München (10/2007, National)

Wohnen und Arbeiten in Schwabing

Zwischen dem gründerzeitlichen Münchener Stadtteil Schwabing und dem Olympiagelände entsteht, eingebunden in die Topographie des Olympiaparks, auf einem ehemaligen Kasernenareal das neue Stadtquartier „Am Ackermannbogen“ mit rund 2.200 Wohnungen und Büro- und Gewerbeflächen für etwa 1.000 Arbeitsplätze. In dem von Otto Steidle, einem der renommiertesten und vielseitigsten Architekten und Stadtplaner Deutschlands, entworfenen Teilkomplex des neuen Stadtquartiers, entstehen bis 2009 zudem drei mehr-geschossige Gewerbegebäude und ein Hochhaus mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 60 Mio. Euro. Die Bouwfonds Schwabing GmbH, eine Projektgesellschaft der Firma Bouwfonds Bayern GmbH, setzt das „Business Plaza Schwabing“ genannte Bauprojekt in Kooperation mit der Münchener Baufirma C. F. S. Baugesellschaft mbH, die als Generalunternehmer fungiert, um.

Der städtebauliche Entwurf stammt von Otto Steidle

Der gesamte Teilkomplex des Stadtquartiers, der auch als „Schwabings schönste Mitte“ bezeichnet wird, besteht aus mehreren Wohn- und Gewerbegebäuden, die im Norden durch den Stadtwald und im Süden durch ein Trockenbiotop und weitere Wohnhäuser begrenzt ist. Insgesamt werden hier 11.000 m2 Gewerbeflächen, rund 300 Wohnungen und 450 Stellplätze entwickelt. Dieser städtebauliche Entwurf, der die mäanderförmigen Gebäude mit der im Osten angrenzenden vorhandenen Stadtstruktur Schwabings verbindet, war eine der letzten Entwicklungen Otto Steidles vor seinem Tod im Jahre 2004.

Westlich, in unmittelbarer Nähe des Teilkomplexes, befindet sich ein Marktplatz, der im Einklang mit dem Stadtplatz Business Plaza Schwabing steht und mit den hier positionierten Läden vielfältige Einkaufsmöglichkeiten bietet. Im südlich gelegenen Trockenbiotop stehen Bäume und Sträucher, die im Gegensatz zu einem streng geplanten Park naturbelassen sind. Über eine bereits fertig gestellte Fußgängerbrücke kann der Olympiapark in maximal zehn Gehminuten erreicht werden. Andere Ziele in der Landeshauptstadt München lassen sich über die unweiten Tram-, Bus- und U-Bahnlinien schnell erreichen. Ärzte, Apotheken, Gaststätten und Cafés runden das breit gefächerte Angebot in unmittelbarer Nähe zu den drei Gewerbegebäuden und zum Hochhaus ab.

Business Plaza Schwabing

Im Zusammenspiel mit den unmittelbar benachbarten Bauteilen der zentralen Bebauung des Ackermannbogens bilden die Gewerbegebäude und das Hochhaus einen qualitativ hochwertigen städtischen Platz aus, der die vitalen Qualitäten unterschiedlichster Nutzungen vereint: Läden, Café, Büros, Einkaufen. Großformatige Bodenbeläge, Wasserspiele und eine Vielzahl von Stadtmöbeln geben diesem Raum die entsprechende Erscheinung und schaffen somit eine urbane Mitte für das gesamte Stadtquartier.

Gewerbegebäude für individuelle Büronutzung

Horizontal durch den Teilkomplex des Stadtquartiers verläuft die Adams-Lehmann-Straße. An der südwestlichen Ecke dieser Straße entsteht ein 7-geschossiges Gewerbegebäude mit einer Gesamtbruttogeschossfläche von 2.380 m2. Geplant sind bis zu 14 Büroeinheiten mit dazugehörenden Tiefgaragenstellplätzen. Im Erdgeschoss können Läden eingerichtet werden.

Die städtebauliche Konzeption von Otto Steidle wird architektonisch durch das Büro Dycka Händel, München, umgesetzt. Das Architekurbüro Dycka Händel wird von ehemaligen Mitarbeitern Otto Steidles geleitet. Der hohe Kopfbau des Gewerbegebäudes orientiert sich im Süden zum Biotop, der grünen Seite, und im Norden zum Platz, der urbanen Seite. Diese Orientierung drückt sich architektonisch durch die skulpturale Ausbildung des Gebäudes aus. Im Süden kragen die beiden obersten Geschosse aus und bieten den Blick in die Alpen. Als Zeichen der Kommunikation mit dem Platz und dem Hochhaus springt im Norden die Fassade ab dem zweiten Obergeschoss über die volle Breite des Hauses vor. Zwei unterschiedliche Fensterformate, ein schmales, vertikales Fenster und eine zweiflügelige Fenstertür, geschossweise zueinander versetzt, erzeugen durch die Wiederholung eine klare, strenge, aber spannungsreiche Fassade. Jede Büroachse kann an der Fassade angeschlossen werden, das Raster ist spürbar, kann aber durch die geschossweise versetzten Fensterelemente nicht abgelesen werden. Es entsteht dadurch ein Spiel im Auge des Betrachters.

„Die Büroeinheiten zeichnen sich durch maximale Flexibilität aus und können individuell gestaltet werden, sei es als freie, offene Großraumbüros oder als klassische Einzel- und Dop-pelbüros“, erklärt Dipl.-Ing. Architektin Astrid Dycka, seit 2005 selbstständig. „Optional ist eine Verbindung zweier oder mehrerer Geschosse über eine interne Treppe möglich. Durch großzügige Fensterflächen sind eine optimale Belichtung und natürliche Belüftung gegeben.“

Gewerbeflächen für Büros, Gastronomie und Handel

Direkt nordöstlich an der Adams-Lehmann-Straße wird bis zum Frühjahr 2009 ein weiterer Gewerbetrakt entwickelt, der aus zwei Gebäuden mit sechs bzw. sieben Geschossen besteht. Beide Gebäude verfügen über jeweils rund insgesamt 3.000 m2 Geschossfläche. In einer Ebene sind bis zu 1.000 m2 Nutzfläche möglich. In den Erdgeschossen sind Läden vor gesehen, in einem der beiden Bauteile kann ein Restaurant eingerichtet werden. In den beiden Tiefgaragen stehen insgesamt 91 Stellplätze für Mieter und Besucher zur Verfügung.

Der architektonische Entwurf und die Umsetzung erfolgen ebenfalls durch das Büro Dycka Händel. Innerhalb der Großform des Mäanders werden durch Fugenbildung einzelne Häuser ausgearbeitet, die damit eine eigenständige Ausformung und Adresse erhalten. Gegenüber den Wohngebäuden treten die Büros durch ihre ruhige, dennoch rhythmisierte Fassade und die klare Baukörpergestaltung hervor. Die beiden Haupteingänge orientieren sich durch ihre Ecklage jeweils zur öffentlichen Straße und zu dem dazugehörigen Platz. Zur „Business Plaza Schwabing“ sind darüber hinaus Kollonaden vorgesehen, die den Übergang vom Platz zum Gebäude akzentuieren.

„Die Fassade ist klar gegliedert und erhält ihre Spannung durch den Rhythmus der beiden unterschiedlichen Fensterformate, die jeweils geschossweise zueinander versetzt sind“, sagt Architekt Sebastian Händel. „Das notwendige strenge Büroausbauraster tritt in den Hintergrund, bleibt aber spürbar. Über Format und Versatz der Fenster wird der Bezug zu den umliegenden Wohnbebauungen hergestellt.“ Eine weitere Besonderheit des Gebäudes ist eine Grundwasserkühlung, die den Temperaturunterschied im Grundwasser nutzbar macht. Für den Wärmeschutz im Sommer stellt diese Kühlungsart eine ökologisch und ökonomisch sinnvolle Maßnahme dar.

Das Hochhaus ist mit 42 m Höhe das höchste Gebäude des gesamten Stadtquartiers

Am südwestlichen Rand des Stadtwalds beginnen im September 2007 die Bauarbeiten für ein 12-geschossiges Hochhaus mit einer Höhe von 42 m, exakt so hoch wie der Olympiaberg. Vom Erdgeschoss bis zum zweiten Obergeschoss sind maximal sechs Gewerbeeinheiten mit einem eigenen Eingang vorgesehen. In den anderen Geschossen entstehen insgesamt 18 exklusive Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 200 und 400 m2. Pro Geschoss sind nur zwei Wohnungen geplant, alle mit einer Raumhöhe von drei Metern und jeweils nach drei Himmelsrichtungen blickend. Jede Wohnung hat mindestens zwei Balkone in Süd- oder Westausrichtung. In der Tiefgarage stehen 36 Stellplätze für die Wohnungs-inhaber und 26 Stellplätze für die Gewerbetreibenden zur Verfügung. Um eine individuelle Planung der Eigentumswohnungen zu ermöglichen, werden die neuen Eigentümer durch eine Architektin bei der Planung und Ausstattungsberatung umfassend begleitet.

Das Hochhaus, das im Sommer 2009 fertig gestellt sein wird, ist städtebaulich der krönende Abschluss der großen Mäanderform des Teilkomplexes im Stadtquartier „Am Acker-mannbogen“. In der grünen Mitte des Stadtquartiers, direkt am Stadtwald, bietet das Hochhaus einen unverbaubaren Blick bis in die Alpen. Als gestaltbestimmendes Gebäude prägt es die beiden wichtigen Außenräume, die große Wiese sowie die in Ost-West-Richtung verlaufende Grünverbindung und wird damit zum zentralen Bauwerk des Quartiers.

„Das Hochhaus selbst ist als hochwertiges, multifunktional und flexibel nutzbares Loftgebäude konzipiert“, erläutert Dipl.-Ing. Architekt Johannes Ernst, geschäftsführender Gesellschafter des Büros steidle architekten, München. „Im Bereich der oberen Geschosse entstehen zusätzliche, den Wohnungen zugeordnete Dachterrassen, welche dem Gebäude neben den hochwertigen Flächen die markante Gestalt verleihen“, so Johannes Ernst.



SCHWABINGS SCHÖNSTE MITTE

Nachgefragt bei Florian Dattinger, Geschäftsführer der CFS Baugesellschaft mbH

Herr Dattinger, „Schwabings schönste Mitte“, so nennt man das neue Stadtquartier. Sie haben sich dort ein Filetstück für die Projektentwicklung gesichert. Doch wer genau steht hinter dem ganzen Projekt?

Das Projekt Business Plaza Schwabing oder auch, wie Sie schon sagen, „Schwabings schönste Mitte“, wurde gemeinsam durch die Bouwfonds Bayern GmbH, ein Tochter-unternehmen der Rabo Bank aus Holland, und die CFS Baugesellschaft mbH entwickelt und realisiert.

Sie planen Gewerbeeinheiten mit insgesamt 11.000 m². An welche Mieter denken Sie dabei? Und welche Bürogrößen können Sie dort darstellen?

Insbesondere denken wir hierbei an die Bereiche High-Tech, Versicherungen, Unternehmensberater und Anwaltskanzleien, aber natürlich sind wir offen für alle Branchen, wenn die Voraussetzungen von beiden Seiten aus stimmen. Büroflächen stehen bis zu einer Größe von ca. 6.500 m2 zur Verfügung, die aber schon ab ca. 300 m2 teilbar sind.

Wir bieten also eine größtmögliche Flexibilität. Somit haben auch kleinere bis mittelständische Unternehmen die Möglichkeit, sich hier mit ihrem Unternehmen niederzulassen.

Das Hochhaus mit 12 Geschossen hat Büroräume nur bis zum 2. Obergeschoss vorgesehen, darüber werden 18 Eigentumswohnungen mit Wohnflächen zwischen 200 m2 und 400 m2 entstehen. Das sind sehr ungewöhnlich große repräsentative Wohnungen. Wollen Sie dabei Luxus wohnen „à la Dubai“ verwirklichen?

Vorgesehen sind Wohneinheiten zwischen 200 m2 und sogar bis 600 m2, die sich dann über zwei Geschossebenen erstrecken. Damit die künftigen Eigentümer ihren Wohntraum verwirklichen können, stellen wir eine Innenarchitektin zur Verfügung, die mit den neuen Besitzern den ganz individuellen Ausbau plant und betreut. Dubai ist da bestimmt keine Richtlinie für uns gewesen. Nach unserer Einschätzung und Analyse besteht für diese Wohnungsgrößen auch bei uns in Deutschland, und speziell im Großraum München, ein reger Bedarf.

Was passiert sonst noch alles in der Zusammenarbeit zwischen Bouwfonds und CFS?

Die bisherige erfolgreiche Zusammenarbeit wird nach dem Projekt in Schwabing weitergehen. Verschiedene interessante aktuelle Projekte sind derzeit in Verhandlung. Unabhängig davon beschäftigen sich beide Partner im Wohnungs- und Reihenhausbau. Ziel und Motto der CFS lauten: „Ihr Lebenswerk ist unser Auftrag“. Und dieser Leitsatz lässt sich gemeinsam mit Bouwfonds hervorragend verwirklichen, da wir alle die höchsten Ansprüche in punkto Qualitätsmanagement haben.

Herr Dattinger, danke für das Gespräch. Von mir die besten Wünsche für Ihre weiteren Pläne.

Das Interview führte Bernd Eger.