder deutschen Dienstleistungsmarkt langfristig wachsen will, ist sie gezwungen, auch hier "in die Fläche zu gehen", das heisst, die Eröffnung einer weiteren Filiale in Hamburg oder München, in Prag oder Warschau verspricht höheres Wachstum als eine Verstärkung der Deutschland- bzw. Europa-Zentrale Frankfurt.
Diese Prozesse reduzieren zwangsläufig das Wachstumspotenzial Frankfurts, entsprechen aber den Leitvorstellungen einer auch räumlich ausgewogenen Entwicklung, welche wir sowohl auf europäischer Ebene als auch auf der nationalen Ebene haben und wie sie etwa in ß 1 des Bundesraumordnungsgesetzes formuliert sind.
Langfristig bleibt festzustellen: Frankfurt und die gesamte Rhein-Main-Region werden sicher kein Entleerungsraum werden, aber zukünftig nur noch (wenn überhaupt) "mit gebremstem Schaum" wachsen: Die Goldgräber-Zeit der 60er Jahre ist ein für allemal vorbei.
Doch diese Erkenntnis scheint sich nur allmählich zu verbreiten: Das Potenzial an Büroflächen in Frankfurt a.M. belief sich bei der letzten Erhebung meines Stadtplanungsamtes (Stand: Frühjahr 2002) auf ca. 4,75 Mio. m2 Nutzfläche. Tatsächlich wären noch weitaus mehr möglich, denn der Potenzialbegriff wird in dieser Erhebung äußerst eng gefasst: Als Büroflächenpotenzial wird nur gewertet, wenn seitens des Eigentümers / Investors bereits entsprechende Pläne entwickelt wurden und diese Pläne seitens meiner Stadtplanung als im Grundsatz für zustimmungsfähig angesehen wurden.
Wenn Märkte verhältnismäßig schnell "umkippen", und zwar schneller, als sie gemeinhin zu reagieren gewohnt sind, gibt es erfahrungsgemäß zwei Reaktionsmuster der Anbieter: verstärkte Kundenorientierung, etwa durch aggressive Preispolitik, Qualitätsverbesserungen, Spezialisierung usw., oder, auch dies ist hierzulande gang und gäbe, der Ruf nach dem Staat, nach Marktregulierung.
Die Liste von Letzterem ist lang: nicht nur die Landwirtschaft, der Bergbau, Stahl und Schiffsbau, auch die Immobilienwirtschaft ruft gerne und laut nach dem helfenden Eingriff der öffentlichen Hand, siehe ganz aktuell die Eigenheimförderung oder der "Umbau Ost", dessen Fördermittel (zum Zwecke der Preisstabilisierung) zur Hälfte in den "Abbruch Ost" fließen.
Demokratische politische Systeme sind konsensorientiert. Daher sind reine Strategien in der Praxis selten zu finden, es überwiegen die gemischten Strategien. Nur: Allein schon die Ebbe in den öffentlichen Kassen wird verhindern, dass - selbst bei gutem Willen mancher Beteiligten - noch weitere Bereiche in nennenswertem Umfang von öffentlichen Mitteln profitieren können. An verstärkter Kundenorientierung führt also - realistisch betrachtet - kein Weg vorbei. Mehr öffentliche Mittel zur Eigenheim-Förderung, für den sozialen Wohnungsbau oder gar weitere Abschreibungserleichterungen für gewerbliche Bauten sind sicher nicht in Sicht.
Wo wir - als Kommune und für die Stadtentwicklung Verantwortliche - der Immobilienwirtschaft helfen können, wollen wir es gerne tun - nur kosten darf uns dies nichts. Helfen können wir in erster Linie bei der Flächenausweisung und der Schaffung von neuem Baurecht. Wir haben derzeit im Frankfurter Stadtgebiet in Summe ca. 1,5 Millionen m2 Bürofläche verfügbar, über 80 % davon sind kurzfristig zur Verfügung stehende Leerstände in bereits bestehenden Gebäuden, der Rest ist derzeit im Bau, ohne dass ein Nutzer feststeht, und der größte Teil der bereits feststehenden Nutzer setzt an anderer Stelle im Stadtgebiet Büroraum frei. Der Bestand an genutzten Büroflächen im Frankfurter Stadtgebiet liegt etwas über 8 Millionen m2. Die Leerstandsquote an Büroräumen in Frankfurt a.M. liegt damit genauso hoch wie die Leerstandsquote bei Wohnungen in Ostdeutschland: Etwa ein Sechstel der Flächen stehen leer.
Diese 1,5 Millionen m2 verfügbare Büroflächen böten Platz für gut 60.000 zusätzliche Bürobeschäftigte. Damit könnten wir kurzfristig fast ein Fünftel mehr Bürobeschäftigte unterbringen, und dies alles auf bereits erschlossenen Flächen. Es wäre sicher wenig hilfreich für die Immobilienwirtschaft und für das Stadtsäckel, wenn wir in dieser Situation weitere Büroflächen planen, ausweisen und gar für teures Geld erschließen würden. Büroflächen sind Investitionsgüter. Damit ist die Nachfrage nach ihnen deutlich weniger preiselastisch als die nach Konsumgütern wie z.B. Wohnungen. Wenn Wohnungen billig sind, dann mietet oder kauft man gerne auch eine größere. Selbst eine doppelt so große Wohnung brächte für die meisten von uns noch eine Erhöhung des Grenznutzens. Bei Büros sieht es anders aus: Selbst preiswerte Büroräume sind ein Kostenfaktor für die nachfragenden Unternehmen. Sogar wenn sich das Mietpreisniveau halbieren würde, käme kein Unternehmen auf die Idee, seinen Angestellten nunmehr statt einem zwei Büroräume zur Verfügung zu stellen. Es ist auf dem Büromarkt wie auf dem Kartoffelmarkt: Auch preisaggressive Angebotsstrategien führen in der Summe nicht zu einer deutlich höheren Nachfrage, sondern nur zu einem Preisverfall. So wird es für die Anbieter von Büroimmobilien verstärkt darauf ankommen, orientiert an den Wünschen der Nachfrager verstärkt auf die richtige Lage, die richtige Größe, die passende Ausstattung und möglichst niedrige Betriebskosten zu achten.
Hinsichtlich der Lage sehen wir uns als Stadt mit in der Verantwortung: Deshalb haben wir vor kurzem in einer Untersuchung unser planerisch mögliches Büroflächenpotenzial daraufhin abklopfen lassen, ob es bei zunehmend differenzierten Anforderungen der Nachfrager auch mit der zukünftig zu erwartenden Nachfragestruktur übereinstimmt. Für die Zukunft (d.h. für den Zeitraum 2001 bis 2012) wird von den Gutachtern - den Büros Baasner, Möller & Langwald (Berlin) sowie der Bulwien AG (München, Berlin) - eine zusätzliche Nachfrage angenommen, die über der Nachfrage der vorangegangenen elf Jahre liegt. Trotzdem, so das Ergebnis des Gutachtens, übersteigt das Potenzial an möglichen neuen Büroflächen die ermittelte Nachfrage bei weitem.
Hauptaufgabe des Gutachtens war es abzuschätzen, ob bei der differenzierten Struktur der Nachfrager nach Büroflächen nicht nur in der Summe über alle Teilmärkte, sondern auch in jedem einzelnen Teilmarkt ein ausreichendes Flächenangebot zur Verfügung steht. Um diese Frage zu beantworten, mussten sowohl die potenziellen Nachfrager nach Büroflächen als auch die möglichen Standorte neuer Bürogebäude nach bestimmten Merkmalen klassifiziert und einander zugeordnet werden. Die Nachfrager nach Büroflächen wurden dabei in fünf Unternehmenstypen aufgeteilt, die möglichen Bürostandorte in zehn Standorttypen.
Anhand der Nachfrageentwicklung der Vergangenheit wurde von den Gutachtern die zukünftige Nachfrage auf die fünf Unternehmenstypen verteilt sowie der Anteil der einzelnen Standorttypen an der bisherigen Nachfrage dieser Unternehmenstypen ermittelt. Unter der Prämisse der Verhaltenskonstanz (die Unternehmenstypen fragen auch in Zukunft den gleichen Mix an Standorttypen nach wie in der Vergangenheit) konnte somit prognostiziert werden, wie sich die erwartete zukünftige Nachfrage auf die einzelnen Standorttypen verteilen wird. Als Ergebnis des Gutachtens wird festgestellt, dass für die nächste Dekade das Büroflächenpotenzial in Frankfurt am Main nicht nur insgesamt ausreichend ist, sondern dass es auch in den einzelnen Teilmärkten voraussichtlich zu keinen wesentlichen Flächenengpässen kommen wird. Dieses Ergebnis der Gutachter ist zwar positiv im Sinne der Flächenplanung: Selbst wenn sich die Nachfrage nach Büroflächen in der nächsten Dekade eher besser entwickeln sollte als in den vergangenen zehn Jahren, wird es auf keinem der untersuchten Teilmärkte zu wesentlichen Flächenengpässen kommen, d.h. wir haben seitens der Stadtplanung auf mittlere Sicht unsere Aufgabe der Flächenvorsorge mehr als erfüllt.
Aus Sicht der Anbieter von Büroimmobilien wird diese Nachricht sicher keine Jubelstürme hervorrufen: "Nur die Mieter haben gute Karten", titelte jüngst eine große Frankfurter Zeitung zu Recht. Und die potenziellen Mieter - auch dies ein Ergebnis unserer Untersuchung zur Entwicklung des Büroflächenmarktes bis 2012 - präferieren immer noch die City bzw. die citynahen Standorte.
Diese sind die einzigen Standorttypen von Büroflächen, bei denen die Gutachter davon ausgehen, dass die zukünftige Nachfrage noch (leicht) über dem möglichen Neubaupotenzial liegen wird. Und diese citynahen Standorte - so möchte ich als Frankfurter Planungsdezernent hinzufügen, sind die einzigen Standorte, bei denen die Stadt eine Monopolstellung hat und nicht in Konkurrenz zu ihrem Umland steht.
Abschließend noch eine strategische Bemerkung:
Angesichts des großen Angebotes an Büroflächenpotenzialen in der Stadt und erst recht in der gesamten Rhein-Main-Region werde ich alle planerischen Möglichkeiten nutzen, dass in den nächsten Jahren bevorzugt innerstädtische bzw. innenstadtnahe Flächen mit bereits vorhandener Erschließung, insbesondere solche mit guter ÖPNV-Erschließung, entwickelt werden. "Nur die Stärkung des Kerns vermag bis in die äußersten Bezirke ein neues Leben auszustrahlen", formulierte schon vor 25 Jahren der Oberbürgermeister dieser Stadt, Dr. Walter Wallmann. Und dies gilt noch heute: "Ein solcher städtebaulicher Zentralismus - die Entwicklung der Stadt vom Kern her - prägt die Identität und das Selbstbewusstsein einer Stadt". In diesem Sinne bin ich Zentralist - wie Walter Wallmann.
Bilder: Stadtplanungsamt Frankfurt a.M.
