15.06.2021 Angebotsengpass, Preissprünge: Stürmische Marktentwicklung in Köln
Rheingold Immobilien veröffentlicht den zehnten Kölner Immobilienmarktbericht. Auf insgesamt 32 Seiten verschafft dieses Dossier Eigentümern und Interessenten einen detaillierten Überblick über die Miet- und Kaufpreise in allen 86 Kölner Stadtteilen. Dabei stützt der Bericht sich auf Angebotspreise und beurkundete Kaufpreise aus den letzten vier Quartalen. Auch das Jahr 2021 ist von einer sehr knappen Angebotslage bestimmt, die zu weiter stark steigenden Preisen fast im gesamten Stadtgebiet führt.
Die Zahlen belegen, was Interessenten schon seit Jahren spüren: In Köln gibt es so gut wie keine erschwinglichen Immobilien mehr zu kaufen. Der Fünf-Jahres-Trend zeigt auf, dass je nach Immobilientyp bis zu 17,14% weniger Verkäufe im Vergleich zu 2016 stattgefunden haben. Zwar weisen die letzten beiden Jahren nur geringe Abweichungen auf, dies aber auf einem historisch niedrigen Niveau.
Das äußerst geringe Marktvolumen an verkauften Eigentumswohnungen und Häusern in Köln der Zahlen deutlich, die die Verkäufe pro 10.000 Einwohner und Stadtteil angeben. Daher ist es wenig verwunderlich, dass die Bodenpreise in allen Lagen deutlich gestiegen sind: zwischen 63 % und 76 % in guten Lagen, zwischen 61 % und 81 % in mittleren Lagen und in gemäßigten Lagen sogar zwischen 61 % und 94 %. Ehemals unbeliebte Stadtteile zeigen einen erheblichen Nachholeffekt, da Interessenten notgedrungen ihre Ansprüche senken und sich die Nachfrage zunehmend dorthin verlagert, wo es überhaupt noch Angebote gibt.
Zinsentwicklung und Auswirkungen der Pandemie
Der Immobilienmarkt profitiert von einem historischen Niedrigzins, Strafzinsen bei Geldeinlagen und der trotz Pandemie guten wirtschaftlichen Lage in Deutschland. Die Pandemie hat bei den Verkäufen lediglich eine kurze Atempause verursacht; geplante Verkäufe wurden allenfalls zeitlich versetzt in Angriff genommen.
Die Angebotssituation hat sich im Lockdown daher immerhin nicht noch weiter verschlechtert. Starke Auswirkungen auf den Markt hatte die Pandemie dennoch. Während vor der Corona-Krise nur vereinzelt Makler virtuelle Touren bei Vermietung und Verkauf einsetzten, verzichtet heute kaum noch ein professionelles Maklerunternehmen auf diese Möglichkeit der Vorqualifizierung von Interessenten. Vor-Ort-Besichtigungen werden damit auf ein handhabbares Maß gesenkt. „Hygienemaßnahmen werden in einigen Fällen der Anlass gewesen sein, aber es ist insgesamt zu begrüßen, dass die unwürdigen Massenbesichtigungen wohl der Vergangenheit angehören“, so Jaap Westermann, Geschäftsführer von Rheingold Immobilien.
Verkaufspreise bis über 14.000 €/m²
Lindenthal zeigt sich auch 2021 als einer der dynamischsten Kölner Stadtteile. Der teuerste Einzelverkauf pro m² fand hier statt: 14.251 Euro pro Quadratmeter wurden hier erzielt. Die günstigste Eigentumswohnung in der Kategorie zwischen 60 und 100 Quadratmetern wurde hier gleichzeitig für nur 1.459 Euro pro Quadratmeter verkauft, das günstigste Haus für 6.338 Euro pro Quadratmeter.
Große Unterschiede lassen sich an den Angebotspreisen und den notariell vereinbarten Kaufpreisen ablesen. Auch wenn es durch einen Jahreswechsel immer zu zeitlichen Verschiebungen zwischen den Angeboten und Verkäufen kommt, lässt sich feststellen, dass mancherorts deutlich höherpreisig angeboten als verkauft wurde. Auch der Einfluss des „zweiten Immobilienmarktes“ war wieder festzustellen, in dem Immobilien den Eigentümer diskret ohne öffentliche Vermarktung wechseln.
„2021 verspricht ein spannendes Jahr zu werden – aber nicht unbedingt eines voller Sonnenschein für alle“, so Westermann: „Solange in Köln kein nennenswertes zusätzliches Angebot an Wohnraum geschaffen wird, werden wir weiterhin beobachten, dass die Preise steigen und viele Eigentümer an ihrer Immobilie festhalten.“ Zwar sei noch nicht sicher, wie die allgemeine Konjunkturentwicklung das Marktgeschehen beeinflusse. Die Zeichen für den Immobilienmarkt der Region stünden insgesamt aber weiterhin auf Wachstum.
Die Zahlen belegen, was Interessenten schon seit Jahren spüren: In Köln gibt es so gut wie keine erschwinglichen Immobilien mehr zu kaufen. Der Fünf-Jahres-Trend zeigt auf, dass je nach Immobilientyp bis zu 17,14% weniger Verkäufe im Vergleich zu 2016 stattgefunden haben. Zwar weisen die letzten beiden Jahren nur geringe Abweichungen auf, dies aber auf einem historisch niedrigen Niveau.
Das äußerst geringe Marktvolumen an verkauften Eigentumswohnungen und Häusern in Köln der Zahlen deutlich, die die Verkäufe pro 10.000 Einwohner und Stadtteil angeben. Daher ist es wenig verwunderlich, dass die Bodenpreise in allen Lagen deutlich gestiegen sind: zwischen 63 % und 76 % in guten Lagen, zwischen 61 % und 81 % in mittleren Lagen und in gemäßigten Lagen sogar zwischen 61 % und 94 %. Ehemals unbeliebte Stadtteile zeigen einen erheblichen Nachholeffekt, da Interessenten notgedrungen ihre Ansprüche senken und sich die Nachfrage zunehmend dorthin verlagert, wo es überhaupt noch Angebote gibt.
Zinsentwicklung und Auswirkungen der Pandemie
Der Immobilienmarkt profitiert von einem historischen Niedrigzins, Strafzinsen bei Geldeinlagen und der trotz Pandemie guten wirtschaftlichen Lage in Deutschland. Die Pandemie hat bei den Verkäufen lediglich eine kurze Atempause verursacht; geplante Verkäufe wurden allenfalls zeitlich versetzt in Angriff genommen.
Die Angebotssituation hat sich im Lockdown daher immerhin nicht noch weiter verschlechtert. Starke Auswirkungen auf den Markt hatte die Pandemie dennoch. Während vor der Corona-Krise nur vereinzelt Makler virtuelle Touren bei Vermietung und Verkauf einsetzten, verzichtet heute kaum noch ein professionelles Maklerunternehmen auf diese Möglichkeit der Vorqualifizierung von Interessenten. Vor-Ort-Besichtigungen werden damit auf ein handhabbares Maß gesenkt. „Hygienemaßnahmen werden in einigen Fällen der Anlass gewesen sein, aber es ist insgesamt zu begrüßen, dass die unwürdigen Massenbesichtigungen wohl der Vergangenheit angehören“, so Jaap Westermann, Geschäftsführer von Rheingold Immobilien.
Verkaufspreise bis über 14.000 €/m²
Lindenthal zeigt sich auch 2021 als einer der dynamischsten Kölner Stadtteile. Der teuerste Einzelverkauf pro m² fand hier statt: 14.251 Euro pro Quadratmeter wurden hier erzielt. Die günstigste Eigentumswohnung in der Kategorie zwischen 60 und 100 Quadratmetern wurde hier gleichzeitig für nur 1.459 Euro pro Quadratmeter verkauft, das günstigste Haus für 6.338 Euro pro Quadratmeter.
Große Unterschiede lassen sich an den Angebotspreisen und den notariell vereinbarten Kaufpreisen ablesen. Auch wenn es durch einen Jahreswechsel immer zu zeitlichen Verschiebungen zwischen den Angeboten und Verkäufen kommt, lässt sich feststellen, dass mancherorts deutlich höherpreisig angeboten als verkauft wurde. Auch der Einfluss des „zweiten Immobilienmarktes“ war wieder festzustellen, in dem Immobilien den Eigentümer diskret ohne öffentliche Vermarktung wechseln.
„2021 verspricht ein spannendes Jahr zu werden – aber nicht unbedingt eines voller Sonnenschein für alle“, so Westermann: „Solange in Köln kein nennenswertes zusätzliches Angebot an Wohnraum geschaffen wird, werden wir weiterhin beobachten, dass die Preise steigen und viele Eigentümer an ihrer Immobilie festhalten.“ Zwar sei noch nicht sicher, wie die allgemeine Konjunkturentwicklung das Marktgeschehen beeinflusse. Die Zeichen für den Immobilienmarkt der Region stünden insgesamt aber weiterhin auf Wachstum.
