Die Metropole Ruhr: Marktbericht
Die Metropole Ruhr auf der Überholspur
Signifikant gestiegenes Nachfragevolumen nach Qualität und Außergewöhnlichem.
Die Kernmärkte für Büroimmobilien im Ruhrgebiet, insbesondere Essen und Dortmund, boomen. Diverse Marktberichte und die jeweiligen Wirtschaftsförderungen weisen auf Rekordwerte in Teilmärkten hin. Was mangels zentraler Vermarktungsstrategien jedoch bemerkenswerterweise kaum Beachtung findet, ist die eigentliche Sensationsmeldung:
Die Metropole Ruhr in ihrer oft verkannten Ballung zieht hinsichtlich der Büroumsätze an Mitgliedern der so genannten „big five“ vorbei und lässt Bürohochburgen wie Frankfurt, Berlin und Düsseldorf hinter sich. Gemäß einer aktuellen Erhebung der CUBION Immobilien AG, die zu den marktführenden Maklerhäusern im Ruhrgebiet zählt, sind im 1. Halbjahr 2007 im gesamten Ruhrgebiet rund 223.000 m2 Bürofläche umgesetzt worden. Damit liegt die Metropole Ruhr deutlich vor den Umsätzen der oben genannten Städte und nimmt erstmals seit 2003 wieder Platz 3 im Ranking der Bürometropolen im Bundesgebiet ein.
Dieser Rangplatz ist umso beachtlicher, da er ohne Berücksichtigung der Umsätze der kleineren Märkte erreicht wurde. Doch auch dort finden Vermietungen von interessanten Büroquartieren in zunehmendem Maße statt. Allein durch die Umsätze in den Kernmärkten Essen, Dortmund, Duisburg und Bochum mit insgesamt etwa 195.000 m2 zum Halbjahr 2007 wird Frankfurt bereits überholt.
Nach unserer Prognose wird der Aufwärtstrend noch bis zum Jahresende anhalten, denn insbesondere in Essen und Dortmund werden signifikante Großabschlüsse durch
Eigennutzer erwartet. Aufgrund dieser günstigen Konstellation ist ein Jahresergebnis über 400.000 m2 durchaus möglich; mit einem Umsatz von rund 410.000 m2 wäre sogar das Rekordergebnis aus dem Jahr 2003 noch zu übertreffen.
Der Erfolg der Metropole Ruhr wird gleichermaßen durch außergewöhnlich große Eigennutzungen als auch durch ein hervorragendes Vermietungsergebnis erzielt. Während in Essen die Eigennutzer für das Jahr 2007 maßgeblich sind – ThyssenKrupp, E.ON-Ruhrgas, RWE, Hochtief haben zum Halbjahr bereits rund 45.700 m2 Büroflächen abgenommen und werden noch deutlich mehr Fläche absorbieren –, wurden im gleichen Zeitraum in Dortmund noch keine Eigennutzungen registriert; dennoch wurde ein Umsatzrekord eingefahren. Aber auch in der östlichen Ruhrmetropole werden dieses Jahr noch erhebliche Eigennutzungen erwartet.
Flächenumsätze
Löst man sich einmal von der Einzelbetrachtung der Ruhrgebietsstädte, die zwar lokale Unterschiede und Stärken wie Schwächen aufweisen, aber hinsichtlich der immobilienwirtschaftlichen Kennzahlen insgesamt doch über deutliche Parallelen verfügen, so können generell die folgenden Trends für die Metropole Ruhr erfasst werden:
Das Nachfragevolumen ist mit der anziehenden Konjunktur signifikant gestiegen. CUBION registriert sowohl in der Häufigkeit als auch qualitativ, bezogen auf die Bonität der Miet-interessenten, auf die Größenordnung der gesuchten Büroeinheiten und Objektqualität, ein deutliches Plus gegenüber 2006. Auch der nicht selten zu beobachtende Rückzug von Untermietflächen am Markt spricht diese Sprache. Gegenstand der Nachfrage sind qualitativ hochwertige Flächen, was zu einer Verknappung dieses Angebotssegmentes führt.
Aufgrund der Neubautätigkeit, die in der Vergangenheit im Ruhrgebiet noch moderater ausfiel als in anderen Bürohochburgen, potenziert sich hier das Problem der qualitativen Verschlechterung des verbleibenden Leerstandes. Gefragt sind qualitativ hochwertige oder außergewöhnliche Immobilien, am besten sogar beides. Mit dem Angebot „Urbane Wasserlagen“ bedient die Metropole Ruhr insofern genau den Zeitgeist. Bestes Beispiel ist der oft zitierte Duisburger Innenhafen der eine Tendenz zur Vollvermietung verzeichnet. Nach unseren Recherchen sind an der gesamten Schifferstraße im Neubaubereich nur noch zwei kleinere Büroflächen verfügbar. So wurden bereits erste Interessenten abgewiesen beziehungsweise für den zweiten Bauabschnitt des H2-Office von ORCO/Viterra vorgemerkt, dessen Baubeginn auch ohne großen Ankermieter in diesem Jahr erfolgen soll.
CUBION ist mit der Alleinvermietung beauftragt und vom Erfolg des Projektes überzeugt. Ebenso sind wir der Ansicht, dass die Wasserprojekte der Nachbarstädte den „aquaristischen Erfolgsfaktor“ deutlich spüren werden. Auf die zukünftigen Projekte und dort mögliche Ansiedlungen wie beispielsweise Ruhrbania in Mülheim, der Phoenix-See in Dortmund oder das Marina-Gelände am Oberhausener CentrO werden unsere Mitarbeiter oft angesprochen. So wie die ORCO Group/Viterra Development mit dem H2-Office kommen nun einige Projektentwickler wieder in Fahrt, so dass 2008, spätestens 2009, die Fertigstellungszahlen, die zuletzt im ganzen Ruhrgebiet Tiefststände erreichten, wieder deutlich steigen werden. Weiterhin wird es aber in der Metropolregion Ruhr sicher dabei bleiben, dass aus dem Neubauvolumen auf Grund tendenziell hoher Vorvermietungsquoten nur wenige Flächen dem freien Markt zur Verfügung stehen. Offensichtlich fehlt es in den Ruhr-Märkten einfach an Vertrauen in spekulative Bautätigkeit.
Bezogen auf die gefragten Lagen in der Region und in Anbetracht der Umsatzergebnisse ist dieses Faktum bedauerlich und im Prinzip unverständlich. Die wenigen lokalen Entwickler, die über gute Standortkenntnisse verfügen und kleine bis mittlere Volumen spekulativ errichtet haben, sind für ihren Mut durchaus belohnt worden. Die meisten Objekte waren kurz nach Fertigstellung bereits vermietet.
Auf die Leerstände wird die Neubautätigkeit daher quantitativ keinen negativen Einfluss nehmen, sie kann den Leerstandssockel aber andererseits auch qualitativ nicht positiv beeinflussen. Die Leerstandsquote in der Metropolregion Ruhr kann mit durchschnittlich 4 bis 5 % beziffert werden, wobei man in Duisburg mit derzeit 2,8 % über die bundesweit niedrigste Quote verfügt.
Diese Duisburger Verhältnisse sind mit Sicherheit als ungesund für ein vitales Marktgeschehen einzuschätzen. Andererseits sollte man bereits eine Leerstandsquote von 4 % in den anderen Städten kritisch betrachten, da auch hier schon nicht mehr in allen Qualitäts-Quantitäts-Kombinationen ein Angebot vorhanden ist.
Fertigstellungen
Was die Spitzenmieten angeht, so liegen diese effektiv in der Metropolregion Ruhr generell um 12,00 E/m2/mtl. mit kaum nennenswerten lokalen Abweichungen und geringer Volati-lität, was eine der Stärken der Ruhrgebietsmärkte darstellt. Die aktuellen positiven Tendenzen auf dem Büromarkt haben in den letzten Monaten bei den Spitzenmieten teilweise zu leichten Preissteigerungen geführt, während die Durchschnittsmieten für die Masse der vakanten Flächen von den Umsatzrekorden nicht bewegt werden. Hier sind potentielle Nutzer in Anbetracht der gebotenen Qualität nicht bereit, durchschnittlich mehr als 7,00 bis 8,00 E/m2/mtl. zu zahlen.
Markus Büchte
Signifikant gestiegenes Nachfragevolumen nach Qualität und Außergewöhnlichem.
Die Kernmärkte für Büroimmobilien im Ruhrgebiet, insbesondere Essen und Dortmund, boomen. Diverse Marktberichte und die jeweiligen Wirtschaftsförderungen weisen auf Rekordwerte in Teilmärkten hin. Was mangels zentraler Vermarktungsstrategien jedoch bemerkenswerterweise kaum Beachtung findet, ist die eigentliche Sensationsmeldung:
Die Metropole Ruhr in ihrer oft verkannten Ballung zieht hinsichtlich der Büroumsätze an Mitgliedern der so genannten „big five“ vorbei und lässt Bürohochburgen wie Frankfurt, Berlin und Düsseldorf hinter sich. Gemäß einer aktuellen Erhebung der CUBION Immobilien AG, die zu den marktführenden Maklerhäusern im Ruhrgebiet zählt, sind im 1. Halbjahr 2007 im gesamten Ruhrgebiet rund 223.000 m2 Bürofläche umgesetzt worden. Damit liegt die Metropole Ruhr deutlich vor den Umsätzen der oben genannten Städte und nimmt erstmals seit 2003 wieder Platz 3 im Ranking der Bürometropolen im Bundesgebiet ein.
Dieser Rangplatz ist umso beachtlicher, da er ohne Berücksichtigung der Umsätze der kleineren Märkte erreicht wurde. Doch auch dort finden Vermietungen von interessanten Büroquartieren in zunehmendem Maße statt. Allein durch die Umsätze in den Kernmärkten Essen, Dortmund, Duisburg und Bochum mit insgesamt etwa 195.000 m2 zum Halbjahr 2007 wird Frankfurt bereits überholt.
Nach unserer Prognose wird der Aufwärtstrend noch bis zum Jahresende anhalten, denn insbesondere in Essen und Dortmund werden signifikante Großabschlüsse durch
Eigennutzer erwartet. Aufgrund dieser günstigen Konstellation ist ein Jahresergebnis über 400.000 m2 durchaus möglich; mit einem Umsatz von rund 410.000 m2 wäre sogar das Rekordergebnis aus dem Jahr 2003 noch zu übertreffen.
Der Erfolg der Metropole Ruhr wird gleichermaßen durch außergewöhnlich große Eigennutzungen als auch durch ein hervorragendes Vermietungsergebnis erzielt. Während in Essen die Eigennutzer für das Jahr 2007 maßgeblich sind – ThyssenKrupp, E.ON-Ruhrgas, RWE, Hochtief haben zum Halbjahr bereits rund 45.700 m2 Büroflächen abgenommen und werden noch deutlich mehr Fläche absorbieren –, wurden im gleichen Zeitraum in Dortmund noch keine Eigennutzungen registriert; dennoch wurde ein Umsatzrekord eingefahren. Aber auch in der östlichen Ruhrmetropole werden dieses Jahr noch erhebliche Eigennutzungen erwartet.
Flächenumsätze
Löst man sich einmal von der Einzelbetrachtung der Ruhrgebietsstädte, die zwar lokale Unterschiede und Stärken wie Schwächen aufweisen, aber hinsichtlich der immobilienwirtschaftlichen Kennzahlen insgesamt doch über deutliche Parallelen verfügen, so können generell die folgenden Trends für die Metropole Ruhr erfasst werden:
Das Nachfragevolumen ist mit der anziehenden Konjunktur signifikant gestiegen. CUBION registriert sowohl in der Häufigkeit als auch qualitativ, bezogen auf die Bonität der Miet-interessenten, auf die Größenordnung der gesuchten Büroeinheiten und Objektqualität, ein deutliches Plus gegenüber 2006. Auch der nicht selten zu beobachtende Rückzug von Untermietflächen am Markt spricht diese Sprache. Gegenstand der Nachfrage sind qualitativ hochwertige Flächen, was zu einer Verknappung dieses Angebotssegmentes führt.
Aufgrund der Neubautätigkeit, die in der Vergangenheit im Ruhrgebiet noch moderater ausfiel als in anderen Bürohochburgen, potenziert sich hier das Problem der qualitativen Verschlechterung des verbleibenden Leerstandes. Gefragt sind qualitativ hochwertige oder außergewöhnliche Immobilien, am besten sogar beides. Mit dem Angebot „Urbane Wasserlagen“ bedient die Metropole Ruhr insofern genau den Zeitgeist. Bestes Beispiel ist der oft zitierte Duisburger Innenhafen der eine Tendenz zur Vollvermietung verzeichnet. Nach unseren Recherchen sind an der gesamten Schifferstraße im Neubaubereich nur noch zwei kleinere Büroflächen verfügbar. So wurden bereits erste Interessenten abgewiesen beziehungsweise für den zweiten Bauabschnitt des H2-Office von ORCO/Viterra vorgemerkt, dessen Baubeginn auch ohne großen Ankermieter in diesem Jahr erfolgen soll.
CUBION ist mit der Alleinvermietung beauftragt und vom Erfolg des Projektes überzeugt. Ebenso sind wir der Ansicht, dass die Wasserprojekte der Nachbarstädte den „aquaristischen Erfolgsfaktor“ deutlich spüren werden. Auf die zukünftigen Projekte und dort mögliche Ansiedlungen wie beispielsweise Ruhrbania in Mülheim, der Phoenix-See in Dortmund oder das Marina-Gelände am Oberhausener CentrO werden unsere Mitarbeiter oft angesprochen. So wie die ORCO Group/Viterra Development mit dem H2-Office kommen nun einige Projektentwickler wieder in Fahrt, so dass 2008, spätestens 2009, die Fertigstellungszahlen, die zuletzt im ganzen Ruhrgebiet Tiefststände erreichten, wieder deutlich steigen werden. Weiterhin wird es aber in der Metropolregion Ruhr sicher dabei bleiben, dass aus dem Neubauvolumen auf Grund tendenziell hoher Vorvermietungsquoten nur wenige Flächen dem freien Markt zur Verfügung stehen. Offensichtlich fehlt es in den Ruhr-Märkten einfach an Vertrauen in spekulative Bautätigkeit.
Bezogen auf die gefragten Lagen in der Region und in Anbetracht der Umsatzergebnisse ist dieses Faktum bedauerlich und im Prinzip unverständlich. Die wenigen lokalen Entwickler, die über gute Standortkenntnisse verfügen und kleine bis mittlere Volumen spekulativ errichtet haben, sind für ihren Mut durchaus belohnt worden. Die meisten Objekte waren kurz nach Fertigstellung bereits vermietet.
Auf die Leerstände wird die Neubautätigkeit daher quantitativ keinen negativen Einfluss nehmen, sie kann den Leerstandssockel aber andererseits auch qualitativ nicht positiv beeinflussen. Die Leerstandsquote in der Metropolregion Ruhr kann mit durchschnittlich 4 bis 5 % beziffert werden, wobei man in Duisburg mit derzeit 2,8 % über die bundesweit niedrigste Quote verfügt.
Diese Duisburger Verhältnisse sind mit Sicherheit als ungesund für ein vitales Marktgeschehen einzuschätzen. Andererseits sollte man bereits eine Leerstandsquote von 4 % in den anderen Städten kritisch betrachten, da auch hier schon nicht mehr in allen Qualitäts-Quantitäts-Kombinationen ein Angebot vorhanden ist.
Fertigstellungen
Was die Spitzenmieten angeht, so liegen diese effektiv in der Metropolregion Ruhr generell um 12,00 E/m2/mtl. mit kaum nennenswerten lokalen Abweichungen und geringer Volati-lität, was eine der Stärken der Ruhrgebietsmärkte darstellt. Die aktuellen positiven Tendenzen auf dem Büromarkt haben in den letzten Monaten bei den Spitzenmieten teilweise zu leichten Preissteigerungen geführt, während die Durchschnittsmieten für die Masse der vakanten Flächen von den Umsatzrekorden nicht bewegt werden. Hier sind potentielle Nutzer in Anbetracht der gebotenen Qualität nicht bereit, durchschnittlich mehr als 7,00 bis 8,00 E/m2/mtl. zu zahlen.
Markus Büchte
