28.06.2021 Analyse: Wait and See am Hotelimmobilienmarkt
Das erste Halbjahr war in Bezug auf Transaktionen im Hotelbereich ein äußerst ruhiges: Gerade zwei nennenswerte Verkäufe im DACH-Raum konnten verzeichnet werden. In Stuttgart wurde das Projekt “Turm am Mailänder Platz”, welches von den beiden Betreibern Adina Hotels und Premier Inn betrieben wird um rund € 137 Mio. verkauft, in Frankfurt die Villa Kennedy (Betreiber: Rocco Forte) um einen 2-stelligen Millionenbetrag im oberen Bereich.
Martin Schaffer, Geschäftsführer und Partner von mrp hotels, sieht dies symptomatisch für das Jahr 2021: „Im Gegensatz zu vielen internationalen Experten sehen wir die Lage differenzierter. Unserer Ansicht nach wird es auch im zweiten Halbjahr zu keinem rasanten Anstieg der Transaktionen oder Portfoliobereinigungen kommen.”
Die Ursache für den zurzeit schwachen Transaktionsmarkt sieht mrp hotels unter anderem in den Staatshilfen, die fortdauernd ausgezahlt, aber noch nicht fällig gestellt wurden. Genauso wie in der schwierigen Beurteilbarkeit in der Qualität bzw. finanziellen Leistungsfähigkeit der Betreiber.
Investoren gehen mit neuen Ankaufprofilen auf die Suche
„Für Investoren sind aufgrund der fehlenden Einsichtsmöglichkeiten und aussagekräftiger Kennzahlen viele Betreiber weiterhin eine absolute “Black Box”, so Martin Schaffer.
Dabei ist die Flexibilität der Immobilie ein ausschlaggebendes Kriterium: die Umnutzung der Flächen im Falle eines Exits wird immer häufiger diskutiert. Im Rahmen der Vertragsgestaltung werden exogene Schock-Abfederungsprogramme inkludiert. Unter anderem beinhalten diese eine schlanke Mitarbeiter- und Kostenstruktur, eine erhöhte Digitalisierung, mobile Raum- und Flächenkonzepte, hybride Vertragsstrukturen zur Teilung des Risikos und hybride Hotelkonzepte, um möglichst viele Gäste und Märkte abzudecken.
Werden institutionelle Investoren vom Hotelimmobilienmarkt wegrationalisiert?
Die bis dato vorherrschende Prägung des Marktes durch institutionelle Investoren verändert sich durch den Wunsch der Betreiber, das Risiko für den Betrieb im Rahmen der klassischen Fixpachtverträge nicht mehr allein tragen zu wollen. Die neuen Managementverträge, die eine Umverteilung der Betriebsrisken zwischen Eigentümer und Betreiber vorsehen, entsprechen eher der Risikobewertung von Private Equity Fonds als jener der, den relativ starren, strukturellen Vorgaben folgenden institutionellen Investoren. Dennoch: der Fixpachtvertrag wird im DACH-Raum auch weiterhin bestehen bleiben, Private Equity Fonds werden gleichzeitig aber auch neue Chancen eröffnet.
Bestehende Developments verzögern sich
Die Weltwirtschaft wird zur Zeit von explodierenden Rohstoffpreisen und damit auch Baumaterialpreisen geprägt. Dies verzögert die sich schon vor der Pandemie in der Umsetzung befindlichen Projekte erheblich, da die ohnehin üblich eingeplanten Kostenpuffer auf der Bauseite ausgeschöpft sind bzw. auch nicht endlos skalierbar sind.
Viele Fragezeichen wirft derzeit auch die Finanzierungsfreude der Banken bei Hotelimmobilien auf. Martin Schaffer sieht dafür zurzeit wenig Bereitschaft: „Bei den Finanzierungen schlägt die Krise voll durch. Die schwierige Einschätzung der Recovery Periode sowie die nicht vorhandenen eingeschränkten Bewertungskriterien der Werthaltigkeit von Pachtverträgen, machen es den Banken häufig unmöglich, Projekte zu finanzieren.”
Martin Schaffer, Geschäftsführer und Partner von mrp hotels, sieht dies symptomatisch für das Jahr 2021: „Im Gegensatz zu vielen internationalen Experten sehen wir die Lage differenzierter. Unserer Ansicht nach wird es auch im zweiten Halbjahr zu keinem rasanten Anstieg der Transaktionen oder Portfoliobereinigungen kommen.”
Die Ursache für den zurzeit schwachen Transaktionsmarkt sieht mrp hotels unter anderem in den Staatshilfen, die fortdauernd ausgezahlt, aber noch nicht fällig gestellt wurden. Genauso wie in der schwierigen Beurteilbarkeit in der Qualität bzw. finanziellen Leistungsfähigkeit der Betreiber.
Investoren gehen mit neuen Ankaufprofilen auf die Suche
„Für Investoren sind aufgrund der fehlenden Einsichtsmöglichkeiten und aussagekräftiger Kennzahlen viele Betreiber weiterhin eine absolute “Black Box”, so Martin Schaffer.
Dabei ist die Flexibilität der Immobilie ein ausschlaggebendes Kriterium: die Umnutzung der Flächen im Falle eines Exits wird immer häufiger diskutiert. Im Rahmen der Vertragsgestaltung werden exogene Schock-Abfederungsprogramme inkludiert. Unter anderem beinhalten diese eine schlanke Mitarbeiter- und Kostenstruktur, eine erhöhte Digitalisierung, mobile Raum- und Flächenkonzepte, hybride Vertragsstrukturen zur Teilung des Risikos und hybride Hotelkonzepte, um möglichst viele Gäste und Märkte abzudecken.
Werden institutionelle Investoren vom Hotelimmobilienmarkt wegrationalisiert?
Die bis dato vorherrschende Prägung des Marktes durch institutionelle Investoren verändert sich durch den Wunsch der Betreiber, das Risiko für den Betrieb im Rahmen der klassischen Fixpachtverträge nicht mehr allein tragen zu wollen. Die neuen Managementverträge, die eine Umverteilung der Betriebsrisken zwischen Eigentümer und Betreiber vorsehen, entsprechen eher der Risikobewertung von Private Equity Fonds als jener der, den relativ starren, strukturellen Vorgaben folgenden institutionellen Investoren. Dennoch: der Fixpachtvertrag wird im DACH-Raum auch weiterhin bestehen bleiben, Private Equity Fonds werden gleichzeitig aber auch neue Chancen eröffnet.
Bestehende Developments verzögern sich
Die Weltwirtschaft wird zur Zeit von explodierenden Rohstoffpreisen und damit auch Baumaterialpreisen geprägt. Dies verzögert die sich schon vor der Pandemie in der Umsetzung befindlichen Projekte erheblich, da die ohnehin üblich eingeplanten Kostenpuffer auf der Bauseite ausgeschöpft sind bzw. auch nicht endlos skalierbar sind.
Viele Fragezeichen wirft derzeit auch die Finanzierungsfreude der Banken bei Hotelimmobilien auf. Martin Schaffer sieht dafür zurzeit wenig Bereitschaft: „Bei den Finanzierungen schlägt die Krise voll durch. Die schwierige Einschätzung der Recovery Periode sowie die nicht vorhandenen eingeschränkten Bewertungskriterien der Werthaltigkeit von Pachtverträgen, machen es den Banken häufig unmöglich, Projekte zu finanzieren.”
