11.05.2021 LEG: Erfolgreicher Start ins neue Geschäftsjahr – Ausblick bestätigt
Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE.
Die LEG Immobilien SE ist erfolgreich in das Geschäftsjahr 2021 gestartet. Wesentliche Treiber für die positive Ergebnisentwicklung waren Akquisitionen und das strukturelle organische Mietwachstum, aber auch eine deutlich verbesserte Vermietungsquote. So kann das Unternehmen die negativen Folgen aus der COVID-19-Pandemie vollständig abfedern. Auch für das Gesamtjahr geht das Unternehmen von einer positiven Geschäftsentwicklung aus. Die LEG bietet mit guten Wohnungen im mittleren bis günstigen Preissegment ein Produkt an, das strukturell und anhaltend nachgefragt wird, und verfügt somit über ein stabiles Geschäftsmodell.
„Die LEG Immobilien SE ist aufgrund ihres stabilen Geschäftsmodells, der erfolgreichen Integration ihrer 2020er Ankäufe und der weiteren Konkretisierung ihrer Nachhaltigkeitsziele sowohl finanziell als auch strategisch sehr gut in das Jahr 2021 gestartet. Dank unseres hervorragenden Vermietungsergebnisses sind unsere Wohnungen derzeit nahezu vollvermietet. Bezahlbarer Wohnraum im geförderten und frei finanzierten Bereich, wie die LEG ihn bietet, ist auch weiterhin besonders stark nachgefragt. Wir sehen uns daher in einem nach wie vor herausfordernden Umfeld auf einem sehr guten Weg, unsere gesteckten finanziellen und nicht-finanziellen Ziele für 2021 zu erreichen. Besonders freue ich mich über die Fertigstellung unserer Nachhaltigkeitsstrategie, auf deren Basis wir unserer sozialen, ökologischen und unternehmerischen Verantwortung noch konsequenter nachkommen können.“, erläutert Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE.
FFO I legt erneut deutlich zu
Die Funds from Operations (FFO I) als wesentliche finanzielle Kennzahl des Unternehmens stiegen im ersten Quartal 2021 auf 104,1 Millionen Euro und legten damit deutlich um 10,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu (Q1-2020: 94,0 Millionen Euro). Wesentliche positive Effekte ergaben sich aus gestiegenen Nettokaltmieten, wovon der Großteil auf die getätigten Akquisitionen zurückzuführen ist. Gegenläufig wirkten sich die leichte Erhöhung der Instandhaltungsaufwendungen sowie der Anstieg der Personalaufwendungen aus, der unter anderem auf eine gestiegene Mitarbeiterzahl aufgrund von Ankäufen außerhalb Nordrhein-Westfalens und den Ankauf der LWS Plus zurückzuführen ist.
Die operative EBITDA-Marge konnte auf 74,8 Prozent (Q1-2020: 74,1 Prozent) ausgeweitet werden. Dieses Verhältnis von EBITDA zu Nettokaltmiete ist der wesentliche Indikator für die Effizienz des Unternehmens. Insgesamt bestätigen die Ergebnisse des ersten Quartals die positive Entwicklung der Effizienz.
Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche legte im Berichtszeitraum um 2,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf durchschnittlich 6,03 Euro pro Quadratmeter zu. Damit bleibt die LEG ein führender Anbieter von gutem Wohnraum zu fairen Preisen. Der Leerstand auf vergleichbarer Fläche ging deutlich zurück auf 2,7 Prozent (Q1-2020: 3,4 Prozent).
Investitionen in Klimaschutz und Neubau weiter vorangetrieben
Die Gesamtinvestitionen in den Wohnungsbestand sind deutlich auf 9,44 Euro je Quadratmeter erhöht worden (Q1-2020: 8,12 Euro je Quadratmeter). Ein Großteil der Investitionen bezieht sich auf Modernisierungsmaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz. Das Unternehmen bekräftigt damit trotz COVID-19 erneut sein unverändertes Engagement für Klimaschutz und setzt die Initiative zur Schaffung von neuem, dringend benötigtem Wohnraum fort.
LEG Nachhaltigkeits- und Dekarbonisierungs-Strategie fertiggestellt
Im ersten Quartal 2021 hat die LEG ihre Nachhaltigkeits-Agenda 2024 fertiggestellt, die als Startpunkt für die weitere Entwicklung in den Bereichen Environment, Social und Governance (ESG) dient. Bereits Ende 2020 hatte das Unternehmen im Vergütungssystem für den Vorstand und die Führungskräfte konkrete ESG-Ziele verankert.
Im Bereich Environment sieht die Agenda unter anderem eine 10-prozentige CO2-Reduktion bis 2024 vor. Dazu plant die LEG, bis dahin bis zu 500 Millionen Euro in die energetische Modernisierung zu investieren. Das Unternehmen geht von einer Startbasis von 36,7 kg CO2e/m² aus und reduziert auf 33 kg CO2e/m² im Jahr 2024. Es hat die Ausgangsdaten erstmals auf Basis von Ist-Verbräuchen erfasst, während die Branche ansonsten noch mit Näherungsgrößen (Schätzung über Energieausweise) arbeitet. Entlang des weiteren Klimaschutzreduktionspfades plant die LEG, Klimaneutralität bis 2045 zu erreichen. Neben der energetischen Modernisierung werden dabei auch die Veränderung des Energiemix hin zu grüner Fernwärme und grünem Strom sowie ein angepasstes Verbrauchsverhalten der Mieter einen wesentlichen Beitrag leisten müssen. Einen weiteren wichtigen Baustein stellt das LEG-eigene Biomassekraftwerk dar, das bei voller Anrechnung den CO2-Fussabdruck der LEG um 18 Prozent senken würde. Es speist grünen Strom ins allgemeine Netz ein, der dem jährlichen Bedarf von rund 45.000 LEG-Haushalten entspricht.
Bezahlbarer Wohnraum und die Verantwortung für Kunden und Mitarbeiter prägt die LEG-Ziele im Bereich Social. Ab 2022 führt das Unternehmen hierzu einen Kundenzufriedenheitsindex (CSI) ein. Bis 2025 soll ein Spitzenwert von über 70 Prozent erreicht werden. In puncto Mitarbeiterzufriedenheit wurde die LEG mit einem sog. Trust Index von 66 Prozent kürzlich gemeinsam mit fünf weiteren Unternehmen als „Beste Arbeitgeber NRW“ ausgezeichnet. Der Wert soll 2024 erneut erreicht werden. Die LEG setzt zudem auf den weiteren Ausbau ihrer segensreichen Stiftungsarbeit. Die „Stiftung – Dein Zuhause hilft“ unterstützt genau dort, wo Hilfe benötigt wird. 2020 lag der Fokus auf Corona-Hilfsprojekten, 2021 konzentriert sie sich auf die nachhaltige Sozialarbeit mit eigenen Sozialarbeitern und erfahrenen Partnern in den Wohnquartieren.
Als Indikator für eine gute Corporate Governance strebt die LEG 2021 erneut ein unverändert starkes ESG-Risk-Rating durch die Experten von Sustainalytics an (2020: 10,4). Bestätigt werden soll auch die Zertifizierung des LEG-Compliance-Managementsystems durch das Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft. Ab der Hauptversammlung 2022 sollen zudem ein Drittel der Aufsichtsratsmitglieder Frauen sein (derzeit keine).
Am 11. Juni wird die LEG ihre Nachhaltigkeitsstrategie noch weiter vertiefen und in einer umfassenden Veröffentlichung auf das Ziele- und Wertesystem, aber auch auf die Herausforderungen und Chancen eingehen.
NTA pro Aktie leicht gestiegen
Mit dem NTA (Net Tangible Assets Value) weist das Unternehmen den Nettovermögenswert seiner Immobilien aus und ersetzt den bis einschließlich zum Q4 2020 berichteten NAV (Net Asset Value). Der NTA schließt im Vergleich zum NAV immaterielle Vermögenswerte und Goodwill nicht mit ein. Der NTA erhöhte sich im 1. Quartal 2021 um 1,3 Prozent auf 124,03 Euro je Aktie (31. Dezember 2020: 122,43 Euro je Aktie).
Der durchschnittliche Wert des Wohnungsportfolios (inkl. Ankäufen) lag zum 31. März 2021 bei 1.514 Euro/qm (31. Dezember 2020: 1.503 Euro/qm). Die Bruttomietrendite des Portfolios betrug demnach 4,6 Prozent. Aufgrund der positiven operativen Performance und der weiterhin hohen Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien wird auch 2021 mit einem Anstieg des Nettovermögenswerts NTA gerechnet. Vor diesem Hintergrund ist – vorbehaltlich der weiteren Auswirkungen der Pandemie – in H1 2021 von einer prozentualen Aufwertung des Portfolios mindestens in Höhe des entsprechenden Vorjahreszeitraums auszugehen.
Starke Bilanz sichert das niedrige Risikoprofil ab – Spielraum für weiteres Wachstum gegeben
Mitte März hatte die LEG erfolgreich eine unbesicherte, festverzinsliche Unternehmensanleihe mit einem Nominalwert von 500 Millionen Euro platziert. Die Anleihe hat eine Laufzeit bis zum 30. März 2033 und wird mit einem Kupon von 0,875% p.a. verzinst. Die mehrfach überzeichnete Platzierung führte zu einer weiteren Optimierung des Finanzierungsprofils der LEG.
Zum Quartalstichtag, dem 31. März 2021, weisen die Verbindlichkeiten eine durchschnittliche Restlaufzeit von 7,5 Jahren (31. März 2020: 8,1 Jahre). auf. Die durchschnittlichen Zinskosten liegen mit 1,29 Prozent erneut unter dem niedrigen Vorjahreswert (31. März 2020: 1,46 Prozent). Bis 2023 verfügt die LEG über keine wesentlichen Refinanzierungsverpflichtungen und ist daher kurz- und mittelfristig unabhängig von den derzeit schwer abschätzbaren Entwicklungen an den Finanzmärkten. Dies trägt zu einem hohen Maße an Sicherheit für ein mittelfristig stabiles Gewinn- und Dividendenwachstum bei.
Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum Quartalsstichtag auf einem niedrigen Niveau von 37,7 Prozent. „Dies unterstreicht das niedrige Risikoprofil unseres Unternehmens und zeigt, dass die LEG über hinreichend Spielraum für die Finanzierung zukünftigen Wachstums verfügt.“, erläutert Susanne Schröter-Crossan, CFO der LEG Immobilien SE.
Erfolgreiche Umwandlung: LEG ist Societas Europaea (SE)
Die LEG Immobilien AG hat Mitte März die Umwandlung in die Rechtsform der Societas Europaea, kurz SE, erfolgreich abgeschlossen – das Unternehmen ist nun als LEG Immobilien SE im Handelsregister Düsseldorf eingetragen.
Bestätigung Gewinnprognose für 2021
Auf Basis der Entwicklung in den ersten drei Monaten 2021 sieht die LEG sich – in Abhängigkeit der weiteren Entwicklung der Corona-Auswirkungen – insgesamt gut aufgestellt und hat deshalb die Prognose für den FFO I in der Bandbreite von 410 Mio. Euro bis 420 Mio. Euro bestätigt. Effekte aus weiteren möglichen Portfolioan- und -verkäufen sind hierbei noch nicht berücksichtigt. Dies entspricht – bezogen auf den Mittelwert der Bandbreite – einer Steigerung von rund 8,3 Prozent gegenüber dem im Geschäftsjahr 2020 erzielten FFO.
„Die LEG Immobilien SE ist aufgrund ihres stabilen Geschäftsmodells, der erfolgreichen Integration ihrer 2020er Ankäufe und der weiteren Konkretisierung ihrer Nachhaltigkeitsziele sowohl finanziell als auch strategisch sehr gut in das Jahr 2021 gestartet. Dank unseres hervorragenden Vermietungsergebnisses sind unsere Wohnungen derzeit nahezu vollvermietet. Bezahlbarer Wohnraum im geförderten und frei finanzierten Bereich, wie die LEG ihn bietet, ist auch weiterhin besonders stark nachgefragt. Wir sehen uns daher in einem nach wie vor herausfordernden Umfeld auf einem sehr guten Weg, unsere gesteckten finanziellen und nicht-finanziellen Ziele für 2021 zu erreichen. Besonders freue ich mich über die Fertigstellung unserer Nachhaltigkeitsstrategie, auf deren Basis wir unserer sozialen, ökologischen und unternehmerischen Verantwortung noch konsequenter nachkommen können.“, erläutert Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE.
FFO I legt erneut deutlich zu
Die Funds from Operations (FFO I) als wesentliche finanzielle Kennzahl des Unternehmens stiegen im ersten Quartal 2021 auf 104,1 Millionen Euro und legten damit deutlich um 10,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu (Q1-2020: 94,0 Millionen Euro). Wesentliche positive Effekte ergaben sich aus gestiegenen Nettokaltmieten, wovon der Großteil auf die getätigten Akquisitionen zurückzuführen ist. Gegenläufig wirkten sich die leichte Erhöhung der Instandhaltungsaufwendungen sowie der Anstieg der Personalaufwendungen aus, der unter anderem auf eine gestiegene Mitarbeiterzahl aufgrund von Ankäufen außerhalb Nordrhein-Westfalens und den Ankauf der LWS Plus zurückzuführen ist.
Die operative EBITDA-Marge konnte auf 74,8 Prozent (Q1-2020: 74,1 Prozent) ausgeweitet werden. Dieses Verhältnis von EBITDA zu Nettokaltmiete ist der wesentliche Indikator für die Effizienz des Unternehmens. Insgesamt bestätigen die Ergebnisse des ersten Quartals die positive Entwicklung der Effizienz.
Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche legte im Berichtszeitraum um 2,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf durchschnittlich 6,03 Euro pro Quadratmeter zu. Damit bleibt die LEG ein führender Anbieter von gutem Wohnraum zu fairen Preisen. Der Leerstand auf vergleichbarer Fläche ging deutlich zurück auf 2,7 Prozent (Q1-2020: 3,4 Prozent).
Investitionen in Klimaschutz und Neubau weiter vorangetrieben
Die Gesamtinvestitionen in den Wohnungsbestand sind deutlich auf 9,44 Euro je Quadratmeter erhöht worden (Q1-2020: 8,12 Euro je Quadratmeter). Ein Großteil der Investitionen bezieht sich auf Modernisierungsmaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz. Das Unternehmen bekräftigt damit trotz COVID-19 erneut sein unverändertes Engagement für Klimaschutz und setzt die Initiative zur Schaffung von neuem, dringend benötigtem Wohnraum fort.
LEG Nachhaltigkeits- und Dekarbonisierungs-Strategie fertiggestellt
Im ersten Quartal 2021 hat die LEG ihre Nachhaltigkeits-Agenda 2024 fertiggestellt, die als Startpunkt für die weitere Entwicklung in den Bereichen Environment, Social und Governance (ESG) dient. Bereits Ende 2020 hatte das Unternehmen im Vergütungssystem für den Vorstand und die Führungskräfte konkrete ESG-Ziele verankert.
Im Bereich Environment sieht die Agenda unter anderem eine 10-prozentige CO2-Reduktion bis 2024 vor. Dazu plant die LEG, bis dahin bis zu 500 Millionen Euro in die energetische Modernisierung zu investieren. Das Unternehmen geht von einer Startbasis von 36,7 kg CO2e/m² aus und reduziert auf 33 kg CO2e/m² im Jahr 2024. Es hat die Ausgangsdaten erstmals auf Basis von Ist-Verbräuchen erfasst, während die Branche ansonsten noch mit Näherungsgrößen (Schätzung über Energieausweise) arbeitet. Entlang des weiteren Klimaschutzreduktionspfades plant die LEG, Klimaneutralität bis 2045 zu erreichen. Neben der energetischen Modernisierung werden dabei auch die Veränderung des Energiemix hin zu grüner Fernwärme und grünem Strom sowie ein angepasstes Verbrauchsverhalten der Mieter einen wesentlichen Beitrag leisten müssen. Einen weiteren wichtigen Baustein stellt das LEG-eigene Biomassekraftwerk dar, das bei voller Anrechnung den CO2-Fussabdruck der LEG um 18 Prozent senken würde. Es speist grünen Strom ins allgemeine Netz ein, der dem jährlichen Bedarf von rund 45.000 LEG-Haushalten entspricht.
Bezahlbarer Wohnraum und die Verantwortung für Kunden und Mitarbeiter prägt die LEG-Ziele im Bereich Social. Ab 2022 führt das Unternehmen hierzu einen Kundenzufriedenheitsindex (CSI) ein. Bis 2025 soll ein Spitzenwert von über 70 Prozent erreicht werden. In puncto Mitarbeiterzufriedenheit wurde die LEG mit einem sog. Trust Index von 66 Prozent kürzlich gemeinsam mit fünf weiteren Unternehmen als „Beste Arbeitgeber NRW“ ausgezeichnet. Der Wert soll 2024 erneut erreicht werden. Die LEG setzt zudem auf den weiteren Ausbau ihrer segensreichen Stiftungsarbeit. Die „Stiftung – Dein Zuhause hilft“ unterstützt genau dort, wo Hilfe benötigt wird. 2020 lag der Fokus auf Corona-Hilfsprojekten, 2021 konzentriert sie sich auf die nachhaltige Sozialarbeit mit eigenen Sozialarbeitern und erfahrenen Partnern in den Wohnquartieren.
Als Indikator für eine gute Corporate Governance strebt die LEG 2021 erneut ein unverändert starkes ESG-Risk-Rating durch die Experten von Sustainalytics an (2020: 10,4). Bestätigt werden soll auch die Zertifizierung des LEG-Compliance-Managementsystems durch das Institut für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft. Ab der Hauptversammlung 2022 sollen zudem ein Drittel der Aufsichtsratsmitglieder Frauen sein (derzeit keine).
Am 11. Juni wird die LEG ihre Nachhaltigkeitsstrategie noch weiter vertiefen und in einer umfassenden Veröffentlichung auf das Ziele- und Wertesystem, aber auch auf die Herausforderungen und Chancen eingehen.
NTA pro Aktie leicht gestiegen
Mit dem NTA (Net Tangible Assets Value) weist das Unternehmen den Nettovermögenswert seiner Immobilien aus und ersetzt den bis einschließlich zum Q4 2020 berichteten NAV (Net Asset Value). Der NTA schließt im Vergleich zum NAV immaterielle Vermögenswerte und Goodwill nicht mit ein. Der NTA erhöhte sich im 1. Quartal 2021 um 1,3 Prozent auf 124,03 Euro je Aktie (31. Dezember 2020: 122,43 Euro je Aktie).
Der durchschnittliche Wert des Wohnungsportfolios (inkl. Ankäufen) lag zum 31. März 2021 bei 1.514 Euro/qm (31. Dezember 2020: 1.503 Euro/qm). Die Bruttomietrendite des Portfolios betrug demnach 4,6 Prozent. Aufgrund der positiven operativen Performance und der weiterhin hohen Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien wird auch 2021 mit einem Anstieg des Nettovermögenswerts NTA gerechnet. Vor diesem Hintergrund ist – vorbehaltlich der weiteren Auswirkungen der Pandemie – in H1 2021 von einer prozentualen Aufwertung des Portfolios mindestens in Höhe des entsprechenden Vorjahreszeitraums auszugehen.
Starke Bilanz sichert das niedrige Risikoprofil ab – Spielraum für weiteres Wachstum gegeben
Mitte März hatte die LEG erfolgreich eine unbesicherte, festverzinsliche Unternehmensanleihe mit einem Nominalwert von 500 Millionen Euro platziert. Die Anleihe hat eine Laufzeit bis zum 30. März 2033 und wird mit einem Kupon von 0,875% p.a. verzinst. Die mehrfach überzeichnete Platzierung führte zu einer weiteren Optimierung des Finanzierungsprofils der LEG.
Zum Quartalstichtag, dem 31. März 2021, weisen die Verbindlichkeiten eine durchschnittliche Restlaufzeit von 7,5 Jahren (31. März 2020: 8,1 Jahre). auf. Die durchschnittlichen Zinskosten liegen mit 1,29 Prozent erneut unter dem niedrigen Vorjahreswert (31. März 2020: 1,46 Prozent). Bis 2023 verfügt die LEG über keine wesentlichen Refinanzierungsverpflichtungen und ist daher kurz- und mittelfristig unabhängig von den derzeit schwer abschätzbaren Entwicklungen an den Finanzmärkten. Dies trägt zu einem hohen Maße an Sicherheit für ein mittelfristig stabiles Gewinn- und Dividendenwachstum bei.
Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum Quartalsstichtag auf einem niedrigen Niveau von 37,7 Prozent. „Dies unterstreicht das niedrige Risikoprofil unseres Unternehmens und zeigt, dass die LEG über hinreichend Spielraum für die Finanzierung zukünftigen Wachstums verfügt.“, erläutert Susanne Schröter-Crossan, CFO der LEG Immobilien SE.
Erfolgreiche Umwandlung: LEG ist Societas Europaea (SE)
Die LEG Immobilien AG hat Mitte März die Umwandlung in die Rechtsform der Societas Europaea, kurz SE, erfolgreich abgeschlossen – das Unternehmen ist nun als LEG Immobilien SE im Handelsregister Düsseldorf eingetragen.
Bestätigung Gewinnprognose für 2021
Auf Basis der Entwicklung in den ersten drei Monaten 2021 sieht die LEG sich – in Abhängigkeit der weiteren Entwicklung der Corona-Auswirkungen – insgesamt gut aufgestellt und hat deshalb die Prognose für den FFO I in der Bandbreite von 410 Mio. Euro bis 420 Mio. Euro bestätigt. Effekte aus weiteren möglichen Portfolioan- und -verkäufen sind hierbei noch nicht berücksichtigt. Dies entspricht – bezogen auf den Mittelwert der Bandbreite – einer Steigerung von rund 8,3 Prozent gegenüber dem im Geschäftsjahr 2020 erzielten FFO.
