Düsseldorf Airport (07/2004, Düsseldorf und Köln)

Airport City, Interview mit Christoph Blume

Interview mit Christoph Blume, Geschäftsführer Technik und Immobilienentwicklung der Flughafen Düsseldorf GmbH

Flughäfen sind heute mehr denn je Infrastrukturstandorte, eben Knotenpunkte des Verkehrs, vergleichbar mit den Bahnhöfen vor 150 Jahren. Waren damals die Verkehrsknoten Ausgangspunkte für die Immobilien- oder auch die Stadtentwicklung, so gilt dies derzeit ganz speziell für die Flughäfen. Unternehmensstandorte ohne Flughafenanschluss sind heute kaum noch denkbar. Dies trifft nicht nur auf die Makroanbindung zu. Besonders die Mikrostandorte in unmittelbarer Flughafennähe bieten vielfältige Vorteile für Unternehmen, für die der Faktor Zeit wichtig ist. Flughafenareale als Immobilien- und Unternehmensstandorte liegen damit im globalen Trend.

Herr Blume, Sie sind verantwortlich für die Immobilienentwicklung am Düsseldorfer Flughafen. Bitte skizzieren Sie unseren Lesern kurz Ihr Unternehmen. Was hat der Flughafen mit Projektentwicklung zu tun?

Der Flughafen Düsseldorf hat anderen deutschen Flughäfen gegenüber einen ganz bedeutenden Vorteil - seine in jeder Hinsicht zentrale Lage. Mitten im Ballungsraum Rhein-Ruhr, also inmitten der großen Städte Nordrhein-Westfalens, ist er auch durch seine lokale Erreichbarkeit hervorragend positioniert. Die Messe Düsseldorf ist von hier aus in nur 5 Minuten zu erreichen, das Essener Messezentrum liegt 20 Minuten entfernt, und die Kölner Messe ist in einer halben Stunde per Pkw oder Bahn erreichbar. Ähnliches gilt für die Erreichbarkeit der Innenstädte. Neben dem Standortvorteil hat unser Airport mit ca. 170 weltweiten Flugdestinationen und mehr als 70 Airlines das größte Angebot in NRW.

Die Projektentwicklung ist in der Tat für uns ein relativ neues Geschäftsfeld. Der Flughafen selber hatte bis vor einigen Jahren keine Möglichkeit - auch räumlich gesehen nicht -, über die Thematik Grundstücksentwicklung nachzudenken.

Durch den Erwerb des früheren Kasernengeländes verfügen wir erstmals über ein Flächenangebot unmittelbar neben dem Terminal und haben somit die Chance, nennenswertes und signifikantes Büro- und Leistungspotenzial auch für Nichtflughafen-Gewerbe aufzubauen - also für User, die die Flughafeninfrastruktur nutzen, ohne selbst im Flughafengeschäft tätig zu sein.

Wir werden dieses Feld offensiv angehen und die Grundstücke nach und nach entwickeln, erschließen und vermarkten. Unser Ziel ist die Etablierung eines hochwertigen Dienstleistungsstandortes unter der Marke “Düsseldorf Airport City” mit hohem Qualitätsanspruch.

Der Flughafen führt die Projektentwicklung durch, das heißt, wir machen Anschubplanungen mit Architekten und Entwicklern im Markt. Wenn die Projekte dann reifen, d. h., dass sich Nutzer für unseren hervorragenden Standort entscheiden, erfolgt unmittelbar anschließend die Realisierung.

Was verbirgt sich genau hinter dem Projekt “Airport City” und wie kam es dazu?

Unter meiner Leitung wurde ein Masterplanning erarbeitet, das eine Minimierung der Flächen für flughafenspezifische Belange vorsieht und die Möglichkeiten externer Nutzung maximiert. Der aktuelle städteplanerische Aufriss zeigt, dass das Terminal nicht wie früher vorgesehen in das Kasernenareal hinein erweitert wird, sondern stattdessen ist eine Pierstange vorgesehen, welche die gleiche Kapazität bietet. Diese Lösung ist ideal, weil sie auf dem gesamten Kasernengelände eine kommerzielle Nutzung außerhalb der spezifischen Flughafennutzung möglich macht. Der Leitplanung für unsere interne Flughafenentwicklung entsprechend, wird das Terminal nach wie vor den kommunikativen Schwerpunkt bilden und kurze Wege gewährleisten. Die Pierstange wird für das Kasernengelände zusätzlich eine Schallschutzfunktion übernehmen.

An der östlichen Seite des Terminals ist ein Erweiterungsbau geplant. Hier werden im außen liegenden gewerblichen Teil die flughafenbezogenen Dienstleistungen wie Tankdienst, Cargo, Catering usw. untergebracht. Auf diese Weise wird der gesamte ehemalige Kasernenbereich, der ja sehr günstig direkt am Terminal liegt, zum White-collar-Areal. Wir halten uns die Option offen, auch noch eine zusätzliche Autobahnzufahrt zu realisieren, um den Tank- und Lastverkehr ohne Berührung mit dem Areal abwickeln zu können. Der Dienstleistungspark soll quasi als Filetstück externen Nutzern vorbehalten bleiben. Wie Sie sehen, wurde das Konzept sehr strategisch aufgebaut, um das volle Potenzial dieses Grundstücks zu entwickeln.

Welche Nutzungen sind auf dem Areal vorgesehen und welche Vorteile hat der Standort für die Zielgruppen?

Unser Ziel ist es, einen erstklassigen Standort für Büros und Dienstleistungsflächen zu schaffen. Doch das Schlüsselprojekt ist ohne Frage unser Hotel mit angegliedertem Konferenzzentrum. Die Gründe dafür liegen auf der Hand: Erstens ist der Standort direkt am Flughafen für ein Konferenzhotel äußerst günstig. Zweitens gibt es in Düsseldorf bisher kein derartiges Konferenzhotel für höchste Ansprüche. Das trifft ebenso für die umliegenden Ruhrstädte wie Essen, Gelsenkirchen und Duisburg zu. Wir sind davon überzeugt, hier einen Marktbedarf zu decken. Zugleich glauben wir, dass ein Konferenzhotel an diesem Standort zusätzliche Synergieeffekte für unsere Flughafen-Infrastruktur bringt; denn es schließt sich ja direkt an das Terminal an. Hier sorgen Einkaufszonen und Gastronomie an sieben Tagen in der Woche für Belebung, sodass ein intensiver wechselseitiger Austausch stattfinden kann.

Wie gestaltet sich das städtebauliche Konzept für das Gebiet? Welche Gebäudetypen und -volumina sind realisierbar?

Gemeinsam mit der Stadt Düsseldorf haben wir einen Bebauungsplan erarbeitet, der auf der planerischen Idee der Architekten JSK basiert, die auch das Terminal entwickelt haben. So wird sichergestellt, dass hier ein harmonisches städtebauliches Gesamtbild entstehen wird.

Die Grundstruktur steht fest, doch es gibt einzelne Baufenster, auf denen wir nach Bedarf parzellieren können. So ist die Anzahl der Objekte variabel, und die architektonische Ausformung kann dann sehr vielgestaltig sein. Abgeschlossen sind die Planungen für die Erschließung und das Konferenzhotel sowie für die Platzsituation vor dem Hotel.

Wir legen Wert darauf, dass die Entwicklung nicht rein spekulativ erfolgt. Aus diesem Grund wird auch jedes Grundstück individuell behandelt. Bei uns können die unterschiedlichsten Investoren einzelne Grundstücke erwerben. Die Bebauung ist auf Arealen zwischen 3.000 und 30.000 m2 möglich und erlaubt für jede Größenordnung und jeden Bedarf ein unterschiedliches Profil. Unsere generelle maximale Bauhöhe bietet mit sieben Geschossen eine sehr sinnvolle Dimension unterhalb der Hochhausgrenze und staffelt sich nach hinten zum Grünbereich auf fünf Geschosse ab.

Wie sieht Ihre Vermarktungsstrategie aus? Welche Arten von Investoren und Nutzern möchten Sie für das Projekt gewinnen?

Wir wenden uns an Firmen, die die Nähe, die Standortgunst am Flughafen und die Lage mitten im Ballungsraum Rhein-Ruhr schätzen, für die also Zeit Geld ist. Wer beispielsweise unterschiedliche Kundengruppen hat und daher oft fliegen muss, der ist in der Airport City natürlich sehr gut aufgehoben, denn von hier aus kommt er direkt überall hin. Auch der Flughafenbahnhof mit IC-Anbindung und S-Bahn ist ein zusätzlicher Mobilitätsfaktor.

Wir sprechen sowohl Eigennutzer an, die hier eine Firmenzentrale oder Niederlassung bauen wollen, als auch klassische Projektentwickler, die Mieter für das Projekt akquirieren. Es zählt zu unseren Stärken, individuelle Projekte zu verwirklichen. Als einer von ganz wenigen Flughäfen in Deutschland wollen wir auch Grundstücke verkaufen und nicht nur Erbbaurechte vergeben. So leisten wir Unternehmen langfristige Planungssicherheit im Sinne einer dauerhaften Positionsbestimmung. Dieser Standort bietet darüber hinaus optimale Voraussetzungen, eine firmenbetonte Architektur und eigenständiges Corporate Identity zu realiseren.

Würden Sie uns bitte das Herzstück des Konzeptes, das Konferenzhotel, näher beschreiben? Welche sonstigen Infrastruktur-Einrichtungen sollen hier noch geschaffen werden?

Geplant ist ein 4- bis 5-Sterne-Haus mit 500 Zimmern und einer Kapazität von 2.000 bis 2.500 Personen. Betreiber soll die Maritim-Gruppe sein, die Markführer im Bereich Konferenzhotels ist. Vom Terminal gelangt man über eine nur 50 bis 80 m lange Brücke bequem in die Hotelhalle mit Gastronomiebereich und öffentlich zugänglichen Shoppingarkaden. Vor der Hotellobby entsteht ein begrünter Platz, der im Sommer mit Außengastronomie bestückt wird. Von hier aus schließen sich dann die zu realisierenden Einzelbauten an. Im Terminal an der Stelle des heutigen Reisemarktes soll ein klassischer Supermarkt positioniert werden, in dem man Dinge für den täglichen Bedarf kaufen kann. Zur Abrundung der Infrastruktur könnten wir uns auch ein hochwertiges Wellness-Angebot gut vorstellen.

Selbstverständlich ist auch eine Tiefgarage vorgesehen, die sich schwerpunktmäßig für Kurzzeitparker des Flughafens anbietet, die aber bei großen Konferenzen ebenso den Teilnehmern zur Verfügung steht, mit rund 1.800 Parkplätzen dort und weiteren 400 Parkplätzen für den Kernbetrieb des Hotels. Die sonstigen Stellplatzforderungen werden auf den einzelnen Baufeldern durch Tiefgaragen abgedeckt.

Mitarbeitermotivation durch Umfeldqualität ist für viele Unternehmen ein entscheidendes Kriterium für die Standortentscheidung. Was hat die Airport City hier zu bieten?

Speziell das Ambiente der Airport City wird sehr attraktiv, weil dieses Grundstück so phantastisch liegt. Nach Süden blickt man auf die wunderschöne, ruhige Grünfläche des Bürgerparks, der auf dem Autobahndeckel der A44 angebaut wird. Wir wollen dem Ganzen ein besonderes Profil geben, so wie man das von englischen Businessparks her kennt - also eine sehr grüne, hochwertig gestaltete Situation mit einer architektonisch anspruchsvollen Bebauung. Es ist auch relativ ruhig, da die Start- und Landebahnen sich auf der gegenüber liegenden Seite des Airports befinden. Zudem wird das Gelände durch einzelne Wassermulden und Baumalleen sehr ansprechend gestaltet. Der Bebauungsplan sieht vor, dass auch Zuwege zum Park geschaffen werden. Die Beschreibung hört sich an wie eine Vision, denn der zusammenhängende, große Grünbereich ist zurzeit noch nicht erlebbar.

Wichtig ist auch zu erwähnen, dass wir durch die Synergien mit dem Flughafen additional Services anbieten können: So kann unser VIP-Service Ihre Gäste direkt am Flugzeug abholen und zum Meeting Point in die Airport City bringen oder Personen bis ans Flugzeug begleiten, inklusive individueller Kontrollen. Ein solches Angebot wollen wir etablieren, das macht den Standort sicherlich zusätzlich interessant.

Welche Zielsetzungen verbindet das Unternehmen Flughafen mit dem Projekt Düsseldorf Airport City?

Die Airport City bringt einerseits zusätzlichen Verkehr und Kaufkraft in das Terminal und bietet andererseits auch den Konferenzteilnehmern interessante Vielfalt durch unsere frei zugängliche Shopping Mall und das dortige Gastronomieangebot. Last but not least erhoffen wir uns natürlich auch eine Steigerung unserer Fluggastzahlen. 230.000 m2 Bürofläche entstehen nicht von heute auf morgen. Worin bestehen die Eckpunkte Ihres Zeitplans?

Als erstes Projekt werden wir die Tiefgarage mit 1.800 Stellplätzen als Leasing-Projekt verwirklichen. Hier befinden wir uns gerade in der Vergabephase. Wir werden die Parkplätze selbst bewirtschaften, das ist für einen Flughafen wichtig, um auf unterschiedliche Nutzerinteressen schnell reagieren zu können. Beim Konferenzhotel gehen wir davon aus, dass der Kaufvertrag in Kürze unterschrieben wird. Das sind die beiden ersten großen Meilensteine.

Unserer Planung entsprechend möchten wir von unseren anderen Grundstücken noch 2004 eines veräußern. Die Gespräche dazu laufen. Gleichfalls in diesem Jahr werden wir auf jeden Fall mit der Erschließungsstraße beginnen und diese 2005 fertig stellen, so dass wir dann flexibel sind, die einzelnen Flächen bedarfs- und nutzerorientiert zu vermarkten. Es werden sich dann sehr schnell zusammenhängende Bereiche ergeben, die sich besser vermarkten lassen, wenn das Hotel zumindest im Rohbau steht. Daraus ergibt sich eine gewisse zeitliche Taktfolge, die ich aber jetzt nicht als Bauabschnitte sehen würde. Grundstücke, die zunächst nicht bebaut werden, sollen begrünt werden und so für eine angenehme Umgebung sorgen.

Bei der Anwerbung von global agierenden Eigennutzern konkurrieren Sie nicht nur mit anderen nationalen Großflughäfen, sondern auch mit internationalen Standorten wie Paris, Amsterdam und Brüssel. Wie beurteilen Sie diesbezüglich Ihre Wettbewerbsposition?

Das hängt grundsätzlich davon ab, welche Firmen überhaupt nach Europa wollen und welche nach Deutschland. Und welche dann den Standort Düsseldorf wählen. Solange Deutschland ein starker Wirtschaftspartner im Weltmarkt ist, wird es auch immer ein interessanter Markt sein für Dienstleistungsunternehmen, gleich, ob im Bereich Telekommunikation, EDV-Dienstleistungen oder Sonstiges. Andererseits profitieren wir von der Brückenkopffunktion im neuen Europa, das stärkt uns gegenüber Randlagen wie z. B. Amsterdam. Düsseldorf im Zentrum von NRW als größtem Bundesland mit größter wirtschaftlicher Power bietet eine geografisch günstige Lage für Hauptverwaltungen und Handelsniederlassungen.

Hinsichtlich der Flugverbindungen nach USA und Übersee hat Düsseldorf noch ein Manko. Gibt es hier Ansätze für eine Verbesserung?

Ja, die sind eindeutig feststellbar. Zum einen bietet die Lufthansa von hier aus seit einiger Zeit ein begrenztes Kontingent an Direktflügen nach New York und Chicago ausschließlich für Businesskunden an, das stark genutzt wird. Zum anderen wird auch die LTU in Zukunft von Düsseldorf aus Los Angeles, Vancouver und Toronto anfliegen.

Wichtig für Unternehmen, die sich hier ansiedeln, sind aber aus unserer Sicht vor allem auch die sehr guten innereuropäischen Verbindungen und als Sprungbrett in Richtung Osten die Destinationen Dubai, Shanghai und Peking. Hier sind wir mit dem Angebot der LTU und der Emirates auch sehr gut aufgestellt. Weitere intercontinentale Verbindungen sind für das Jahr 2005 in Vorbereitung.

Das Projekt Airport City ist Bestandteil eines Zehn-Jahres-Masterplans. Welche weiteren Elemente umfassen diese Planungen?

Bezogen auf die Flughafen-Infrastruktur sind es relativ wenige. Wir haben die Option, das Terminal zu erweitern, die Realisierung hängt jedoch von der Genehmigungs- und Verkehrslage ab. Auf Wunsch der Stadt Düsseldorf mussten wir eine U-Bahn-Trasse freihalten, die zum Terminal und dann auch zum IC-Bahnhof führt. Diese haben wir ebenfalls in unsere Planungen integriert. Die Realisierung würde bedeuten, dass eine U-Bahn von der Messe Düsseldorf eventuell mit einer Rheinquerung in Richtung Krefeld, aber auch in Richtung Düsseldorfer Innenstadt angebunden ist.

In der Planung ist weiterhin die Verbesserung der Zuwegung durch eine neue Verkehrsplanung. In Zukunft wird man sich vor dem Parkhaus 3 ausklinken können und dann direkt in die Airport City und zum Konferenzhotel gelangen, ohne dabei vom Verkehr der Ankunfts- und Abflugsebenen tangiert zu werden. An starken Verkehrstagen bewältigen wir derzeit 50.000 bis 60.000 Besucher, da wären selbst 5.000 Arbeitsplätze mehr von der Leistungsfähigkeit des Verkehrssystems her kein Problem.

Herr Blume, abschließend noch ein kurzes zusammenfassenden Statement: Welche Chancen bietet der zukünftige Dienstleistungsstandort “Düsseldorf Airport City” potenziellen Investoren und Nutzern?

Nur selten gibt es die Gelegenheit, ein so günstig gelegenes Areal unmittelbar neben dem Terminal eines Flughafens entwickeln und beplanen zu können. Ich kenne eigentlich kaum einen Flughafen, bei dem dies in dieser Form möglich ist. Insofern kommt dem Projekt eine starke überregionale Bedeutung für ganz Nordrhein-Westfalen zu. Das zeigt auch die positive Resonanz, die wir seit Vorstellung des Projektes erfahren haben.

Wichtig ist uns aber vor allem die Sicherstellung der Standortqualität und nicht die möglichst schnelle Vermarktung über Dumpingpreise. Doch für Unternehmen, die jetzt die Gunst der Stunde, die Zeit der niedrigen Baupreise und der niedrigen Zinsen, nutzen wollen, sind wir mit Sicherheit der richtige Partner und können ein maßgeschneidertes Produkt anbieten.

Das Interview führte Andreas P. Lienig
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