Büromarkt München Juli 2004 Immobilien-Kontor Schauer & Schöll
Flächenumsatz
Durch knapp 117.000 m2 Vermietungsumsatz im II. Quartal wird ein Halbjahresergebnis in Höhe von rund 243.000 m2 erreicht. Dieser Wert bildet in dieser Größe bereits zum dritten Mal in Folge das Münchener Halbjahresergebnis. Der Umsatz wird nach wie vor zunehmend von einer großen Anzahl kleiner Mietvertragsabschlüsse getragen.
Während im Jahr 2002 das Halbjahresergebnis noch aus 282 Abschlüssen gebildet wurde, setzt sich der diesjährige Wert aus insgesamt 413 Abschlüssen zusammen, hiervon 299 unter 500 m2 Größe.
Diese Gruppe hat inzwischen knapp 30 % Flächenanteil am Gesamtergebnis. Positiv zu verzeichnen ist die Anzahl von 17 Abschlüssen im Größenordnungsbereich zwischen 2.000 und 5.000 m2 mit rund 51.000 m2 Flächenvolumen. Unser Ausblick auf das prognostizierte Gesamtjahresergebnis in Höhe von rund 450.000 m2 bleibt mit gleicher Begründung wie vor 3 Monaten, d.h. aufgrund der geringen Anzahl an im Markt befindlichen großen Mietgesuchen, unverändert.
Angebot
Zum zweiten Mal in Folge hat sich das Flächenangebot gegenüber dem vorangegangenen Quartal geringfügig reduziert, sodass von einer Nettoabsorption von Büroflächen am Gesamtmarkt München in der Größenordnung von rund 54.000 m2 berichtet werden kann.
Der vor 3 Monaten festgestellte deutliche Rückgang des Flächenpotenzials hat sich allerdings nicht weiter bestätigt. Die Erweiterung dieses Potenzials um ca. 80.000 m2 gegenüber dem Stand März 2004 ist vor allem durch frei werdende Bestandsgebäude zu begründen. Der Anteil der Neubauflächen am Flächenpotenzial wird auch in den nächsten Monaten weiter abnehmen. Rund 69 % des Angebots befindet sich im Stadtgebiet München. Die Angebotskonzentration liegt trotz eines hohen Umsatzanteils in den letzten 6 Monaten weiterhin mit rund 19 % des Gesamtflächenangebots im Segment Umland Nord-Ost.
Nachfrage
Die bei Schauer & Schöll verzeichnete Neuanfrage in den Monaten April bis Juni konnte mit ca. 133.000 m2 nicht an die Nachfrage der ersten 3 Monate dieses Jahres anknüpfen. Die aktuelle Nachfrage ist damit auf das Niveau des zweiten Halbjahres 2003 zurückgefallen und lässt einen etwas geringeren Flächenumsatz im 2. Halbjahr 2004 in der Folge vermuten. Die Nachfrage ist schwerpunktmäßig geprägt von dem Wunsch vieler Firmen, die aktuelle Mietmarktsituation zur Reduzierung der Mietbelastung bzw. zur Verbesserung der Standort- oder Produktqualität zu nutzen.
Das Branchenranking zum Halbjahr zeigt ein mit dem I. Quartal vergleichbares Ergebnis, nach dem Banken und Finanzdienstleister mit ca. 13,7 % Marktanteil führen und gefolgt sind von einem ausgewogenen Branchenmix anderer Nachfragegruppen, die jeweils in der Bandbreite zwischen 7 und 10 % Umsatzanteil haben.
Im II. Quartal hat sich bestätigt, dass die Telekommunikationsunternehmen wieder einen nennenswerten Marktanteil vertreten.
Mietpreise
Eine in den letzten Monaten höhere Abschlussanzahl von Verträgen im Stadtgebiet sowie ein großflächiger Mietvertragsabschluss im oberen Preissegment in einem Hochhaus in München führt dazu, dass der aktuelle flächengewichtete Durchschnittsmietpreis gegenüber dem vorangegangenen Quartal um 1,00 E/m2 auf 12,60 E/m2 gestiegen ist.
Innerhalb der ersten 6 Monate dieses Jahres wurden rund 67 % der Anmietungen im Stadtgebiet realisiert. Der Anteil der Neubauten liegt dabei allerdings nur bei 27 % der Gesamtfläche.
78 % der umgesetzten Flächen wurden auf Basis der Bruttogrundflächen (BGF) vermietet. Für rund 65 % aller Vertragsabschlüsse gilt ein Mietpreisniveau von unter 12,50 E/m2. Bemerkenswert ist jedoch auch, dass mit 31 Verträgen oder knapp 16.000 m2 Flächenumsatz dem Vorjahr entsprechende Umsatzzahlen im Spitzenmietpreissegment erreicht wurden. Bis auf weiteres bleibt in München festzustellen, dass gute bis sehr gute Produktqualität zu äußerst attraktiven Konditionen angemietet werden kann.
Immobilien-Kontor Schauer & Schöll
Durch knapp 117.000 m2 Vermietungsumsatz im II. Quartal wird ein Halbjahresergebnis in Höhe von rund 243.000 m2 erreicht. Dieser Wert bildet in dieser Größe bereits zum dritten Mal in Folge das Münchener Halbjahresergebnis. Der Umsatz wird nach wie vor zunehmend von einer großen Anzahl kleiner Mietvertragsabschlüsse getragen.
Während im Jahr 2002 das Halbjahresergebnis noch aus 282 Abschlüssen gebildet wurde, setzt sich der diesjährige Wert aus insgesamt 413 Abschlüssen zusammen, hiervon 299 unter 500 m2 Größe.
Diese Gruppe hat inzwischen knapp 30 % Flächenanteil am Gesamtergebnis. Positiv zu verzeichnen ist die Anzahl von 17 Abschlüssen im Größenordnungsbereich zwischen 2.000 und 5.000 m2 mit rund 51.000 m2 Flächenvolumen. Unser Ausblick auf das prognostizierte Gesamtjahresergebnis in Höhe von rund 450.000 m2 bleibt mit gleicher Begründung wie vor 3 Monaten, d.h. aufgrund der geringen Anzahl an im Markt befindlichen großen Mietgesuchen, unverändert.
Angebot
Zum zweiten Mal in Folge hat sich das Flächenangebot gegenüber dem vorangegangenen Quartal geringfügig reduziert, sodass von einer Nettoabsorption von Büroflächen am Gesamtmarkt München in der Größenordnung von rund 54.000 m2 berichtet werden kann.
Der vor 3 Monaten festgestellte deutliche Rückgang des Flächenpotenzials hat sich allerdings nicht weiter bestätigt. Die Erweiterung dieses Potenzials um ca. 80.000 m2 gegenüber dem Stand März 2004 ist vor allem durch frei werdende Bestandsgebäude zu begründen. Der Anteil der Neubauflächen am Flächenpotenzial wird auch in den nächsten Monaten weiter abnehmen. Rund 69 % des Angebots befindet sich im Stadtgebiet München. Die Angebotskonzentration liegt trotz eines hohen Umsatzanteils in den letzten 6 Monaten weiterhin mit rund 19 % des Gesamtflächenangebots im Segment Umland Nord-Ost.
Nachfrage
Die bei Schauer & Schöll verzeichnete Neuanfrage in den Monaten April bis Juni konnte mit ca. 133.000 m2 nicht an die Nachfrage der ersten 3 Monate dieses Jahres anknüpfen. Die aktuelle Nachfrage ist damit auf das Niveau des zweiten Halbjahres 2003 zurückgefallen und lässt einen etwas geringeren Flächenumsatz im 2. Halbjahr 2004 in der Folge vermuten. Die Nachfrage ist schwerpunktmäßig geprägt von dem Wunsch vieler Firmen, die aktuelle Mietmarktsituation zur Reduzierung der Mietbelastung bzw. zur Verbesserung der Standort- oder Produktqualität zu nutzen.
Das Branchenranking zum Halbjahr zeigt ein mit dem I. Quartal vergleichbares Ergebnis, nach dem Banken und Finanzdienstleister mit ca. 13,7 % Marktanteil führen und gefolgt sind von einem ausgewogenen Branchenmix anderer Nachfragegruppen, die jeweils in der Bandbreite zwischen 7 und 10 % Umsatzanteil haben.
Im II. Quartal hat sich bestätigt, dass die Telekommunikationsunternehmen wieder einen nennenswerten Marktanteil vertreten.
Mietpreise
Eine in den letzten Monaten höhere Abschlussanzahl von Verträgen im Stadtgebiet sowie ein großflächiger Mietvertragsabschluss im oberen Preissegment in einem Hochhaus in München führt dazu, dass der aktuelle flächengewichtete Durchschnittsmietpreis gegenüber dem vorangegangenen Quartal um 1,00 E/m2 auf 12,60 E/m2 gestiegen ist.
Innerhalb der ersten 6 Monate dieses Jahres wurden rund 67 % der Anmietungen im Stadtgebiet realisiert. Der Anteil der Neubauten liegt dabei allerdings nur bei 27 % der Gesamtfläche.
78 % der umgesetzten Flächen wurden auf Basis der Bruttogrundflächen (BGF) vermietet. Für rund 65 % aller Vertragsabschlüsse gilt ein Mietpreisniveau von unter 12,50 E/m2. Bemerkenswert ist jedoch auch, dass mit 31 Verträgen oder knapp 16.000 m2 Flächenumsatz dem Vorjahr entsprechende Umsatzzahlen im Spitzenmietpreissegment erreicht wurden. Bis auf weiteres bleibt in München festzustellen, dass gute bis sehr gute Produktqualität zu äußerst attraktiven Konditionen angemietet werden kann.
Immobilien-Kontor Schauer & Schöll
