09.04.2021 Bürovermietung und Gewerbeinvestments: Gefühlter Stillstand in Köln
In der Domstadt Köln warten Nutzer und Investoren weiterhin ab: Im ersten Quartal des Jahres konnten so nur wenige Abschlüsse am Kölner Büro- und Investmentmarkt verzeichnet werden.
Die Keyfacts im Überblick:
• Flächenumsatz mit 83.500 m² mehr als doppelt so hoch wie in Q1-2020
• Medianmiete legt um fast 10 % auf 14,75 Euro/ m² zu
• Schwächstes Transaktionsvolumen der Top-6-Städte mit 156 Mio. Euro
• Höchste Spitzenrendite für Geschäftshäuser und Büros
Büromarkt: Öffentliche Hand nutzt Zurückhaltung
Die Nachfrage am Kölner Büromarkt ist auch zum Jahresauftakt weiterhin verhalten. Trotz weniger Abschlüsse summierte sich der Flächenumsatz aufgrund von Großabschlüssen der öffentlichen Hand und Behörden auf 83.500 m² und lag damit mehr als doppelt so hoch wie noch im ersten Quartal 2020. Das bedeutet den höchsten Anstieg im Vergleich der Top-6-Städte. Dementsprechend sank die Leerstandsquote um 40 Basispunkte auf 2,9 %. Auch das Fertigstellungsvolumen ist weiterhin gering und sorgt kaum für Entlastung am Markt.
„Am aktivsten waren in den vergangenen drei Monaten die öffentliche Hand und Behörden, die insgesamt über 45 % des Flächenumsatzes verantworteten. Hinzu kommen wenige Firmen aus dem IT- und Beratungssegment sowie Schulungsunternehmen, die von den Auswirkungen der Pandemie bislang weniger betroffen waren“, erklärt Simon Löseke, Director Office Agency bei Savills in Köln, und weiter: „Die Mehrheit der Nutzer wartet jedoch noch ab, da sich weiterhin die Frage nach dem zukünftigen Flächenbedarf stellt.“
Auf die Mieten in Köln wirkt sich die Zurückhaltung aktuell noch nicht aus: Die Spitzenmiete ist derzeit stabil bei 28,00 Euro/ m². Die Medianmiete* konnte hingegen um fast 10 % auf 14,75 Euro/ m² zulegen und verzeichnete damit den stärksten Anstieg aller Top-6-Städte.
Der Teilmarkt Ehrenfeld/Braunsfeld erfährt in Bezug auf die Lage derzeit eine zunehmende Nachfrage. Mit über 63.000 m² wurde hier nicht nur der höchste Flächenumsatz in den letzten zwölf Monaten erzielt, sondern auch rund 43 % mehr als im Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Vor allem Projektentwicklungen sind hier gefragt. „Im weiteren Jahresverlauf ist für das gesamte Stadtgebiet Köln jedoch eher mit einer geringeren Nachfrage zu rechnen, da ein Ende der Pandemie, das mehr Planungssicherheit bedeuten würde, weiterhin nicht absehbar ist“, so Löseke.
Investmentmarkt: Ruhiger Jahresauftakt in der Domstadt
Das Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2021 lag in Köln bei 156 Mio. Euro und damit mehr als zwei Drittel unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Es handelt sich um das schwächste Ergebnis der Top-6-Städte. Etwa 59 % des Transaktionsvolumens entfiel dabei auf Büroimmobilien, gefolgt von Handelsimmobilien mit einem Anteil von rund 26 %. „Wir hatten einen ruhigen Jahresauftakt mit nur wenigen neuen Objekten in regulären Verkaufsprozessen am Markt. Es werden allerdings aktuell vermehrt Transaktionsmöglichkeiten Off-Market von den Investoren geprüft“, erklärt Tobias Schneider, Director und Teamleader Investment Köln.
Die Spitzenrenditen blieben in den ersten drei Monaten des Jahres gegenüber dem vorigen Quartal unverändert und lagen somit bei 3,0 % für Büroimmobilien und bei 3,5 % für Geschäftshäuser in 1A-Lagen. Damit wies die Domstadt im Vergleich der Top-6-Städte die höchsten Spitzenrenditen für Geschäftshäuser und – zusammen mit Düsseldorf – für Büros auf.
„Core ist aktuell die gefragteste Risikoklasse, zudem wird in Köln weiterhin nach Projektentwicklungen gesucht“, so Schneider, und weiter: „Die Nachfrage nach Core Plus und Value Add Immobilien ist hingegen stark vom Standort und dem Pricing abhängig. Generell sind Aufschläge für Core-Objekte in Toplagen mit langfristig abgeschlossenen Mietverträgen, staatlichen oder AAA-Mietern möglich. In B- und C-Lagen mit schlechter Gebäudesubstanz, kurzen Mietvertragslaufzeiten und Mietern mit mittelmäßiger bis schwacher Bonität ist hingegen mit deutlichen Abschlägen zu rechnen.“
*Die Medianmiete ist der mittlere Mietpreis aller Vermietungstransaktionen. Damit liegen 50 % aller Vermietungen über und 50 % unter der Medianmiete. Die Größe der jeweils angemieteten Flächen fällt bei der Berechnung der Medianmiete nicht ins Gewicht.
Die Keyfacts im Überblick:
• Flächenumsatz mit 83.500 m² mehr als doppelt so hoch wie in Q1-2020
• Medianmiete legt um fast 10 % auf 14,75 Euro/ m² zu
• Schwächstes Transaktionsvolumen der Top-6-Städte mit 156 Mio. Euro
• Höchste Spitzenrendite für Geschäftshäuser und Büros
Büromarkt: Öffentliche Hand nutzt Zurückhaltung
Die Nachfrage am Kölner Büromarkt ist auch zum Jahresauftakt weiterhin verhalten. Trotz weniger Abschlüsse summierte sich der Flächenumsatz aufgrund von Großabschlüssen der öffentlichen Hand und Behörden auf 83.500 m² und lag damit mehr als doppelt so hoch wie noch im ersten Quartal 2020. Das bedeutet den höchsten Anstieg im Vergleich der Top-6-Städte. Dementsprechend sank die Leerstandsquote um 40 Basispunkte auf 2,9 %. Auch das Fertigstellungsvolumen ist weiterhin gering und sorgt kaum für Entlastung am Markt.
„Am aktivsten waren in den vergangenen drei Monaten die öffentliche Hand und Behörden, die insgesamt über 45 % des Flächenumsatzes verantworteten. Hinzu kommen wenige Firmen aus dem IT- und Beratungssegment sowie Schulungsunternehmen, die von den Auswirkungen der Pandemie bislang weniger betroffen waren“, erklärt Simon Löseke, Director Office Agency bei Savills in Köln, und weiter: „Die Mehrheit der Nutzer wartet jedoch noch ab, da sich weiterhin die Frage nach dem zukünftigen Flächenbedarf stellt.“
Auf die Mieten in Köln wirkt sich die Zurückhaltung aktuell noch nicht aus: Die Spitzenmiete ist derzeit stabil bei 28,00 Euro/ m². Die Medianmiete* konnte hingegen um fast 10 % auf 14,75 Euro/ m² zulegen und verzeichnete damit den stärksten Anstieg aller Top-6-Städte.
Der Teilmarkt Ehrenfeld/Braunsfeld erfährt in Bezug auf die Lage derzeit eine zunehmende Nachfrage. Mit über 63.000 m² wurde hier nicht nur der höchste Flächenumsatz in den letzten zwölf Monaten erzielt, sondern auch rund 43 % mehr als im Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Vor allem Projektentwicklungen sind hier gefragt. „Im weiteren Jahresverlauf ist für das gesamte Stadtgebiet Köln jedoch eher mit einer geringeren Nachfrage zu rechnen, da ein Ende der Pandemie, das mehr Planungssicherheit bedeuten würde, weiterhin nicht absehbar ist“, so Löseke.
Investmentmarkt: Ruhiger Jahresauftakt in der Domstadt
Das Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2021 lag in Köln bei 156 Mio. Euro und damit mehr als zwei Drittel unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Es handelt sich um das schwächste Ergebnis der Top-6-Städte. Etwa 59 % des Transaktionsvolumens entfiel dabei auf Büroimmobilien, gefolgt von Handelsimmobilien mit einem Anteil von rund 26 %. „Wir hatten einen ruhigen Jahresauftakt mit nur wenigen neuen Objekten in regulären Verkaufsprozessen am Markt. Es werden allerdings aktuell vermehrt Transaktionsmöglichkeiten Off-Market von den Investoren geprüft“, erklärt Tobias Schneider, Director und Teamleader Investment Köln.
Die Spitzenrenditen blieben in den ersten drei Monaten des Jahres gegenüber dem vorigen Quartal unverändert und lagen somit bei 3,0 % für Büroimmobilien und bei 3,5 % für Geschäftshäuser in 1A-Lagen. Damit wies die Domstadt im Vergleich der Top-6-Städte die höchsten Spitzenrenditen für Geschäftshäuser und – zusammen mit Düsseldorf – für Büros auf.
„Core ist aktuell die gefragteste Risikoklasse, zudem wird in Köln weiterhin nach Projektentwicklungen gesucht“, so Schneider, und weiter: „Die Nachfrage nach Core Plus und Value Add Immobilien ist hingegen stark vom Standort und dem Pricing abhängig. Generell sind Aufschläge für Core-Objekte in Toplagen mit langfristig abgeschlossenen Mietverträgen, staatlichen oder AAA-Mietern möglich. In B- und C-Lagen mit schlechter Gebäudesubstanz, kurzen Mietvertragslaufzeiten und Mietern mit mittelmäßiger bis schwacher Bonität ist hingegen mit deutlichen Abschlägen zu rechnen.“
*Die Medianmiete ist der mittlere Mietpreis aller Vermietungstransaktionen. Damit liegen 50 % aller Vermietungen über und 50 % unter der Medianmiete. Die Größe der jeweils angemieteten Flächen fällt bei der Berechnung der Medianmiete nicht ins Gewicht.
