08.07.2021 Licht am Ende des Büromarkttunnels in Frankfurt
Ein Umsatzplus von 48 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2020 macht statistisch zwar was her, in absoluten Zahlen jedoch lässt der „richtige“ Aufschwung auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt wie im April des Jahres bereits prognostiziert, noch auf sich warten. 165.500 m² umgesetzte Fläche im ersten Halbjahr 2021 (H1: 2020: 111.800 m²) sind gleichbedeutend einem Rückgang von 25 Prozent im Fünfjahres- und um 24 Prozent im Zehnjahresvergleich. Ein ähnliches Bild malt die Anzahl der Abschlüsse: die haben im 12-Monatsvergleich zwar um 16 Prozent zugelegt auf 221 (H1 2020: 191 Deals,) den mittel- und langfristigen Schnitt aber ebenfalls zweistellig mit 23 bzw. 18 Prozent unterschritten.
„Corona hat auch in der deutschen Finanzmetropole seit März 2020 Schleifspuren hinterlassen“, ohne Frage, so Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany. „Darüber können auch die statistisch respektablen Verbesserungen beim Flächenumsatz und bei den Abschlüssen im Halbjahresvergleich der beiden Pandemie-Jahre nicht hinwegtäuschen. Aber: wir sehen Licht am Ende des Tunnels. 400.000 m² Umsatzvolumen könnten am Ende drin sein.“
Nachfrage zieht an
Die Deal-‚Historie’ in den ersten sechs Monaten 2021 schreibt sich auch zu Beginn der zweiten Halbzeit mit einer anziehenden Nachfrage sowohl im kleinteiligen Segment als auch im großvolumigeren Bereich fort. „Alles in allem wird die Zukunft planbarer“, so Leimbach. Leimbach weiter: „Trotz Delta-Mutante dürfte die Pandemie unter Kontrolle zu bringen sein, die Stimmung in der Wirtschaft hellt sich auf, und die Unternehmen haben eine zunehmend klare Sicht, wie sie zukünftig arbeiten wollen und definieren sukzessive ihre Arbeitsplatzstrategien dementsprechend.“ Der JLL-Bürovermietungschef Deutschland geht davon aus, dass sich hybride Arbeitsmodelle am Markt durchsetzen werden mit einem allerdings nach wie vor relevanten, wenn auch kleinteiligeren Anteil an Home Office-Modellen: „Im Schnitt könnte der Home Office-Anteil ein bis zwei Tagen pro Mitarbeiter in der Woche ausmachen“, so Leimbach und er fügt an: „Letztlich entscheiden aber die Branche, die Art der Tätigkeit sowie die jeweilige Unternehmenskultur ganz individuell über das Ausmaß von Home-Office.“
Abschlüsse unter 500 m² (über 150) mit in summa rund 39.000 m² bleiben die dominante Flächengröße. Zugelegt haben auch Mietverträge zwischen 1.000 und 2.500 m²; in dieser Kategorie lagen Abschlüsse und angemietete Fläche mehr als doppelt so hoch wie ein Jahr zuvor. Sechsmal haben Nutzer Büroflächen ab 5.000 m² angemietet, darunter sind zwei Deals jenseits der 10.000 m², neben dem Siemens Eigennutzerdeal der größte Abschluss im zweiten Quartal durch Nestlé, das seinen Deutschland-Hauptsitz ins Frankfurter Bahnhofsviertel verlegt. Insgesamt entfallen etwas mehr als 60.000 m² auf die beiden Größenklassen, entsprechend viermal so viel wie vor einem Jahr. „Die im ersten Halbjahr 2021 getätigten Abschlüsse geben deswegen zur Hoffnung Anlass, weil unter den zehn größten lediglich ein Eigennutzer-Deal zu verzeichnen war“, so Leimbach. Die übrigen seien echte „Marktdeals“ gewesen, darunter 7.600 m² durch das Jobcenter Frankfurt Gerbermühlstraße im Palazzo Fiorentino in Sachsenhausen und 6.900 m² durch die Mainova AG in einem Neubau in der Solmsstraße/City West.
Die durchschnittliche Größe der Abschlüsse hat sich im Vergleichszeitraum der beiden Pandemiejahre um 27 Prozent vergrößert (H1 2021: 750 m², H1 2020: 599 m²).
Umsatzstärkster Teilmarkt zwischen Januar und Ende Juni war unter den 18 Frankfurter Teilmärkten der Flughafen mit einem Anteil von rund 17 Prozent. Die meisten Abschlüsse wurden dagegen im Teilmarkt City mit einem Anteil von 19 Prozent getätigt.
Nach Branchen hat sich die Industrie mit knapp 58.000 m² (34,9 % am Gesamtumsatz) auf Platz 1 vorgeschoben, mit sechsmal mehr Umsatz als im Vorjahreszeitraum. Unternehmensbezogene Dienstleistungen, in der Mainmetropole traditionell führend, mussten sich mit Platz 2 und 33.600 m² (20,3 % am Gesamtumsatz) zufriedengeben.
Leerstandsquote nur leicht erhöht
Mit 6,6 Prozent weist der Frankfurter Büromarkt unter den Big7 nach Düsseldorf zwar die höchste Leerstandsquote auf. „Das ist aber nach wie vor ein gesunder Wert, bei dem Mieter und Vermieter auf Augenhöhe sind. Im Gegensatz dazu etwa Stuttgart mit 1,8 Prozent und damit derzeit ein Vermietermarkt par excellence“, so Leimbach.
Sachsenhausen, City-West, Nord, Westend City, die Bankenlage sowie Mertonviertel-Riedberg bewegen sich allesamt unter 5 Prozent, über 10 Prozent liegen nur sieben der 18 Teilmärkte, darunter Eschborn, Flughafen und mit 16 Prozent am höchsten Rödelheim.
„Der leichte Leerstandsanstieg im zweiten Quartal ist nicht zuletzt auf das Leerziehen einer großen Fläche zurückzuführen, hat also zunächst einmal nichts mit Corona zu tun. Gleichzeitig hatte natürlich auch eine noch moderate Nachfrage Einfluss auf einen wenig nachhaltigen Abbau von Leerstand in Bestandsgebäuden“ kommentiert Stephan Leimbach. Vor dem Hintergrund weiter zunehmender Fertigstellungen im zweiten Halbjahr wird bis zum Jahresende ein leichter Zuwachs auf 6,8 Prozent erwartet.
Die Spitzenmiete in der Finanzmetropole am Main verharrt unverändert bei 41,50 Euro/m²/Monat: „In diesem Jahr wird sich daran nichts ändern“, meint Stephan Leimbach. Um 0,2 Prozent minimal zugelegt hat demgegenüber die Durchschnittsmiete in den letzten 12 Monaten auf 23,30 Euro/m²/Monat.
Stephan Leimbach betont abschließend: „Nachhaltigkeit und ESG sind mehr und mehr nicht nur ein Investorenthema, sondern werden auch auf Mieterseite immer relevanter. Primär internationale Großkonzerne orientieren sich zunehmend in ihren Anmietungen an ESG-Standards. Nachhaltigkeitszertifizierungen, ÖPNV-Anbindungen, Anzahl von E-Ladestationen usw. werden denn auch immer marktrelevanter.“
„Corona hat auch in der deutschen Finanzmetropole seit März 2020 Schleifspuren hinterlassen“, ohne Frage, so Stephan Leimbach, Head of Office Leasing JLL Germany. „Darüber können auch die statistisch respektablen Verbesserungen beim Flächenumsatz und bei den Abschlüssen im Halbjahresvergleich der beiden Pandemie-Jahre nicht hinwegtäuschen. Aber: wir sehen Licht am Ende des Tunnels. 400.000 m² Umsatzvolumen könnten am Ende drin sein.“
Nachfrage zieht an
Die Deal-‚Historie’ in den ersten sechs Monaten 2021 schreibt sich auch zu Beginn der zweiten Halbzeit mit einer anziehenden Nachfrage sowohl im kleinteiligen Segment als auch im großvolumigeren Bereich fort. „Alles in allem wird die Zukunft planbarer“, so Leimbach. Leimbach weiter: „Trotz Delta-Mutante dürfte die Pandemie unter Kontrolle zu bringen sein, die Stimmung in der Wirtschaft hellt sich auf, und die Unternehmen haben eine zunehmend klare Sicht, wie sie zukünftig arbeiten wollen und definieren sukzessive ihre Arbeitsplatzstrategien dementsprechend.“ Der JLL-Bürovermietungschef Deutschland geht davon aus, dass sich hybride Arbeitsmodelle am Markt durchsetzen werden mit einem allerdings nach wie vor relevanten, wenn auch kleinteiligeren Anteil an Home Office-Modellen: „Im Schnitt könnte der Home Office-Anteil ein bis zwei Tagen pro Mitarbeiter in der Woche ausmachen“, so Leimbach und er fügt an: „Letztlich entscheiden aber die Branche, die Art der Tätigkeit sowie die jeweilige Unternehmenskultur ganz individuell über das Ausmaß von Home-Office.“
Abschlüsse unter 500 m² (über 150) mit in summa rund 39.000 m² bleiben die dominante Flächengröße. Zugelegt haben auch Mietverträge zwischen 1.000 und 2.500 m²; in dieser Kategorie lagen Abschlüsse und angemietete Fläche mehr als doppelt so hoch wie ein Jahr zuvor. Sechsmal haben Nutzer Büroflächen ab 5.000 m² angemietet, darunter sind zwei Deals jenseits der 10.000 m², neben dem Siemens Eigennutzerdeal der größte Abschluss im zweiten Quartal durch Nestlé, das seinen Deutschland-Hauptsitz ins Frankfurter Bahnhofsviertel verlegt. Insgesamt entfallen etwas mehr als 60.000 m² auf die beiden Größenklassen, entsprechend viermal so viel wie vor einem Jahr. „Die im ersten Halbjahr 2021 getätigten Abschlüsse geben deswegen zur Hoffnung Anlass, weil unter den zehn größten lediglich ein Eigennutzer-Deal zu verzeichnen war“, so Leimbach. Die übrigen seien echte „Marktdeals“ gewesen, darunter 7.600 m² durch das Jobcenter Frankfurt Gerbermühlstraße im Palazzo Fiorentino in Sachsenhausen und 6.900 m² durch die Mainova AG in einem Neubau in der Solmsstraße/City West.
Die durchschnittliche Größe der Abschlüsse hat sich im Vergleichszeitraum der beiden Pandemiejahre um 27 Prozent vergrößert (H1 2021: 750 m², H1 2020: 599 m²).
Umsatzstärkster Teilmarkt zwischen Januar und Ende Juni war unter den 18 Frankfurter Teilmärkten der Flughafen mit einem Anteil von rund 17 Prozent. Die meisten Abschlüsse wurden dagegen im Teilmarkt City mit einem Anteil von 19 Prozent getätigt.
Nach Branchen hat sich die Industrie mit knapp 58.000 m² (34,9 % am Gesamtumsatz) auf Platz 1 vorgeschoben, mit sechsmal mehr Umsatz als im Vorjahreszeitraum. Unternehmensbezogene Dienstleistungen, in der Mainmetropole traditionell führend, mussten sich mit Platz 2 und 33.600 m² (20,3 % am Gesamtumsatz) zufriedengeben.
Leerstandsquote nur leicht erhöht
Mit 6,6 Prozent weist der Frankfurter Büromarkt unter den Big7 nach Düsseldorf zwar die höchste Leerstandsquote auf. „Das ist aber nach wie vor ein gesunder Wert, bei dem Mieter und Vermieter auf Augenhöhe sind. Im Gegensatz dazu etwa Stuttgart mit 1,8 Prozent und damit derzeit ein Vermietermarkt par excellence“, so Leimbach.
Sachsenhausen, City-West, Nord, Westend City, die Bankenlage sowie Mertonviertel-Riedberg bewegen sich allesamt unter 5 Prozent, über 10 Prozent liegen nur sieben der 18 Teilmärkte, darunter Eschborn, Flughafen und mit 16 Prozent am höchsten Rödelheim.
„Der leichte Leerstandsanstieg im zweiten Quartal ist nicht zuletzt auf das Leerziehen einer großen Fläche zurückzuführen, hat also zunächst einmal nichts mit Corona zu tun. Gleichzeitig hatte natürlich auch eine noch moderate Nachfrage Einfluss auf einen wenig nachhaltigen Abbau von Leerstand in Bestandsgebäuden“ kommentiert Stephan Leimbach. Vor dem Hintergrund weiter zunehmender Fertigstellungen im zweiten Halbjahr wird bis zum Jahresende ein leichter Zuwachs auf 6,8 Prozent erwartet.
Die Spitzenmiete in der Finanzmetropole am Main verharrt unverändert bei 41,50 Euro/m²/Monat: „In diesem Jahr wird sich daran nichts ändern“, meint Stephan Leimbach. Um 0,2 Prozent minimal zugelegt hat demgegenüber die Durchschnittsmiete in den letzten 12 Monaten auf 23,30 Euro/m²/Monat.
Stephan Leimbach betont abschließend: „Nachhaltigkeit und ESG sind mehr und mehr nicht nur ein Investorenthema, sondern werden auch auf Mieterseite immer relevanter. Primär internationale Großkonzerne orientieren sich zunehmend in ihren Anmietungen an ESG-Standards. Nachhaltigkeitszertifizierungen, ÖPNV-Anbindungen, Anzahl von E-Ladestationen usw. werden denn auch immer marktrelevanter.“
