16.03.2021 Düsseldorfer Kernstadt wird nach der Corona-Pandemie anders sein
Die Pandemie wird unsere Innenstädte verändern, sagt das Düsseldorfer Immobilienhaus Aengevelt. Der stationäre Einzelhandel hat durch die Lockdowns gegenüber dem Online-Handel noch stärker an Boden verloren als vorher, die Gastronomie gerät unter Druck, und die Banken verlassen das Bankenviertel rund um die Königsallee. Angesichts dieser Herausforderungen muss sich die Düsseldorfer Kernstadt neu erfinden – indem sie sich auf alte urbane Stärken besinnt. Und das ist in erster Linie Nutzungsmischung: Sie macht eine Stadt lebendig und attraktiv und sorgt für hohe Passantenfrequenzen, weil sie zum Flanieren einlädt – der urbanen Aktivität schlechthin. Aengevelt Immobilien hat Vorschläge entwickelt, die auch immobilienwirtschaftlich funktionieren.
„Raumwerk D“ ist das Kürzel für die Neuaufstellung des gesamtstädtischen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes für Düsseldorf. In einem partizipativen Prozess hat das Stadtplanungsamt Düsseldorferinnen und Düsseldorfer dazu eingeladen, ihre Meinungen zu verschiedenen Planungsideen zu äußern. Das Research-Team von Aengevelt hat zusammen mit Prof. Dr. Volker Eichener von der Hochschule Düsseldorf Vorschläge entwickelt, wie die Stadt höhere Qualitäten schaffen kann, die auch immobilienwirtschaftlich tragfähig sind. Eine Frage aus dem „Raumwerk D“ betrifft die Entwicklungsperspektiven der Kernstadt. Hier die Empfehlungen von Prof. Eichener und Aengevelt Research:
Nach der Corona-Pandemie wird die Kernstadt anders sein. Wenn die monatelangen Lockdowns endlich beendet sein werden, werden sich Innenstädte verändert haben. Diese Veränderungen sind nicht Entwicklungen der Pandemie, allerdings haben sich die Trends sicherlich verstärkt. Im Einzelnen sieht Aengevelt folgende Chancen:
• Die Gastronomie wird nach der Pandemie noch wichtiger werden als vorher, denn sie bringt Leben, Passentenfrequenz, Attraktivität in die Kernstadt. Sie darf sich nicht nur auf die Altstadt beschränken. Dabei sind auch neue Gastronomiekonzepte gefragt, wie überdachte Ganzjahresbiergärten, Lokale mit stilvoller Live-Musik, eher ruhige Kaffeehäuser.
• Der stationäre Einzelhandel muss gezielt die Stärken ausspielen, die er gegenüber dem Online-Handel hat. Dazu gehören Anfassen, Riechen, Schmecken, Erleben, Plaudern, Fachsimpeln, Menscheln, On-the-spot-Service. Geschäfte müssen in Zukunft mehr Erlebnisse bieten, damit sie sich im Wettbewerb mit den Online-Händlern behaupten können. Pop-up-Stores sind kostengünstig, flexibel, trendy.
• Wir müssen gleichzeitig die Attraktivität der Angebote steigern und die Wirtschaftlichkeit, d.h. die Flächenproduktivität. Hierzu beitragen können hybride Nutzungskombinationen, also beispielsweise die Kombination aus Buchhandel, Café, Delikatessen. Des Weiteren wird die 24/7-Nutzung von Immobilien relevanter, was auch die Verödung einzelner Quartiere an bestimmten Tagen und zu bestimmten Zeiten verhindert.
• Multifunktionale Erlebniszentren mit einer vielfältigen Mischung von Nutzungen können auch eine Perspektive für ehemalige Kaufhäuser darstellen.
• Erlebniskumulation steigert die Attraktivität. Zum Beispiel bietet ein Sporthaus in Osnabrück eine künstliche Welle zum Surfen – was auch für Zuschauer interessant ist – sowie verschiedene Möglichkeiten, Sportausrüstungen zu testen. Die Zeit der monofunktionalen Nutzungen ist vorbei. Das gilt auch für öffentliche Gebäude und Kulturstätten.
• Sterilität muss vermieden werden. Das geht am besten durch die Wiedererweckung einer alten urbanen Tugend: der Nutzungsvielfalt. Nutzungsvielfalt steigert auch den Schlüssel zum Erfolg einer City: die Passantenfrequenz, weil sich die Menschen zwischen den Nutzungen bewegen. Die attraktive Kombination aus Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Freizeit, Gastronomie, Kultur, Entertainment und öffentliche Dienstleistungen ist entscheidend.
• Die Kernstadt muss zum Flanieren einladen. Dafür benötigt sie Boulevards, Promenaden, das Rheinufer, multifunktionale Orte, optische Stimuli, aber auch Ungleichwertiges (“natürlich gewachsen”), Ungleichzeitiges ("Tag und Nacht"), Ungewöhnliches und Unerwartetes. Damit sich eine solche urbane Mischung entfalten kann, müssen auch ökonomische Nischen geschaffen werden für Nutzungen, die keine Spitzenerträge abwerfen, die aber wesentlich zur urbanen Qualität beitragen.
Wie kann man das realisieren? Aengevelt Research und Prof. Eichener empfehlen dazu folgende Maßnahmen:
1. Die Stadt muss auch visuell attraktiv sein, um Besucher/innen anzulocken, zum Flanieren, zum Einkaufen, zum Wohnen einzuladen. Entscheidend für die optische Attraktivität ist die Baukultur, die sich sowohl in gepflegten historischen Ensembles (wie der Carlstadt) zeigt als auch in ambitionierten Neubauvorhaben (wie dem Medienhafen). Ein attraktiver Stadtkern bietet Ambiente, Flair und Stimuli für alle Sinne – dazu gehören Architektur, Kunst, Wasser, Grün und anderes mehr.
2. Es müssen planerische, bauliche und städtebauliche Voraussetzungen für die kleinräumige Nutzungsmischung gewährleistet sein – bis hinunter zum einzelnen Gebäude. Innen- und Außenflächen sollten möglichst multifunktional nutzbar sein, auch um die Gebäude immer wieder an veränderte Nachfragebedingungen anpassen zu können.
3. Die Entwicklung des Stadtkerns gelingt nur in der Kooperation von öffentlichen und privaten Akteuren einschließlich des City-Marketings und der City-Entwicklung. In nordamerikanischen Städten haben Business Improvement Districts – die in NRW unter dem sperrigen Namen „Immobilien- und Standortgemeinschaften“ nur eine Schattenexistenz führen – wahre Wunder für die Entwicklung von Quartieren bewirkt, weil sie Aufwertungsprozesse organisieren, von denen alle – Nutzer, Besucher, Eigentümer, Banken, öffentliche Hand - profitieren.
4. Die Revitalisierung von Einzelhandel und Gastronomie benötigt so etwas wie ein „Center-Management“ für den Stadtkern, damit der richtige Mix von Angeboten erreicht wird. Das erfordert eine intensive Kooperation der Immobilieneigentümer mit neuartigen organisatorischen Strukturen.
5. Räume, die vor dem Renditedruck geschützt sind, können dazu beitragen, die Kernstadt attraktiv zu halten. Grün- und Parkanlagen sind Klassiker von Räumen, die keine Rendite bringen (sondern, im Gegenteil, Pflegekosten verursachen), die aber zwingend benötigt werden, um eine Kernstadt gesund und attraktiv zu halten. Das Gleiche gilt für Kultureinrichtungen.
6. Die Kernstadt der Zukunft benötigt auch höhere ökologische Qualitäten, um ihren Beitrag zum Klimawandel zu reduzieren und um sich an ein wärmeres Klima anzupassen. Dazu gehören Luftschneisen, urbanes Grün (z.B. Gründächer/-fassaden, Bäume), Entsiegelung und temperaturregulierende Wasseradern.
7. Schließlich benötigt die Kernstadt innovative Verkehrskonzepte, um den Pendelverkehr und die Belastungen durch den ruhenden Verkehr zu reduzieren. Neben dem Ausbau des öffentlichen Verkehrsnetzes bietet insbesondere das On-Demand-Ridesharing die Möglichkeit einer komfortablen, schnellen, kostengünstigen und ökologischen Mobilität von Tür zu Tür.
Die Bürger haben eine Menge Wünsche geäußert, um die Kernstadt lebendig und attraktiv zu erhalten. Solche Wünsche kosten Geld. Um die finanziellen Ressourcen für Grünflächen, ökologische Maßnahmen, multifunktionale Räume und andere Maßnahmen zu schaffen, muss die Flächeneffizienz gesteigert werden. Dazu tragen kleinräumige Maßnahmen wie Nutzungskombinationen und 24/7-Nutzungen bei, aber auch hohe Grundstücksausnutzungen durch Hochhäuser. Ein Skyline-Konzept für Düsseldorf, das bestimmte Räume wie die Altstadt, die Carlstadt, die Kö und das Rheinufer schützt, indem es an anderen Stellen punktuell Hochhauscluster fördert, kann Ökologie mit Ökonomie versöhnen.
„Raumwerk D“ ist das Kürzel für die Neuaufstellung des gesamtstädtischen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes für Düsseldorf. In einem partizipativen Prozess hat das Stadtplanungsamt Düsseldorferinnen und Düsseldorfer dazu eingeladen, ihre Meinungen zu verschiedenen Planungsideen zu äußern. Das Research-Team von Aengevelt hat zusammen mit Prof. Dr. Volker Eichener von der Hochschule Düsseldorf Vorschläge entwickelt, wie die Stadt höhere Qualitäten schaffen kann, die auch immobilienwirtschaftlich tragfähig sind. Eine Frage aus dem „Raumwerk D“ betrifft die Entwicklungsperspektiven der Kernstadt. Hier die Empfehlungen von Prof. Eichener und Aengevelt Research:
Nach der Corona-Pandemie wird die Kernstadt anders sein. Wenn die monatelangen Lockdowns endlich beendet sein werden, werden sich Innenstädte verändert haben. Diese Veränderungen sind nicht Entwicklungen der Pandemie, allerdings haben sich die Trends sicherlich verstärkt. Im Einzelnen sieht Aengevelt folgende Chancen:
• Die Gastronomie wird nach der Pandemie noch wichtiger werden als vorher, denn sie bringt Leben, Passentenfrequenz, Attraktivität in die Kernstadt. Sie darf sich nicht nur auf die Altstadt beschränken. Dabei sind auch neue Gastronomiekonzepte gefragt, wie überdachte Ganzjahresbiergärten, Lokale mit stilvoller Live-Musik, eher ruhige Kaffeehäuser.
• Der stationäre Einzelhandel muss gezielt die Stärken ausspielen, die er gegenüber dem Online-Handel hat. Dazu gehören Anfassen, Riechen, Schmecken, Erleben, Plaudern, Fachsimpeln, Menscheln, On-the-spot-Service. Geschäfte müssen in Zukunft mehr Erlebnisse bieten, damit sie sich im Wettbewerb mit den Online-Händlern behaupten können. Pop-up-Stores sind kostengünstig, flexibel, trendy.
• Wir müssen gleichzeitig die Attraktivität der Angebote steigern und die Wirtschaftlichkeit, d.h. die Flächenproduktivität. Hierzu beitragen können hybride Nutzungskombinationen, also beispielsweise die Kombination aus Buchhandel, Café, Delikatessen. Des Weiteren wird die 24/7-Nutzung von Immobilien relevanter, was auch die Verödung einzelner Quartiere an bestimmten Tagen und zu bestimmten Zeiten verhindert.
• Multifunktionale Erlebniszentren mit einer vielfältigen Mischung von Nutzungen können auch eine Perspektive für ehemalige Kaufhäuser darstellen.
• Erlebniskumulation steigert die Attraktivität. Zum Beispiel bietet ein Sporthaus in Osnabrück eine künstliche Welle zum Surfen – was auch für Zuschauer interessant ist – sowie verschiedene Möglichkeiten, Sportausrüstungen zu testen. Die Zeit der monofunktionalen Nutzungen ist vorbei. Das gilt auch für öffentliche Gebäude und Kulturstätten.
• Sterilität muss vermieden werden. Das geht am besten durch die Wiedererweckung einer alten urbanen Tugend: der Nutzungsvielfalt. Nutzungsvielfalt steigert auch den Schlüssel zum Erfolg einer City: die Passantenfrequenz, weil sich die Menschen zwischen den Nutzungen bewegen. Die attraktive Kombination aus Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Freizeit, Gastronomie, Kultur, Entertainment und öffentliche Dienstleistungen ist entscheidend.
• Die Kernstadt muss zum Flanieren einladen. Dafür benötigt sie Boulevards, Promenaden, das Rheinufer, multifunktionale Orte, optische Stimuli, aber auch Ungleichwertiges (“natürlich gewachsen”), Ungleichzeitiges ("Tag und Nacht"), Ungewöhnliches und Unerwartetes. Damit sich eine solche urbane Mischung entfalten kann, müssen auch ökonomische Nischen geschaffen werden für Nutzungen, die keine Spitzenerträge abwerfen, die aber wesentlich zur urbanen Qualität beitragen.
Wie kann man das realisieren? Aengevelt Research und Prof. Eichener empfehlen dazu folgende Maßnahmen:
1. Die Stadt muss auch visuell attraktiv sein, um Besucher/innen anzulocken, zum Flanieren, zum Einkaufen, zum Wohnen einzuladen. Entscheidend für die optische Attraktivität ist die Baukultur, die sich sowohl in gepflegten historischen Ensembles (wie der Carlstadt) zeigt als auch in ambitionierten Neubauvorhaben (wie dem Medienhafen). Ein attraktiver Stadtkern bietet Ambiente, Flair und Stimuli für alle Sinne – dazu gehören Architektur, Kunst, Wasser, Grün und anderes mehr.
2. Es müssen planerische, bauliche und städtebauliche Voraussetzungen für die kleinräumige Nutzungsmischung gewährleistet sein – bis hinunter zum einzelnen Gebäude. Innen- und Außenflächen sollten möglichst multifunktional nutzbar sein, auch um die Gebäude immer wieder an veränderte Nachfragebedingungen anpassen zu können.
3. Die Entwicklung des Stadtkerns gelingt nur in der Kooperation von öffentlichen und privaten Akteuren einschließlich des City-Marketings und der City-Entwicklung. In nordamerikanischen Städten haben Business Improvement Districts – die in NRW unter dem sperrigen Namen „Immobilien- und Standortgemeinschaften“ nur eine Schattenexistenz führen – wahre Wunder für die Entwicklung von Quartieren bewirkt, weil sie Aufwertungsprozesse organisieren, von denen alle – Nutzer, Besucher, Eigentümer, Banken, öffentliche Hand - profitieren.
4. Die Revitalisierung von Einzelhandel und Gastronomie benötigt so etwas wie ein „Center-Management“ für den Stadtkern, damit der richtige Mix von Angeboten erreicht wird. Das erfordert eine intensive Kooperation der Immobilieneigentümer mit neuartigen organisatorischen Strukturen.
5. Räume, die vor dem Renditedruck geschützt sind, können dazu beitragen, die Kernstadt attraktiv zu halten. Grün- und Parkanlagen sind Klassiker von Räumen, die keine Rendite bringen (sondern, im Gegenteil, Pflegekosten verursachen), die aber zwingend benötigt werden, um eine Kernstadt gesund und attraktiv zu halten. Das Gleiche gilt für Kultureinrichtungen.
6. Die Kernstadt der Zukunft benötigt auch höhere ökologische Qualitäten, um ihren Beitrag zum Klimawandel zu reduzieren und um sich an ein wärmeres Klima anzupassen. Dazu gehören Luftschneisen, urbanes Grün (z.B. Gründächer/-fassaden, Bäume), Entsiegelung und temperaturregulierende Wasseradern.
7. Schließlich benötigt die Kernstadt innovative Verkehrskonzepte, um den Pendelverkehr und die Belastungen durch den ruhenden Verkehr zu reduzieren. Neben dem Ausbau des öffentlichen Verkehrsnetzes bietet insbesondere das On-Demand-Ridesharing die Möglichkeit einer komfortablen, schnellen, kostengünstigen und ökologischen Mobilität von Tür zu Tür.
Die Bürger haben eine Menge Wünsche geäußert, um die Kernstadt lebendig und attraktiv zu erhalten. Solche Wünsche kosten Geld. Um die finanziellen Ressourcen für Grünflächen, ökologische Maßnahmen, multifunktionale Räume und andere Maßnahmen zu schaffen, muss die Flächeneffizienz gesteigert werden. Dazu tragen kleinräumige Maßnahmen wie Nutzungskombinationen und 24/7-Nutzungen bei, aber auch hohe Grundstücksausnutzungen durch Hochhäuser. Ein Skyline-Konzept für Düsseldorf, das bestimmte Räume wie die Altstadt, die Carlstadt, die Kö und das Rheinufer schützt, indem es an anderen Stellen punktuell Hochhauscluster fördert, kann Ökologie mit Ökonomie versöhnen.
