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14.07.2021 Anzeichen einer Belebung des europäischen Immobilienmarktes

Im 1. Quartal 2021 blieb die Bewegung auf dem europäischen Immobilienmarkt ungeachtet der Reisebeschränkungen und Hygienemaßnahmen einigermaßen dynamisch. Das Investitionsvolumen im Segment Unternehmensimmobilien belief sich in Q1 2021 auf 40 Mrd. Euro in Europa (10 Mrd. Euro in Großbritannien, 9 Mrd. Euro in Deutschland, 5 Mrd. Euro in Frankreich und 2 Mrd. Euro in den Benelux-Ländern). Obwohl dies einen Rückgang von 40 % im Vergleich zum 1. Quartal 2020 bedeutet, bleibt das Investitionsniveau angesichts des außergewöhnlichen Volumens im 1. Quartal 2020 zufriedenstellend (Quelle: CBRE).

Das Investitionsvolumen variiert je nach Assetklasse deutlich. Die Nachfrage nach Logistikimmobilien bestätigte sich und Investoren zeigten erneut Interesse an Büros. Der Tourismus- und der Einzelhandelssektor sind jedoch trotz der hohen Nachfrage nach Diversifikation weiterhin stark von der Pandemie betroffen.

Für das 2. Halbjahr 2021 gehen wir davon aus, dass Investoren weiterhin die liquideren Märkte bevorzugen werden und zwar Deutschland, Frankreich und Großbritannien. Allerdings beobachten wir eine ähnliche Situation wie 2009. Das bedeutet, dass der heutige Immobilienmarkt ein Markt für "lokale Investoren" ist und die Zahl der Cross-border-Transaktionen deutlich zurückgegangen ist (Quelle: CBRE). Vielleicht wird sich auch dies ändern, wenn die Reisebeschränkungen nach und nach aufgehoben werden und die Impfungen zunehmen.

Renditen für erstklassige Büros in Europa

Die Gesundheitskrise hat natürlich die Flucht in Qualität beschleunigt. Im Niedrigzinsumfeld hält die Nachfrage nach Core Assets die Renditen für Spitzenimmobilien unter Druck. Seit Beginn der Pandemie sind die Bürorenditen für Spitzenobjekte weitgehend stabil geblieben, d. h. in Paris und den wichtigsten deutschen Städten liegen die Spitzenrenditen unter 3 % (Quelle: CBRE). Im weiteren Jahresverlauf 2021 ist eine größere Diskrepanz zwischen den Renditen für erstklassige und sekundäre Büromärkte zu erwarten.

Die Aussicht auf einen Wirtschaftsaufschwung bei den Mietern treibt einige Investoren dazu, sich mit opportunistischeren Strategien in risikoreicheren Anlagen zu positionieren. Diese Art von Strategie muss jedoch neue Arbeitsgewohnheiten und die Nachfrage der Nutzer nach nachhaltigen und flexiblen Gebäuden berücksichtigen. Dabei liegt der Schwerpunkt auf Sicherheit, neuen Gesundheitsrichtlinien und Wohlbefinden.

Die Investmentaktivitäten sollten in den kommenden Monaten anziehen, insbesondere wenn sich die Erholung der Mietmärkte bewahrheitet. Anleger könnten sich in Erwartung einer wirtschaftlichen Erholung kurzfristig in niedriger rentierlichen Anlagen positionieren.

Mietmarkt

In Europa sank der Vermietungsumsatz im Jahresvergleich um 23 % (Q1 2021 vs. Q1 2020). Allerdings variiert der Vermietungsstand je nach Fundamentaldaten erheblich. Den Haag, Brüssel und Berlin verzeichneten im 1. Quartal 2021 einen Anstieg von mehr als 50 % gegenüber dem 1. Quartal 2020, während Dublin, Amsterdam und La Défense einen Rückgang von mehr als 50 % verzeichneten (Quelle: CBRE).

Die europäischen Märkte waren von erhöhten Leerständen geprägt. Trotz der allmählichen Lockerung der Corona-Beschränkungen im 2. Quartal dürfte dieser Trend aufgrund der Fertigstellung von Projekten, die vor der Krise initiiert wurden, anhalten. Innerhalb eines Jahres stieg das Angebot in Europa um 30 %. Im 1. Quartal 2021 blieb der Anstieg des Angebots in zentralen Lagen, insbesondere in Deutschland, mit Leerstandsquoten unter 5 % gering (Quelle: CBRE).

Die Mietpreise in Spitzenlagen blieben seit Beginn der Gesundheitskrise weitgehend stabil. Allerdings haben Märkte, in denen das aktuelle oder künftige Angebot groß ist, wie z. B. Madrid oder Dublin, Korrekturen bei den Gesamtmieten verzeichnet. Im 1. Quartal scheinen die Spitzenmieten in Großbritannien nach vier Quartalen kontinuierlichen Rückgangs eine Bodenbildung erreicht zu haben. Die Mieten in peripheren Lagen gerieten angesichts des umfangreichen Angebots unter Druck. In allen Märkten sind Mietvergünstigungen (bestehende und neue) üblich.

(Von Virginie Wallut, Director of Real Estate Research und Sustainable Investment bei La Française Real Estate Managers. Quellen: CBRE, La Française REM Research)





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