07.05.2021 Baulandmobilisierung: Lösung für Wohnungsnot oder Überregulierung?
Der Bundestag soll heute das sogenannte Baulandmobilisierungsgesetz beschließen. Auf einen Kompromiss hatte sich die schwarz-rote Regierungskoalition am Dienstag verständigt. Die Gesetzesnovelle gilt als größtes baupolitisches Vorhaben der Legislatur.
Politisches Ziel ist die Wohnungsnot zu bremsen. Das Gesetz sieht unter anderem vor, dass Kommunen stärker in örtlichen Wohnungsmärkten intervenieren können und dass Genehmigungen zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur noch in Ausnahmefällen erteilt werden. Die Immobilienwirtschaft hat die Maßnahmen scharf als kontraproduktiv kritisiert.
Heinz Joachim Kummer, Rechtsanwalt und Partner bei der Wirtschaftskanzlei CMS Deutschland, zu dem neuen Gesetz: „Durch das Baulandmobilisierungsgesetz soll die Erhaltung bestehender und die Schaffung neuer Mietwohnungen gefördert werden. Nach den beschlossenen Regelungen ist indes zu befürchten, dass das Gesetz in weiten Teilen genau gegenteilige Effekte haben wird.“
Kummer erklärt: „Das Baulandmobilisierungsgesetz wird Investoren in den betroffenen Bereichen deutlich abschrecken. Die weitreichenden Einschränkungen des Eigentums, die insbesondere mit dem – faktischen – Umwandlungsverbot, der Ausweitung des Vorkaufsrechts und mit den geschaffenen Bauverpflichtungen verbunden sind, stellen erhebliche Hindernisse für Investitionen dar. Die Folge wird sein, dass sich in den betroffenen Gebieten Modernisierungsstaus ergeben und de facto sogar weniger neue Wohnungen realisiert werden.“
Der CMS-Partner, der regelmäßig Investoren bei Projektentwicklungen sowie Immobilientransaktionen und -finanzierungen begleitet, meint: „Die beschlossenen Regelungen beinhalten deutliche Eingriffe in die Eigentumsrechte und in die Vertragsfreiheit der Betroffenen. Inwieweit das Gesetz einer verfassungsrechtlichen Überprüfung standhalten wird, bleibt abzuwarten.“
CMS-Anwalt Kummer weiter: „Problematisch ist zudem, dass das Gesetz in weiten Teilen auf sogenannte Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt abstellt, die die Bundesländer selbst festlegen sollen. Schon im Zuge der Mietpreisbremse haben die Länder diese Gebiete aber in vielen Fällen nicht rechtmäßig definieren können. Das sorgt zusätzlich für Unsicherheit.“
Mit Blick auf die Anreize zur Schaffung von Wohnraum sagt Kummer: „Natürlich werden aber auch positive Anreize zur Schaffung von Wohnraum gesetzt, insbesondere durch die Erleichterung der Umwidmung von Gewerbeflächen in Wohnnutzungen. Hierfür gab es allerdings schon geeignete Instrumente und ob die beschlossenen Maßnahmen allein geeignet sind, einer Verödung der Innenstädte entgegenzuwirken, ist zu bezweifeln.“
Politisches Ziel ist die Wohnungsnot zu bremsen. Das Gesetz sieht unter anderem vor, dass Kommunen stärker in örtlichen Wohnungsmärkten intervenieren können und dass Genehmigungen zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur noch in Ausnahmefällen erteilt werden. Die Immobilienwirtschaft hat die Maßnahmen scharf als kontraproduktiv kritisiert.
Heinz Joachim Kummer, Rechtsanwalt und Partner bei der Wirtschaftskanzlei CMS Deutschland, zu dem neuen Gesetz: „Durch das Baulandmobilisierungsgesetz soll die Erhaltung bestehender und die Schaffung neuer Mietwohnungen gefördert werden. Nach den beschlossenen Regelungen ist indes zu befürchten, dass das Gesetz in weiten Teilen genau gegenteilige Effekte haben wird.“
Kummer erklärt: „Das Baulandmobilisierungsgesetz wird Investoren in den betroffenen Bereichen deutlich abschrecken. Die weitreichenden Einschränkungen des Eigentums, die insbesondere mit dem – faktischen – Umwandlungsverbot, der Ausweitung des Vorkaufsrechts und mit den geschaffenen Bauverpflichtungen verbunden sind, stellen erhebliche Hindernisse für Investitionen dar. Die Folge wird sein, dass sich in den betroffenen Gebieten Modernisierungsstaus ergeben und de facto sogar weniger neue Wohnungen realisiert werden.“
Der CMS-Partner, der regelmäßig Investoren bei Projektentwicklungen sowie Immobilientransaktionen und -finanzierungen begleitet, meint: „Die beschlossenen Regelungen beinhalten deutliche Eingriffe in die Eigentumsrechte und in die Vertragsfreiheit der Betroffenen. Inwieweit das Gesetz einer verfassungsrechtlichen Überprüfung standhalten wird, bleibt abzuwarten.“
CMS-Anwalt Kummer weiter: „Problematisch ist zudem, dass das Gesetz in weiten Teilen auf sogenannte Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt abstellt, die die Bundesländer selbst festlegen sollen. Schon im Zuge der Mietpreisbremse haben die Länder diese Gebiete aber in vielen Fällen nicht rechtmäßig definieren können. Das sorgt zusätzlich für Unsicherheit.“
Mit Blick auf die Anreize zur Schaffung von Wohnraum sagt Kummer: „Natürlich werden aber auch positive Anreize zur Schaffung von Wohnraum gesetzt, insbesondere durch die Erleichterung der Umwidmung von Gewerbeflächen in Wohnnutzungen. Hierfür gab es allerdings schon geeignete Instrumente und ob die beschlossenen Maßnahmen allein geeignet sind, einer Verödung der Innenstädte entgegenzuwirken, ist zu bezweifeln.“
