14.07.2021 Immobilienmarkt Düsseldorf: Am Rhein fehlt es an großen Fischen
Während vor allem Großnutzer auf dem Bürovermietungsmarkt weiterhin zögerlich agieren, konnten auf dem Investmentmarkt nur wenige Abschlüsse im dreistelligen Millionenbereich erzielt werden.
Keyfacts im Überblick:
• Verhaltene Nachfrage und zunehmende Untervermietungen erhöhen Leerstandsquote um 20 Basispunkte auf 6,9 %
• Flächenknappheit für Premiumflächen bleibt vorerst bestehen, Mieten sind weitestgehend stabil
• Trotz starken zweiten Quartals mit einem Transaktionsvolumen von 618 Mio. Euro, blieb das Halbjahresergebnis deutlich unter dem des Vorjahres (- 58 %)
• Anteil internationale Investoren lag im ersten Halbjahr 2021 lediglich bei rund 15 %
Büromarkt: Besserung in Sicht
Verhaltene Aktivität am Düsseldorfer Büromarkt: Im zweiten Quartal 2021 wurden lediglich ca. 43.250 m² umgesetzt. Das sind 11 % weniger als im Vorquartal. Für das gesamte erste Halbjahr 2021 beläuft sich der Flächenumsatz auf 92.100 m². Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und zu H1-2019 ist das ein Rückgang von 35 % bzw. 55 %.
Der geringe Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2021 lässt sich dabei auf fehlende Vertragsabschlüsse im Flächensegment ab 5.000 m² zurückführen. In H1-2020 konnte in diesem Größensegment noch rund 42.900 m² umgesetzt werden, in H1-2019 waren es ca. 91.400 m².
„Vor allem Großnutzer zeigen sich eher zurückhaltend und wollen zunächst ergründen, welche Vorstellung ihre Mitarbeiter von ihrem zukünftigen Büro haben. Die große Frage ist, welche Rolle Remote Working zukünftig in der Arbeitsumgebung spielen wird“, sagt Dennis Meyerhoff, Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Düsseldorf und ergänzt: „Mit einem spürbaren Anstieg der Marktaktivität ist erst wieder zu rechnen, wenn sich klare Vorstellungen abzeichnen und wieder mit mehr Sicherheit geplant werden kann.“
Aufgrund der verhaltenen Nachfrage und zunehmenden Untervermietungen ist die Leerstandsquote um 20 Basispunkte im Vergleich zum Vorquartal auf 6,9 % gestiegen – Im Vergleich mit dem Vorjahresquartal sogar um 100 Basispunkte. Die Mieten hingegen sind weitestgehend stabil geblieben: Die Spitzenmiete verharrt bei 28,50 Euro / m². Demgegenüber ist die Medianmiete um 1,7 % gestiegen und steht nunmehr bei 15,25 Euro / m².
Trotz des gestiegenen Leerstands sind zentrale Büroflächen mit einer hohen Objekt- und Lagequalität weiterhin rar in Düsseldorf. Darauf lässt auch die stabile Mietentwicklung laut Savills schließen. Die Zahlen zur Büroflächenfertigstellung unterstreichen den Bedarf: von den 169.800 m² Bürofläche, die dieses Jahr fertiggestellt werden, sind bereits 81 % vorvermietet. Erst ab 2022 dürfte die Flächenknappheit für Top-Immobilien abnehmen. Dann werden 142.600 m² und in 2023 sogar 246.300 m² fertiggestellt. Hiervon sind insgesamt noch 253.400 m² verfügbar.
„Für die zweite Jahreshälfte erwarten wir etwas mehr Flächenumsatz als im ersten Halbjahr 2021. Aufgrund der verhaltenen Büroflächennachfrage und dem zunehmenden Angebot an Untermietflächen gehen wir jedoch davon aus, dass der Leerstand weiter steigen wird, wobei dies nur eingeschränkt für Neubauflächen gilt“, erläutert Meyerhoff und ergänzt: „Die Mieten werden voraussichtlich stabil bleiben. Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass moderne Büroflächen mit einer hohen Grundrissflexibilität auch zukünftig gefragt sein werden.“
Investmentmarkt: Rückkehr internationaler Investoren erwartet
Das Transaktionsvolumen auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt lag im ersten Halbjahr 2021 bei 847 Mio. Euro. Eine wichtige Rolle spielte dabei das zweite Quartal: Allein 618 Mio. Euro entfielen auf diesen Zeitraum. Dennoch liegt das Halbjahresergebnis rund 58 % unterhalb des starken Vergleichszeitraumes im Vorjahr. Gemessen am Fünfjahresdurchschnitt beträgt der Rückgang im ersten Halbjahr 2021 rund 30 %.
Die Spitzenrendite für Büroobjekte blieb gegenüber dem Vorquartal und dem Vorjahresquartal stabil bei 3,0 %. Demgegenüber sind die Renditen für Geschäftshäuser gestiegen und liegen nunmehr bei 3,2 % – 20 Basispunkte höher als im ersten Quartal 2021 und 40 Basispunkte höher als im zweiten Quartal 2020.
Die größte Transaktion am Markt war der Verkauf der Königsallee 21 durch HSBC Trinkaus & Burkhardt an ein Joint Venture aus der Momeni Gruppe, Wirtgen Invest und Black Horse Investments. Abschlüsse dieser Größenordnung waren zuletzt in Düsseldorf eher selten. „Insbesondere im hochpreisigen Segment verhalten sich viele Eigentümer derzeit noch zurückhaltend. Sie warten darauf, dass sich die Nachfrage internationaler Investoren wieder erholt, die auch aufgrund der Reisebeschränkungen weniger aktiv waren“, berichtet Stefan Mellies, Director und Teamleader Investment bei Savills in Düsseldorf.
Der Anteil internationaler Investoren lag im ersten Halbjahr 2021 lediglich bei rund 15 %. Zum Vergleich: im Durchschnitt der letzten fünf Jahre lag ihr Anteil bei rund 30 %. „Wir gehen davon aus, dass durch den Wegfall von Beschränkungen auch die Aktivität auf dem Gewerbeinvestmentmarkt wieder zunimmt. Dennoch wird das Transaktionsvolumen aller Voraussicht nach am Ende des Jahres unterhalb des Fünfjahresdurchschnitts liegen“, sagt Mellies.
Keyfacts im Überblick:
• Verhaltene Nachfrage und zunehmende Untervermietungen erhöhen Leerstandsquote um 20 Basispunkte auf 6,9 %
• Flächenknappheit für Premiumflächen bleibt vorerst bestehen, Mieten sind weitestgehend stabil
• Trotz starken zweiten Quartals mit einem Transaktionsvolumen von 618 Mio. Euro, blieb das Halbjahresergebnis deutlich unter dem des Vorjahres (- 58 %)
• Anteil internationale Investoren lag im ersten Halbjahr 2021 lediglich bei rund 15 %
Büromarkt: Besserung in Sicht
Verhaltene Aktivität am Düsseldorfer Büromarkt: Im zweiten Quartal 2021 wurden lediglich ca. 43.250 m² umgesetzt. Das sind 11 % weniger als im Vorquartal. Für das gesamte erste Halbjahr 2021 beläuft sich der Flächenumsatz auf 92.100 m². Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und zu H1-2019 ist das ein Rückgang von 35 % bzw. 55 %.
Der geringe Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2021 lässt sich dabei auf fehlende Vertragsabschlüsse im Flächensegment ab 5.000 m² zurückführen. In H1-2020 konnte in diesem Größensegment noch rund 42.900 m² umgesetzt werden, in H1-2019 waren es ca. 91.400 m².
„Vor allem Großnutzer zeigen sich eher zurückhaltend und wollen zunächst ergründen, welche Vorstellung ihre Mitarbeiter von ihrem zukünftigen Büro haben. Die große Frage ist, welche Rolle Remote Working zukünftig in der Arbeitsumgebung spielen wird“, sagt Dennis Meyerhoff, Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Düsseldorf und ergänzt: „Mit einem spürbaren Anstieg der Marktaktivität ist erst wieder zu rechnen, wenn sich klare Vorstellungen abzeichnen und wieder mit mehr Sicherheit geplant werden kann.“
Aufgrund der verhaltenen Nachfrage und zunehmenden Untervermietungen ist die Leerstandsquote um 20 Basispunkte im Vergleich zum Vorquartal auf 6,9 % gestiegen – Im Vergleich mit dem Vorjahresquartal sogar um 100 Basispunkte. Die Mieten hingegen sind weitestgehend stabil geblieben: Die Spitzenmiete verharrt bei 28,50 Euro / m². Demgegenüber ist die Medianmiete um 1,7 % gestiegen und steht nunmehr bei 15,25 Euro / m².
Trotz des gestiegenen Leerstands sind zentrale Büroflächen mit einer hohen Objekt- und Lagequalität weiterhin rar in Düsseldorf. Darauf lässt auch die stabile Mietentwicklung laut Savills schließen. Die Zahlen zur Büroflächenfertigstellung unterstreichen den Bedarf: von den 169.800 m² Bürofläche, die dieses Jahr fertiggestellt werden, sind bereits 81 % vorvermietet. Erst ab 2022 dürfte die Flächenknappheit für Top-Immobilien abnehmen. Dann werden 142.600 m² und in 2023 sogar 246.300 m² fertiggestellt. Hiervon sind insgesamt noch 253.400 m² verfügbar.
„Für die zweite Jahreshälfte erwarten wir etwas mehr Flächenumsatz als im ersten Halbjahr 2021. Aufgrund der verhaltenen Büroflächennachfrage und dem zunehmenden Angebot an Untermietflächen gehen wir jedoch davon aus, dass der Leerstand weiter steigen wird, wobei dies nur eingeschränkt für Neubauflächen gilt“, erläutert Meyerhoff und ergänzt: „Die Mieten werden voraussichtlich stabil bleiben. Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass moderne Büroflächen mit einer hohen Grundrissflexibilität auch zukünftig gefragt sein werden.“
Investmentmarkt: Rückkehr internationaler Investoren erwartet
Das Transaktionsvolumen auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt lag im ersten Halbjahr 2021 bei 847 Mio. Euro. Eine wichtige Rolle spielte dabei das zweite Quartal: Allein 618 Mio. Euro entfielen auf diesen Zeitraum. Dennoch liegt das Halbjahresergebnis rund 58 % unterhalb des starken Vergleichszeitraumes im Vorjahr. Gemessen am Fünfjahresdurchschnitt beträgt der Rückgang im ersten Halbjahr 2021 rund 30 %.
Die Spitzenrendite für Büroobjekte blieb gegenüber dem Vorquartal und dem Vorjahresquartal stabil bei 3,0 %. Demgegenüber sind die Renditen für Geschäftshäuser gestiegen und liegen nunmehr bei 3,2 % – 20 Basispunkte höher als im ersten Quartal 2021 und 40 Basispunkte höher als im zweiten Quartal 2020.
Die größte Transaktion am Markt war der Verkauf der Königsallee 21 durch HSBC Trinkaus & Burkhardt an ein Joint Venture aus der Momeni Gruppe, Wirtgen Invest und Black Horse Investments. Abschlüsse dieser Größenordnung waren zuletzt in Düsseldorf eher selten. „Insbesondere im hochpreisigen Segment verhalten sich viele Eigentümer derzeit noch zurückhaltend. Sie warten darauf, dass sich die Nachfrage internationaler Investoren wieder erholt, die auch aufgrund der Reisebeschränkungen weniger aktiv waren“, berichtet Stefan Mellies, Director und Teamleader Investment bei Savills in Düsseldorf.
Der Anteil internationaler Investoren lag im ersten Halbjahr 2021 lediglich bei rund 15 %. Zum Vergleich: im Durchschnitt der letzten fünf Jahre lag ihr Anteil bei rund 30 %. „Wir gehen davon aus, dass durch den Wegfall von Beschränkungen auch die Aktivität auf dem Gewerbeinvestmentmarkt wieder zunimmt. Dennoch wird das Transaktionsvolumen aller Voraussicht nach am Ende des Jahres unterhalb des Fünfjahresdurchschnitts liegen“, sagt Mellies.
