08.07.2021 Münchner Bürovermietungsmarkt: Niedrige, aber stabile Nachfrage
Auf dem Münchner Bürovermietungsmarkt wurde nach Angaben von Colliers im ersten Halbjahr 2021 ein Flächenumsatz von rund 230.200 Quadratmeter erzielt. Dies entspricht zwar einem Rückgang von 29 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2020, im zweiten Quartal war aber eine leichte Belebung im Vergleich zu den Vorquartalen festzustellen. Das gegenüber dem zweiten Halbjahr 2020 um ein Drittel gestiegene Gesuchsvolumen zeigt die zunehmende Marktaktivität in den letzten Monaten.
Fünf Großabschlüsse über 5.000 Quadratmeter konnten in den letzten drei Monaten registriert werden, allesamt in Projekten oder Gebäuden im Bau. Die größte Anmietung war mit 14.100 Quadratmetern Bürofläche die Projektanmietung der Wacker Chemie AG, die ihren Unternehmenssitz ins Werksviertel verlagern. Der Nachfragerückgang ist, verglichen zum Vorkrisenniveau, weiterhin in allen Lagen und Branchen spürbar. Sowohl im Stadtgebiet als auch im Umland ist der Umsatz gleichermaßen zurückgegangen. Die Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge ist im Vorjahresvergleich jedoch um 8 Prozent gestiegen und bestätigt die wieder positiveren Rahmenbedingungen mit einhergehender Marktbelebung.
Peter Bigelmaier, Head of Office Letting München bei Colliers: “Im ersten Quartal 2021 war der Markt noch spürbar von den pandemiebedingten Restriktionen gekennzeichnet. Die sinkenden Inzidenzen, das Voranschreiten der Impfkampagne und die konjunkturelle Erholung haben in den letzten Monaten aber für eine steigende Gesuchsaktivität gesorgt, insbesondere im kleinteiligen Segment. Besichtigungen sind immer mehr möglich, und die Unternehmen schreiten mit der Analyse ihrer veränderten Flächenanforderungen voran. Die Aussicht, mit höherer Impfquote und weiteren Lockerungen in vielen Bereichen in das zweite Halbjahr zu starten, deutet auf ein weiteres Anziehen der Nachfrage im Laufe des Jahres hin.”
Die auch im zweiten Quartal 2021 verhaltene Nachfrage führt zu weiter steigenden Leerständen. Zum Ende des ersten Halbjahres standen rund 980.400 Quadratmeter zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung, was einer Leerstandsquote von 4,4 Prozent und einem Anstieg von rund 365.900 Quadratmetern im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Im Umland ist der Leerstand etwas stärker auf 6,7 Prozent und im Stadtgebiet auf aktuell 3,5 Prozent gestiegen. Ein räumlicher Schwerpunkt der steigenden Leerstände ist jedoch bisher nicht auszumachen. Von den aktuell 980.400 Quadratmeter Leerstand befinden sich lediglich 80.000 Quadratmeter in Neubauflächen, was einem Anstieg um circa 30.000 Quadratmeter zum Vorquartal entspricht. Aktuell stehen rund 90.000 Quadratmeter Untermietflächen zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Das entspricht einem Anteil von circa 9 Prozent am Leerstand.
Im Bau befinden sich derzeit rund 968.000 Quadratmeter Bürofläche, womit die Fertigstellungspipeline stärker gefüllt ist als in den vergangenen Jahren. Die Flächen, die 2021 fertiggestellt werden oder bereits wurden, waren Ende des zweiten Quartals zu rund 65 Prozent belegt. Der weiterhin ruhige Vermietungsmarkt und die steigenden Leerstände können in den nächsten Quartalen für Verschiebungen spekulativer Baustarts sorgen, da insbesondere risikoaverse Projektentwickler und Banken verhaltener agieren.
Zum ersten Halbjahr 2021 betrug die Durchschnittsmiete 21,10 Euro pro Quadratmeter und liegt damit rund 4 Prozent unter dem Niveau des Vorjahres, aber leicht höher gegenüber dem Vorquartal. Insbesondere hochpreisige Großanmietungen sorgten für diesen Anstieg. Im Stadtgebiet lag die Durchschnittsmiete bei 23,70 Euro pro Quadratmeter, für Neubauten bei 27,00 Euro pro Quadratmeter. Im Umland ist die Durchschnittsmiete um mehr als 7 Prozent auf aktuell 13,50 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was durch mehrere größere Neubauanmietungen zu erklären ist. Die Spitzenmiete gab im Vergleich zum Halbjahr 2020 leicht um ein Prozent auf 39,00 Euro pro Quadratmeter nach.
Achim Degen, Regional Manager Bayern bei Colliers: “Der Münchner Büromarkt spürt die Folgen der Pandemie zwar deutlich, zeigt aber einen leichten Aufwärtstrend. Entscheidend für die mittelfristige Entwicklung des Marktes werden die Überlegungen der Unternehmen sein, wie ihre veränderten Flächenanforderungen und Bürokonzepte aussehen sollen und wann sie diese umsetzen. Dies wird auch für Bewegungen im Markt sorgen, auch wenn noch nicht absehbar ist, wie es sich auf den Flächenbedarf auswirken wird.“
„Wir erachten einen Flächenumsatz von 550.000 Quadratmeter für das Jahr 2021 als realistisch. Es sind nach wie vor einige Großgesuche im Markt, die den Umsatz nach oben treiben können. Beim Leerstand ist von einer weiteren Steigerung auf circa 5 Prozent bis zum Jahresende auszugehen. Dieser Wert würde für etwas Entspannung auf dem Markt sorgen, wenngleich einzelne Zentrumslagen weiterhin kaum Leerstand aufweisen. Eine flächendeckende Reduzierung des Flächenangebots kann ab 2022 einsetzen, wenn sich die wirtschaftliche Situation sowie die Nachfragesituation auf einem höheren Niveau stabilisiert hat. Bei den Mietpreisen erwarten wir bis dahin eine weitere Seitwärtsbewegung, sowohl bei der Durchschnitts- als auch bei der Spitzenmiete“, so Bigelmaier in seinem Ausblick.
Fünf Großabschlüsse über 5.000 Quadratmeter konnten in den letzten drei Monaten registriert werden, allesamt in Projekten oder Gebäuden im Bau. Die größte Anmietung war mit 14.100 Quadratmetern Bürofläche die Projektanmietung der Wacker Chemie AG, die ihren Unternehmenssitz ins Werksviertel verlagern. Der Nachfragerückgang ist, verglichen zum Vorkrisenniveau, weiterhin in allen Lagen und Branchen spürbar. Sowohl im Stadtgebiet als auch im Umland ist der Umsatz gleichermaßen zurückgegangen. Die Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge ist im Vorjahresvergleich jedoch um 8 Prozent gestiegen und bestätigt die wieder positiveren Rahmenbedingungen mit einhergehender Marktbelebung.
Peter Bigelmaier, Head of Office Letting München bei Colliers: “Im ersten Quartal 2021 war der Markt noch spürbar von den pandemiebedingten Restriktionen gekennzeichnet. Die sinkenden Inzidenzen, das Voranschreiten der Impfkampagne und die konjunkturelle Erholung haben in den letzten Monaten aber für eine steigende Gesuchsaktivität gesorgt, insbesondere im kleinteiligen Segment. Besichtigungen sind immer mehr möglich, und die Unternehmen schreiten mit der Analyse ihrer veränderten Flächenanforderungen voran. Die Aussicht, mit höherer Impfquote und weiteren Lockerungen in vielen Bereichen in das zweite Halbjahr zu starten, deutet auf ein weiteres Anziehen der Nachfrage im Laufe des Jahres hin.”
Die auch im zweiten Quartal 2021 verhaltene Nachfrage führt zu weiter steigenden Leerständen. Zum Ende des ersten Halbjahres standen rund 980.400 Quadratmeter zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung, was einer Leerstandsquote von 4,4 Prozent und einem Anstieg von rund 365.900 Quadratmetern im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Im Umland ist der Leerstand etwas stärker auf 6,7 Prozent und im Stadtgebiet auf aktuell 3,5 Prozent gestiegen. Ein räumlicher Schwerpunkt der steigenden Leerstände ist jedoch bisher nicht auszumachen. Von den aktuell 980.400 Quadratmeter Leerstand befinden sich lediglich 80.000 Quadratmeter in Neubauflächen, was einem Anstieg um circa 30.000 Quadratmeter zum Vorquartal entspricht. Aktuell stehen rund 90.000 Quadratmeter Untermietflächen zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Das entspricht einem Anteil von circa 9 Prozent am Leerstand.
Im Bau befinden sich derzeit rund 968.000 Quadratmeter Bürofläche, womit die Fertigstellungspipeline stärker gefüllt ist als in den vergangenen Jahren. Die Flächen, die 2021 fertiggestellt werden oder bereits wurden, waren Ende des zweiten Quartals zu rund 65 Prozent belegt. Der weiterhin ruhige Vermietungsmarkt und die steigenden Leerstände können in den nächsten Quartalen für Verschiebungen spekulativer Baustarts sorgen, da insbesondere risikoaverse Projektentwickler und Banken verhaltener agieren.
Zum ersten Halbjahr 2021 betrug die Durchschnittsmiete 21,10 Euro pro Quadratmeter und liegt damit rund 4 Prozent unter dem Niveau des Vorjahres, aber leicht höher gegenüber dem Vorquartal. Insbesondere hochpreisige Großanmietungen sorgten für diesen Anstieg. Im Stadtgebiet lag die Durchschnittsmiete bei 23,70 Euro pro Quadratmeter, für Neubauten bei 27,00 Euro pro Quadratmeter. Im Umland ist die Durchschnittsmiete um mehr als 7 Prozent auf aktuell 13,50 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was durch mehrere größere Neubauanmietungen zu erklären ist. Die Spitzenmiete gab im Vergleich zum Halbjahr 2020 leicht um ein Prozent auf 39,00 Euro pro Quadratmeter nach.
Achim Degen, Regional Manager Bayern bei Colliers: “Der Münchner Büromarkt spürt die Folgen der Pandemie zwar deutlich, zeigt aber einen leichten Aufwärtstrend. Entscheidend für die mittelfristige Entwicklung des Marktes werden die Überlegungen der Unternehmen sein, wie ihre veränderten Flächenanforderungen und Bürokonzepte aussehen sollen und wann sie diese umsetzen. Dies wird auch für Bewegungen im Markt sorgen, auch wenn noch nicht absehbar ist, wie es sich auf den Flächenbedarf auswirken wird.“
„Wir erachten einen Flächenumsatz von 550.000 Quadratmeter für das Jahr 2021 als realistisch. Es sind nach wie vor einige Großgesuche im Markt, die den Umsatz nach oben treiben können. Beim Leerstand ist von einer weiteren Steigerung auf circa 5 Prozent bis zum Jahresende auszugehen. Dieser Wert würde für etwas Entspannung auf dem Markt sorgen, wenngleich einzelne Zentrumslagen weiterhin kaum Leerstand aufweisen. Eine flächendeckende Reduzierung des Flächenangebots kann ab 2022 einsetzen, wenn sich die wirtschaftliche Situation sowie die Nachfragesituation auf einem höheren Niveau stabilisiert hat. Bei den Mietpreisen erwarten wir bis dahin eine weitere Seitwärtsbewegung, sowohl bei der Durchschnitts- als auch bei der Spitzenmiete“, so Bigelmaier in seinem Ausblick.
