Marktbericht Hamburg
Den Hamburger Marktbericht präsentiert einer der führenden Immobiliendienstleister Hamburgs. Grossmann & Berger vermittelt seit 75 Jahren erfolgreich Immobilien in der Hansestadt, woraus eine umfassende Kenntnis des Hamburger Marktes und der norddeutschen Metropolregion resultiert. Seit 2003 gehört Grossmann & Berger im Bereich gewerblicher Immobilien zu Colliers PropertyPartners und somit zu einem internationalen Netzwerk lokal führender Gewerbeexperten.
BÜROVERMIETUNG
Flächenumsatz
Die Nachfrage für Büroflächen ist in Hamburg auch zu Beginn 2008 ungebrochen. So sind zum Ende des ersten Quartals, welches traditionell eher verhalten beginnt, bereits ca. 120.000 m² vermietet worden. Bemerkenswert an dieser Umsatzzahl ist, dass bislang keine großflächigen Abschlüsse mit über 5.000 m² Bürofläche an diesem Ergebnis beteiligt sind. Vielmehr sind eine Vielzahl (ca. 30) von Gesuchen im Bereich zwischen 1.000 und 4.000 m² abgeschlossen worden und trugen maßgeblich zu diesem dynamischen Umsatzergebnis bei. Der Großteil des Vermietungsvolumens entfiel auf die zentralen Teilmärkte City mit rd. 28 %, die City Süd (14 %) und den westlichen Alsterbereich in Rotherbaum und Harvestehude mit einem Anteil von ca. 10 %. Der beachtliche Anteil im Teilmarkt „Alster West“ ist auf eine außergewöhnlich hohe Anzahl von größeren Mietvertragsabschlüssen zurückzuführen. Im Jahresverlauf wird sich der Anteil am Gesamtflächenumsatz verringern und stattdessen wird die HafenCity voraussichtlich am Jahresende wiederum den Platz unter den Top 3-Teilmärkten einnehmen. Als sehr expansiv erwies sich im ersten Quartal wiederum die Branche der unternehmensbezogenen Dienstleister (rd. 20 %). Rechtsanwaltssozietäten, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Unternehmensberatungen sind bereits seit mehreren Quartalen regelmäßig mit hohen Anteilen am Büroflächenumsatz beteiligt. Auf den Plätzen zwei und drei folgen die privaten Dienstleister (17 %) sowie die Handelsunternehmen und die Medienbranche, die gleichermaßen einen Anteil von etwa 11 % aufweisen. Unverändert gegenüber den vergangenen Jahren besteht der Trend einer großen Nachfrage nach neuen bzw. neuwertigen Büroflächen. Im ersten Jahresviertel liegt der Anteil des hochwertigsten Flächensegments bei knapp 50 %. Wenig Anteil am Flächenumsatz (rund 10 %) haben nach wie vor Immobilien, die strukturelle Mängel in Form von unwirtschaftlichen Grundrissen, einer ungenügenden Ausstattung oder einer veralteten Architektur aufweisen.
Mietpreise
Die aktuelle Mietpreisentwicklung in der Hansestadt erfährt derzeit einen spürbaren Aufwärtstrend. Seit dem 1. Quartal 2007 hat sich der Wert der Spitzenmiete um rund 2,50 Ä/m² auf nunmehr 23,50 Ä/m² (nettokalt) erhöht (+12 %). Erzielt werden Top-Mieten am Hamburger Markt in der Innenstadt (Neuer Wall, Ballindamm, Gänsemarkt), in der HafenCity oder auf dem Bavaria-Quartier auf St. Pauli. Die Angebotsmietpreise in zentral gelegenen Projekten deuten darauf hin, dass Eigentümer und Investoren auf ein weiteres Mietpreiswachstum im Premiumbereich setzen. Im Zusammenspiel mit einer nach wie vor großen Nachfrage für hochwertige Büroflächen ergibt sich für die Spitzenmiete ein Potential für ein weiteres Wachstum von ca. 5% bis zum Jahresende. Die durchschnittliche, flächengewichtete Miete beläuft sich momentan auf knapp 12,90 Ä/m² (nettokalt). Im Vergleich zum Vorjahresquartal ist dies eine Steigerung um rd. 0,60 Ä (+ ca. 5%). Bis zum Jahresende wird auch der Wert der Durchschnittsmiete einen weiteren positiven Verlauf nehmen und voraussichtlich die Marke von 13,00 Ä überspringen.
Prognose
Die Aussichten für die Hansestadt Hamburg werden auch weiterhin sehr positiv bewertet. Das anhaltende, im Vergleich zum Rest der Republik überdurchschnittliche, Wirtschaftswachstum führte nach jüngsten Angaben der Bundesagentur für Arbeit auch zu Beginn des Jahres 2008 zu einer verstärkten Nachfrage nach Arbeitskräften und einem einhergehenden fortschreitenden Abbau der Arbeitslosigkeit (8,4 %) in der Stadt. Die dynamische wirtschaftliche Situation wird auch in diesem Jahr zu einem überdurchschnittlich hohen Büroflächenumsatz führen. Diese Annahme wird gestützt durch eine Reihe von Großmietgesuchen, die sich in aussichtsreichen Verhandlungen befinden. Voraussichtlich wird am Ende des Jahres wieder die Marke von 500.000 m² Umsatzvolumen übersprungen werden.
Das Büroflächenangebot in der Hansestadt wird sich im Jahresverlauf aufgrund einer zunehmenden Nettoabsorption, hervorgerufen durch das Wachstum der Hamburger Firmen, weiter verringern und am Ende des Jahres prognostizierte 800.000 m² erreichen. Abzuwarten bleiben die Auswirkungen der Finanz- und Bankenkrise, die den weiteren konjunkturellen Aufschwung negativ beeinflussen kann.
ANGEBOT UND LEERSTAND
Der Leerstand am Hamburger Büromarkt verringerte sich nach Jahren einer stabilen Seitwärtsbewegung in den vergangenen Monaten deutlich. Standen Ende 2006 noch etwa 1.040.000 m² kurzfristig zur Vermietung an, sind es aktuell noch rd. 885.000 m². Im selben Zeitraum sank die Leerstandsquote von 7,9 % auf 7,0 %. Der Anteil von Untermietflächen am Gesamtleerstand in Hamburg ist dabei so gering, dass diese Flächen nur punktuell auf dem Vermietungsmarkt vorzufinden sind. Rund ein Viertel der verfügbaren Büroflächen können dem strukturellen Leerstand zugeordnet werden. Diese Gebäude lassen sich unter den derzeitigen Marktbedingungen nur schwer vermitteln. Die Vermarktungschancen sind umso schwieriger, je dezentraler die Lage ist.
Das Neubauvolumen in der Hansestadt wird auch im Jahr 2008 die Marke von 200.000 m² überschreiten. Dieses Jahr konzentrieren sich Investoren und Projektentwickler dabei mit ihren Aktivitäten insbesondere auf den Teilmarkt City. 2009 wird ein großer Anteil des Fertigstellungsvolumens in der HafenCity realisiert. Das Neubauvolumen für 2010 wird sich in den kommenden Monaten erhöhen, wenn Investitionsentscheidungen getroffen oder Ankermieter für Projekte gefunden werden. Vor diesem Hintergrund gehen wir zu diesem Zeitpunkt von einem Neubauvolumen im Jahr 2010 von rund 250.000 m² aus.
Im Fokus
Große Unternehmen, die in der Hamburger Innenstadt eine Neubaufläche mit mehr als 10.000 m2 suchen, finden momentan nur ein geringes Angebot vor. Eine Ausnahme bildet das sich kurz vor der Fertigstellung befindliche Neubauprojekt „Brahmsquartier“ zwischen der Kaiser-Wilhelm-Straße und der Caffamacherreihe. Der Neubau des Projektentwicklers Aug. Prien Immobilien und des Investors Carlyle schließt die Baulücke zwischen dem Axel-Springer-Verlag und dem Hamburger Gängeviertel, die jahrzehntelang als Parkplatz durch den Verlag genutzt worden ist. Das Projekt umfasst neben den ca. 25.000 m2 hochwertigen Büroflächen noch zwei angrenzende Wohnhäuser mit ca. 50 bis 60 Einheiten, die als Bindeglied zum Gängeviertel
entstehen werden. Die Rechtsanwaltssozietät KSP Kanzlei Dr. Seegers, Dr. Frankenheim & Partner steht bereits ein halbes Jahr vor Baufertigstellung als erster Mieter fest. Die Rechtsanwälte verlegen ihren Firmensitz von der Außenalster in die Neustadt und haben einen Mietvertrag über rd. 10.000 m2 unterzeichnet. Damit befinden sich noch über 15.000 m2 Bürofläche in sehr zentraler Innenstadtlage im Angebot. Das „Brahmsquartier“ wird Ende des Jahres bezugsfertig sein und reiht sich ein in die Reihe erstklassiger Projektentwicklungen, die das Gesicht der Hamburger Neustadt in den vergangenen Jahren grundlegend positiv verändert haben.
RETAIL
Die Situation auf dem Hamburger Markt für Einzelhandelsflächen zeigt sich zu Beginn des Jahres 2008 gegenüber dem Vorjahr weitgehend unverändert. Die Nachfrage für Ladenflächen in den Premiumlagen der Hamburger Innenstadt übersteigt das Flächenangebot um ein Vielfaches. Die Neubauten des Bornhold-Hauses im südlichen Drittel des Neuen Walls und am Gänsemarkt 45 bieten zum aktuellen Zeitpunkt die einzigen großen Ladenfläche, die im Laufe des Jahres bezugsfertig sein werden. Das Mietpreisniveau in den Hamburger 1A-Lagen hat sich über die vergangenen zwölf Monate kaum verändert und liegt am Neuen Wall bei ca. 150 Ä bis 180 Ä/m² (nettokalt) für Standardflächen. In kleineren Flächen oder in Ecklagen wären bei Verfügbarkeit auch höhere Mietpreise durchsetzbar. Nach wie vor werden die höchsten Mietpreise in der Mönckeberg- und der Spitalerstraße erzielt (ca. 120 Ä – 220 Ä/m² nettokalt). Eine spürbare Aufwertung erfährt derzeit der Gänsemarkt. Zunächst übernimmt Replay die ehemalige Fläche der McDonalds-Filiale, und das österreichische Outdoor-Label Northland Pro eröffnet den ersten Laden in Deutschland und wird seinerseits Nachfolger in der jetzigen Replay-Fläche.
Die Straße Hohe Bleichen hat sich als attraktive Lage für internationale Modelabels etabliert. So eröffnet das Hamburger Traditionshaus Johannes Schulz einen exklusiven Multibrand-Store im Neubau Hohe Bleichen 11. Weitere internationale Unternehmen sind an der neuen Trendlage interessiert. Durch den anhaltend starken Nachfragedruck auf die 1A-Lagen, rücken verstärkt die guten 1B-Lagen in der Hamburger Innenstadt in den Fokus der Premium-Mietinteressenten. Aufgrund dieser Entwicklung erwarten wir dort in den kommenden Monaten ein Mietpreiswachstum. Für die HafenCity und insbesondere das Überseequartier besteht eine sehr dynamische Nachfrage, die allerdings derzeit noch nicht befriedigt werden kann. Unverändert präsentiert sich die Lage hinsichtlich der Fachmarktflächen. Es fehlen geeignete Grundstücke und dadurch kann der existierende Nachfrageüberhang nicht abgebaut werden.
INVESTMENT
Im ersten Quartal 2008 präsentiert sich der Hamburger Investmentmarkt in abwartender Haltung. Trotzdem betrug das Transaktionsvolumen ohne Einbeziehung verschiedener Portfoliodeals (u. a. Karstadt, Post) ca. 350 Mio. Euro. Die zunächst auf den nordamerikanischen Wohnimmobilienmarkt beschränkte Subprime-Krise wirkt sich weltweit aus. Viele Geschäftsbanken sind nicht mehr in der Lage und Willens, hohe Finanzierungen zu übernehmen, da der Kapitalmarkt für die Refinanzierung fast vollständig ausgefallen ist. Damit erhalten die im vergangenen Jahr sehr offensiven opportunistischen Investoren kaum noch weitere Ankaufsfinanzierungen. Zusätzlich ist die Prolongation bestehender Finanzierungen unter Beibehaltung der Konditionen nahezu unmöglich.
Der Transaktionsmarkt wird wieder von Immobilien beherrscht. Die so genannten „spreadsheet“ Investoren haben sich weitgehend zurückziehen müssen und die eigenkapitalstarken Investoren zeigen wieder Flagge. Es herrscht aus diesem Bereich ein erheblicher Nachfrageüberhang an geeigneten Investments. Nach Bereinigung der in Deutschland gehaltenen Portfolien durch die klassischen institutionellen Investoren ist extrem viel Liquidität auf der Suche nach geeigneten Investitionszielen. Es werden weiterhin sowohl Projektentwicklungen ohne nennenswerte Vorvermietung als auch mittel- bis langfristig vermietete Objekte gesucht. Der Anteil der deutschen Investoren am Markt für gewerbliche Immobilientransaktionen liegt denn auch bei mehr als 60 %. Dies bedeutet eine Umkehr, verglichen mit den vergangenen zwei Jahren. Trotz der teilweise eingetrübten Stimmung herrscht weiterhin Zuversicht bezüglich der weiteren Entwicklung. Die Mieten steigen in der Spitze und im Durchschnitt. Die Renditen für erstklassige Häuser sind stabil, lediglich die Randlagen haben zu kämpfen. Auch die Projektentwickler sind weiter auf der Suche nach interessanten Neuentwicklungen, die frühzeitig in den Markt gegeben und verkauft werden. Der Fokus liegt hier weiter stark in der Innenstadt.
Aus Investorensicht zählt der deutsche Immobilenmarkt auch bei internationalen Kapitalanlegern weiter zu den attraktivsten Zielen. Im Vergleich zu anderen großen Märkten ist die erzielbare Rendite stabil und die wirtschaftlichen Aussichten sind positiv. Speziell für Hamburg wird weiterhin ein Nachholbedarf gesehen, da das internationale Anlagekapital erst seit etwa zwei Jahren in den Markt fließt und die wirtschaftlichen Aussichten nachhaltiges Wachstum über dem Bundesdurchschnitt vorhersagen.
Als Fazit ergeben sich folgende Erkenntnisse: Die derzeitige Beruhigung des gewerblichen Immobilienmarktes bietet den Investoren von gestern die Chance, ihr Asset Management aufzubauen und die Portfolien zu strukturieren. Die Konkurrenz für innerstädtische Objekte ist nach wie vor groß, und die Entwicklung auf den internationalen Finanzmärkten wird zwar mit Argwohn betrachtet, aber doch mit einer gewissen Gelassenheit gesehen.
BÜROVERMIETUNG
Flächenumsatz
Die Nachfrage für Büroflächen ist in Hamburg auch zu Beginn 2008 ungebrochen. So sind zum Ende des ersten Quartals, welches traditionell eher verhalten beginnt, bereits ca. 120.000 m² vermietet worden. Bemerkenswert an dieser Umsatzzahl ist, dass bislang keine großflächigen Abschlüsse mit über 5.000 m² Bürofläche an diesem Ergebnis beteiligt sind. Vielmehr sind eine Vielzahl (ca. 30) von Gesuchen im Bereich zwischen 1.000 und 4.000 m² abgeschlossen worden und trugen maßgeblich zu diesem dynamischen Umsatzergebnis bei. Der Großteil des Vermietungsvolumens entfiel auf die zentralen Teilmärkte City mit rd. 28 %, die City Süd (14 %) und den westlichen Alsterbereich in Rotherbaum und Harvestehude mit einem Anteil von ca. 10 %. Der beachtliche Anteil im Teilmarkt „Alster West“ ist auf eine außergewöhnlich hohe Anzahl von größeren Mietvertragsabschlüssen zurückzuführen. Im Jahresverlauf wird sich der Anteil am Gesamtflächenumsatz verringern und stattdessen wird die HafenCity voraussichtlich am Jahresende wiederum den Platz unter den Top 3-Teilmärkten einnehmen. Als sehr expansiv erwies sich im ersten Quartal wiederum die Branche der unternehmensbezogenen Dienstleister (rd. 20 %). Rechtsanwaltssozietäten, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Unternehmensberatungen sind bereits seit mehreren Quartalen regelmäßig mit hohen Anteilen am Büroflächenumsatz beteiligt. Auf den Plätzen zwei und drei folgen die privaten Dienstleister (17 %) sowie die Handelsunternehmen und die Medienbranche, die gleichermaßen einen Anteil von etwa 11 % aufweisen. Unverändert gegenüber den vergangenen Jahren besteht der Trend einer großen Nachfrage nach neuen bzw. neuwertigen Büroflächen. Im ersten Jahresviertel liegt der Anteil des hochwertigsten Flächensegments bei knapp 50 %. Wenig Anteil am Flächenumsatz (rund 10 %) haben nach wie vor Immobilien, die strukturelle Mängel in Form von unwirtschaftlichen Grundrissen, einer ungenügenden Ausstattung oder einer veralteten Architektur aufweisen.
Mietpreise
Die aktuelle Mietpreisentwicklung in der Hansestadt erfährt derzeit einen spürbaren Aufwärtstrend. Seit dem 1. Quartal 2007 hat sich der Wert der Spitzenmiete um rund 2,50 Ä/m² auf nunmehr 23,50 Ä/m² (nettokalt) erhöht (+12 %). Erzielt werden Top-Mieten am Hamburger Markt in der Innenstadt (Neuer Wall, Ballindamm, Gänsemarkt), in der HafenCity oder auf dem Bavaria-Quartier auf St. Pauli. Die Angebotsmietpreise in zentral gelegenen Projekten deuten darauf hin, dass Eigentümer und Investoren auf ein weiteres Mietpreiswachstum im Premiumbereich setzen. Im Zusammenspiel mit einer nach wie vor großen Nachfrage für hochwertige Büroflächen ergibt sich für die Spitzenmiete ein Potential für ein weiteres Wachstum von ca. 5% bis zum Jahresende. Die durchschnittliche, flächengewichtete Miete beläuft sich momentan auf knapp 12,90 Ä/m² (nettokalt). Im Vergleich zum Vorjahresquartal ist dies eine Steigerung um rd. 0,60 Ä (+ ca. 5%). Bis zum Jahresende wird auch der Wert der Durchschnittsmiete einen weiteren positiven Verlauf nehmen und voraussichtlich die Marke von 13,00 Ä überspringen.
Prognose
Die Aussichten für die Hansestadt Hamburg werden auch weiterhin sehr positiv bewertet. Das anhaltende, im Vergleich zum Rest der Republik überdurchschnittliche, Wirtschaftswachstum führte nach jüngsten Angaben der Bundesagentur für Arbeit auch zu Beginn des Jahres 2008 zu einer verstärkten Nachfrage nach Arbeitskräften und einem einhergehenden fortschreitenden Abbau der Arbeitslosigkeit (8,4 %) in der Stadt. Die dynamische wirtschaftliche Situation wird auch in diesem Jahr zu einem überdurchschnittlich hohen Büroflächenumsatz führen. Diese Annahme wird gestützt durch eine Reihe von Großmietgesuchen, die sich in aussichtsreichen Verhandlungen befinden. Voraussichtlich wird am Ende des Jahres wieder die Marke von 500.000 m² Umsatzvolumen übersprungen werden.
Das Büroflächenangebot in der Hansestadt wird sich im Jahresverlauf aufgrund einer zunehmenden Nettoabsorption, hervorgerufen durch das Wachstum der Hamburger Firmen, weiter verringern und am Ende des Jahres prognostizierte 800.000 m² erreichen. Abzuwarten bleiben die Auswirkungen der Finanz- und Bankenkrise, die den weiteren konjunkturellen Aufschwung negativ beeinflussen kann.
ANGEBOT UND LEERSTAND
Der Leerstand am Hamburger Büromarkt verringerte sich nach Jahren einer stabilen Seitwärtsbewegung in den vergangenen Monaten deutlich. Standen Ende 2006 noch etwa 1.040.000 m² kurzfristig zur Vermietung an, sind es aktuell noch rd. 885.000 m². Im selben Zeitraum sank die Leerstandsquote von 7,9 % auf 7,0 %. Der Anteil von Untermietflächen am Gesamtleerstand in Hamburg ist dabei so gering, dass diese Flächen nur punktuell auf dem Vermietungsmarkt vorzufinden sind. Rund ein Viertel der verfügbaren Büroflächen können dem strukturellen Leerstand zugeordnet werden. Diese Gebäude lassen sich unter den derzeitigen Marktbedingungen nur schwer vermitteln. Die Vermarktungschancen sind umso schwieriger, je dezentraler die Lage ist.
Das Neubauvolumen in der Hansestadt wird auch im Jahr 2008 die Marke von 200.000 m² überschreiten. Dieses Jahr konzentrieren sich Investoren und Projektentwickler dabei mit ihren Aktivitäten insbesondere auf den Teilmarkt City. 2009 wird ein großer Anteil des Fertigstellungsvolumens in der HafenCity realisiert. Das Neubauvolumen für 2010 wird sich in den kommenden Monaten erhöhen, wenn Investitionsentscheidungen getroffen oder Ankermieter für Projekte gefunden werden. Vor diesem Hintergrund gehen wir zu diesem Zeitpunkt von einem Neubauvolumen im Jahr 2010 von rund 250.000 m² aus.
Im Fokus
Große Unternehmen, die in der Hamburger Innenstadt eine Neubaufläche mit mehr als 10.000 m2 suchen, finden momentan nur ein geringes Angebot vor. Eine Ausnahme bildet das sich kurz vor der Fertigstellung befindliche Neubauprojekt „Brahmsquartier“ zwischen der Kaiser-Wilhelm-Straße und der Caffamacherreihe. Der Neubau des Projektentwicklers Aug. Prien Immobilien und des Investors Carlyle schließt die Baulücke zwischen dem Axel-Springer-Verlag und dem Hamburger Gängeviertel, die jahrzehntelang als Parkplatz durch den Verlag genutzt worden ist. Das Projekt umfasst neben den ca. 25.000 m2 hochwertigen Büroflächen noch zwei angrenzende Wohnhäuser mit ca. 50 bis 60 Einheiten, die als Bindeglied zum Gängeviertel
entstehen werden. Die Rechtsanwaltssozietät KSP Kanzlei Dr. Seegers, Dr. Frankenheim & Partner steht bereits ein halbes Jahr vor Baufertigstellung als erster Mieter fest. Die Rechtsanwälte verlegen ihren Firmensitz von der Außenalster in die Neustadt und haben einen Mietvertrag über rd. 10.000 m2 unterzeichnet. Damit befinden sich noch über 15.000 m2 Bürofläche in sehr zentraler Innenstadtlage im Angebot. Das „Brahmsquartier“ wird Ende des Jahres bezugsfertig sein und reiht sich ein in die Reihe erstklassiger Projektentwicklungen, die das Gesicht der Hamburger Neustadt in den vergangenen Jahren grundlegend positiv verändert haben.
RETAIL
Die Situation auf dem Hamburger Markt für Einzelhandelsflächen zeigt sich zu Beginn des Jahres 2008 gegenüber dem Vorjahr weitgehend unverändert. Die Nachfrage für Ladenflächen in den Premiumlagen der Hamburger Innenstadt übersteigt das Flächenangebot um ein Vielfaches. Die Neubauten des Bornhold-Hauses im südlichen Drittel des Neuen Walls und am Gänsemarkt 45 bieten zum aktuellen Zeitpunkt die einzigen großen Ladenfläche, die im Laufe des Jahres bezugsfertig sein werden. Das Mietpreisniveau in den Hamburger 1A-Lagen hat sich über die vergangenen zwölf Monate kaum verändert und liegt am Neuen Wall bei ca. 150 Ä bis 180 Ä/m² (nettokalt) für Standardflächen. In kleineren Flächen oder in Ecklagen wären bei Verfügbarkeit auch höhere Mietpreise durchsetzbar. Nach wie vor werden die höchsten Mietpreise in der Mönckeberg- und der Spitalerstraße erzielt (ca. 120 Ä – 220 Ä/m² nettokalt). Eine spürbare Aufwertung erfährt derzeit der Gänsemarkt. Zunächst übernimmt Replay die ehemalige Fläche der McDonalds-Filiale, und das österreichische Outdoor-Label Northland Pro eröffnet den ersten Laden in Deutschland und wird seinerseits Nachfolger in der jetzigen Replay-Fläche.
Die Straße Hohe Bleichen hat sich als attraktive Lage für internationale Modelabels etabliert. So eröffnet das Hamburger Traditionshaus Johannes Schulz einen exklusiven Multibrand-Store im Neubau Hohe Bleichen 11. Weitere internationale Unternehmen sind an der neuen Trendlage interessiert. Durch den anhaltend starken Nachfragedruck auf die 1A-Lagen, rücken verstärkt die guten 1B-Lagen in der Hamburger Innenstadt in den Fokus der Premium-Mietinteressenten. Aufgrund dieser Entwicklung erwarten wir dort in den kommenden Monaten ein Mietpreiswachstum. Für die HafenCity und insbesondere das Überseequartier besteht eine sehr dynamische Nachfrage, die allerdings derzeit noch nicht befriedigt werden kann. Unverändert präsentiert sich die Lage hinsichtlich der Fachmarktflächen. Es fehlen geeignete Grundstücke und dadurch kann der existierende Nachfrageüberhang nicht abgebaut werden.
INVESTMENT
Im ersten Quartal 2008 präsentiert sich der Hamburger Investmentmarkt in abwartender Haltung. Trotzdem betrug das Transaktionsvolumen ohne Einbeziehung verschiedener Portfoliodeals (u. a. Karstadt, Post) ca. 350 Mio. Euro. Die zunächst auf den nordamerikanischen Wohnimmobilienmarkt beschränkte Subprime-Krise wirkt sich weltweit aus. Viele Geschäftsbanken sind nicht mehr in der Lage und Willens, hohe Finanzierungen zu übernehmen, da der Kapitalmarkt für die Refinanzierung fast vollständig ausgefallen ist. Damit erhalten die im vergangenen Jahr sehr offensiven opportunistischen Investoren kaum noch weitere Ankaufsfinanzierungen. Zusätzlich ist die Prolongation bestehender Finanzierungen unter Beibehaltung der Konditionen nahezu unmöglich.
Der Transaktionsmarkt wird wieder von Immobilien beherrscht. Die so genannten „spreadsheet“ Investoren haben sich weitgehend zurückziehen müssen und die eigenkapitalstarken Investoren zeigen wieder Flagge. Es herrscht aus diesem Bereich ein erheblicher Nachfrageüberhang an geeigneten Investments. Nach Bereinigung der in Deutschland gehaltenen Portfolien durch die klassischen institutionellen Investoren ist extrem viel Liquidität auf der Suche nach geeigneten Investitionszielen. Es werden weiterhin sowohl Projektentwicklungen ohne nennenswerte Vorvermietung als auch mittel- bis langfristig vermietete Objekte gesucht. Der Anteil der deutschen Investoren am Markt für gewerbliche Immobilientransaktionen liegt denn auch bei mehr als 60 %. Dies bedeutet eine Umkehr, verglichen mit den vergangenen zwei Jahren. Trotz der teilweise eingetrübten Stimmung herrscht weiterhin Zuversicht bezüglich der weiteren Entwicklung. Die Mieten steigen in der Spitze und im Durchschnitt. Die Renditen für erstklassige Häuser sind stabil, lediglich die Randlagen haben zu kämpfen. Auch die Projektentwickler sind weiter auf der Suche nach interessanten Neuentwicklungen, die frühzeitig in den Markt gegeben und verkauft werden. Der Fokus liegt hier weiter stark in der Innenstadt.
Aus Investorensicht zählt der deutsche Immobilenmarkt auch bei internationalen Kapitalanlegern weiter zu den attraktivsten Zielen. Im Vergleich zu anderen großen Märkten ist die erzielbare Rendite stabil und die wirtschaftlichen Aussichten sind positiv. Speziell für Hamburg wird weiterhin ein Nachholbedarf gesehen, da das internationale Anlagekapital erst seit etwa zwei Jahren in den Markt fließt und die wirtschaftlichen Aussichten nachhaltiges Wachstum über dem Bundesdurchschnitt vorhersagen.
Als Fazit ergeben sich folgende Erkenntnisse: Die derzeitige Beruhigung des gewerblichen Immobilienmarktes bietet den Investoren von gestern die Chance, ihr Asset Management aufzubauen und die Portfolien zu strukturieren. Die Konkurrenz für innerstädtische Objekte ist nach wie vor groß, und die Entwicklung auf den internationalen Finanzmärkten wird zwar mit Argwohn betrachtet, aber doch mit einer gewissen Gelassenheit gesehen.
