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18.03.2021 Mietshaus kaufen + renovieren: Wer vor dem Kauf aufwendet, gewinnt

Es klingt erst einmal ungewöhnlich, kommt aber in der Praxis durchaus öfter vor, als man meint: Wer ein Mietshaus kauft und bereits vor dem Kaufabschluss, also vor dem im Kaufvertrag definierten Anschaffungszeitpunkt, sogenannte Erhaltungsmaßnahmen durchführt, kann aus steuerlicher Sicht unter Umständen immense Vorteile haben.

Grund dafür ist die Regelung § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG (die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten), die Aufwendungen des Steuerpflichtigen nach der Anschaffung des Mietshauses betrifft. „Unter diese Regelung fallen alle Erhaltungs-, Renovierungs- und Sanierungskosten, die innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung entstehen und steuerlich sofort geltend gemacht werden können“, erklärt der Fachanwalt für Steuerrecht Heinz Joachim Maier, Partner der Saarbrücker Gesellschaft HLB Förderer, Keil & Partner. Der Haken dabei: Diese Kosten dürfen 15 Prozent des Anschaffungsbetrages nicht übersteigen. Andernfalls müssen sie über die Nutzungsdauer der Immobilie, die gemeinhin 50 Jahre beträgt, abgeschrieben werden. „Für die Immobilienbesitzer vergeht damit also eine lange Zeit, bis sie ihre Investitionen vollständig steuerlich anerkannt bekommen“, so Maier.

Eine – noch – vorhandene Gesetzeslücke jedoch eröffnet den Immobilienkäufern hierbei einen größeren Spielraum, denn alle Aufwendungen, die bereits vor dem Kauf getätigt werden, dürfen bei der Berechnung für die 15-Prozent-Grenze nicht herangezogen werden. Kosten für Sanierung und Modernisierung beispielsweise, die vor dem Kaufabschluss vorgenommen werden, können damit sofort steuerlich geltend gemacht werden. In einem Urteilsfall (BFH, IX B 121/19) hatten die beiden Parteien den Kauf beurkundet und vertraglich festgelegt, dass der für den steuerlichen Anschaffungszeitpunkt maßgebliche Übergang des wirtschaftlichen Eigentums (Besitz, Nutzen und Lasten) erst mit der Zahlung der letzten Kaufpreisrate erfolgt.

Somit hatte der Käufer die für sich größtmögliche Sicherheit, um Investitionen in das Gebäude noch vor dem Anschaffungszeitpunkt zu tätigen und musste dabei nicht auf das Überschreiten der 15-Prozent-Grenze achten. „Für den sogenannten Erhaltungsaufwand vor dem Kauf gilt diese Höchstgrenze nämlich nicht“, erklärt Maier.

Für die Praxis ergebe sich daraus die Möglichkeit, geplante Aufwendungen auf einen Zeitpunkt vor dem Kauf (also vor dem schlussendlichen Besitzübergang) vorzuverlegen. Wichtig sei jedoch: „Wer dieses Vorgehen wählt, sollte sich gegenüber dem Verkäufer unbedingt entsprechend absichern. Sonst können am Ende böse und vor allem kostspielige Überraschungen drohen.“ Eindeutig definierte Formulierungen im Kaufvertrag schützen den Käufer davor.







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