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09.04.2021 Erneuerter Rekordjahresauftakt: Logistik wird zweitstärkste Assetklasse

Der Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien verzeichnete ein überdurchschnittliches Investitionsvolumen und konnte zum Jahresbeginn nach Angaben von Colliers das Rekordniveau des Vorjahresquartals erreichen. Im langjährigen Vergleich lag das Transaktionsvolumen von rund 1,9 Milliarden Euro 19 Prozent über dem Durchschnitt der letzten drei Jahre. Damit konnte die Assetklasse Logistik ihren Marktanteil weiter ausbauen (22 Prozent) und überholte die Assetklasse Retail als Zweitplatzierten. Die anhaltende Covid-19-Krise ist weiterhin ein wichtiger Einflussfaktor auf den Logistikimmobilienmarkt und sorgte zu Beginn des Jahres weiterhin für eine hohe Nachfrage nach Logistikflächen. Der gesamtgewerbliche Markt verzeichnete dagegen einen schwachen Start ins neue Jahr und generierte in den ersten drei Monaten rund 8,8 Milliarden Euro. Damit lag das Transaktionsvolumen zum ersten Mal seit 2016 im einstelligen Milliarden-Bereich und verfehlte den Zehnjahresdurchschnitt um 11 Prozent.

Nicolas Roy MRICS, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers: „Wir haben in den letzten Monaten einen enormen Anstieg an Anlegern beobachtet, die sich der Assetklasse Logistik neu zuwenden oder ihre Allokation für den Sektor erhöhen. Vor dem Hintergrund des bestehenden Produktmangels führt diese Entwicklung zu steigendem Wettbewerbsdruck, und wir erwarten weiter sinkende Ankaufsrenditen.”

Fehlende Paketdeals zu Jahresbeginn

Bemerkenswert ist, dass das sehr zufriedenstellende Ergebnis zu rund zwei Drittel (65 Prozent) durch Single-Transaktionen generiert wurde. Im Vergleich fanden im Vorjahresquartal gleich mehrere großvolumige Portfoliodeals statt, die insgesamt rund 47 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens generierten. Aktuell fehlt es dem Markt an prägenden großvolumigen Portfoliodeals und Übernahmen. Zwischen Januar und März wurden lediglich zwei Transaktionen in der Größenkategorie über 250 Millionen Euro veräußert. Unter anderen wurde ein Paketverkauf mit zwei Neubau-Logistikimmobilien an den britischen Vermögensverwalter Tritax Eurobox für 291 Millionen Euro veräußert. Die bedeutendsten Einzeltransaktionen im vergangenen Quartal waren der Kauf des Logistikparks Opus metaWerk in Sachsen durch die Deka Immobilien Invest für rund 280 Millionen Euro sowie der Ankauf vom Sigma Technologiepark, der in einer Off-market Transaktion für rund 80 Millionen Euro an Titanium, einem Joint Venture von Axa IM und Sirius Real Estate, veräußert wurde. Der Verkauf des rund 190.000 Quadratmeter großen Opus Metawerks war auch die größte Single-Transaktion des Quartals.

Nationale Anleger weiterhin sehr aktiv bei den Single-Transaktionen

Bei den Single-Transaktionen zeigten sich nationale Anleger weiterhin gut positioniert. Über 70 Prozent des Investitionsvolumens in Single-Assets stammen von nationalen Anlegern. Bereits im Vorjahr verzeichneten internationale Käufer aufgrund der Pandemie sowohl bei Single- als auch bei Portfolio-Käufen einen rückläufigen Anteil am Transaktionsvolumen. Insgesamt lag der Anteil der ausländischen Investoren am Industrie- und Logistikinvestmentmarkt in den ersten drei Monaten bei rund 40 Prozent (bzw. 769 Millionen Euro). Während im Vorjahresquartal rund 38 Prozent des Kapitals aus dem Ausland stammten, lag der Anteil der ausländischen Anleger im Vor-Covid-19-Jahr 2019 noch bei rund 46 Prozent.

Dieser rückläufige Trend, teils bedingt durch die Reiserestriktionen, verzeichnet im ersten Quartal 2021 eine geringfügige Erholung, trotzdem wird der Anteil am ausländischen Kapital im Verlauf des Jahres weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt bleiben. Allerdings zeigten sich die ausländischen Anleger besonders aktiv bei den Portfoliokäufen, so dass ihr Anteil bei knapp zwei Drittel lag. Die bedeutendsten Transaktionen waren hier der Off-market Ankauf des Amazon-Last-Mile-Portfolios im hohen zweistelligen Millionenbereich, bestehend aus drei Neubau-Logistikzentren, den L’Etoile Properties für den südkoreanischen Asset-Manager Midas tätigte, sowie der Ankauf eines Single-Assets in München durch den britischen Vermögensverwalter Carlyle Group im niedrigen zweistelligen Millionenbereich.

Asset- und Fondsmanager sowie offene Immobilienfonds sind stärkste Käufergruppen
Große Präsenz auf dem Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien zeigten vor allem die Käufergruppen Vermögensverwalter und offene Immobilienfonds/Spezialfonds. Bemerkenswert ist, dass Asset- und Fondsmanager mit lediglich 18 Deals rund 51 Prozent des Gesamtvolumens (über 950 Millionen Euro) generieren konnten, während offene Immobilienfonds in 27 Prozent aller Transaktionen (21 Deals) investierten. Ferner entfielen 88 Prozent des Kapitals, das die offenen Immobilienfonds investierten, auf nationale Anleger, während bei den Vermögensverwaltern der Anteil am ausländischen Kapital mit 62 Prozent deutlich überwog. Zu diesem bemerkenswerten Ergebnis trugen insbesondere der bereits genannte Portfolio-Ankauf von L’Etoile Properties für Midas bei, sowie der Erwerb von zwei Gewerbeparks in Mannheim und Nürnberg durch den britischen Investor Sirius Real Estate Ltd. bei.

Weitere Renditekompression wird erwartet

Die aktuelle Covid-19-Krise wirkte sich wie ein Katalysator auf den E-Commerce-Bereich aus und führte zu einem Nachfrageboom bei Logistikimmobilien. Die Brutto-Spitzenrendite für Class-A-Logistikimmobilien der neuesten Generation mit einem langfristigen Mietvertrag und einem bonitätsstarken Mieter in strategisch guter Lage erfuhr in der zweiten Jahreshälfte des Vorjahres eine Talfahrt. Das hohe Interesse an Logistikimmobilien war auch in den ersten drei Monaten des neuen Jahres deutlich zu spüren. Im Vergleich blieb die Spitzenrendite mit 3,7 Prozent aber vorerst auf dem Niveau des Vorquartals, nachdem sie in den vergangenen 12 Monaten um rund 50 Basispunkte fiel.

„Wir beobachten zwar, dass sich die Wettbewerbssituation weiter zuspitzt, aufgrund des Produktmangels im Core-Bereich, konnten jedoch in den ersten drei Monaten des Jahres keine Transaktionen verzeichnet werden, die neue Rekord-Renditen aufriefen. Derzeit befinden sich einige auch größere Transaktionen in der Vorbereitungsphase, die im Laufe des Jahres auf den Markt gelangen und das Potenzial haben, die aktuelle Brutto-Spitzenrendite weiter auf das Niveau von Büroimmobilien zu senken“, betont Roy.








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