Büromarkt Essen
Stabile Renditen überzeugen die Investoren
Essen ist das geografische Zentrum der Metropolregion Ruhr. Dieser neue Name des Ruhrgebiets steht für eine Region mit ca. 5,3 Mio. Menschen aus über 140 Nationen. Insgesamt haben sich 18 der 100 größten deutschen Unternehmen für einen Sitz in der Metropolregion Ruhr entschieden. Von diesen 18 Konzernzentralen sind allein 10 in Essen beheimatet.
Innerhalb der Gesamtregion bekleidet Essen noch einmal eine besondere Stellung: Der Standort hat sich positiv vom wirtschaftlichen Durchschnitt des Ruhrgebietes abgesetzt, so das Kernfazit einer Studie des Büro für Kommunal- und Regionalforschung Essen (BKR). Essen steht an der Spitze in der Metropolregion Ruhr und ist auch bundesweit gehobener Durchschnitt.
Über 80 % der in Essen sozialversicherungspflichtig Beschäftigten sind mittlerweile im Dienstleistungssektor tätig. Entsprechend positiv hat sich auch der Essener Büromarkt entwickelt.
Der Essener Büroimmobilienmarkt im Jahr 2004
Seit 1991 hat der Standort Essen einen kontinuierlichen Aufschwung genommen und ist der am stärksten prosperierende und größte Büromarkt in der Metropolregion Ruhr. Der Büroflächenbestand ist mittlerweile auf rund 3,399 Mio. m2 BGF gestiegen. Ein differenziertes Angebot an erstklassigen Büroflächen in verschiedenen Lagen
kennzeichnet den Essener Büromarkt. Insbesondere die Konzernzentralen von RWE, RAG, Ferrostaal, Steag und HOCHTIEF prägen die traditionellen Büromarktlagen Innenstadt und das direkt angrenzende Südviertel. Dort findet sich auch das Bankenviertel, in dem eine Vielzahl namhafter Kreditinstitute vertreten ist.
Von gleichwertig erstklassiger Qualität ist die Büroachse entlang der Alfredstraße Richtung A 52 mit den Stadtteilen Rüttenscheid und Bredeney. Hier wurden in den vergangenen Jahren zahlreiche Essener Büroprojekte realisiert. Mit dem GRUGA CARREE in bester Lage bieten sich weitere Entwicklungsperspektiven. Eine erfreuliche Entwicklung nimmt weiterhin die Büroachse entlang der Helbingstraße und der Ruhrallee, die ausgehend vom Hauptbahnhof in süd-östlicher Richtung über die A 52 hinaus reicht und beim Büropark Ruhrallee ihre südlichste Ausprägung findet.
Auch die citynahe weststadt und deren näheres Umfeld prosperieren. Aus einem ehemalig industriell geprägten Standort ist durch einen Nutzungsmix aus Büro, Wohnen, Einzelhandel und Entertainment ein lebendiges und hochwertiges Stadtquartier entstanden. Es bietet im direkten Umfeld Raum für weitere, bereits eingeleitete Entwicklungen. Im Essener Norden hat sich im Bereich Bottroper/Bamler Straße ein attraktiver Bürostandort mit dem Bamler Servicepark und dem angrenzenden M1-Gewerbepark etabliert. Hier haben sich zahlreiche kleine und mittlere Unternehmen, insbesondere aus den Bereichen Umwelt, IT und Dienstleistungen, niedergelassen.
Der Rahmenplan für die zukünftige Entwicklung des Krupp-Gürtels bietet Raum zur Realisierung von attraktiven Büroadressen. Die Schwerpunkte liegen entlang des geplanten Krupp-Boulevards, vis à vis des neuen Stadtparks und entlang der Altendorfer Straße. Bereits heute sind mit der ThyssenKrupp-Hauptverwaltung und dem Neubau des zentralisierten Finanzamtes zwei markante Bürogebäude vorhanden.
Das Fertigstellungsvolumen steigt
Im Jahre 2004 wurden ca. 35.900 m2 BGF neue Büroflächen fertig gestellt. 90 % dieser Neubauten wurden außerhalb der traditionellen Büromarktlagen realisiert. Neben dem Finanzamt-Neubau im Krupp-Gürtel, zwei Büroobjekten im M1-Gewerbepark und dem ComIn – Zentrum für Kommunikation und Informationstechnologie im Nordviertel liegt lediglich das TOP-Office der HOPF IEG in Bredeney in einer der Essener Top-Lagen. Rund 92 % dieser Flächen haben bereits Mieter gefunden. Gegenüber dem Vorjahr ist die Fertigstellung um 29,6 % gestiegen, ein Indikator für die Belebung des Marktes und das steigende Vertrauen der Marktteilnehmer. Für das Jahr 2005 zeichnet sich ein ähnliches Fertigstellungsvolumen ab, das zum überwiegenden Teil wieder in den etablierten Büromarktlagen realisiert wird.
Kleine und mittlere Flächen werden nachgefragt
Auch der Büroflächenumsatz von 70.400 m2 im Jahr 2004 kann sich in Zeiten schwieriger konjunktureller Rahmenbedingungen sehen lassen. Vom gesamten Büroflächenumsatz entfallen 60.200 m2 auf die Fremdvermietung, die sich auf 95 Mietverträge verteilt. Der Büroflächenumsatz nach Größen zeigt, dass insbesondere kleine und mittlere Flächengrößen nachgefragt wurden. Die größte Bürofläche mietete im Jahr 2004 mit 4.500 m2 die ISC WEST eG, ein IT-Dienstleistungs- und Beratungshaus der Krankenkassen, in einem sich in der Bauphase befindlichen Bürogebäude im Essener Südviertel gegenüber dem Stadtgarten.
Die Barmer Ersatzkasse belegt in der Mediencity ebenfalls 4.500 m2 im Europa Center vis à vis der WAZ-Zentrale. Das Zollfahndungsamt wird das Weigle Haus mit 4.000 m2 unweit des Hauptbahnhofes beziehen. In der Kruppstraße hat das Dorstener Telefonauskunftsunternehmen klickTel 2.500 m2 in der Sparda-Bank-Immobilie angemietet und wird dort ein Call-Center errichten.
I + K – Technologie prägt die Vermietungen
Die Vermietungsleistung nach Branchen spiegelt die aktuelle Bedeutung der jeweiligen Wirtschaftszweige in Essen wider. So war im Jahr 2004 die Branchengruppe Informations- und Kommunikationstechnologie mit 27,8 % Hauptumsatzträger im Essener Büromarkt. Auch die Branche Medizin und Gesundheit verbucht mit 13,1 % nach wie vor einen hohen Anteil am Vermietungsumsatz. Mit 11,5 % und 11,4 % folgen die Bereiche öffentliche Verwaltung / Sozialversicherungen und Verwaltung von Industrie- und Bauunternehmen, die traditionell den Vermietungsmarkt in Essen mitbestimmen. Der Bereich Banken / Finanzdienstleistungen erreicht in 2004 erneut einen Anteil von 6 % der Vermietungsleistung.
Die Leerstandsrate bleibt unverändert
Die Verfügbarkeit von Büroflächen hat sich nur unwesentlich verändert. Die Leerstandsrate ist 2004 zwar im Vergleich zum Jahr 2003 um 0,5 % Punkte gestiegen, lag aber in der zweiten Jahreshälfte stabil bei 5,4 %. Dieser Wert fällt im bundesweiten Vergleich sehr niedrig aus. So hat beispielsweise Düsseldorf eine Leerstandsrate von 11,4 % zu verzeichnen, Frankfurt kennzeichnet einen Leerstand von 15 %. Der niedrige Wert in Essen basiert auf einem angemessenen Neubauvolumen und der Tatsache, dass nur wenige Flächen freigezogen wurden. Ein nennenswerter Anstieg des Leerstandes ist auch für 2005 nicht zu erwarten.
Moderate Mietpreise kennzeichnen den Markt
Die Spitzenmieten im Essener Stadtgebiet liegen derzeit bei 12,00 E. Das durchschnittliche Mietpreisniveau hat sich in guten Lagen zwischen 8,00 E und 10,00 E eingependelt. Viele Unternehmen haben das Mietpreisniveau im Jahr 2004 dazu benutzt, ihre Flächen in wirtschaftlicher und räumlicher Hinsicht zu optimieren. In den peripheren Lagen müssen Vermieter von Immobilien zum Teil hohe Preiszugeständnisse machen, wenn die Gebäude nicht mehr den aktuellen Bürostandards entsprechen.
Sehr hohes Investitionsvolumen
Ein außergewöhnlich hohes Investitionsvolumen prägte den Essener Büromarkt in 2004. Die Schätzungen der EWG – Essener Wirtschaftsförderungsgesellschaft mbH – ergeben ein Volumen von ca. 360 Mio. E. Zu diesem Ergebnis haben insbesondere Konzerne wie RWE, RAG, Steag und Viterra mit dem Verkauf von Konzernimmobilien an Immobilienfonds beigetragen. Die RAG hat 150 Mio. E durch den Verkauf der Konzernzentrale an die Deutsche Immobilien AG erlöst. Die Berliner Bowfonds Real Estate hat die 12.000 m2 große Hauptverwaltung der Viterra AG in der Alfredstraße erworben. Die RWE AG veräußerte zwei eigengenutzte Immobilien in der Kruppstraße und in der Huyssenallee an eine Münchner Immobiliengruppe. Die Steag AG hat mit dem Verkauf der Konzernzentrale im Südviertel an die Münchner REAL I.S., eine Tochter der Bayrischen Landesbank, einen Preis von
41 Mio. E erzielt. Die Kölbl Kruse Projektentwicklung fand für das voraussichtlich im November 2005 fertiggestellte Büroobjekt „Westside” in der weststadt mit der Immobilien GmbH der Privatbank HSBC Trinkaus & Burkhardt frühzeitig einen Investor. Auch das Büro- und Geschäftshaus in der Limbecker Straße 25, in der sich eine Sport Scheck-Filiale befindet, hat einen neuen Eigentümer.
Anders als an vielen anderen Standorten sind in Essen
die Bruttoanfangsrenditen für Büroobjekte seit Jahren
auf einem stabilen Niveau. Die Rendite für Büroimmobilien in zentralen Lagen liegt unverändert bei 6 %. Bürohäuser in guten dezentralen Lagen erreichen eine Rendite von ca. 7 %.
Claudia Peters
Essener Wirtschafts-
förderungsgesellschaft mbH
Essen ist das geografische Zentrum der Metropolregion Ruhr. Dieser neue Name des Ruhrgebiets steht für eine Region mit ca. 5,3 Mio. Menschen aus über 140 Nationen. Insgesamt haben sich 18 der 100 größten deutschen Unternehmen für einen Sitz in der Metropolregion Ruhr entschieden. Von diesen 18 Konzernzentralen sind allein 10 in Essen beheimatet.
Innerhalb der Gesamtregion bekleidet Essen noch einmal eine besondere Stellung: Der Standort hat sich positiv vom wirtschaftlichen Durchschnitt des Ruhrgebietes abgesetzt, so das Kernfazit einer Studie des Büro für Kommunal- und Regionalforschung Essen (BKR). Essen steht an der Spitze in der Metropolregion Ruhr und ist auch bundesweit gehobener Durchschnitt.
Über 80 % der in Essen sozialversicherungspflichtig Beschäftigten sind mittlerweile im Dienstleistungssektor tätig. Entsprechend positiv hat sich auch der Essener Büromarkt entwickelt.
Der Essener Büroimmobilienmarkt im Jahr 2004
Seit 1991 hat der Standort Essen einen kontinuierlichen Aufschwung genommen und ist der am stärksten prosperierende und größte Büromarkt in der Metropolregion Ruhr. Der Büroflächenbestand ist mittlerweile auf rund 3,399 Mio. m2 BGF gestiegen. Ein differenziertes Angebot an erstklassigen Büroflächen in verschiedenen Lagen
kennzeichnet den Essener Büromarkt. Insbesondere die Konzernzentralen von RWE, RAG, Ferrostaal, Steag und HOCHTIEF prägen die traditionellen Büromarktlagen Innenstadt und das direkt angrenzende Südviertel. Dort findet sich auch das Bankenviertel, in dem eine Vielzahl namhafter Kreditinstitute vertreten ist.
Von gleichwertig erstklassiger Qualität ist die Büroachse entlang der Alfredstraße Richtung A 52 mit den Stadtteilen Rüttenscheid und Bredeney. Hier wurden in den vergangenen Jahren zahlreiche Essener Büroprojekte realisiert. Mit dem GRUGA CARREE in bester Lage bieten sich weitere Entwicklungsperspektiven. Eine erfreuliche Entwicklung nimmt weiterhin die Büroachse entlang der Helbingstraße und der Ruhrallee, die ausgehend vom Hauptbahnhof in süd-östlicher Richtung über die A 52 hinaus reicht und beim Büropark Ruhrallee ihre südlichste Ausprägung findet.
Auch die citynahe weststadt und deren näheres Umfeld prosperieren. Aus einem ehemalig industriell geprägten Standort ist durch einen Nutzungsmix aus Büro, Wohnen, Einzelhandel und Entertainment ein lebendiges und hochwertiges Stadtquartier entstanden. Es bietet im direkten Umfeld Raum für weitere, bereits eingeleitete Entwicklungen. Im Essener Norden hat sich im Bereich Bottroper/Bamler Straße ein attraktiver Bürostandort mit dem Bamler Servicepark und dem angrenzenden M1-Gewerbepark etabliert. Hier haben sich zahlreiche kleine und mittlere Unternehmen, insbesondere aus den Bereichen Umwelt, IT und Dienstleistungen, niedergelassen.
Der Rahmenplan für die zukünftige Entwicklung des Krupp-Gürtels bietet Raum zur Realisierung von attraktiven Büroadressen. Die Schwerpunkte liegen entlang des geplanten Krupp-Boulevards, vis à vis des neuen Stadtparks und entlang der Altendorfer Straße. Bereits heute sind mit der ThyssenKrupp-Hauptverwaltung und dem Neubau des zentralisierten Finanzamtes zwei markante Bürogebäude vorhanden.
Das Fertigstellungsvolumen steigt
Im Jahre 2004 wurden ca. 35.900 m2 BGF neue Büroflächen fertig gestellt. 90 % dieser Neubauten wurden außerhalb der traditionellen Büromarktlagen realisiert. Neben dem Finanzamt-Neubau im Krupp-Gürtel, zwei Büroobjekten im M1-Gewerbepark und dem ComIn – Zentrum für Kommunikation und Informationstechnologie im Nordviertel liegt lediglich das TOP-Office der HOPF IEG in Bredeney in einer der Essener Top-Lagen. Rund 92 % dieser Flächen haben bereits Mieter gefunden. Gegenüber dem Vorjahr ist die Fertigstellung um 29,6 % gestiegen, ein Indikator für die Belebung des Marktes und das steigende Vertrauen der Marktteilnehmer. Für das Jahr 2005 zeichnet sich ein ähnliches Fertigstellungsvolumen ab, das zum überwiegenden Teil wieder in den etablierten Büromarktlagen realisiert wird.
Kleine und mittlere Flächen werden nachgefragt
Auch der Büroflächenumsatz von 70.400 m2 im Jahr 2004 kann sich in Zeiten schwieriger konjunktureller Rahmenbedingungen sehen lassen. Vom gesamten Büroflächenumsatz entfallen 60.200 m2 auf die Fremdvermietung, die sich auf 95 Mietverträge verteilt. Der Büroflächenumsatz nach Größen zeigt, dass insbesondere kleine und mittlere Flächengrößen nachgefragt wurden. Die größte Bürofläche mietete im Jahr 2004 mit 4.500 m2 die ISC WEST eG, ein IT-Dienstleistungs- und Beratungshaus der Krankenkassen, in einem sich in der Bauphase befindlichen Bürogebäude im Essener Südviertel gegenüber dem Stadtgarten.
Die Barmer Ersatzkasse belegt in der Mediencity ebenfalls 4.500 m2 im Europa Center vis à vis der WAZ-Zentrale. Das Zollfahndungsamt wird das Weigle Haus mit 4.000 m2 unweit des Hauptbahnhofes beziehen. In der Kruppstraße hat das Dorstener Telefonauskunftsunternehmen klickTel 2.500 m2 in der Sparda-Bank-Immobilie angemietet und wird dort ein Call-Center errichten.
I + K – Technologie prägt die Vermietungen
Die Vermietungsleistung nach Branchen spiegelt die aktuelle Bedeutung der jeweiligen Wirtschaftszweige in Essen wider. So war im Jahr 2004 die Branchengruppe Informations- und Kommunikationstechnologie mit 27,8 % Hauptumsatzträger im Essener Büromarkt. Auch die Branche Medizin und Gesundheit verbucht mit 13,1 % nach wie vor einen hohen Anteil am Vermietungsumsatz. Mit 11,5 % und 11,4 % folgen die Bereiche öffentliche Verwaltung / Sozialversicherungen und Verwaltung von Industrie- und Bauunternehmen, die traditionell den Vermietungsmarkt in Essen mitbestimmen. Der Bereich Banken / Finanzdienstleistungen erreicht in 2004 erneut einen Anteil von 6 % der Vermietungsleistung.
Die Leerstandsrate bleibt unverändert
Die Verfügbarkeit von Büroflächen hat sich nur unwesentlich verändert. Die Leerstandsrate ist 2004 zwar im Vergleich zum Jahr 2003 um 0,5 % Punkte gestiegen, lag aber in der zweiten Jahreshälfte stabil bei 5,4 %. Dieser Wert fällt im bundesweiten Vergleich sehr niedrig aus. So hat beispielsweise Düsseldorf eine Leerstandsrate von 11,4 % zu verzeichnen, Frankfurt kennzeichnet einen Leerstand von 15 %. Der niedrige Wert in Essen basiert auf einem angemessenen Neubauvolumen und der Tatsache, dass nur wenige Flächen freigezogen wurden. Ein nennenswerter Anstieg des Leerstandes ist auch für 2005 nicht zu erwarten.
Moderate Mietpreise kennzeichnen den Markt
Die Spitzenmieten im Essener Stadtgebiet liegen derzeit bei 12,00 E. Das durchschnittliche Mietpreisniveau hat sich in guten Lagen zwischen 8,00 E und 10,00 E eingependelt. Viele Unternehmen haben das Mietpreisniveau im Jahr 2004 dazu benutzt, ihre Flächen in wirtschaftlicher und räumlicher Hinsicht zu optimieren. In den peripheren Lagen müssen Vermieter von Immobilien zum Teil hohe Preiszugeständnisse machen, wenn die Gebäude nicht mehr den aktuellen Bürostandards entsprechen.
Sehr hohes Investitionsvolumen
Ein außergewöhnlich hohes Investitionsvolumen prägte den Essener Büromarkt in 2004. Die Schätzungen der EWG – Essener Wirtschaftsförderungsgesellschaft mbH – ergeben ein Volumen von ca. 360 Mio. E. Zu diesem Ergebnis haben insbesondere Konzerne wie RWE, RAG, Steag und Viterra mit dem Verkauf von Konzernimmobilien an Immobilienfonds beigetragen. Die RAG hat 150 Mio. E durch den Verkauf der Konzernzentrale an die Deutsche Immobilien AG erlöst. Die Berliner Bowfonds Real Estate hat die 12.000 m2 große Hauptverwaltung der Viterra AG in der Alfredstraße erworben. Die RWE AG veräußerte zwei eigengenutzte Immobilien in der Kruppstraße und in der Huyssenallee an eine Münchner Immobiliengruppe. Die Steag AG hat mit dem Verkauf der Konzernzentrale im Südviertel an die Münchner REAL I.S., eine Tochter der Bayrischen Landesbank, einen Preis von
41 Mio. E erzielt. Die Kölbl Kruse Projektentwicklung fand für das voraussichtlich im November 2005 fertiggestellte Büroobjekt „Westside” in der weststadt mit der Immobilien GmbH der Privatbank HSBC Trinkaus & Burkhardt frühzeitig einen Investor. Auch das Büro- und Geschäftshaus in der Limbecker Straße 25, in der sich eine Sport Scheck-Filiale befindet, hat einen neuen Eigentümer.
Anders als an vielen anderen Standorten sind in Essen
die Bruttoanfangsrenditen für Büroobjekte seit Jahren
auf einem stabilen Niveau. Die Rendite für Büroimmobilien in zentralen Lagen liegt unverändert bei 6 %. Bürohäuser in guten dezentralen Lagen erreichen eine Rendite von ca. 7 %.
Claudia Peters
Essener Wirtschafts-
förderungsgesellschaft mbH
