Berlin (10/2006, National)

An der attraktiven Holzmarktstraße ist ein Projekt für Nutzungsvarianten aller Art geplant

Im Herzen der deutschen Hauptstadt, am Ufer der Spree, bieten die Berliner Stadtreinigungsbetriebe ein ganz besonderes Grundstück an.

Das Areal befindet sich in der Nähe eines der beiden zur Zeit bedeutendsten Infrastrukturprojekte Berlins, zum einen dem bereits fertig gestellten Hauptbahnhof im Medien- und Dienstleistungsviertel Media Spree zwischen Alexanderplatz und Ostbahnhof (ICE- und Regionalbahnhof). Das zweite große Infrastrukturprojekt, der im Bau befindliche Flughafen Berlin-Brandenburg International, ist mit der Bahn von dort in kürzester Zeit zu erreichen. Der Flughafen wird in der Region Berlin-Brandenburg nicht nur internationale Verbindungen verbessern, sondern auch 40.000 Arbeitsplätze schaffen. Für die angebotenen Grundstücke in der Holzmarktstraße liegt eine rechtskräftige B-Planung vor. Diese basiert auf dem Wettbewerbsergebnis eines europaweit ausgeschriebenen städtebaulichen Realisierungswettbewerbs sowie auf Machbarkeitsstudien. Die Nutzungskonzeption sieht eine attraktive je nach Bedarf variable Bebauung vor. Läden, Büros und Konferenzräume, ein Hotel und Wohnungen sind Beispiele der möglichen Nutzungsvarianten auf ca. 82.000 m² Bruttogeschossfläche zuzüglich Tiefgarage.

Berlin ist nicht nur eine Reise wert

Eine hochmoderne technische und logistische Infrastruktur sorgt für schnelle Wege und Verbindungen. Die Region verfügt über hervorragend qualifizierte und international wettbewerbsfähige Arbeitnehmer. Zahlreiche Unternehmensnetzwerke und Entscheidungszentralen bieten unter anderem gute Rahmenbedingungen. Zudem sind die Arbeitszeiten meist flexibel und die Arbeitskosten günstig. Und die Dichte der Forschungseinrichtungen ist deutschlandweit die höchste.

Attraktiv sind auch die folgenden Fakten: Die Investitionsförderung des Standortes hat die besten Förderbedingungen Europas, und die kommunalen Steuern zählen zu den niedrigsten im Vergleich aller deutschen Bundesländer. Zu den klassischen Aufgaben der landeseigenen Berliner Stadtreinigungsbetriebe (BSR) gehört im Wesentlichen neben der Abfallentsorgung und -verwertung auch die Straßenreinigung. Zur Erfüllung dieser Aufgaben nutzt die BSR als Anstalt öffentlichen Rechts in der Regel eigene Grundstücke. Betriebsnotwendige Areale werden erworben, zur Realisierung des Betriebszwecks nicht mehr benötigte Grundstücke werden verkauft.

Auf dem Gelände Holzmarktstraße wurde bis 2004 von der BSR ein so genanntes Gebrauchtwarenhaus betrieben. Durch die Schließung dieser Einrichtung wird das Grundstück nun nicht mehr benötigt und ein Käufer gesucht. Bis zur Veräußerung wird die Fläche zwischengenutzt. Die Entwicklung des umliegenden Stadtraumes forderte die BSR geradezu heraus, dieses Areal für die Eingliederung in Berlins dynamischsten Wirtschaftsstandort Media Spree entsprechend vorzubereiten.

Dabei planen die BSR aufgrund ihrer unternehmerischen Zielsetzung nicht etwa, eine Immobilie im Eigenbesitz zu schaffen. Gegen die weitere eigene betriebliche Nutzung spricht vor allem die Attraktivität des Grundstücks. Als landeseigenes Unternehmen nimmt die BSR hier Einfluss auf die städtebauliche Entwicklung.

Media Spree bildet das östliche Tor zur Innenstadt. Dieser beidseitig ca. 3,5 km lange Spreeraum des Berliner Urstromtals zwischen Jannowitzbrücke im Westen und Elsenbrücke im Osten hat eine beständige industrielle Nutzungsgeschichte. Bedingt durch die überaus günstigen Standortfaktoren drängen private Unternehmer und Investoren auf der Suche nach hochwertigen Gewerbe- und Dienstleistungsstandorten verstärkt in den Media Spree-Raum.

Die geplante O2 Arena – eine Mehrzweckhalle mit über 16.000 Sitzplätzen –, die Zentrale von Universal Music mit 500 Beschäftigten, MTV Central Europe, das geplante BASF European Shared Service Center sowie die ver.di Bundeszentrale sind Beispiele für neue Ansiedlungen im Quartier Media Spree. Auch entlang der südlichen Holzmarktstraße, von der Jannowitzbrücke bis zur Michaelbrücke, wurden in den vergangenen Jahren eine Reihe von Bauvorhaben realisiert. So entstand u. a. nördlich der BSR ein 40 m hoher Bürokomplex, das TRIAS.

Auf dem südlich angrenzenden Nachbargrundstück der BSR sollte nach Investorenplänen ein so genanntes „signature building“, der Spreesinus. entstehen. Mittlerweile hat der Eigentümer seine Bebauungspläne wieder aufgegeben und das Grundstück an die BSR verkauft. Auf diese Weise konnten nun beide Areale in der Holzmarktstraße von der BSR beplant werden.

Um die BSR Grundstücke im Sinne der städtebaulichen und urbanen Zielsetzung im Media Spree Viertel entsprechend zu entwickeln, wurde der genannte Wettbewerb Anfang 2001 von der BSR ausgelobt. Es bewarben sich 302 Architekten aus ganz Europa, 15 namhafte Architektenbüros nahmen letztendlich am Wettbewerb teil. Eine gestalterische Lösung, die beide BSR-Grundstücke optimal nutzt und sich hervorragend in die vorhandene Bebauung einfügt, können die Berliner Architekten Volker Staab anbieten. Die Gestaltung der nördlichen Grundstücksseite resultierte aus dem Wettbewerb, der südliche Teil wurde in Anlehnung hieran mit dem Bezirk in einem so genannten städtebaulichen Work-shop-Verfahren fortsetzend weiter entwickelt.

Zwischen Holzmarktstraße und der Spree, entlang des denkmalgeschützten Bahnviadukts, soll auf diese Weise ein neues urbanes Quartier entstehen.

Geprägt von der speziellen Lage am Wasser mit Blick auf die Spree einerseits, andererseits aber auch von der stark frequentierten Holzmarktstraße und der Haupttrasse der Bundesbahn auf dem vorhandenen Gleisviadukt. So bestand die Aufgabe dieses Entwurfs darin, die Qualitäten dieser Lage herauszuarbeiten und die auftretenden Lärm-Immissionen zu minimieren.

Spree Urban in der Planung

Drei prismatische Baukörper reagieren auf die Geometrie des Grundstückes und ermöglichen drei für vielerlei Nutzungen geeignete Baukörperzuschnitte. Ein auskragendes Bauteil ragt ca. 5 m oberhalb der Gleise bis an den Bahnkörper heran und blendet auf diese Weise für die Bürobenutzer im Gebäudeinneren die S-Bahn aus dem Spreeblick aus. Bis zur Oberkante der S-Bahngleise wird eine äußere Verglasung gezogen, durch die das Licht auf den Passagenweg entlang der S-Bahn-Bögen fällt und welche zugleich den Lärm der vorbeifahrenden Züge dämmt.

Durch die Abstaffelung des Baukörpers an der Holzmarktstraße und das Brückenbauwerk an der S-Bahn entsteht eine in der Höhenentwicklung gegeneinander versetzte Bauplastik, die auch im Innenhofbereich weite Ausblicke aus den Büros ermöglicht und eine angenehme Belichtung der Innenhöfe trotz der Höhenentwicklung des Baukörpers zulässt.

In drei Höhenschichtungen verändern die Baukörper ihre Figur und lassen so im Erdgeschoss ein kleines Quartier aus Passagen, engen Durchgängen und Plätzen mit einer angenehmen urbaren Dichte entstehen. Durch die Nutzung der S-Bahn-Bögen wird dieses räumliche Angebot ergänzt und und aufgrund der vorständigen Verglasung der Spreebezug hergestellt. Über die geöffneten S-Bahn-Bögen im südöstlichen Grundstücksbereich gelangt man direkt zur Spree und auf die Spreepromenade. Die fast geschlossene Bebauung an der Holzmarktstraße blendet deren Lärmentwicklung aus. Städtebaulich werden Bauflucht und Höhenentwicklung des benachbarten TRIAS-Gebäudes fortgeführt.

Im Hinblick auf zukünftige Nutzungen, Eigentums- oder Mietverhältnisse lässt die Baukörperaufteilung große Spielräume. So sind die Nutzungseinheiten der Baukörper zusammenhängend wahlweise als Ensemble oder als Einzelhäuser realisierbar. Auch die Gestaltung lässt mehrere Varianten zu. Sowohl ein durchgängiges Fassadenkonzept des gesamten Ensembles mit Differenzierungen der Innenhofbereiche wie auch eigenständige Fassaden der Baukörper sind möglich.

Das Ökologiekonzept ist Teil des Gestaltungskonzeptes, in dem das Zusammenspiel der Baukörperorientierung und die aktiven und passiven Ökologiekomponenten zur Minimierung des Gesamthaushaltes ausgearbeitet werden. Die Büroflächen lassen sich bedarfsgerecht und flexibel nutzen. Eine Aufteilung in klassische Einzelbüros verschiedener Größe sowie die Einrichtung von Großraumbüros (max. 400 m2) ist ebenso machbar wie die Anordnung von Kombibüros mit Einzelarbeitszellen und Kommunikations- und Gemeinschaftsflächen.

Grundlage des Entwurfs für das südliche BSR-Grundstück ist das städtebauliche Leitbild, welches für den Stadtraum des gesamten Ufers strukturell ähnliche Gebäude mit vergleichbarer Dichte vorsieht. In diesem Sinne wird das Grundstück als Chance für eine weiterführende, hochwertige Umsetzung dieses Leitbildes gesehen.

Die hier vorgeschlagene Gebäudestruktur ermöglicht den Zugang zur Spree über die Öffnungen an der Holzmarktstraße und lässt in den jeweiligen Erdgeschossen analog zum nördlichen Grundstücksteil Passagen, Durchgänge und Plätze mit urbarer Atmosphäre entstehen. Dabei wird außerdem erreicht, mit den Gebäuden die Lärmentwicklung der Holzmarktstraße auszublenden.

Der 10 m breite Uferweg dient als verbindendes Element von nördlichem und südlichem BSR-Grundstück und bietet die Qualitäten einer Promenade direkt am Wasser. Alle Gebäude haben zehn Geschosse zur Spreeseite hin. An der Holzmarktstraße wird mit sechs Geschossen die Berliner Traufhöhe aufgenommen. Bezogen auf das benachbarte TRIAS-Gebäude und den Wettbewerbsentwurf für das nördliche BSR-Grundstück werden somit die vorhandenen und geplanten Gebäudehöhen fortgesetzt.

Städtebauliches Signet der Anlage ist ein 82 m hohes Turmgebäude, welches sich in die Reihe der vorhandenen und geplanten Turmhäuser entlang der Spree einordnet und in seiner Höhenentwicklung die Verbindung zu den nördlichen Wohntürmen an der Lichtenberger Straße sucht. Es markiert städtebaulich den Ort, an dem das Bahnviadukt die Spreekante verlässt. In seiner Ausrichtung folgt das Hochhaus dem Verlauf der Bahntrasse, leitet in die anschließenden Baukörper über und bildet so einen integralen und verbindenden Bestandteil des gesamten Ensembles.

Durch die Position des Hochhauses direkt an der Holzmarktstraße entsteht zur Spreeseite hin ein dem Wasser zugewandter und vor dem Lärm der Straße geschützter Platz. Die Gebäudeblöcke erlauben aufgrund ihrer plastischen Ausformung möglichst vielen Nutzern den direkten Spreebezug. Dieser direkte Blick zur Spree als Garant für eine hohe Qualität dieses Ortes ist auch der Grund für die innere Organisation des Hochhauses, bei der alle Aufenthaltsräume der Spreeseite zugeordnet werden.

Um der Gebäudestruktur in Bezug auf eine sich verändernde und durchmischte Nutzung (Büros, Wohnen, Hotel, Einzelhandel) eine möglichst große Variabilität zu geben, wurde bei allen Baukörpern besonders auf architektonische Aspekte wie z. B. vorteilhafte Gebäudetiefen und strategisch günstig platzierte Erschließungen geachtet.

Aus den freundlich-hellen und geräumigen Büros lohnt sich ein Blick aus dem Fenster – ein Augenblick zur Entspannung. In der Glasfassade des Gebäudeteils gegenüber spiegelt sich gleich hinter der Bahntrasse die fast 150 m breite Spree.

Am anderen Ufer zeigt sich ein Stück expandierende lebendige Stadt, modern und trotzdem mit Geschichte. Fazit: Auf einem Grundstück im Herzen Berlins ein fertig geplanter Baukomplex mit Nutzungsvarianten, an einem hochwertigen Gewerbe- und Dienstleistungsstandort mit freundlichen Menschen und gut ausgebildeten Arbeitnehmern. Grund genug, in Berlin zu investieren.