05.05.2021 Gewerbe- und Wohnimmobilien: Portfolios? Ja, aber…
Auch im April 2021 hat Savills in einem aktuellen Market in Minutes den Investmentmarkt für Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt näher betrachtet. Demnach wurden im April am Investmentmarkt für Gewerbe- und Wohnimmobilien Objekte für rund 4,9 Mrd. Euro gehandelt. Zum Vergleich: Im Durchschnitt der zwölf vorherigen Monate belief sich das Transaktionsvolumen auf rund 5,5 Mrd. Euro pro Monat. Mit 161 erfassten Transaktionen wies der April die zweitgeringste Transaktionszahl seit Beginn der Pandemie auf. Das rollierende Zwölf-Monats-Volumen lag Ende des Monats bei 67,3 Mrd. Euro und stieg im Vergleich zum Vormonat um 2,0 % an – der erste Anstieg seit sieben Monaten.
• In den letzten zwölf Monaten entfielen rund 47 % des Immobilientransaktionsvolumens auf Portfolios. Im Fünf-Jahres-Durchschnitt waren es noch 65 %. Während das Transaktionsvolumen von Einzelobjekten in den letzten zwölf Monaten nur um 7 % unter dem Fünf-Jahres-Mittel lag, betrug das Minus bei Portfolios 32 %. Demnach wurden zuletzt vor allem Paketverkäufe deutlich seltener getätigt.
• Das Portfoliovolumen der vergangenen zwölf Monate entfiel zu 60 % auf die Nutzungen Wohnen, Sozialimmobilien sowie Industrie und Logistik. Portfolios, die aus mehreren Nutzungen zusammengesetzt waren, machten nur rund 3 % aus und wurden somit kaum noch gehandelt (Fünf-Jahres-Mittel: 11 % des Portfoliovolumens). Innerhalb des Einzelhandels entfielen rund 61 % des Portfoliovolumens auf Pakete, die aus Immobilien des Lebensmittelhandels bestanden. Paketverkäufe von Geschäftshäusern fanden so gut wie gar nicht mehr statt.
• Es zeigt sich, dass Portfolios aus verschiedenen Immobilientypen und von eher heterogenen Objekten – wie etwa Geschäftshäusern – momentan auf wenig Nachfrage bei den Investoren stoßen. Aufgrund der hohen Risikoaversion suchen die meisten potenziellen Käufer von Immobilienportfolios vor allem Pakete, die möglichst homogen zusammengesetzt sind. Angesichts weiterhin sehr niedriger Anfangsrenditen macht die Bündelung zu Portfolios aus Käufersicht vor allem dann noch Sinn, wenn der Aufwand bei der Ankaufsprüfung und im Asset Management überschaubar bleibt. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn es sich um recht vergleichbare Immobilien mit langlaufenden Miet- oder Betreiberverträgen handelt wie oftmals bei Pflegeimmobilien oder Lebensmittelmärkten der Fall.
Ebenfalls gefragt sind Pakete, bei denen der unmittelbare Objektstandort nicht so erhebliche Auswirkungen hat. Dies ist etwa bei breit gestreuten Wohnungsportfolios der Fall. Ebenfalls auf Nachfrage stoßen Pakete von relativ einfach zu bewirtschaftenden und sehr standardisierten Immobilien, etwa Logistikhallen. Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben oder befinden sich in einem angebotenen Portfolio Objekte, die nicht den Anlagekriterien der Investoren entsprechen, nehmen viele Investoren entweder Abstand oder verlangen einen Preisabschlag. Auch in den kommenden Monaten dürften daher vor allem homogene Portfolios gehandelt werden, sei es im Hinblick auf die Objekttypen als auch in Bezug auf die Gebäudequalität.
• In den letzten zwölf Monaten entfielen rund 47 % des Immobilientransaktionsvolumens auf Portfolios. Im Fünf-Jahres-Durchschnitt waren es noch 65 %. Während das Transaktionsvolumen von Einzelobjekten in den letzten zwölf Monaten nur um 7 % unter dem Fünf-Jahres-Mittel lag, betrug das Minus bei Portfolios 32 %. Demnach wurden zuletzt vor allem Paketverkäufe deutlich seltener getätigt.
• Das Portfoliovolumen der vergangenen zwölf Monate entfiel zu 60 % auf die Nutzungen Wohnen, Sozialimmobilien sowie Industrie und Logistik. Portfolios, die aus mehreren Nutzungen zusammengesetzt waren, machten nur rund 3 % aus und wurden somit kaum noch gehandelt (Fünf-Jahres-Mittel: 11 % des Portfoliovolumens). Innerhalb des Einzelhandels entfielen rund 61 % des Portfoliovolumens auf Pakete, die aus Immobilien des Lebensmittelhandels bestanden. Paketverkäufe von Geschäftshäusern fanden so gut wie gar nicht mehr statt.
• Es zeigt sich, dass Portfolios aus verschiedenen Immobilientypen und von eher heterogenen Objekten – wie etwa Geschäftshäusern – momentan auf wenig Nachfrage bei den Investoren stoßen. Aufgrund der hohen Risikoaversion suchen die meisten potenziellen Käufer von Immobilienportfolios vor allem Pakete, die möglichst homogen zusammengesetzt sind. Angesichts weiterhin sehr niedriger Anfangsrenditen macht die Bündelung zu Portfolios aus Käufersicht vor allem dann noch Sinn, wenn der Aufwand bei der Ankaufsprüfung und im Asset Management überschaubar bleibt. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn es sich um recht vergleichbare Immobilien mit langlaufenden Miet- oder Betreiberverträgen handelt wie oftmals bei Pflegeimmobilien oder Lebensmittelmärkten der Fall.
Ebenfalls gefragt sind Pakete, bei denen der unmittelbare Objektstandort nicht so erhebliche Auswirkungen hat. Dies ist etwa bei breit gestreuten Wohnungsportfolios der Fall. Ebenfalls auf Nachfrage stoßen Pakete von relativ einfach zu bewirtschaftenden und sehr standardisierten Immobilien, etwa Logistikhallen. Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben oder befinden sich in einem angebotenen Portfolio Objekte, die nicht den Anlagekriterien der Investoren entsprechen, nehmen viele Investoren entweder Abstand oder verlangen einen Preisabschlag. Auch in den kommenden Monaten dürften daher vor allem homogene Portfolios gehandelt werden, sei es im Hinblick auf die Objekttypen als auch in Bezug auf die Gebäudequalität.
