Highlight - Sky Office Düsseldorf Viterra Development
Innovative Büroflächen auf 23 Ebenen: flexibel, effizient und nachhaltig nutzbar
Ein Blick in die Zukunft: Düsseldorf, Kennedydamm, im Sommer 2008
Matthias Müller* blickt von seinen Unterlagen auf und hält einen Moment inne. Er lehnt sich zurück und genießt den Blick aus der 16. Etage des Sky Office. Matthias Müller ist Corporate Real Estate Manager des expandierenden IT-Unternehmens DeBite*. Ebenso gut könnte er auch für eine große Unternehmensberatung, einen renommierten Wirtschaftsprüfer, eine erfolgreiche Rechtsanwaltskanzlei oder einen international aufgestellten Konzern tätig sein - die Entscheidung für das Sky Office hätte er in jedem Fall empfohlen. Denn das Sky Office steht für moderne, elegante und einzigartige Architektur, optimale Flexibilität bei der Flächennutzung und ein modulares Energiekonzept mit individueller Regulierbarkeit. Es steht aber auch für Arbeiten mit Blick auf den Rhein und über Düsseldorf, Arbeiten an der Schnittstelle zwischen Flughafen und Innenstadt in einem erstklassigen Ambiente.
Über den Anblick freut sich Matthias Müller jeden Morgen, wenn er den Kennedydamm hinunterfährt: Als Solitär erhebt sich das Sky Office über 23 Geschosse in den Himmel. Und wenn sich die Sonne in der Glasfassade spiegelt, erscheint das Gebäude fast durchsichtig. Unterstrichen wird dieser filigrane Eindruck durch die ellipsenförmige Gebäudehülle und den eleganten, flügelartigen Gebäudeabschluss, der gleichsam über dem Sky Office zu schweben scheint.
Seit einer ersten Präsentation durch Viterra Development ist inzwischen mehr als ein Jahr vergangen. Ein Jahr, das einmal mehr zeigte: Es wird Zeit für einen neuen Unternehmensauftritt, Zeit für einen neuen Standort.
"Mit dem Sky Office haben wir das optimale Gebäude gefunden", resümiert Müller. "Ein Gebäude, das unsere Erwartungen erfüllt. Neben Architektur und Lage hat die Außendarstellung für uns einen hohen Stellenwert. Darüber hinaus spielt der Nutzwert der Immobilie eine große Rolle."
Als Grundlage hatte DeBite einen komplexen Anforderungskatalog entwickelt. "Wir setzen auf kommunikative Bürostrukturen. Dabei legen wir ebenso Wert auf eine optimale Arbeitsatmosphäre für die Mitarbeiter wie auf gute Flächenkennwerte. Die Entscheidung für ein neues Bürogebäude sollte von Effizienz und Wirtschaftlichkeit geprägt sein."
Optimales Gesamtkonzept mit vielen Vorteilen
Nicht nur das schöne Äußere des Sky Office hat Müller überzeugt. Ihm kam es genauso auf die "inneren Werte" an: Bei der Grundrissgestaltung für das Gebäude wurde die Leitidee "Form follows Function" professionell umgesetzt. Auf 1.400 Quadratmetern Mietfläche pro Etage bietet das Sky Office eine optimale Flexibilität bei der Flächennutzung.
Hier wurde von innen nach außen geplant, und das hat die Organisation des Grundrisses komplett verändert. Statt Nutzflächen um einen groß dimensionierten Kern herum anzuordnen - wie es traditionell gemacht wird - wurde beim Sky Office der Kern geteilt. Das Neue daran ist die Strukturierung der für Mieter nutzbaren Primärflächen. Diese wurden an den "richtigen Stellen" so aufgewertet, dass sich daraus eine Fülle von Vorteilen für die Nutzer ergeben.
"Die meisten Hochhäuser in Deutschland haben zwischen 700 und 1.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche pro Etage. Davon sind 20 bis 30 Prozent für Konstruktion und Versorgung abzuziehen", erläutert Müller.
"Das hat zur Folge, dass sich Nutzer nur vertikal, also in mehreren Geschossen, in diesen Gebäuden organisieren können. Für DeBite ist aber gerade die schnelle Kommunikation der Mitarbeiter ein wichtiges Kriterium.
Pro Etage können im Sky Office ab 70 und bis mehr als 100 Mitarbeiter untergebracht werden. Dies entspricht - bezogen auf die Mietfläche - einem Effizienzwert von 13 bis 22 Quadratmetern Mietfläche pro Mitarbeiter."
Alle Büroflächen mit Weitblick
Begeistert beschreibt Matthias Müller die Büroebenen im Sky Office: "Alle Flächen entlang der gläsernen Fassade können vollständig als Büros genutzt werden. So geht kein einziger Quadratzentimeter Fassadenfläche für Treppen oder sonstige Nebennutzungen verloren. Dabei ist gewährleistet, dass alle Räume den gleichen funktionalen Zuschnitt haben können. Das bedeutet für uns auch praktikable Lösungen für die Möblierung. Veränderungen sind in Zukunft leichter möglich."
Individuell gestaltbare Bereiche pro Ebene
Jede Etage kann in zwei unabhängige Mieteinheiten unterteilt werden. Nach Wahl ist eine prozentuale Unterteilung 50/50 oder 75/25 möglich. Hierbei werden Abschnitte von jeweils kleiner als 400 Quadratmetern miteinander kombiniert und können frei von brandschutzrechtlichen Anforderungen nach Mietervorgaben unterteilt werden. Alle bei DeBite zur Zeit diskutierten Bürokonzepte lassen sich realisieren. "Die Teilbarkeit der einzelnen Etagen gibt uns für zukünftige Entwicklungen die ausreichende Flexibilität, die wir uns wünschen."
Flexibilität in Tiefe und Breite
Die besondere Flexibilität des Sky Office zeigt sich auch bei der Strukturierung der Büroflächen in drei Bürotiefen, nämlich 4,40 Meter, 5,25 Meter und 6,10 Meter. Natürlich lassen sich die Räume wie in anderen Bürogebäuden auch in der Breite strukturieren. Hier wurde das gängige raum-bezogene Maß von 1,35 Meter gewählt. Diese Option ist bereits in technischen Details vorgerüstet. Sie ermöglicht es, praktisch jede gewünschte Raumgröße umzusetzen. Für die Möblierung sind keine Sonderlösungen erforderlich.
Multizonen, Erweiterbarkeit ohne Grenzen
Die Aufweitung der Flächen beim Sky Office beschränkt sich nicht nur auf flexibel strukturierbare, außen liegende Büroflächen. Die besondere Stärke des Grundrisses beruht auch auf der durchdachten Nutzbarkeit der Sekundärflächen im Inneren. Diese können zum einen klassische Funktionen erweitern, die üblicherweise im Hochhauskern untergebracht sind (zum Beispiel beansprucht ein großer Serverraum nicht wertvolle Fassadenfläche). Zum anderen bieten die Multizonen perfekte Lösungen für Ansprüche aller Art. Ganz gleich, ob das mittlerweile gut eingeführte Kombibüro oder Kommunikationsbereiche, ob repräsen-tative Empfangszonen oder Kurzzeitarbeitsplätze mit hoher Mitarbeiterfrequenz - den Möglichkeiten sind kaum Grenzen gesetzt. Innerhalb eines Mietbereiches lassen sich sogar interne Treppenverbindungen zwischen zwei Etagen realisieren.
Variable Nutzungsmöglichkeiten, gute Atmosphäre
Diese Einzelbausteine führen in der Summe zu einem für unterschiedlichste Ansprüche und Anforderungen verwertbaren Ergebnis. Vom Standardzellenbüro über Team- und Open-Space-Büros bis hin zu modernen Büroformen wie Desk-Sharing ist alles möglich. DeBite nutzt als Mieter diese variablen Angebote und profitiert dadurch von den Vorzügen des Baukonzepts. Denn so lassen sich die Flächen optimal einrichten und jederzeit wieder verändern. Die Atmosphäre in dem lichtdurchfluteten Gebäude ist bestens, die Mitarbeiter fühlen sich wohl, das Arbeitsklima wird positiv beeinflusst. Matthias Müller erläutert die Details: "Unser Vertrieb bevorzugt große zusammenhängende Flächen, um kommunikativ zu arbeiten. Und natürlich gibt es weiterhin Zellenbüros. Wir setzen aber verstärkt auf innovative Konzepte wie Kombi- und Desk-Sharing Systeme. Schließlich basiert unser geschäftlicher Erfolg auf einer optimalen Organisation und einer zeitgemäßen Arbeitsatmosphäre für unsere Mitarbeiter."
Modulares Energiekonzept, individuelle Regulierung
Unternehmensstrukturen verändern sich, die Arbeitsumgebung muss angepasst werden. Deshalb werden flexible Möglichkeiten der Büroorganisation in Zukunft immer wichtiger. Wandstellungen von Büroräumen zu verändern, ist in der Regel unproblematisch. Der Umbau kann in kurzer Zeit erfolgen und verursacht nur geringe Kosten. Viel schwieriger ist es, bei Umbauten während der Mietlaufzeit die technische Infrastruktur an die neuen Gegebenheiten anzupassen.
Ein dreistufiges Kühlkonzept dient hier als Beispiel für die Grundidee: Kühlleistungen, die zu Mietbeginn bereitgestellt werden, lassen sich über leicht umzubauende Induktionsgeräte räumlich verändern. Wird zum Beispiel ein Besprechungsraum innerhalb der Mietfläche umpositioniert, kann die vorhandene Kühlleistung an den neuen Ort einfach und preisgünstig mit "umziehen". Das Prinzip der einfachen technischen Veränderungen während der Mietlaufzeit wird konsequent auch auf Beleuchtung und Raumsteuerung übertragen. Für DeBite war das ein wichtiges Kriterium. Eine doppelschalige Fassade, außen liegender Sonnenschutz, zu öffnende Fenster und ihre individuelle Regelung durch die Mitarbeiter sind weitere Stärken des Konzeptes. Insgesamt hat die Ausstattung des Gebäudes einen technisch hochwertigen Standard, der auf Erprobtem basiert. "Wir wissen, wie wichtig es ist, sich am Arbeitsplatz wohl zu fühlen. Eine solide, beherrschbare Technik trägt dazu wesentlich bei", ist Müller überzeugt.
Sky Office - eine Büroadresse mit großer Zukunft
"Das Sky Office erfüllt in idealer Weise alle Anforderungen von anspruchsvollen Mietern, die mindestens 1.400 Quadratmeter Bürofläche benötigen. An einem der besten Standorte Düsseldorfs, zwischen City und Flughafen optimal gelegen, positioniert sich das Sky Office für Mieter, die wahrgenommen werden wollen. Es ist auf die Anforderungen der Praxis zugeschnitten und bietet so einen Mehrwert", fasst Müller zusammen.
Bezogen auf die Größe des Gebäudes mit 30.000 Quadratmetern Mietfläche sei es für Großmieter nicht zuletzt wichtig, in dem Gebäude auch "atmen" zu können. "Die Anmietung von Flächen im Sky Office ist eine langfristige und nachhaltige Entscheidung. Eine Entscheidung für die Zukunft."
Fakten - so eindeutig wie die Form
Ein Blick in die Zukunft: Düsseldorf, Kennedydamm, im Sommer 2008
Matthias Müller* blickt von seinen Unterlagen auf und hält einen Moment inne. Er lehnt sich zurück und genießt den Blick aus der 16. Etage des Sky Office. Matthias Müller ist Corporate Real Estate Manager des expandierenden IT-Unternehmens DeBite*. Ebenso gut könnte er auch für eine große Unternehmensberatung, einen renommierten Wirtschaftsprüfer, eine erfolgreiche Rechtsanwaltskanzlei oder einen international aufgestellten Konzern tätig sein - die Entscheidung für das Sky Office hätte er in jedem Fall empfohlen. Denn das Sky Office steht für moderne, elegante und einzigartige Architektur, optimale Flexibilität bei der Flächennutzung und ein modulares Energiekonzept mit individueller Regulierbarkeit. Es steht aber auch für Arbeiten mit Blick auf den Rhein und über Düsseldorf, Arbeiten an der Schnittstelle zwischen Flughafen und Innenstadt in einem erstklassigen Ambiente.
Über den Anblick freut sich Matthias Müller jeden Morgen, wenn er den Kennedydamm hinunterfährt: Als Solitär erhebt sich das Sky Office über 23 Geschosse in den Himmel. Und wenn sich die Sonne in der Glasfassade spiegelt, erscheint das Gebäude fast durchsichtig. Unterstrichen wird dieser filigrane Eindruck durch die ellipsenförmige Gebäudehülle und den eleganten, flügelartigen Gebäudeabschluss, der gleichsam über dem Sky Office zu schweben scheint.
Seit einer ersten Präsentation durch Viterra Development ist inzwischen mehr als ein Jahr vergangen. Ein Jahr, das einmal mehr zeigte: Es wird Zeit für einen neuen Unternehmensauftritt, Zeit für einen neuen Standort.
"Mit dem Sky Office haben wir das optimale Gebäude gefunden", resümiert Müller. "Ein Gebäude, das unsere Erwartungen erfüllt. Neben Architektur und Lage hat die Außendarstellung für uns einen hohen Stellenwert. Darüber hinaus spielt der Nutzwert der Immobilie eine große Rolle."
Als Grundlage hatte DeBite einen komplexen Anforderungskatalog entwickelt. "Wir setzen auf kommunikative Bürostrukturen. Dabei legen wir ebenso Wert auf eine optimale Arbeitsatmosphäre für die Mitarbeiter wie auf gute Flächenkennwerte. Die Entscheidung für ein neues Bürogebäude sollte von Effizienz und Wirtschaftlichkeit geprägt sein."
Optimales Gesamtkonzept mit vielen Vorteilen
Nicht nur das schöne Äußere des Sky Office hat Müller überzeugt. Ihm kam es genauso auf die "inneren Werte" an: Bei der Grundrissgestaltung für das Gebäude wurde die Leitidee "Form follows Function" professionell umgesetzt. Auf 1.400 Quadratmetern Mietfläche pro Etage bietet das Sky Office eine optimale Flexibilität bei der Flächennutzung.
Hier wurde von innen nach außen geplant, und das hat die Organisation des Grundrisses komplett verändert. Statt Nutzflächen um einen groß dimensionierten Kern herum anzuordnen - wie es traditionell gemacht wird - wurde beim Sky Office der Kern geteilt. Das Neue daran ist die Strukturierung der für Mieter nutzbaren Primärflächen. Diese wurden an den "richtigen Stellen" so aufgewertet, dass sich daraus eine Fülle von Vorteilen für die Nutzer ergeben.
"Die meisten Hochhäuser in Deutschland haben zwischen 700 und 1.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche pro Etage. Davon sind 20 bis 30 Prozent für Konstruktion und Versorgung abzuziehen", erläutert Müller.
"Das hat zur Folge, dass sich Nutzer nur vertikal, also in mehreren Geschossen, in diesen Gebäuden organisieren können. Für DeBite ist aber gerade die schnelle Kommunikation der Mitarbeiter ein wichtiges Kriterium.
Pro Etage können im Sky Office ab 70 und bis mehr als 100 Mitarbeiter untergebracht werden. Dies entspricht - bezogen auf die Mietfläche - einem Effizienzwert von 13 bis 22 Quadratmetern Mietfläche pro Mitarbeiter."
Alle Büroflächen mit Weitblick
Begeistert beschreibt Matthias Müller die Büroebenen im Sky Office: "Alle Flächen entlang der gläsernen Fassade können vollständig als Büros genutzt werden. So geht kein einziger Quadratzentimeter Fassadenfläche für Treppen oder sonstige Nebennutzungen verloren. Dabei ist gewährleistet, dass alle Räume den gleichen funktionalen Zuschnitt haben können. Das bedeutet für uns auch praktikable Lösungen für die Möblierung. Veränderungen sind in Zukunft leichter möglich."
Individuell gestaltbare Bereiche pro Ebene
Jede Etage kann in zwei unabhängige Mieteinheiten unterteilt werden. Nach Wahl ist eine prozentuale Unterteilung 50/50 oder 75/25 möglich. Hierbei werden Abschnitte von jeweils kleiner als 400 Quadratmetern miteinander kombiniert und können frei von brandschutzrechtlichen Anforderungen nach Mietervorgaben unterteilt werden. Alle bei DeBite zur Zeit diskutierten Bürokonzepte lassen sich realisieren. "Die Teilbarkeit der einzelnen Etagen gibt uns für zukünftige Entwicklungen die ausreichende Flexibilität, die wir uns wünschen."
Flexibilität in Tiefe und Breite
Die besondere Flexibilität des Sky Office zeigt sich auch bei der Strukturierung der Büroflächen in drei Bürotiefen, nämlich 4,40 Meter, 5,25 Meter und 6,10 Meter. Natürlich lassen sich die Räume wie in anderen Bürogebäuden auch in der Breite strukturieren. Hier wurde das gängige raum-bezogene Maß von 1,35 Meter gewählt. Diese Option ist bereits in technischen Details vorgerüstet. Sie ermöglicht es, praktisch jede gewünschte Raumgröße umzusetzen. Für die Möblierung sind keine Sonderlösungen erforderlich.
Multizonen, Erweiterbarkeit ohne Grenzen
Die Aufweitung der Flächen beim Sky Office beschränkt sich nicht nur auf flexibel strukturierbare, außen liegende Büroflächen. Die besondere Stärke des Grundrisses beruht auch auf der durchdachten Nutzbarkeit der Sekundärflächen im Inneren. Diese können zum einen klassische Funktionen erweitern, die üblicherweise im Hochhauskern untergebracht sind (zum Beispiel beansprucht ein großer Serverraum nicht wertvolle Fassadenfläche). Zum anderen bieten die Multizonen perfekte Lösungen für Ansprüche aller Art. Ganz gleich, ob das mittlerweile gut eingeführte Kombibüro oder Kommunikationsbereiche, ob repräsen-tative Empfangszonen oder Kurzzeitarbeitsplätze mit hoher Mitarbeiterfrequenz - den Möglichkeiten sind kaum Grenzen gesetzt. Innerhalb eines Mietbereiches lassen sich sogar interne Treppenverbindungen zwischen zwei Etagen realisieren.
Variable Nutzungsmöglichkeiten, gute Atmosphäre
Diese Einzelbausteine führen in der Summe zu einem für unterschiedlichste Ansprüche und Anforderungen verwertbaren Ergebnis. Vom Standardzellenbüro über Team- und Open-Space-Büros bis hin zu modernen Büroformen wie Desk-Sharing ist alles möglich. DeBite nutzt als Mieter diese variablen Angebote und profitiert dadurch von den Vorzügen des Baukonzepts. Denn so lassen sich die Flächen optimal einrichten und jederzeit wieder verändern. Die Atmosphäre in dem lichtdurchfluteten Gebäude ist bestens, die Mitarbeiter fühlen sich wohl, das Arbeitsklima wird positiv beeinflusst. Matthias Müller erläutert die Details: "Unser Vertrieb bevorzugt große zusammenhängende Flächen, um kommunikativ zu arbeiten. Und natürlich gibt es weiterhin Zellenbüros. Wir setzen aber verstärkt auf innovative Konzepte wie Kombi- und Desk-Sharing Systeme. Schließlich basiert unser geschäftlicher Erfolg auf einer optimalen Organisation und einer zeitgemäßen Arbeitsatmosphäre für unsere Mitarbeiter."
Modulares Energiekonzept, individuelle Regulierung
Unternehmensstrukturen verändern sich, die Arbeitsumgebung muss angepasst werden. Deshalb werden flexible Möglichkeiten der Büroorganisation in Zukunft immer wichtiger. Wandstellungen von Büroräumen zu verändern, ist in der Regel unproblematisch. Der Umbau kann in kurzer Zeit erfolgen und verursacht nur geringe Kosten. Viel schwieriger ist es, bei Umbauten während der Mietlaufzeit die technische Infrastruktur an die neuen Gegebenheiten anzupassen.
Ein dreistufiges Kühlkonzept dient hier als Beispiel für die Grundidee: Kühlleistungen, die zu Mietbeginn bereitgestellt werden, lassen sich über leicht umzubauende Induktionsgeräte räumlich verändern. Wird zum Beispiel ein Besprechungsraum innerhalb der Mietfläche umpositioniert, kann die vorhandene Kühlleistung an den neuen Ort einfach und preisgünstig mit "umziehen". Das Prinzip der einfachen technischen Veränderungen während der Mietlaufzeit wird konsequent auch auf Beleuchtung und Raumsteuerung übertragen. Für DeBite war das ein wichtiges Kriterium. Eine doppelschalige Fassade, außen liegender Sonnenschutz, zu öffnende Fenster und ihre individuelle Regelung durch die Mitarbeiter sind weitere Stärken des Konzeptes. Insgesamt hat die Ausstattung des Gebäudes einen technisch hochwertigen Standard, der auf Erprobtem basiert. "Wir wissen, wie wichtig es ist, sich am Arbeitsplatz wohl zu fühlen. Eine solide, beherrschbare Technik trägt dazu wesentlich bei", ist Müller überzeugt.
Sky Office - eine Büroadresse mit großer Zukunft
"Das Sky Office erfüllt in idealer Weise alle Anforderungen von anspruchsvollen Mietern, die mindestens 1.400 Quadratmeter Bürofläche benötigen. An einem der besten Standorte Düsseldorfs, zwischen City und Flughafen optimal gelegen, positioniert sich das Sky Office für Mieter, die wahrgenommen werden wollen. Es ist auf die Anforderungen der Praxis zugeschnitten und bietet so einen Mehrwert", fasst Müller zusammen.
Bezogen auf die Größe des Gebäudes mit 30.000 Quadratmetern Mietfläche sei es für Großmieter nicht zuletzt wichtig, in dem Gebäude auch "atmen" zu können. "Die Anmietung von Flächen im Sky Office ist eine langfristige und nachhaltige Entscheidung. Eine Entscheidung für die Zukunft."
Fakten - so eindeutig wie die Form
- Gesamthöhe: ca. 89 m
- Geschosse: 23
- Etagenfoyers auf jeder Ebene
- Gesamtfläche pro Geschoss: 1.400 m2, teilbar in Einheiten unter 400 m2
- Volle Nutzung der Fassadenfläche für Büroflächen mit identischer Hochwertigkeit
- Individuell gestaltbare, lichte Flächen
- Flexible Grundrissvarianten, die auch speziellen Anforderungen gerecht werden
- Möglichkeit zur Schaffung interner, Etagen verbindender Treppen
- Effiziente Infrastruktur in zwei innen liegenden Kernen (Multizonen)
- Erweiterungsmöglichkeit der Fassadenzone durch Nutzflächen in der Multizone
- Optimierter Nutzwert:
- effiziente Nutzung der Mietfläche pro Arbeitsplatz,
- kommunikative Grundrisse zur Steigerung der Motivation bei geringerem Flächenverbrauch
- effiziente Nutzung der Mietfläche pro Arbeitsplatz,
- Bei Firmenneustrukturierungen lassen sich spätere Umbau- und Flexibilitätsmöglichkeiten leicht und kostenbewusst umsetzen
- Ein intelligentes modulares Konzept reguliert Kühlung und Lüftung
- Umbau, Veränderungen und Umpositionierungen der klimatechnischen Einrichtung sind während der Mietzeit schnell und einfach durchführbar - dank "plug + play"
- Energie sparender Schall- und Sonnenschutz durch doppelschalige Kastenfenster-Fassade
- Zu öffnende Fenster
- Tiefgaragenstellplätze: 480
- Fertigstellung: voraussichtlich Sommer 2008
| Facts: | |
| Infos: | Viterra Development GmbH Niederlassung Düsseldorf Herr Markus Palm Tel. 0211 - 23 98 92 - 14 Fax 0211 - 23 98 92 - 25 markus.palm@viterra.com www.skyoffice.de |
