08.07.2021 Wohnimmobilienmärkte profitieren von der Corona-Krise
Analysen von Aengevelt Research zeigen: Die Wohnimmobilienmärkte sind nicht nur besser durch die Corona-Krise gekommen als andere Immobiliensegmente – sie sind in den meisten Städten sogar noch stärker geworden. Das ergibt u.a. der Vergleich von drei A-Städten – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt – mit den drei B- bzw. C-Städten Dresden, Leipzig und Magdeburg. Besonders gefragt waren dabei Eigenheime, deren Umsätze im Coronajahr 2020 in allen sechs Einzel-Städten gestiegen sind, in Summe sogar um mehr als 13 % gegenüber dem Vorjahr. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser legten im gleichen Zeitraum um knapp 13 % zu, die Preise für Eigentumswohnungen um nahezu 8 %. Auch die Wohnungsmieten sind im Coronajahr weiter gestiegen: Die Angebotsmieten im Bestand zogen über alle sechs Standorte hinweg um durchschnittlich 3,4 % an, für Neubauwohnungen sogar um 7,1 %. Allerdings verlief die Entwicklung in den sechs untersuchten Städten differenziert. Als Boomtown für Wohnimmobilien erwies sich dabei insbesondere Leipzig.
Hinsichtlich der Entwicklung der Umsätze ergaben sich im Coronajahr sowohl hinsichtlich der verschiedenen Typen von Wohnimmobilien als auch hinsichtlich der untersuchten Städte unterschiedliche Entwicklungen. Die Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern haben an allen sechs Aengevelt-Standorten zugenommen; besonders stark in Frankfurt mit einem Zuwachs von 23 % und in Düsseldorf mit einem Zuwachs von 15 %. Aengevelt Research erklärt dies einerseits mit den Erfahrungen von Lockdowns und Homeoffice, die das Interesse am Eigenheim mit Garten wieder gesteigert haben, andererseits aber auch mit dem Bedürfnis, das eigene Vermögen in einer selbstgenutzten Wohnimmobilie anzulegen, die in Krisenzeiten als besonders sichere Anlageform gilt und zusätzlich noch einen Nutzwert bietet.
Bei den Mehrfamilienhäusern war der Effekt der Pandemie regional sehr unterschiedlich. In Leipzig stiegen die Verkäufe von Mehrfamilienhäusern um 56 % gegenüber dem Vorjahr. Aengevelt Research erklärt das mit der guten wirtschaftlichen Entwicklung in der Messestadt, die auch durch das Coronavirus nicht beeinträchtigt wurde, dem dadurch bewirkten Bevölkerungswachstum und der wachsenden Wohnungsnachfrage, die Mietwohnungen zu einer immer attraktiveren Kapitalanlage werden lässt. Wachsende Umsätze um 18 % konnte auch Dresden verzeichnen, während die Corona-Lockdowns in den westdeutschen Großstädten für Rückgänge bei den Investitionen in Mietwohnungen sorgte. Allerdings ist dies z.B. in Düsseldorf nicht auf eine rückläufige Nachfrage, sondern vielmehr auf ein zu geringes Angebot aufgrund einer hohen Verkaufs-Zurückhaltung zurückzuführen.
Prof. Dr. Volker Eichener von der Hochschule Düsseldorf und Supervisor Aengevelt Research zu den Ergebnisse: „Wir nehmen bereits seit längerem wahr, dass Investoren vermehrt ihren Anlagefokus um B- und C-Städte erweitern, wo noch höhere Renditen erzielt werden können als in den ,Big Seven‘, in denen die Einstandspreise inzwischen sehr hoch sind. Dazu zählen insbesondere auch die ostdeutschen Großstädte, allen voran die sächsischen Metropolen. Corona erweist sich als Trendverstärker. Während es in den westdeutschen Städten teilweise zu Einbrüchen kam, haben die Umsätze z.B. in Leipzig und Dresden weiter zugenommen.“
Hinsichtlich der Umsatzentwicklung präsentieren sich Eigentumswohnungen uneinheitlich mit insgesamt geringeren Ausschlägen. Auch in diesem Segment erweist sich Leipzig als Boomtown, die in allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes zulegen konnte.
Insgesamt stiegen dennoch die mittleren Preise für Eigentumswohnungen in nahezu allen sechs Städten mit Ausnahme von Magdeburg, wo eine klare Verschiebung der Nachfrage von der Eigentumswohnung zum Eigenheim festzustellen war, deutlich um 9 % bis 14 %.
Noch stärker fiel der durchschnittliche Kaufpreisanstieg für Einfamilienhäuser aus:
Spitzenreiter war Magdeburg (+ 19 %), gefolgt von Leipzig (+ 17 %), Düsseldorf (+15 %), Frankfurt und Berlin (jeweils +12 %).
Das zeigt: Wohneigentum hat durch die Pandemie eindeutig an Attraktivität als Vermögensanlage gewonnen. Dass die Umsätze für Eigentumswohnungen nicht in allen Städten mit den Preissteigerungen Schritt gehalten haben, erklär Aengevelt Research damit, dass die Zahl der Kauffälle über alle sechs Standorte im Coronajahr z.T. angebotsbedingt um 8,1 % zurückgegangen sind.
Dazu Prof. Eichener: „Corona hat das Interesse an sicheren Kapitalanlagen gesteigert. Selbstgenutzte Wohnimmobilien gelten als eine der sichersten Anlageformen überhaupt, und das Eigenheim steht hier an der Spitze, weil es sich um eine Kapitalanlage handelt, die man selbst nutzen kann.“
Bei den mittleren Preisen von Mehrfamilienhäusern zeigte sich dagegen ein klarer Ost-West-Gegensatz: Während die Durchschnittspreise in den westdeutschen Großstädten durchweg nachgegeben haben, sind in den ostdeutschen Städten für Mehrfamilienhäuser höhere Preise je Verkauf bezahlt worden – ein klares Zeichen für die Verlagerung des Interesses der Kapitalanleger in Städte in den Neuen Bundesländern, deren Wirtschaft besonders robust durch die Coronakrise gekommen ist und die positive Entwicklungs- und Wachstumsperspektiven bei gleichzeitig (noch) höheren Renditen bieten.
Das Virus hat auch den Anstieg der Mieten nicht zu bremsen vermocht. In allen sechs Städten sind im Coronajahr die Angebotsmieten im Bestand als für Neubau weiter gestiegen, obwohl Mitte des Jahres viele Wohnungsbesichtigungen ausfielen. Spitzenreiter beim prozentualen Anstieg der Angebotsmieten Neubau war mit +10,6 % gegenüber dem Vorjahr ausgerechnet Berlin – trotz oder sogar wegen des (mittlerweile vom Bundesverfassungsgericht für unzulässig erklärten) Mietendeckels, der nicht für Neubauwohnungen galt.
Bei den Angebotsmieten im Bestand lag das boomende Leipzig mit einem Anstieg von 6,1 % an der Spitze, gefolgt von Düsseldorf mit einem Zuwachs von 3,7 %. Aber auch in Berlin hat der Mietendeckel, der damals noch in Kraft war, einen, wenngleich moderaten Anstieg der Bestandsmieten nicht verhindern können, ebenso wie keine Auswirkung der Mietpreisbremse feststellbar ist.
Aengevelt führt diese Entwicklungen darauf zurück, dass in angespannten Wohnungsmärkten nach wie vor zu wenig Neubau stattfindet, um die steigende Nachfrage zu decken. Beleg dafür ist die Entwicklung in Magdeburg: Während die anderen Städte ein (kalkulatorisches) Wohnungsdefizit aufweisen, gibt es in Magdeburg einen Überschuss von 6.000 Wohnungen. Analog sind hier die Angebotsmieten im Bestand um lediglich 1,5 % und im Neubau sogar nur um 0,3 % gestiegen.
Insgesamt, so das Fazit von Aengevelt Research, sind die Märkte für Wohnimmobilien in der Coronakrise weitgehend stabil geblieben. Die sogenannten B- und C-Städte Ostdeutschlands konnten im Krisenjahr sogar kräftig zulegen, während es andernorts bei Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen teilweise zu Rückgängen bei den Kauffällen, aber weiterhin steigenden Preisen gekommen ist. Fast überall hat die Pandemie dazu geführt, dass das Interesse an Ein- und Zweifamilienhäusern zugenommen hat.
Hinsichtlich der Entwicklung der Umsätze ergaben sich im Coronajahr sowohl hinsichtlich der verschiedenen Typen von Wohnimmobilien als auch hinsichtlich der untersuchten Städte unterschiedliche Entwicklungen. Die Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern haben an allen sechs Aengevelt-Standorten zugenommen; besonders stark in Frankfurt mit einem Zuwachs von 23 % und in Düsseldorf mit einem Zuwachs von 15 %. Aengevelt Research erklärt dies einerseits mit den Erfahrungen von Lockdowns und Homeoffice, die das Interesse am Eigenheim mit Garten wieder gesteigert haben, andererseits aber auch mit dem Bedürfnis, das eigene Vermögen in einer selbstgenutzten Wohnimmobilie anzulegen, die in Krisenzeiten als besonders sichere Anlageform gilt und zusätzlich noch einen Nutzwert bietet.
Bei den Mehrfamilienhäusern war der Effekt der Pandemie regional sehr unterschiedlich. In Leipzig stiegen die Verkäufe von Mehrfamilienhäusern um 56 % gegenüber dem Vorjahr. Aengevelt Research erklärt das mit der guten wirtschaftlichen Entwicklung in der Messestadt, die auch durch das Coronavirus nicht beeinträchtigt wurde, dem dadurch bewirkten Bevölkerungswachstum und der wachsenden Wohnungsnachfrage, die Mietwohnungen zu einer immer attraktiveren Kapitalanlage werden lässt. Wachsende Umsätze um 18 % konnte auch Dresden verzeichnen, während die Corona-Lockdowns in den westdeutschen Großstädten für Rückgänge bei den Investitionen in Mietwohnungen sorgte. Allerdings ist dies z.B. in Düsseldorf nicht auf eine rückläufige Nachfrage, sondern vielmehr auf ein zu geringes Angebot aufgrund einer hohen Verkaufs-Zurückhaltung zurückzuführen.
Prof. Dr. Volker Eichener von der Hochschule Düsseldorf und Supervisor Aengevelt Research zu den Ergebnisse: „Wir nehmen bereits seit längerem wahr, dass Investoren vermehrt ihren Anlagefokus um B- und C-Städte erweitern, wo noch höhere Renditen erzielt werden können als in den ,Big Seven‘, in denen die Einstandspreise inzwischen sehr hoch sind. Dazu zählen insbesondere auch die ostdeutschen Großstädte, allen voran die sächsischen Metropolen. Corona erweist sich als Trendverstärker. Während es in den westdeutschen Städten teilweise zu Einbrüchen kam, haben die Umsätze z.B. in Leipzig und Dresden weiter zugenommen.“
Hinsichtlich der Umsatzentwicklung präsentieren sich Eigentumswohnungen uneinheitlich mit insgesamt geringeren Ausschlägen. Auch in diesem Segment erweist sich Leipzig als Boomtown, die in allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes zulegen konnte.
Insgesamt stiegen dennoch die mittleren Preise für Eigentumswohnungen in nahezu allen sechs Städten mit Ausnahme von Magdeburg, wo eine klare Verschiebung der Nachfrage von der Eigentumswohnung zum Eigenheim festzustellen war, deutlich um 9 % bis 14 %.
Noch stärker fiel der durchschnittliche Kaufpreisanstieg für Einfamilienhäuser aus:
Spitzenreiter war Magdeburg (+ 19 %), gefolgt von Leipzig (+ 17 %), Düsseldorf (+15 %), Frankfurt und Berlin (jeweils +12 %).
Das zeigt: Wohneigentum hat durch die Pandemie eindeutig an Attraktivität als Vermögensanlage gewonnen. Dass die Umsätze für Eigentumswohnungen nicht in allen Städten mit den Preissteigerungen Schritt gehalten haben, erklär Aengevelt Research damit, dass die Zahl der Kauffälle über alle sechs Standorte im Coronajahr z.T. angebotsbedingt um 8,1 % zurückgegangen sind.
Dazu Prof. Eichener: „Corona hat das Interesse an sicheren Kapitalanlagen gesteigert. Selbstgenutzte Wohnimmobilien gelten als eine der sichersten Anlageformen überhaupt, und das Eigenheim steht hier an der Spitze, weil es sich um eine Kapitalanlage handelt, die man selbst nutzen kann.“
Bei den mittleren Preisen von Mehrfamilienhäusern zeigte sich dagegen ein klarer Ost-West-Gegensatz: Während die Durchschnittspreise in den westdeutschen Großstädten durchweg nachgegeben haben, sind in den ostdeutschen Städten für Mehrfamilienhäuser höhere Preise je Verkauf bezahlt worden – ein klares Zeichen für die Verlagerung des Interesses der Kapitalanleger in Städte in den Neuen Bundesländern, deren Wirtschaft besonders robust durch die Coronakrise gekommen ist und die positive Entwicklungs- und Wachstumsperspektiven bei gleichzeitig (noch) höheren Renditen bieten.
Das Virus hat auch den Anstieg der Mieten nicht zu bremsen vermocht. In allen sechs Städten sind im Coronajahr die Angebotsmieten im Bestand als für Neubau weiter gestiegen, obwohl Mitte des Jahres viele Wohnungsbesichtigungen ausfielen. Spitzenreiter beim prozentualen Anstieg der Angebotsmieten Neubau war mit +10,6 % gegenüber dem Vorjahr ausgerechnet Berlin – trotz oder sogar wegen des (mittlerweile vom Bundesverfassungsgericht für unzulässig erklärten) Mietendeckels, der nicht für Neubauwohnungen galt.
Bei den Angebotsmieten im Bestand lag das boomende Leipzig mit einem Anstieg von 6,1 % an der Spitze, gefolgt von Düsseldorf mit einem Zuwachs von 3,7 %. Aber auch in Berlin hat der Mietendeckel, der damals noch in Kraft war, einen, wenngleich moderaten Anstieg der Bestandsmieten nicht verhindern können, ebenso wie keine Auswirkung der Mietpreisbremse feststellbar ist.
Aengevelt führt diese Entwicklungen darauf zurück, dass in angespannten Wohnungsmärkten nach wie vor zu wenig Neubau stattfindet, um die steigende Nachfrage zu decken. Beleg dafür ist die Entwicklung in Magdeburg: Während die anderen Städte ein (kalkulatorisches) Wohnungsdefizit aufweisen, gibt es in Magdeburg einen Überschuss von 6.000 Wohnungen. Analog sind hier die Angebotsmieten im Bestand um lediglich 1,5 % und im Neubau sogar nur um 0,3 % gestiegen.
Insgesamt, so das Fazit von Aengevelt Research, sind die Märkte für Wohnimmobilien in der Coronakrise weitgehend stabil geblieben. Die sogenannten B- und C-Städte Ostdeutschlands konnten im Krisenjahr sogar kräftig zulegen, während es andernorts bei Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen teilweise zu Rückgängen bei den Kauffällen, aber weiterhin steigenden Preisen gekommen ist. Fast überall hat die Pandemie dazu geführt, dass das Interesse an Ein- und Zweifamilienhäusern zugenommen hat.
