Eigentum verpflichtet – Miete schafft Flexibilität
Die wirtschaftlichen Herausforderungen verlangen immer mehr nach Flexibilität. Althergebrachte Grundsätze über die Vermögenssicherung in Form von Betriebsimmobilien haben sich überdauert. Der Markt und die Kunden verlangen nach schneller Erreichbarkeit und effizienten Abläufen. Eine Immobilie ist nur bedingt veränderbar und selbstredend nicht beweglich. Die Innovationszyklen werden immer kürzer. Eine eigengenutzte Immobilie schafft eine trügerische Sicherheit.
Immer mehr Unternehmen verkaufen ihre Immobilien, um dann Teile zurückzumieten. Dies schafft liquide Mittel, die die Fremdkapitalquote verringern oder neue Investitionen im Kerngeschäftsfeld ermöglichen. Einige Immobilienentwickler haben sich darauf spezialisiert, diese Art von Immobilien zu erwerben und weiterzuentwickeln. Die Suche nach neuen Nutzern oder neuen Nutzungen erfordert eine genaue Kenntnis der Nachfrage und der Entwicklung am Standort. Vielfach bieten gerade diese Liegenschaften auch enormes Potenzial durch eine vom reinen Betriebsgrundstück gelöste Betrachtung insbesondere auf die bessere bauliche Ausnutzung des Grundstücks.
Bei großen Objekten oder mehreren Grundstücken bietet sich die Auslagerung der Immobilien in eine Objektgesellschaft an, die durch den Zukauf fachlichen Wissens, die Potenziale der Immobilie selbst heben lässt. Für solche Portfolios bieten Spezialisten aus der Vermietung und dem Investment Beratung in Form einer Portfolio-Analyse an, die auf einer marktorientierten Schätzung der Einzelimmobilien basiert und nach einer Risiko- und Chancenanalyse in Handlungsoptionen und letztlich in einem Optimierungs- und Vermarktungskonzept mündet.
Wie wird der Preis bestimmt?
Bei der Einschätzung des Marktwertes einer Anlageimmobilie stellt die Vermietung die verlässlichste Rechenbasis dar. Angenommen ein Büro- oder Geschäftshaus ist zu einer marktgängigen Miethöhe für eine mittlere Laufzeit vermietet, so lässt sich daraus ein möglicher Verkaufspreis durch eine einfache Multiplikatorenrechnung bestimmen:
Die Jahresnettomiete (Grundmiete) wird mit einem empirisch bestimmten, passenden Vervielfältiger multipliziert, und schon erhält man einen zumindest groben Kaufpreisansatz. Diese auch als "Maklermethode" bezeichnete Schnellrechnung unterstellt, dass die Gebäudegegebenheiten wie auch der Bodenwert sich in der Miethöhe widerspiegeln. Somit besteht die Kunst des Schätzers hauptsächlich in der Prüfung der Miete auf Marktgängigkeit und Nachhaltigkeit sowie der Anwendung eines adäquaten Miet/Kaufpreisvervielfältigers.
Als Hilfestellung zu Letzterem veröffentlicht DB Immobilien für ausgesuchte Filialstandorte jährlich ein sog. "Vervielfältigertableau", aus dem aktuelle Erfahrungswerte differenziert nach Objektarten und Lagequalitäten abzulesen sind. Zu beachten ist, dass es sich um Durchschnittswerte für Bestandsobjekte ohne nennenswerten Instandhaltungsstau handelt; die tatsächlichen Einzelwerte können um bis zu zwei Jahresmieten abweichen. Die beschriebene, sehr beliebte Multiplikatorenrechnung liefert nur grobe Resultate, sie kann eine sorgfältige Analyse und Wertermittlung durch einen markterfahrenen Berater nicht ersetzen.
Quelle: DB Real Estate
Immer mehr Unternehmen verkaufen ihre Immobilien, um dann Teile zurückzumieten. Dies schafft liquide Mittel, die die Fremdkapitalquote verringern oder neue Investitionen im Kerngeschäftsfeld ermöglichen. Einige Immobilienentwickler haben sich darauf spezialisiert, diese Art von Immobilien zu erwerben und weiterzuentwickeln. Die Suche nach neuen Nutzern oder neuen Nutzungen erfordert eine genaue Kenntnis der Nachfrage und der Entwicklung am Standort. Vielfach bieten gerade diese Liegenschaften auch enormes Potenzial durch eine vom reinen Betriebsgrundstück gelöste Betrachtung insbesondere auf die bessere bauliche Ausnutzung des Grundstücks.
Bei großen Objekten oder mehreren Grundstücken bietet sich die Auslagerung der Immobilien in eine Objektgesellschaft an, die durch den Zukauf fachlichen Wissens, die Potenziale der Immobilie selbst heben lässt. Für solche Portfolios bieten Spezialisten aus der Vermietung und dem Investment Beratung in Form einer Portfolio-Analyse an, die auf einer marktorientierten Schätzung der Einzelimmobilien basiert und nach einer Risiko- und Chancenanalyse in Handlungsoptionen und letztlich in einem Optimierungs- und Vermarktungskonzept mündet.
Wie wird der Preis bestimmt?
Bei der Einschätzung des Marktwertes einer Anlageimmobilie stellt die Vermietung die verlässlichste Rechenbasis dar. Angenommen ein Büro- oder Geschäftshaus ist zu einer marktgängigen Miethöhe für eine mittlere Laufzeit vermietet, so lässt sich daraus ein möglicher Verkaufspreis durch eine einfache Multiplikatorenrechnung bestimmen:
Die Jahresnettomiete (Grundmiete) wird mit einem empirisch bestimmten, passenden Vervielfältiger multipliziert, und schon erhält man einen zumindest groben Kaufpreisansatz. Diese auch als "Maklermethode" bezeichnete Schnellrechnung unterstellt, dass die Gebäudegegebenheiten wie auch der Bodenwert sich in der Miethöhe widerspiegeln. Somit besteht die Kunst des Schätzers hauptsächlich in der Prüfung der Miete auf Marktgängigkeit und Nachhaltigkeit sowie der Anwendung eines adäquaten Miet/Kaufpreisvervielfältigers.
Als Hilfestellung zu Letzterem veröffentlicht DB Immobilien für ausgesuchte Filialstandorte jährlich ein sog. "Vervielfältigertableau", aus dem aktuelle Erfahrungswerte differenziert nach Objektarten und Lagequalitäten abzulesen sind. Zu beachten ist, dass es sich um Durchschnittswerte für Bestandsobjekte ohne nennenswerten Instandhaltungsstau handelt; die tatsächlichen Einzelwerte können um bis zu zwei Jahresmieten abweichen. Die beschriebene, sehr beliebte Multiplikatorenrechnung liefert nur grobe Resultate, sie kann eine sorgfältige Analyse und Wertermittlung durch einen markterfahrenen Berater nicht ersetzen.
Quelle: DB Real Estate
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