09.06.2021 Wohneigentum ist im Bundesdurchschnitt 56 % günstiger als Mieten
Der Kauf einer Wohnimmobilie in Deutschland war 2020 im bundesweiten Durchschnitt 56 Prozent günstiger, als diese zu mieten. Damit ist der Kostenvorteil der Nutzung einer Eigentumswohnung gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung um rund 7,5 Prozent gegenüber 2019 gewachsen – das ist das Ergebnis des diesjährigen ACCENTRO-Wohnkostenreports, der in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) erstellt wurde. Der Studie zufolge leben Selbstnutzer in 399 von 401 deutschen Kreisen günstiger als Mieter, auch in den Metropolen. Sie bezahlen demnach durchschnittlich 4,32 Euro pro Quadratmeter gegenüber Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen von 9,89 Euro.
Für den Wohnkostenreport, der bereits zum sechsten Mal erschienen ist, vergleicht das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) die Wohnkosten zwischen Eigentümern und Mietern; bundesweit wurden die Mieten und Wohnnutzerkosten aller 401 Landkreise und kreisfreien Städte ausgewertet. Grundlage der Berechnung sind die Nettokaltmieten sowie die Kosten der Selbstnutzer, die sich durch den Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten, die Hypothekenzinsen und entgangenen Zinsen auf das Eigenkapital sowie die Instandsetzung und den Wertverzehr ergeben.
Das IW hat im aktuellen Gutachten mehrere Gründe dafür identifiziert, dass Wohneigentümer günstiger wohnen als Mieter. Durch den Zinseinbruch für Hypothekendarlehen sind die bereits zuvor sehr günstigen laufenden Kosten für Wohneigentümer noch einmal gesunken. Zwar sind die Kaufpreise weiter gestiegen, jedoch nicht in einem so hohen Maße, dass sie die Einsparungen durch die niedrigeren Zinsen übertreffen konnten. Diesen Zinsvorteil genießen Mieter nicht.
„Unser ACCENTRO-Wohnkostenreport 2021 belegt, dass Wohneigentum als Kapitalanlage immer attraktiver wird. Die Schere zwischen Miet- und Selbstnutzerkosten geht seit Jahren auseinander. Angesichts der weiterhin hohen Immobilienpreise und der niedrigen Zinsen ist Wohneigentum immer noch die beste Form der privaten Altersvorsorge“, erläutert Lars Schriewer, Vorstand der ACCENTRO Real Estate AG.
Weiter keine Überbewertung am Immobilienmarkt
Aufgrund des hohen und wachsenden Wohnkostenvorteils von Wohneigentümern gegenüber Mietern kommt das IW zu dem Schluss, dass der Wohnungsmarkt in Deutschland nicht überbewertet ist.
Ein stabilisierender Faktor am Wohnungsmarkt ist dem ACCENTRO-Wohnkostenreport zufolge die Zinsentwicklung. Dort ist weiterhin nicht von steigenden Zinsen auszugehen. Frühere Studien legen zudem nahe, dass Pandemien in der Regel fallende Realzinsen zur Folge haben. Ob sich dieses Szenario wiederholt, ist angesichts der geringfügig über null liegenden Zinsen zumindest fraglich. Das Zinsniveau ist am Markt aber noch nicht ausgeschöpft, daher gehen die Autoren der Studie in Verbindung mit einer weiter hohen Nachfrage nach Wohneigentum von weiter steigenden Preisen aus.
Corona-Effekt am Wohnimmobilienmarkt
„Die Corona-Pandemie hatte keine dämpfende Wirkung auf die Wohnimmobilienpreise in Deutschland. Die pessimistischen Szenarien mit Preisrückgängen von 20 Prozent haben sich nicht bewahrheitet. Im Gegenteil: Wohneigentum hat durch Corona zusätzliche Wertschätzung erfahren“, kommentiert Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte des IW, und ergänzt: „Zwar pausiert die Zuwanderung in die Städte. Aber mit den Lockerungen im Zuge der Impfkampagnen wird auch die internationale Migration an Fahrt gewinnen. Mittelfristig sind Großstädte weiterhin attraktive Märkte, an denen weiterhin Preissteigerungen zu erwarten sind.“
So zogen zuletzt nur rund 1,18 Millionen Menschen nach Deutschland und rund 980.000 verließen das Land. 2019 wanderten noch 1,6 Millionen Menschen nach Deutschland ein. 2021 sind sogar noch niedrigere Zuwanderungssalden zu erwarten. Vor allem in den Städten wie Hamburg, Frankfurt am Main und München ist das Einwohnerwachstum deutlich zurückgegangen. Die hohe Attraktivität der deutschen Metropolen sowie die wieder anziehende Nachfrage nach Fachkräften dürften jedoch schon bald wieder zu einer Zunahme des Einwohnerwachstums führen.
„Das im Großteil positive Bevölkerungswachstum und der anhaltende Nachfrageüberhang werden auch in naher Zukunft zu weiter steigenden Kauf- und Mietpreisen führen“, vermutet Schriewer.
Selbstnutzer auch in den Metropolen im Vorteil
Nicht nur in ländlichen Gebieten oder Regionen mit niedrigen oder mittleren Kaufpreisen sind hohe Selbstnutzerkostenvorteile zu beobachten. Auch in den eher hochpreisig geprägten Großstädten der Top-7 reicht der Kostenvorteil der Selbstnutzer gegenüber Mietern von 41,1 Prozent (Berlin), 50,3 Prozent (Hamburg), 53,6 Prozent (München), 58,1 Prozent (Stuttgart), 60,6 Prozent (Frankfurt a. M.), 64,3 Prozent (Düsseldorf) bis 65,1 Prozent (Köln). Dieser Kostenvorteil ist sogar gegenüber 2019 um bis zu 7 Prozent gewachsen.
Unterstützung der Wohneigentumsbildung als sozialpolitisches Instrument
Wohneigentum hat während der Corona-Pandemie zusätzliche Wertschätzung erfahren. Noch nie haben Menschen so viel Zeit in ihren Wohnungen verbracht. Dies hat die Nachfrage nach Wohneigentum steigen lassen. Deutschland ist aber trotz dieser Nachfrage und der niedrigen Selbstnutzerkosten weiterhin eine Mieternation.
„Wir wiederholen unseren Appell, dass der Zugang zu Wohneigentum von der Politik unterstützt werden sollte. Es gibt zahlreiche Beispiele aus europäischen Ländern wie Großbritannien oder Belgien, die Erwerbe von Wohneigentum zum Beispiel bei der Grunderwerbsteuer entlasten. Da das notwendige Eigenkapital die häufigste Hürde beim Eigentumserwerb darstellt, könnten staatlich garantierte Nachrangdarlehen und eine Reform der Grunderwerbsteuer den Zugang von Haushalten mit mittlerem oder niedrigem Einkommen zu Wohneigentum verbessern“, sagt Voigtländer.
„Vor allem sollten Käufer mit einer Reduzierung der Kaufnebenkosten entlastet werden. Sie stellen häufig den Grund für die wachsenden Anforderungen an das Eigenkapital dar. Dort hat der Staat die größten Handlungsmöglichkeiten, etwa über Freibeträge oder einen Erlass der Grunderwerbsteuer“, ergänzt Schriewer.
Für den Wohnkostenreport, der bereits zum sechsten Mal erschienen ist, vergleicht das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) die Wohnkosten zwischen Eigentümern und Mietern; bundesweit wurden die Mieten und Wohnnutzerkosten aller 401 Landkreise und kreisfreien Städte ausgewertet. Grundlage der Berechnung sind die Nettokaltmieten sowie die Kosten der Selbstnutzer, die sich durch den Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten, die Hypothekenzinsen und entgangenen Zinsen auf das Eigenkapital sowie die Instandsetzung und den Wertverzehr ergeben.
Das IW hat im aktuellen Gutachten mehrere Gründe dafür identifiziert, dass Wohneigentümer günstiger wohnen als Mieter. Durch den Zinseinbruch für Hypothekendarlehen sind die bereits zuvor sehr günstigen laufenden Kosten für Wohneigentümer noch einmal gesunken. Zwar sind die Kaufpreise weiter gestiegen, jedoch nicht in einem so hohen Maße, dass sie die Einsparungen durch die niedrigeren Zinsen übertreffen konnten. Diesen Zinsvorteil genießen Mieter nicht.
„Unser ACCENTRO-Wohnkostenreport 2021 belegt, dass Wohneigentum als Kapitalanlage immer attraktiver wird. Die Schere zwischen Miet- und Selbstnutzerkosten geht seit Jahren auseinander. Angesichts der weiterhin hohen Immobilienpreise und der niedrigen Zinsen ist Wohneigentum immer noch die beste Form der privaten Altersvorsorge“, erläutert Lars Schriewer, Vorstand der ACCENTRO Real Estate AG.
Weiter keine Überbewertung am Immobilienmarkt
Aufgrund des hohen und wachsenden Wohnkostenvorteils von Wohneigentümern gegenüber Mietern kommt das IW zu dem Schluss, dass der Wohnungsmarkt in Deutschland nicht überbewertet ist.
Ein stabilisierender Faktor am Wohnungsmarkt ist dem ACCENTRO-Wohnkostenreport zufolge die Zinsentwicklung. Dort ist weiterhin nicht von steigenden Zinsen auszugehen. Frühere Studien legen zudem nahe, dass Pandemien in der Regel fallende Realzinsen zur Folge haben. Ob sich dieses Szenario wiederholt, ist angesichts der geringfügig über null liegenden Zinsen zumindest fraglich. Das Zinsniveau ist am Markt aber noch nicht ausgeschöpft, daher gehen die Autoren der Studie in Verbindung mit einer weiter hohen Nachfrage nach Wohneigentum von weiter steigenden Preisen aus.
Corona-Effekt am Wohnimmobilienmarkt
„Die Corona-Pandemie hatte keine dämpfende Wirkung auf die Wohnimmobilienpreise in Deutschland. Die pessimistischen Szenarien mit Preisrückgängen von 20 Prozent haben sich nicht bewahrheitet. Im Gegenteil: Wohneigentum hat durch Corona zusätzliche Wertschätzung erfahren“, kommentiert Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte des IW, und ergänzt: „Zwar pausiert die Zuwanderung in die Städte. Aber mit den Lockerungen im Zuge der Impfkampagnen wird auch die internationale Migration an Fahrt gewinnen. Mittelfristig sind Großstädte weiterhin attraktive Märkte, an denen weiterhin Preissteigerungen zu erwarten sind.“
So zogen zuletzt nur rund 1,18 Millionen Menschen nach Deutschland und rund 980.000 verließen das Land. 2019 wanderten noch 1,6 Millionen Menschen nach Deutschland ein. 2021 sind sogar noch niedrigere Zuwanderungssalden zu erwarten. Vor allem in den Städten wie Hamburg, Frankfurt am Main und München ist das Einwohnerwachstum deutlich zurückgegangen. Die hohe Attraktivität der deutschen Metropolen sowie die wieder anziehende Nachfrage nach Fachkräften dürften jedoch schon bald wieder zu einer Zunahme des Einwohnerwachstums führen.
„Das im Großteil positive Bevölkerungswachstum und der anhaltende Nachfrageüberhang werden auch in naher Zukunft zu weiter steigenden Kauf- und Mietpreisen führen“, vermutet Schriewer.
Selbstnutzer auch in den Metropolen im Vorteil
Nicht nur in ländlichen Gebieten oder Regionen mit niedrigen oder mittleren Kaufpreisen sind hohe Selbstnutzerkostenvorteile zu beobachten. Auch in den eher hochpreisig geprägten Großstädten der Top-7 reicht der Kostenvorteil der Selbstnutzer gegenüber Mietern von 41,1 Prozent (Berlin), 50,3 Prozent (Hamburg), 53,6 Prozent (München), 58,1 Prozent (Stuttgart), 60,6 Prozent (Frankfurt a. M.), 64,3 Prozent (Düsseldorf) bis 65,1 Prozent (Köln). Dieser Kostenvorteil ist sogar gegenüber 2019 um bis zu 7 Prozent gewachsen.
Unterstützung der Wohneigentumsbildung als sozialpolitisches Instrument
Wohneigentum hat während der Corona-Pandemie zusätzliche Wertschätzung erfahren. Noch nie haben Menschen so viel Zeit in ihren Wohnungen verbracht. Dies hat die Nachfrage nach Wohneigentum steigen lassen. Deutschland ist aber trotz dieser Nachfrage und der niedrigen Selbstnutzerkosten weiterhin eine Mieternation.
„Wir wiederholen unseren Appell, dass der Zugang zu Wohneigentum von der Politik unterstützt werden sollte. Es gibt zahlreiche Beispiele aus europäischen Ländern wie Großbritannien oder Belgien, die Erwerbe von Wohneigentum zum Beispiel bei der Grunderwerbsteuer entlasten. Da das notwendige Eigenkapital die häufigste Hürde beim Eigentumserwerb darstellt, könnten staatlich garantierte Nachrangdarlehen und eine Reform der Grunderwerbsteuer den Zugang von Haushalten mit mittlerem oder niedrigem Einkommen zu Wohneigentum verbessern“, sagt Voigtländer.
„Vor allem sollten Käufer mit einer Reduzierung der Kaufnebenkosten entlastet werden. Sie stellen häufig den Grund für die wachsenden Anforderungen an das Eigenkapital dar. Dort hat der Staat die größten Handlungsmöglichkeiten, etwa über Freibeträge oder einen Erlass der Grunderwerbsteuer“, ergänzt Schriewer.
