21.05.2021 Änderungen beim Vorkaufsrecht erschweren Immobilientransaktionen
Das Baulandmobilisierungsgesetz wurde am 7. Mai 2021 vom Bundestag verabschiedet. Die Berliner Kanzlei Bottermann Khorrami (BK Law) sieht das neue Regelwerk kritisch. Neben dem viel diskutierten so genannten Aufteilungsverbot im neuen § 250 BauGB sind auch die Änderungen beim kommunalen Vorkaufsrecht kritisch zu bewerten. Die Ausübungsfrist des Vorkaufsrechts wird von bislang zwei auf drei Monate verlängert.
Uwe Bottermann, Rechtsanwalt und Partner bei Bottermann Khorrami, kommentiert: „Die Neuerungen werden erhebliche negative Auswirkungen auf Immobilientransaktionen haben. Durch die Verlängerung der Prüffrist für Vorkaufsrechte wird jede betroffene Immobilientransaktion in einem monatelangen Schwebezustand ausgesetzt.“
Außerdem wird die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Verkehrswert erleichtert. Bisher diente die Preislimitierung dazu, spekulative Preise zu verhindern. Eine Anpassung des Kaufpreises war nur möglich, wenn der vereinbarte Kaufpreis der Marktteilnehmer erkennbar und deutlich über dem Verkehrswert lag. Das war bei Überschreitungen von 20-30 Prozent der Fall. Die Kriterien „erkennbar“ und „deutlich“ fallen nun weg: die einfache Überschreitung des Verkehrswerts genügt also.
Bottermann dazu: „Die Regelung dient nun nicht mehr der Vermeidung von spekulativen Auswüchsen, sondern der Preisdämpfung für die Vorkaufsberechtigten und offenbar allgemein der Preiskontrolle. Wegen der bestehenden Unschärfen bei der Verkehrswertermittlung dürfte erhebliches Streitpotential über die zutreffenden Werte entstehen. Das ist keine gute Voraussetzung für die Schaffung des dringend benötigten Wohnraums.“
Uwe Bottermann, Rechtsanwalt und Partner bei Bottermann Khorrami, kommentiert: „Die Neuerungen werden erhebliche negative Auswirkungen auf Immobilientransaktionen haben. Durch die Verlängerung der Prüffrist für Vorkaufsrechte wird jede betroffene Immobilientransaktion in einem monatelangen Schwebezustand ausgesetzt.“
Außerdem wird die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Verkehrswert erleichtert. Bisher diente die Preislimitierung dazu, spekulative Preise zu verhindern. Eine Anpassung des Kaufpreises war nur möglich, wenn der vereinbarte Kaufpreis der Marktteilnehmer erkennbar und deutlich über dem Verkehrswert lag. Das war bei Überschreitungen von 20-30 Prozent der Fall. Die Kriterien „erkennbar“ und „deutlich“ fallen nun weg: die einfache Überschreitung des Verkehrswerts genügt also.
Bottermann dazu: „Die Regelung dient nun nicht mehr der Vermeidung von spekulativen Auswüchsen, sondern der Preisdämpfung für die Vorkaufsberechtigten und offenbar allgemein der Preiskontrolle. Wegen der bestehenden Unschärfen bei der Verkehrswertermittlung dürfte erhebliches Streitpotential über die zutreffenden Werte entstehen. Das ist keine gute Voraussetzung für die Schaffung des dringend benötigten Wohnraums.“
