Sicherheit bei Gewerbeobjekten, Wer ist verantwortlich?
Die letzten Jahre haben auch in Europa gezeigt, dass die Frage der Sicherheit im Geschäftsleben eine immer größer werdende Bedeutung erhält. Nicht nur seit dem 11. September 2001 ist die Frage der Sicherheit von Bürogebäuden und der Sicherheit in Bürogebäuden eine immer größere geworden. Gegen Ereignisse, wie sie am 11. September 2001 stattgefunden haben, kann es von Seiten des Hauseigentümers keinerlei Schutz geben.
Rechtlich werden solche Ereignisse als vis maior (höhere Gewalt) bezeichnet. Auch in den üblichen Versicherungsbedingungen ist dies, sofern dies nicht extra versichert wird, entsprechend definiert.
Andere Gefährdungen bestehen in einem unerlaubten Eindringen von Personen, die gefährlich oder nur potenziell gefährlich sind.
Ebenso ist die Frage der Datensicherheit und des Eindringens in die Datenleitungen vor allem durch die immer größer werdende Bedeutung von Wissen im heutigen Wirtschaftsleben eine besondere Frage.
Es stellt sich somit die Frage, wer ist für was verantwortlich. In den Mietverträgen, die derzeit in Österreich üblich sind, ist diese Frage zum großen Teil ausgeklammert worden. Im internationalen Vergleich, besonders in den Staaten, in denen Sicherheit schon immer einen erhöhten Stellenwert hatte, sind solche Klauseln zu ständigen Bestandteilen der Verträge geworden.
Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien, insbesondere Bürogebäuden, sind gewisse Sicherheitsmerkmale durchaus schon in der Ausstattungsbeschreibung zu finden. Als Beispiele sind die Sicherheitsstandards bei den Eingangstüren (die verschiedenen Sicherheitsklassen), sowie bei den Fenstern zu nennen.
Auch andere Ausstattungsdetails, wie Videokameraüberwachung, Brandmelder und -löscher, schusssichere Scheiben sind Ausstattungsmerkmale, die Teil einer solchen Objektbeschreibung sein können. Dies ist die unterste und leichteste Ebene im Bereich der Sicherheit. Falls die in der Ausstattungsbeschreibung dargelegten Teile nicht der vereinbarten Qualität entsprechen, dann hat der Bestandnehmer einen Gewährleistungsanspruch und dem Eintritt eines Schadens einen entsprechenden Schadenersatzanspruch gegenüber dem Vermieter.
Zu berücksichtigen ist, dass auch die Mauern ein entsprechendes Sicherheitsmerkmal darstellen. Es macht, wie es allgemein verständlich ist, einen erheblichen Unterschied, ob es dicke Ziegelmauern sind oder lediglich dünne Zwischenwände.
Hierzu kommt noch, dass für Safes gewisse Mindestvoraussetzungen notwendig sind (Statik), um einen entsprechend großen mit der gewünschten Sicherheitsklasse im Büro unterzubringen. Wenn die Statik nicht ausreichend ist, so kann ein entsprechend großer und schwerer Safe nicht in das anzumietende Büro gestellt werden, es stellt sich somit die Frage, ob er überhaupt eingemauert werden kann, was natürlich auch aus verständlichen Gründen die Sicherheit erhöht.
In diesem Fall sind auch die entsprechenden Abklärungen vor Abschluss des Mietvertrages vorzunehmen und diesen auch festzuschreiben, sodass gewährleistet ist, dass ein allenfalls missglückter Safeeinbau bzw. Aufstellung eines solchen nicht zu einer Haftung des Mieters führt.
Neben diesen baulichen Sicherungsmaßnahmen kommt hinzu, dass immer häufiger, vor allem in modernen Bürogebäuden, Portiere anwesend sind, die die Besucher kontrollieren sollen. Auch immer häufiger werden Sicherheitsdienste vom Vermieter angestellt.
Die Aufgaben dieser Portiere und Sicherheitsdienste sind oft unterschiedlich, und der Mieter hat oft keinerlei Kenntnis, welche genauen Aufgaben und Pflichten diese Sicherheitsleute oder Portiere haben. Es empfiehlt sich daher, diese Aufgaben und Verantwortlichkeiten in den Verträgen genau zu regeln, um Missverständnisse und sonstige Probleme in der Zukunft zu vermeiden. Wenn ein solcher überwachter Eingangsbereich bzw. regelmäßige Kontrollen des Hauses vereinbart sind, so ist der Vermieter dafür verantwortlich, dass dies ordnungsgemäß geschieht. Es ist gleichgültig, ob er sich eigener Leute bedient oder spezielle Firmen damit beauftragt. Für Schäden, die dadurch entstehen (insbesondere Fahrlässigkeit), haftet der Vermieter.
Von besonderer Bedeutung sind auch die Anlagen für die Datenverarbeitung. In der Regel werden lediglich Datenleitungen bis zur Steckdose, welche im Haus bereits eingebaut sind, vermietet.
Der Mieter ist berechtigt, eigene technische EDV-Anlagen anzuschließen. Bis zu den Datenausgängen haftet in der Regel der Vermieter, hierauf ist der Mieter verantwortlich.
Wenn jedoch, was durchaus vorkommen kann, Hardware und Software mitvermietet wird, die vom Vermieter in einer Weise genützt wird, so ist darauf zu achten, dass der Vermieter dafür sorgt, dass in die von ihm vermieteten Anlagen kein Eindringen unbefugter Dritter möglich ist, um entweder die dem Mieter gehörenden Daten zu verändern, zu zerstören oder zu entwenden. Nicht nur dieser technische, sondern auch der physikalische Schutz ist von erheblicher Bedeutung.
Gerade nach dem 11. September 2001 ist es von erheblicher Bedeutung, dass auch in Europa in den Mietverträgen entsprechende Regelungen über die Sicherheit zu finden sind.
Der Autor ist seit 1995 eingetragener Rechtsanwalt in Wien.
In seiner selbstständigen Tätigkeit beschäftigt er sich auch mit Fragen des Immobilienrechtes.
Rechtlich werden solche Ereignisse als vis maior (höhere Gewalt) bezeichnet. Auch in den üblichen Versicherungsbedingungen ist dies, sofern dies nicht extra versichert wird, entsprechend definiert.
Andere Gefährdungen bestehen in einem unerlaubten Eindringen von Personen, die gefährlich oder nur potenziell gefährlich sind.
Ebenso ist die Frage der Datensicherheit und des Eindringens in die Datenleitungen vor allem durch die immer größer werdende Bedeutung von Wissen im heutigen Wirtschaftsleben eine besondere Frage.
Es stellt sich somit die Frage, wer ist für was verantwortlich. In den Mietverträgen, die derzeit in Österreich üblich sind, ist diese Frage zum großen Teil ausgeklammert worden. Im internationalen Vergleich, besonders in den Staaten, in denen Sicherheit schon immer einen erhöhten Stellenwert hatte, sind solche Klauseln zu ständigen Bestandteilen der Verträge geworden.
Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien, insbesondere Bürogebäuden, sind gewisse Sicherheitsmerkmale durchaus schon in der Ausstattungsbeschreibung zu finden. Als Beispiele sind die Sicherheitsstandards bei den Eingangstüren (die verschiedenen Sicherheitsklassen), sowie bei den Fenstern zu nennen.
Auch andere Ausstattungsdetails, wie Videokameraüberwachung, Brandmelder und -löscher, schusssichere Scheiben sind Ausstattungsmerkmale, die Teil einer solchen Objektbeschreibung sein können. Dies ist die unterste und leichteste Ebene im Bereich der Sicherheit. Falls die in der Ausstattungsbeschreibung dargelegten Teile nicht der vereinbarten Qualität entsprechen, dann hat der Bestandnehmer einen Gewährleistungsanspruch und dem Eintritt eines Schadens einen entsprechenden Schadenersatzanspruch gegenüber dem Vermieter.
Zu berücksichtigen ist, dass auch die Mauern ein entsprechendes Sicherheitsmerkmal darstellen. Es macht, wie es allgemein verständlich ist, einen erheblichen Unterschied, ob es dicke Ziegelmauern sind oder lediglich dünne Zwischenwände.
Hierzu kommt noch, dass für Safes gewisse Mindestvoraussetzungen notwendig sind (Statik), um einen entsprechend großen mit der gewünschten Sicherheitsklasse im Büro unterzubringen. Wenn die Statik nicht ausreichend ist, so kann ein entsprechend großer und schwerer Safe nicht in das anzumietende Büro gestellt werden, es stellt sich somit die Frage, ob er überhaupt eingemauert werden kann, was natürlich auch aus verständlichen Gründen die Sicherheit erhöht.
In diesem Fall sind auch die entsprechenden Abklärungen vor Abschluss des Mietvertrages vorzunehmen und diesen auch festzuschreiben, sodass gewährleistet ist, dass ein allenfalls missglückter Safeeinbau bzw. Aufstellung eines solchen nicht zu einer Haftung des Mieters führt.
Neben diesen baulichen Sicherungsmaßnahmen kommt hinzu, dass immer häufiger, vor allem in modernen Bürogebäuden, Portiere anwesend sind, die die Besucher kontrollieren sollen. Auch immer häufiger werden Sicherheitsdienste vom Vermieter angestellt.
Die Aufgaben dieser Portiere und Sicherheitsdienste sind oft unterschiedlich, und der Mieter hat oft keinerlei Kenntnis, welche genauen Aufgaben und Pflichten diese Sicherheitsleute oder Portiere haben. Es empfiehlt sich daher, diese Aufgaben und Verantwortlichkeiten in den Verträgen genau zu regeln, um Missverständnisse und sonstige Probleme in der Zukunft zu vermeiden. Wenn ein solcher überwachter Eingangsbereich bzw. regelmäßige Kontrollen des Hauses vereinbart sind, so ist der Vermieter dafür verantwortlich, dass dies ordnungsgemäß geschieht. Es ist gleichgültig, ob er sich eigener Leute bedient oder spezielle Firmen damit beauftragt. Für Schäden, die dadurch entstehen (insbesondere Fahrlässigkeit), haftet der Vermieter.
Von besonderer Bedeutung sind auch die Anlagen für die Datenverarbeitung. In der Regel werden lediglich Datenleitungen bis zur Steckdose, welche im Haus bereits eingebaut sind, vermietet.
Der Mieter ist berechtigt, eigene technische EDV-Anlagen anzuschließen. Bis zu den Datenausgängen haftet in der Regel der Vermieter, hierauf ist der Mieter verantwortlich.
Wenn jedoch, was durchaus vorkommen kann, Hardware und Software mitvermietet wird, die vom Vermieter in einer Weise genützt wird, so ist darauf zu achten, dass der Vermieter dafür sorgt, dass in die von ihm vermieteten Anlagen kein Eindringen unbefugter Dritter möglich ist, um entweder die dem Mieter gehörenden Daten zu verändern, zu zerstören oder zu entwenden. Nicht nur dieser technische, sondern auch der physikalische Schutz ist von erheblicher Bedeutung.
Gerade nach dem 11. September 2001 ist es von erheblicher Bedeutung, dass auch in Europa in den Mietverträgen entsprechende Regelungen über die Sicherheit zu finden sind.
Der Autor ist seit 1995 eingetragener Rechtsanwalt in Wien.
In seiner selbstständigen Tätigkeit beschäftigt er sich auch mit Fragen des Immobilienrechtes.
