Top-Themen (05/2008, DEAL-Magazin)

AUF SICHEREM FUNDAMENT HOCH HINAUS
Interview mit Michael Ries, Vorstand der Vivacon AG, Köln

Die Vivacon AG macht in Deutschland als Anbieter revitalisierter Denkmalbauten und neu gebauter Luxuswohnungen wie auch als Asset Manager von sich reden. Welche Strategie steckt dahinter?

Unser Unternehmen ruht auf mehreren Säulen. Spätestens nach Übernahme von 80 % der Curanis Gruppe sind wir mit 4 Mrd. E Assets under Management einer der größten integrierten Immobiliendienstleister Deutschlands. Die gesamte Wertschöpfungskette – von der Portfoliostrukturierung bis zur Bestandsverwaltung – wird also von uns abgedeckt. In der Konzeption und mit dem eigenen Bestand von Erbbau-Immobilien sind wir zudem bundesweit Marktführer. Daneben richten wir uns im so genannten Bereich Vivacon Development bereits seit elf Jahren mit Immobilien-Angeboten an Privatpersonen.

Welchen Umfang hat dieser Bereich Vivacon Development?

Wir planen allein in diesem Jahr ein Projektvolumen von mehr als 400 Mio. E. Die Sparte Vivacon Development gliedert sich dabei in vier Bereiche: Im Bereich Classic bieten wir Wohnungen in revitalisierten Denkmalbauten an. Im Bereich Rendite finden sich hochrentable Immobilien zur Kapitalanlage, so etwa unsere Komfort-Apartments „MyStudio“ für Studenten mit rund 6 % Mietrendite. Ähnlich lukrativ sind luxuriöse, voll ausgestattete „Wohnungen auf Zeit“ für Top-Manager in bundesdeutschen Großstädten, wie wir dies gerade in Berlin mit dem Projekt „Living 106“ realisieren. Und auch auf pflegebedürftige Personen zugeschnittene Service-Wohnungen zählen hierzu. Im dritten Bereich Premium finden sich dann neu gebaute Luxuswohnungen in absoluten Top-Lagen deutscher Städte. Und schließlich umfasst der vierte Bereich Design unsere in Kooperation mit Star-Designer Philippe Starck entstehenden Wohnungen, die unter dem Namen „yoo Deutschland” von der Vivacon bundesweit exklusiv angeboten werden.

Im Bereich Classic haben Sie mit Immobilien unter Denkmalschutz zu tun. Engt dies nicht die baulichen Möglichkeiten und die ökonomische Rechnung ein?

Zunächst darf ich aus unserer Sicht – wir sind bundesweit marktführender Anbieter in diesem Bereich – Ihre Bedenken zerstreuen, was die Kooperation mit den Denkmalschutzbehörden angeht. Denn wir machen hier durchweg gute Erfahrungen in der Zusammenarbeit. Der Wille zur Kooperation ist weit größer, als vielfach unterstellt wird. Und zur Rentabilität steuert gerade die öffentliche Hand bei: So stellen Investitionen in Denkmalbauten für private Erwerber die letzte wirklich lukrative Möglichkeit dar, Immobilien-Investments steuerlich geltend zu machen.

Können Sie dies bitte näher erläutern?

Sowohl Vermieter wie auch Selbstnutzer eines denkmalgeschützten Gebäudes können notwendige Sanierungskosten in voller Höhe steuerlich geltend machen. Und zwar verteilt über einen Zeitraum von nur zehn Jahren bei Selbstnutzung und zwölf Jahren bei Vermietung. Wohnungen mit modernsten technischen Standards innerhalb eines einzigartigen historischen Flairs: das ist der Grund, warum sich unsere Angebote wie aktuell etwa im barocken Adelpalais Dalberger Hof in der Mainzer Innenstadt oder im Palais Am Stadtkai am Ufer der Ruhr in Mülheim einer so großen Nachfrage erfreuen.

Wie passen dazu Studentenwohnungen, wie Sie diese aktuell in Bonn etwa als „MyStudio“-Apartments anbieten?

Zum einen darf ich Ihnen sagen, dass auch diese Apartments – Vivacon-typisch – von höchster Qualität sind. Und Kunst ist auch hierin zu finden, als Farb- und Lichtkonzepte indes auf die jüngere Zielgruppe zugeschnitten. Zudem zielen diese Angebote – wie wir sie in allen großen Uni-Städten planen – primär auf Kapitalanleger. Denn wir können hiermit eine sehr hohe Mietrendite und langfristige Mietsicherheit bieten. So hat das empirica-Institut soeben in einer Studie bestätigt, wie exponentiell in Zukunft die Nachfrage nach solchen gehobeneren Apartments steigen wird.

Und was hat es mit den „Wohnungen auf Zeit“ für Manager auf sich?

Das erste Projekt unter dem Namen „Living 106“ wird gerade in Berlin realisiert, unweit von Reichstag und neuem Hauptbahnhof. Und so gut wie die Lage wird daher auch die Ausstattung sein. Das Konzept dahinter: Der Bewohner soll sich behaglich wie zuhause fühlen, sich um nichts kümmern müssen. Folgerichtig bieten die Apartments neben großzügigen Zuschnitten eine komplette hochwertige Innenausstattung bis hin zur Kochgelegenheit und zum Flatscreen. Dazu Wellness-Bereiche im Haus und umfangreiche Service-Offerten.

Vivacon-Wohnungen – siehe die prachtvollen Baudenkmale – sollen sich demnach im gehobenen Bereich etablieren. Kann die eingangs von Ihnen erwähnte Produktlinie Namens Premuim da noch eins draufsetzen?

Sowohl als Bauherr als auch Vertriebspartner sind wir mit Angeboten neu gebauter Luxuswohnungen in absoluten Top-Lagen Deutschlands gerade auf besonders starkem Kurs unterwegs. Exemplarisch ist etwa das Projekt Am Clarenbachkanal in Köln: Am Kölner Stadtwald entstehen Wohnungen, wo die Menschen eigentlich nur Erholungsspaziergänge für möglich halten. Jetzt können sie dort – in einzigartiger Natur und doch nur Minuten von der City entfernt – tatsächlich Eigentum erwerben! Ähnlich traumhafte Lagen werden wir auch in anderen Großstädten noch in diesem Jahr anbieten können.

Wahre Wohnträume versprechen Sie auch mit Wohnungen des Designers Philippe Starck. Wie kommt Ihre Kooperation hier voran?

Unsere ersten beiden inzwischen fast fertig gestellten Starck-Häuser in München und Hamburg haben unsere kühnsten Erwartungen übertroffen. Bereits kurz nach Ankündigung der Bauvorhaben war der überwiegende Teil aller Wohnungen verkauft. Während der Bauphase konnten wir die Preise nochmals steigern – die Nachfrage war einfach immens. Schon vor dem offiziellen Vertriebsstart erleben wir auch bei unserem neuen Projekt in Berlin eine starke Nachfrage: Am Spreeufer Ecke Friedrichstraße entsteht bis 2009 das dritte Starck-Haus. Da verspricht allein schon die Lage Außergewöhnliches! Und zudem kann für jede Wohnung ein individuelles Starck-Design in der Innenausstattung gewählt werden. In Düsseldorf schließlich soll dann das vierte Starck- Projekt entstehen. Auch dies werden wir wieder exklusiv in Deutschland unter der Marke „yoo” realisieren dürfen.

Die Vivacon hat sich bundesweit ebenso einen Namen als Konzeptionär von Erbbaurechts-Modellen gemacht. Können Sie dieses Knowhow im Bereich Development nutzen?

Sehr gut sogar, aus einem einfachen Grund: Wie beschrieben, stehen unsere Objekte durchweg in exquisiten Lagen – und damit ist der auf das Grundstück entfallende Teil des Investitionsvolumens regelmäßig hoch. Häufig bieten wir daher das Erbbaurecht beim Erwerb an. Dann muss der Käufer also den Grundstücksanteil nicht bei der Finanzierung mit aufbringen. Zudem können bei Vermietung die Erbbauzinsen steuerlich geltend gemacht werden; Grundstücke sind dagegen in Deutschland sonst nicht absetzbar.

Und wie ist die Reaktion der Käufer hierauf? Schließlich werden diese beim Kauf ja nicht Eigentümer des Grundstücks, sondern „nur“ Eigentümer der Gebäude?

Das Erbbaurecht ist in der Praxis viel flexibler, als die Theorie es erscheinen lässt. So werden Erbbau-Verträge, also die Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks, in den weit überwiegenden Fällen nach Ende der Laufzeit verlängert. Wir schließen sie daher auch gleich auf 198 Jahre ab. Im vergleichbaren britischen Lease-hold hat ein Kollege von mir kürzlich in London gar eine Laufzeit von 900 Jahren erworben. In diese Richtung könnte sich auch das deutsche Erbbaurecht entwickeln.

Sie sprachen von insgesamt 400 Mio. E Projektvolumen in dem von Ihnen verantworteten Bereich Vivacon Development. So etwas will natürlich erst einmal an Käufer gebracht werden. Wie stellen Sie sich also im Vertrieb auf?

Durch unser kontinuierliches Wachstum über die letzten elf Jahre hinweg haben wir unsere externen Vertriebspartner nicht nur überzeugen, sondern auch an uns binden können, so dass wir über ein umfangreiches Netzwerk verfügen. Und wir werden den Vertrieb noch weiter ausbauen, nicht zuletzt auch den Drittvertrieb. In diesem Bereich bieten wir Bauherren die Konzeption und das Marketing ihrer Objekte an. Hier hilft uns erheblich – so schließt sich der Kreis unseres Gesprächs – ihre Eingangsfrage nach der Bekanntheit der Vivacon. Dass wir jetzt etwa auch in den neuen Index der Deutschen Börse „DAX International“ aufgenommen werden, ist also alles andere als kontraproduktiv!

Herr Ries, vielen Dank für das ausführliche Gespräch.
Das Interview führte Andreas P. Lienig