17.05.2021 Globaler Bürovermietungsmarkt verhalten in schwierigem Umfeld
Die Auswirkungen der Pandemie sind auf den Büromärkten weltweit nach wie vor spürbar. Gleichzeitig sind erste Anzeichen einer Verbesserung erkennbar. Insgesamt ist der weltweite Büroflächenumsatz im ersten Quartal 2021 mit 6,1 Mio. m² um 31 Prozent niedriger als im ersten Quartal 2020. Damit bilanziert das vierte Quartal in Folge mit lediglich verhaltener Aktivität. In allen drei Regionen war das Umsatzvolumen rückläufig.
„Entscheidungsprozesse von Unternehmen bleiben verlangsamt. Pläne für eine Rückkehr ins Büro werden noch ausgearbeitet und Entscheidungen über zukünftige Flächenanforderungen aufgeschoben. Strukturelle Veränderungen im Zusammenhang mit Remote-Work-Programmen und einer Diversifizierung des Arbeitskräfte-Einsatzes werden einen dauerhaften Einfluss auf den Büromarkt haben. Dessen Auswirkungen werden wahrscheinlich von Land zu Land sehr unterschiedlich sein. In den meisten Märkten herrschen weiterhin mieterfreundliche Bedingungen, gleichzeitig bleiben Nutzer angesichts der anhaltenden Unsicherheit kostenbewusst. Spitzenmieten stehen weiterhin unter Druck, die Anreizpakete seitens der Vermieter sind immer noch großzügig“, so Hela Hinrichs, Senior Director, JLL EMEA Research & Strategy.
Der Leerstand mit einem Anstieg allein im ersten Quartal um 70 Basispunkte auf 13,6 Prozent setzte seinen Aufwärtstrend fort und erreichte den höchsten Stand seit 2012.
Marktbeschränkungen und Unterbrechungen in der Lieferkette, die allerdings mittlerweile größtenteils aufgehoben sind, führten zunächst zu Verzögerungen bei vielen Bauprojekten. Hela Hinrichs: „Für 2021 erwarten wir einen Anstieg der Baufertigstellungen von über 40 Prozent auf den höchsten Stand seit 2008. Dies wird den Druck auf die Leerstandsquoten im laufenden Jahr noch weiter verstärken. In den nächsten 12 Monaten wird sich der Baubeginn neuer Projekte wahrscheinlich auf Märkte mit niedrigen Leerstandsquoten und auf Projekte mit bedeutenden Ankermietern beschränken.“
Überblick nach Regionen: unterschiedliches Erholungstempo
• Nach einem langsamen Jahresstart gab es auf den europäischen Büromärkten im Februar und März erste Anzeichen für verstärkte Aktivitäten. Insbesondere in einigen deutschen Immobilienhochburgen wie Berlin (+ 20 %) oder Hamburg (+31 %) gestaltete sich das Umsatzgeschehen in den ersten drei Monaten deutlich positiver als vor Jahresfrist. Die Vermietungsaktivität lag im ersten Quartal europaweit nur noch - 8 % unter dem Vorjahreswert bei rund 2,2 Mio. m², in Deutschland verfehlte das Umsatzvolumen in den Big 7 mit 715.000 m² das Vorjahresergebnis nur knapp (- 1 %). „Trotz der insgesamt hoffnungsvollen Vorzeichen deutet Einiges auf reduzierte Größenanforderungen der Nutzer als Folge der Pandemie hin. Gleichzeitig wird ein verstärkter Fokus auf die Qualität des Objekts und der Ausstattung gelegt“, so Hela Hinrichs. Die europäische Leerstandsquote stieg im ersten Quartal um 34 Basispunkte auf 7,1 Prozent. Sie wird diese Aufwärtstendenz aufgrund der sich beschleunigenden Entwicklungspipeline wahrscheinlich weiter beibehalten. Die zunehmende Verfügbarkeit von Untermietflächen erhöht diesen Druck noch zusätzlich.
• In den USA bleibt die Vermietungsaktivität angesichts der Unsicherheit über die Zeiträume für den Wiedereinstieg gedämpft, auch wenn sich die Stimmung in den letzten Wochen aufgrund des beschleunigten Impfplans deutlich ins Positive verändert hat. Trotzdem schlägt in den ersten drei Monaten noch ein Minus von rund 45 Prozent (auf 2,43 Mio. m²) gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu Buche. Wie schon in den vorangegangenen Quartalen wurde auch im 1. Quartal 2021 der Großteil der Verträge (über 56 %) in Form von auch kurzfristigen Verlängerungen abgeschlossen. Die sehr großen Technologieunternehmen sind weiterhin die Haupttreiber der Vermietungsaktivität und -expansion. Dabei erreichte der Untervermietungsmarkt einen neuen Höchststand, immer noch überwiegend aufgrund von Flächenrückgaben in primären und technologielastigen Metropolregionen.
• Auch in weiten Teilen des asiatisch-pazifischen Raums war die Vermietungsaktivität aufgrund der erhöhten wirtschaftlichen Unsicherheit durch die Pandemie und der in ausgewählten Märkten geltenden Richtlinien für Remote Work gedämpft. Der Umsatz notierte im ersten Quartal 2021 mit 1,46 Mio. m² ein um 26 Prozent niedrigeres Volumen als im Vorjahr - mit unterschiedlichen regionalen Entwicklungen. Während Volumina in Australien und Hongkong niedrig blieben, kurbelten Inlands- (Shanghai) und breit angelegte Nachfrage (Seoul) die jeweiligen Märkte an und führten zu einer Vervielfachung der Umsatzvolumina gegenüber dem pandemiebedingt wohlbemerkt schwachen Quartal im Vorjahr. Um Abschlüsse zu fördern, passten Vermieter in weiten Teilen der Region ihre Vertragsbedingungen an. Die Leerstandsquote in Asien-Pazifik stieg im Quartal auf 13,9 Prozent.
Schwerpunkt auf Gesundheit und Wohlbefinden
Die Pandemie hat die Bedeutung der gebauten Umwelt - einschließlich der Büroflächen - für die Gesundheit und die Gestaltung des individuellen und gemeinschaftlichen Wohlbefindens unterstrichen. Dies spiegelt sich in einer stärkeren Fokussierung der Nutzer wider, verbunden mit einer wahrscheinlichen Verstärkung der bestehenden Polarisierung der Nachfrage zwischen erstklassigen und sekundären Beständen. In den USA bietet die rasche Zunahme von Konzessionspaketen eine einzigartige Gelegenheit für Mieter, ihre Flächen zu reduzierten Kosten nachzurüsten.
Die Beschleunigung der Impfprogramme in Europa und den USA sollte sicherstellen, dass sich die zaghaften Anzeichen einer Erholung in der zweiten Jahreshälfte in einem erhöhten Vermietungsvolumen manifestiert.
Anfragen für Flex Spaces nehmen zu
Vor dem Hintergrund der Ausweitung der Impfprogramme und mehr Klarheit über Wiedereinstiegsstrategien berichten Betreiber von flexiblen Flächen von einem Anstieg der Anfragen. Auch die Besichtigungszahlen verbessern sich. Die Entscheidungsprozesse verlaufen jedoch weiterhin langsam. Die Mieter konzentrieren sich auf komplett in sich geschlossene, maßgeschneiderte Flächen-Ausstattung. Darüber hinaus ist der Fokus auf die Schaffung von mehr Raum für Zusammenarbeit ein allgemeiner Trend in vielen Märkten. Die meisten Betreiber haben ihre Expansionspläne ausgesetzt oder verschoben und überprüfen derzeit ihre Portfolios. „Zusammengefasst wird für 2021 ein Rückgang der flexiblen Büroflächen in Europa um etwa 5 Prozent erwartet. Der Wunsch nach Flexibilität wird andererseits weiter steigen und es wird daher langfristig davon ausgegangen, dass das Wachstum des flexiblen Bürobestands auf Vor-Corona-Niveau zurückkehrt. Bis dahin werden Tagespässe angeboten in Kombination mit On-demand-Zugängen zu flexiblen Räumlichkeiten“, so Hela Hinrichs.
„Entscheidungsprozesse von Unternehmen bleiben verlangsamt. Pläne für eine Rückkehr ins Büro werden noch ausgearbeitet und Entscheidungen über zukünftige Flächenanforderungen aufgeschoben. Strukturelle Veränderungen im Zusammenhang mit Remote-Work-Programmen und einer Diversifizierung des Arbeitskräfte-Einsatzes werden einen dauerhaften Einfluss auf den Büromarkt haben. Dessen Auswirkungen werden wahrscheinlich von Land zu Land sehr unterschiedlich sein. In den meisten Märkten herrschen weiterhin mieterfreundliche Bedingungen, gleichzeitig bleiben Nutzer angesichts der anhaltenden Unsicherheit kostenbewusst. Spitzenmieten stehen weiterhin unter Druck, die Anreizpakete seitens der Vermieter sind immer noch großzügig“, so Hela Hinrichs, Senior Director, JLL EMEA Research & Strategy.
Der Leerstand mit einem Anstieg allein im ersten Quartal um 70 Basispunkte auf 13,6 Prozent setzte seinen Aufwärtstrend fort und erreichte den höchsten Stand seit 2012.
Marktbeschränkungen und Unterbrechungen in der Lieferkette, die allerdings mittlerweile größtenteils aufgehoben sind, führten zunächst zu Verzögerungen bei vielen Bauprojekten. Hela Hinrichs: „Für 2021 erwarten wir einen Anstieg der Baufertigstellungen von über 40 Prozent auf den höchsten Stand seit 2008. Dies wird den Druck auf die Leerstandsquoten im laufenden Jahr noch weiter verstärken. In den nächsten 12 Monaten wird sich der Baubeginn neuer Projekte wahrscheinlich auf Märkte mit niedrigen Leerstandsquoten und auf Projekte mit bedeutenden Ankermietern beschränken.“
Überblick nach Regionen: unterschiedliches Erholungstempo
• Nach einem langsamen Jahresstart gab es auf den europäischen Büromärkten im Februar und März erste Anzeichen für verstärkte Aktivitäten. Insbesondere in einigen deutschen Immobilienhochburgen wie Berlin (+ 20 %) oder Hamburg (+31 %) gestaltete sich das Umsatzgeschehen in den ersten drei Monaten deutlich positiver als vor Jahresfrist. Die Vermietungsaktivität lag im ersten Quartal europaweit nur noch - 8 % unter dem Vorjahreswert bei rund 2,2 Mio. m², in Deutschland verfehlte das Umsatzvolumen in den Big 7 mit 715.000 m² das Vorjahresergebnis nur knapp (- 1 %). „Trotz der insgesamt hoffnungsvollen Vorzeichen deutet Einiges auf reduzierte Größenanforderungen der Nutzer als Folge der Pandemie hin. Gleichzeitig wird ein verstärkter Fokus auf die Qualität des Objekts und der Ausstattung gelegt“, so Hela Hinrichs. Die europäische Leerstandsquote stieg im ersten Quartal um 34 Basispunkte auf 7,1 Prozent. Sie wird diese Aufwärtstendenz aufgrund der sich beschleunigenden Entwicklungspipeline wahrscheinlich weiter beibehalten. Die zunehmende Verfügbarkeit von Untermietflächen erhöht diesen Druck noch zusätzlich.
• In den USA bleibt die Vermietungsaktivität angesichts der Unsicherheit über die Zeiträume für den Wiedereinstieg gedämpft, auch wenn sich die Stimmung in den letzten Wochen aufgrund des beschleunigten Impfplans deutlich ins Positive verändert hat. Trotzdem schlägt in den ersten drei Monaten noch ein Minus von rund 45 Prozent (auf 2,43 Mio. m²) gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu Buche. Wie schon in den vorangegangenen Quartalen wurde auch im 1. Quartal 2021 der Großteil der Verträge (über 56 %) in Form von auch kurzfristigen Verlängerungen abgeschlossen. Die sehr großen Technologieunternehmen sind weiterhin die Haupttreiber der Vermietungsaktivität und -expansion. Dabei erreichte der Untervermietungsmarkt einen neuen Höchststand, immer noch überwiegend aufgrund von Flächenrückgaben in primären und technologielastigen Metropolregionen.
• Auch in weiten Teilen des asiatisch-pazifischen Raums war die Vermietungsaktivität aufgrund der erhöhten wirtschaftlichen Unsicherheit durch die Pandemie und der in ausgewählten Märkten geltenden Richtlinien für Remote Work gedämpft. Der Umsatz notierte im ersten Quartal 2021 mit 1,46 Mio. m² ein um 26 Prozent niedrigeres Volumen als im Vorjahr - mit unterschiedlichen regionalen Entwicklungen. Während Volumina in Australien und Hongkong niedrig blieben, kurbelten Inlands- (Shanghai) und breit angelegte Nachfrage (Seoul) die jeweiligen Märkte an und führten zu einer Vervielfachung der Umsatzvolumina gegenüber dem pandemiebedingt wohlbemerkt schwachen Quartal im Vorjahr. Um Abschlüsse zu fördern, passten Vermieter in weiten Teilen der Region ihre Vertragsbedingungen an. Die Leerstandsquote in Asien-Pazifik stieg im Quartal auf 13,9 Prozent.
Schwerpunkt auf Gesundheit und Wohlbefinden
Die Pandemie hat die Bedeutung der gebauten Umwelt - einschließlich der Büroflächen - für die Gesundheit und die Gestaltung des individuellen und gemeinschaftlichen Wohlbefindens unterstrichen. Dies spiegelt sich in einer stärkeren Fokussierung der Nutzer wider, verbunden mit einer wahrscheinlichen Verstärkung der bestehenden Polarisierung der Nachfrage zwischen erstklassigen und sekundären Beständen. In den USA bietet die rasche Zunahme von Konzessionspaketen eine einzigartige Gelegenheit für Mieter, ihre Flächen zu reduzierten Kosten nachzurüsten.
Die Beschleunigung der Impfprogramme in Europa und den USA sollte sicherstellen, dass sich die zaghaften Anzeichen einer Erholung in der zweiten Jahreshälfte in einem erhöhten Vermietungsvolumen manifestiert.
Anfragen für Flex Spaces nehmen zu
Vor dem Hintergrund der Ausweitung der Impfprogramme und mehr Klarheit über Wiedereinstiegsstrategien berichten Betreiber von flexiblen Flächen von einem Anstieg der Anfragen. Auch die Besichtigungszahlen verbessern sich. Die Entscheidungsprozesse verlaufen jedoch weiterhin langsam. Die Mieter konzentrieren sich auf komplett in sich geschlossene, maßgeschneiderte Flächen-Ausstattung. Darüber hinaus ist der Fokus auf die Schaffung von mehr Raum für Zusammenarbeit ein allgemeiner Trend in vielen Märkten. Die meisten Betreiber haben ihre Expansionspläne ausgesetzt oder verschoben und überprüfen derzeit ihre Portfolios. „Zusammengefasst wird für 2021 ein Rückgang der flexiblen Büroflächen in Europa um etwa 5 Prozent erwartet. Der Wunsch nach Flexibilität wird andererseits weiter steigen und es wird daher langfristig davon ausgegangen, dass das Wachstum des flexiblen Bürobestands auf Vor-Corona-Niveau zurückkehrt. Bis dahin werden Tagespässe angeboten in Kombination mit On-demand-Zugängen zu flexiblen Räumlichkeiten“, so Hela Hinrichs.
