Bürostandort Köln (10/2004, Düsseldorf und Köln)

Zukunftsstrategie - LEG Standort- und Projektentwicklung Köln

Interview mit Edgar Mungen und Andreas Röhrig, Geschäftsführer der LEG Standort- und Projektentwicklung Köln GmbH

Schildern Sie uns bitte kurz die Arbeitsschwerpunkte und Aufgabenfelder dieser landeseigenen Immobiliengesellschaft.

Mungen: Zum besseren Verständnis unserer Aufgabenfelder muss man wissen, dass durch die Umstrukturierung des LEG-Konzerns zur Holding u.a. vier selbstständige Standort- und Projektentwicklungsgesellschaften in NRW mit unterschiedlichen regionalen Schwerpunkten entstanden sind.

Ihre Hauptaufgaben sind eigenwirtschaftliche Standortentwicklungs- und Erschließungsaufgaben für Wohn- und Gewerbeprojekte, der gewerbliche Hochbau, der Mietwohnungsbau, Spezialimmobilien, Bauträgermaßnahmen sowie Immobiliendienstleistungen für private Auftraggeber. Unser räumliches Verantwortungsgebiet umfasst den Bereich Köln/Bonn, das Bergische und das Siegerland, wo wir seit Jahren erfolgreich große Projekte entwickeln und vermarkten. Als Beispiel möchte ich das größte LEG-Projekt in Köln der letzten Jahre, das Kasernengelände Klerken erwähnen, wo in sieben Jahren ca. 1300 Wohnungen entstanden sind.

Röhrig: In unseren Investitionsstandorten setzen wir speziell auf integrierte Stadtlagen, das heißt Quartiere mit gemischten Nutzungen, in die sich neben Einzelhandels- und Büroflächen zum Beispiel auch Altenpflegeeinrichtungen als eine Art der Spezialimmobilien bestens integrieren lassen.

Im Büroimmobilienbereich sehen wir zurzeit nur Vermarktungschancen für Objekte mit besonderem Flair in einzigartigen Lagen wie z.B. im Kölner Rheinauhafen. Hier haben wir im Rahmen einer Partnerschaft zwei Objekte erworben. Dies hat im Wesentlichen vier Hauptgründe: erstens die absolute Toplage am Rhein und in Verlängerung der Kölner Altstadt. Zweitens wollen wir diese Objekte mit einem für diese Standortqualität günstigen Mietpreis anbieten.

Drittens sprechen beide Bestandsimmobilien mit ihrem eigenständigen Charakter eine bestimmte Klientel an, die das Besondere sucht und keine großen Flächenvolumen benötigt. Das reizvolle ECR-Gebäude wirkt allein schon durch seine 4 m hohen Decken, das unter Denkmalschutz stehende Silo beeindruckt als höchstes Gebäude im Rheinauhafen. Der vierte Grund besteht darin, dass sich die Gesamtflächen von 3.700 m2 und 4.100 m2 kleinteilig parzellieren lassen.

Welche Branchen können Sie sich da vorstellen?

Röhrig: Wir befinden uns konkret in Verhandlung mit Interessenten aus der Kreativ-Branche. In der Regel sind das Unternehmen mit zehn bis 20 Mitarbeitern, die kleinteilige Flächen suchen – neben Werbeagenturen beispielsweise auch EDV-Firmen und solche, die im künstlerischen Bereich tätig sind und exeptionelle Standorte mit außergewöhnlicher Atmosphäre schätzen. Zurzeit wird mit einem Showroom-Betreiber für die unteren Etagen verhandelt.

Sie schließen sich damit auch der Strategie an, den Rheinauhafen von Süden her zu entwickeln?

Mungen: Ganz wichtig bei dieser Investition ist, dass wir in einem baulich intakten Umfeld mit fertig gestellter Infrastruktur bauen. Der südliche Teil des Rheinauhafens ist ein weitgehend entwickeltes und funktionierendes Quartier. Das KAP am Südkai ist zu ca. 80% vermietet, die Tiefgarage ist komplett fertig gestellt. Das Siebengebirge wurde im Wohnungsbau weitestgehend vermarktet und wir liegen mit unserer Investition inmitten beider Baukomplexe.

Können Sie Ihre Preisstrategie noch mal etwas genauer erläutern?

Röhrig: Das Besondere an den Objekten ist, dass sie im Bestand vorhanden sind und dass ihre ungewöhnliche Aura erhalten bleibt. Die Immobilien werden zum Rhein und zur Rheinuferstraße hin komplett geöffnet, Pluspunkte sind Transparenz und Ausblick und nicht zuletzt die attraktive Lage.

Unserer Preisstrategie entsprechend werden wir deutlich unter den Mietpreisen von Neubauimmobilien agieren. Wir setzen an bei 15,00 Ä in einer Kölner Spitzenlage und gehen davon aus, dass wir damit adäquate Nutzer überzeugen werden. Im Silo wird der Mietpreis aufgrund des Denkmalschutzes etwas höher liegen, doch dafür bekommt man eine einzigartige Immobilie mit historischem Flair.

Welche Ausstattung erwartet potenzielle Mieter für diese attraktive Miete?

Röhrig: Beide Fassaden sowohl zum Rhein als auch zur Rheinuferstraße werden voll verglast, erhalten ein integriertes Kühlsystem und einen Doppelboden.

Quasi alle Mieterwünsche lassen sich hier realisieren, wenn mittelfristige Mietverträge zugrunde gelegt werden. Das gilt auch in der untersten Etage für Mieter von Gastronomie- bzw. Showroomflächen. Derzeit stehen wir mit einem Brauhaus in Verhandlung. Selbstverständlich haben wir auch für ausreichende Parkplätze gesorgt, indem wir für beide Objekte zusammen 120 Stellplätze in der öffentlichen Tiefgarage angekauft haben.

Welche Pläne haben Sie nach Fertigstellung?

Röhrig: Wir wollen die Objekte zunächst voll entwickeln, vermieten und später verkaufen; es ist noch offen, ob an Fonds oder eine Investmentgesellschaft. Die Objektgröße, die bei einem Volumen von jeweils 11 bis 12 Mio. Ä liegt, dürfte durchaus auch für Kapitalanleger aus dem privaten Umfeld interessant sein.

Wie sehen Sie die zukünftige Entwicklung im Rheinauhafen?

Röhrig: Der Rheinauhafen hat durch seine lange Vorentwicklungsphase viele Kritiker auf den Plan gerufen. Mittlerweile wendet sich die Stimmung – zumindest für den Südteil – wieder zum Positiven. Man sieht es z.B. am Vermarktungserfolg des Siebengebirges durch die Pandion. Außerdem werden in direkter Nachbarschaft erneut Luxuswohnungen angeboten, und die Vorreservierungsquote ist hoch. Ganz offensichtlich werden die Objekte in Köln gut aufgenommen. Wir sind hier sehr optimistisch.

Es ist zu beobachten, dass Sie verstärkt Kooperationen mit lokalen und regionalen Projektpartnern suchen.

Mit welchen Partnern arbeiten Sie aktuell zusammen?

Mungen: Wir sind in Köln vor allem mit der Agne-Gruppe, also der ZAWD und mit der Kreissparkasse Köln, als Partner im Geschäft. Die Kooperation mit der ZAWD betrifft das Projekt RheinRefugium in Köln-Mülheim, wo wir einen Standort von 4 ha für den Wohnungsbau und teilweise für gewerbliche Nutzungen in direkter Rheinlage entwickeln. Hier wurden bereits 127 Wohnungen fertig gestellt, weitere ca. 80 Wohnungen befinden sich derzeit im Bau. Insgesamt sollen auf dem Areal etwa 500 Wohnungen entstehen. Daneben entwickeln wir mit der ZAWD den Standort am Eifelplatz mit etwa 2 Hektar Brutto-Bauland und ca. 32.000 m2 Brutto-Geschossfläche. Im Wesentlichen geht es hier um Eigentums-, Miet- und Studentenwohnungen sowie um einen geringen gewerblichen Anteil.

Röhrig: Im Rheinauhafen kooperieren wir mit einem Beteiligungsunternehmen der Kreissparkasse Köln und der Development Partner AG (vormals BTV AG) aus Düsseldorf. Während wir mit der Kreisparkasse traditionell stark in der Finanzierung arbeiten und nun konsequenter Weise eine gemeinsame Projektgesellschaft gründeten, nutzen wir das spezifische Know-how der Development Partner AG in der Entwicklung von exklusiven Objekten am Wasser. Weitere Motive für Partnerschaften sind die Streuung von Investitions- und Marktrisiken und die Nutzung von Netzwerken zur Endnutzeransprache. So können wir den Markt großflächiger abdecken.

Ist dies vonseiten Ihrer Kooperationspartner auch ein Weg, um den erhöhten Eigenkapitalforderungen der Banken und dem steigenden Risiko zu begegnen? Welche Rolle übernimmt die LEG in einer solchen Konstellation?

Mungen: Die Finanzierung wird natürlich im Rahmen von Basel II immer wichtiger. Einen großen Partner wie die LEG an der Seite zu haben, ist daher heute für viele, gerade auch kleinere Player, am Markt von unschätzbarem Wert. Aufgrund der jahrzehntelangen Erfahrung im Konzern können wir sehr viel Know-how in die Projektentwicklung einbringen. In den vergangenen 20 Jahren haben wir etwa 2.800 ha Industrie- und Gewerbebrachen aufgekauft und entwickelt, mit allen Leistungen, die dazugehören – im planerischen und kaufmännische Bereich ebenso wie im Rahmen der Altlast-sanierung. Hinzu kommt unser traditionell guter Ruf in der Zusammenarbeit mit Kommunen, was natürlich auch unseren Kooperationspartnern zugute kommt.

Welche Anforderungen und Voraussetzungen müssen Unternehmen erfüllen, um für Sie ein adäquater Partner zu sein?

Röhrig: Zunächst entsteht das Interesse für eine Partnerschaft über aussichtsreiche und zukunftsfähige Projekte. Daneben muss natürlich abgestimmt sein, dass der Part, den der Partner einnehmen will, auch mit Fach- und Sachkunde hinterlegt ist. Wichtig ist ebenso die Solidität von Unternehmen.

Das Tacitus Carree in Bayenthal vereint Wohnungen, Büroflächen und Einzelhandel in einem Objekt. Welche Vorteile bieten sich hier speziell für die Büronutzer?

Mungen: Zunächst befinden wir uns mit dem Objekt in einer integrierten innerstädtischen Lage, in einem sehr guten Stadtteil und in einem schönen, gewachsenen Stadtteilzentrum.

Durch eine Reihe von Vorteilen wie ein ausgezeichnetes Wohnumfeld, ausreichende Stellplätze, zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten und ein gutes gastronomische Angebot wird vor allem der kleinteilige Büronutzer ange-sprochen.

Bei Interesse wird die gesamte Immobilie auch an einen Einzelmieter vergeben. Es stehen Flächen ab 200 bis 250 m2 zur Verfügung bis hin zur Gesamtimmobilie, die 5.300 m2 Gewerbefläche umfasst, davon ca. 1.000 m2 Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss.

Es ist auch denkbar, die Einzelhandelsfläche umzuwandeln. Erste Mietverträge stehen jedoch für den Einzelhandel kurz vorm Abschluss. Bei den Büroflächen sind wir in zahlreichen Gesprächen. Die LEG Standort- und Projektentwicklung Köln GmbH wird im Übrigen selber eine Etage im Tacitus Carree anmieten.

Mit welcher Miete kalkulieren Sie?

Mungen: Die Mietkonditionen sind abhängig von der Lage im Objekt und vom Ausstattungsstandard. Wir kalkulieren zwischen 12,50 und 13,00 Ä und streben langfristige Mietverträge an, nach Möglichkeit Vertragsdauern von zehn Jahren.

Zurzeit richten wir den veredelten Rohbau her und haben alle denkbaren Optionen, um dem gerecht zu werden, was ein Büronutzer sich an Ausstattungs-Highlights vorstellt.

Wie schätzen Sie aktuell den Kölner Büroimmobilienmarkt ein und wo sehen Sie zukünftig noch Potenziale für interessante Immobilienentwicklungen?

Mungen: Die Prognos AG hat in einer vor kurzem abgeschlossenen bundesweiten Studie die Region Köln/Bonn als Region mit hohem Entwicklungspotential bezeichnet.

Ballungsräume wie Köln/Bonn werden in Zukunft noch stärker von der wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland und in Europa zu Lasten anderer Regionen profitieren.

Aktuell stellt sich der Büroimmobilienmarkt natürlich für Projektentwickler oder denjenigen, der eine fertige Büroimmobilie hat, nicht so positiv dar. Andererseits ist – was die Vermietungszahlen und die Leerstandsraten angeht – eine leichte Entspannung erkennbar.

Es wird im Moment weniger produziert, und das wird sich in den kommenden Jahren günstig auswirken. Man sollte den Büroimmobilienmarkt nicht nur quantitativ anhand von statistischen Zahlen bewerten, sondern auch qualitativ.

Büroimmobilien, die heute leer stehen, werden nach meiner Einschätzung ohne aufwändige Umbaumaßnahmen nie wieder vom Markt aufgenommen, das heißt, die vielen qualitativ guten Neubauimmobilien werden Altimmobilien vom Markt verdrängen.

Mit dem Konzept Klasse statt Masse kann auch heute noch im Büroimmobilienmarkt erfolgreich sein, wer den Markt an guten Standorten nutzerspezifisch und sehr individuell bedient. Wir glauben, dass unser Projekt im Rheinauhafen hierfür ein gutes Beispiel sein wird.

Im übrigen bin ich der Meinung, dass sich die Immobilienbranche in Zukunft mehr mit Bestandsimmobilien beschäftigen wird. Es gibt teilweise leer stehende Bestandsimmobilien in exzellenten Lagen, die aus ökonomischen und auch städtebaulichen Gründen einer neuen Nutzung zugeführt werden sollten. Wir werden uns sicherlich mit diesem Thema in nächster Zeit intensiv beschäftigen.

Das heißt nicht, dass z. B. die alte Büroimmobilie wieder eine Büroimmobilie werden muss. Es können auch gemischt genutzte Konzepte entstehen oder, wenn technisch machbar, reine Wohnimmobilien. Das gesamte Spektrum der Immobilienentwicklung spielt da eine Rolle. Aber ich habe den Eindruck, dieses Thema wird noch nicht so richtig angepackt und ist deshalb ein hochinteressantes Betätigungsfeld für die Zukunft.

Röhrig: Was Köln von Frankfurt, München, Hamburg und teilweise auch Berlin unterscheidet, ist das Mietpreisniveau. In den schwierigen Zeiten des letzten Jahres hat es natürlich Einbrüche gegeben, aber man ist nicht so tief gefallen wie in anderen Städten. In den Zeiten, wo die Ausschläge besonders stark nach oben oder nach unten gingen, hat sich Köln in eine Mittelachse gelegt und ist dadurch auch für die Zukunft weiter für Investoren interessant.

Ein Problem wird in Köln die Bestandsimmobilie der fünfziger Jahre sein, beispielsweise entlang der Ringe. Dagegen werden die Rheinlagen gewinnen. Auch der Standort Deutz wird im Fokus stehen.

Das Interview führte Andreas P. Lienig
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