Rund um die Gewerbeimmobilie (08/2004, München)

Immobilienfonds Dipl.-Kfm. Hans-Joachim v. Malsen

Die zum Teil konkurrierenden Ziele des "magisches Dreiecks" der Geldanlage heißen "Sicherheit", "Rentabilität" und "Liquidität". Die Kunst erfolgreichen Vermögensaufbaus besteht nun darin, Produkte und Strategien zu wählen, die eine Erreichung dieser Ziele ermöglichen und Zielkonflikte vermeiden.

Gewerbeimmobilien gehören einerseits wegen der Wertbeständigkeit der Immobilie (Ziel: Sicherheit) und andererseits wegen der vergleichsweise hohen Rendite (Ziel: Rentabilität) zu den klassischen Anlage-Objekten großer institutioneller Investoren wie Banken, Versicherungen und Kapitalanlagegesellschaften.

Für den Privatkunden ist es kaum möglich, interessante und renditeträchtige Gewerbeobjekte komplett zu erwerben. Profis wissen, unter 30 Mill. E Investitionsvolumen stehen Erwerbsnebenkosten und Verwaltungsaufwand in einer sehr ungünstigen Relation zum investierten Betrag. Hinzu kommt: Erwirbt der Privatanleger z.B. ein einzelnes Ladengeschäft oder eine Büroeinheit hat er ein Vermietrisiko von 100 %.

Kündigt der Mieter, steht der Laden leer und die Rendite ist null. Über die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds ist es möglich auch mit relativ kleinen Beträgen an einem renditestarken Gewerbeobjekt beteiligt zu sein und in den Genuss von Vorteilen zu kommen, welche sonst nur Großanlegern vorbehalten sind.

Der Münchener Initiator SHB Innovative Fondskonzepte AG (Oberhaching) präsentiert mit seinem neuesten Beteiligungsangebot einen Immobilienfonds, der in mancher Hinsicht unge-wöhnlich ist. Das Objekt dieses Renditefonds ist ein florierendes und voll vermietetes Einkaufszentrum in 1A-Innenstadtlage in Göttingen. Das "CarrŽ Göttingen" umfasst rund 13.500 m2 Mietfläche, die sich zu mehr als zwei Dritteln in Einzelhandelsflächen und zu einem knappen Drittel in Büroflächen aufteilen. Namhafte Ankermieter wie Media/Saturn ("Geiz ist geil") und der Buchfilialist Schmorl & v. Seefeld sorgen für die nötige Magnetwirkung, die ein gut gemanagtes Einkaufszentrum ausmacht.

Im Bereich der Büro- und Dienstleistungsflächen befinden sich neben einer Arztpraxis und einem Fitness-Studio auch zwei Krankenkassen (Barmer, Schwäbisch-Gemünder) unter den Mietern.

Der Standort des Objekts liegt an der Schnittstelle zwischen Fußgängerzone und dem mit dem Auto erreichbaren Teil der Göttinger Innenstadt. Deshalb gehört auch ein Parkhaus mit 288 Stellplätzen dazu, das alleine ca. 25 % der Mieteinnahmen der Immobilie erwirtschaftet.

Das Fondskonzept sieht mehrere Beteiligungsarten vor. Neben der typischen Klientel geschlossener Fonds (Hochverdiener mit ausgeprägter Steuerprogression) werden als Gesellschafter vor allem Anleger geworben, die sich mit einem Ansparplan an dem Fondskonzept beteiligen.

Diese Gruppe motiviert nicht der Steuersparwille, sondern die Erkenntnis, dass jeder, der heute jünger ist als 55, ein Altersvorsorgeproblem hat. Es sind die gleichen Kunden, die millionenfach Lebensversicherungen besparen und damit zum Entstehen der riesigen Finanzkonglomerate beigetragen haben.

Damit der Fonds die Immobilie erwerben kann, braucht er jedoch auch sofort eingezahltes Eigenkapital. Dies eröffnet eine attraktive Chance für mittelfristig orientierte Anleger, die über Bargeld verfügen. Bei der Beteiligungsart CLASSIC wird der Investor nicht Kommanditist der Fonds-KG, sondern nimmt die rechtliche Stellung eines stillen Gesellschafters ein. Damit erfolgt zwar keine Teilhabe am steuerlichen Ergebnis (keine Steuersparmöglichkeit durch Verlustzuweisungen), dafür beträgt jedoch die Mindestgewinnbeteiligung 8 % p.a. auf das eingezahlte Kapital.

Diese Ausschüttung stellt steuerlich Einkommen aus Kapitalvermögen dar. Nach Ablauf von sechs Jahren wird das Kapital zu 100 % zurückgezahlt, es sei denn, der Fondszeichner entscheidet sich dafür, seine Stellung als stiller Gesellschafter in eine normale Kommanditbeteiligung umzuwandeln (Optionsrecht).

Damit ist für die Zielgruppe mittelfristig orientierter Anleger eine äußerst attraktive Beteiligung geschaffen worden, um einerseits an der Rendite einer Gewerbeimmobilie teilzunehmen und andererseits sich gleichwohl nicht zu lange binden zu müssen (Ziel: Liquidität). Schade ist nur, dass die Mindestbeteiligung 50.000 E betragen soll und dass das Kontingent CLASSIC in diesem Fonds auf 5,5 Mill. E beschränkt ist. So wie es derzeit aussieht, wird es in Oberhaching wohl bald heißen: "CLASSIC ausverkauft".
Facts:
Info m-Kaufmann
Hans-Joachim von Malsen
HŸbnerstra§e 11
80637 MŸnchen
Tel. 49-(0)89-89027038
Fax 49-(0)89-89027039
Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!