22.07.2021 Die Zeichen am Logistikmarkt stehen auf Wachstum
Aengevelt Research prognostiziert u.a. angesichts der anhaltenden Wachstumsdynamik im online-Handel und einer im Jahresverlauf wieder anziehenden Nachfrage seitens des produzierenden Gewerbes für 2021 einen Logistikflächenumsatz von rd. 7,5 Mio. m² und damit einen neuen Rekordwert. Parallel dazu steigen die Spitzenmieten für moderne, marktgerechte Logistikobjekte bei gleichzeitig weiter sinkenden Spitzenrenditen.
Wie von Aengevelt Research prognostiziert, hat die Corona-Pandemie das Wachstum des online-Handels beschleunigt: Der online-Umsatz erreichte 2020 mit rd. EUR 83,3 Mrd. ein neues Rekordhoch, das rd. 15 % über dem Vorjahreswert liegt (2019: rd. EUR 72,6 Mrd.). Dabei verzeichneten insbesondere die Lockdown-geprägten Quartale 2/2020 (EUR 20,2 Mrd.) und 4/2020 (EUR 27,2 Mrd.) im Vorjahresvergleich überdurchschnittliche Zuwächse um 16,5 % bzw. 34,5 %. Auch der Anteil am gesamten Einzelhandelsumsatz ist 2020 weiter von 13,3 % auf 14,4 % gestiegen.
Für 2021 zeichnet sich erneut ein Rekordwert ab: Im ersten Quartal – in der Regel das umsatzschwächste eines Jahres – erreichte der online-Handel mit einem Brutto-Umsatz von rd. EUR 21,1 Mrd. EUR einen neuen Spitzenwert und ein Plus von 28 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (rd. EUR 16,48 Mrd.). Setzt sich diese Entwicklung fort, ist für das Gesamtjahr 2021 ein Erreichen der EUR 100 Mrd.-Marke möglich.
Die Entwicklungen im online-Handel wirken sich auch maßgeblich auf den Logistikmarkt aus: Die hohen Warenumsätze benötigen zusätzliche Logistikflächen. Entsprechend haben sich die Flächenumsätze in Deutschland in den letzten zehn Jahren von rd. 5,6 Mio. m² in 2011 um 23 % auf rd. 6,9 Mio. m² 2020 erhöht, Tendenz weiter steigend.
Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research für 2021 einen neuen Flächenumsatzrekord um 7,5 Mio. m² (bisheriges Rekordjahr: 2018 mit rd. 7,4 Mio. m²), zumal bereits im ersten Quartal ein neues Rekordergebnis von rd. 1,8 Mio. m² erzielt wurde.
„Dabei erobert die Logistik angesichts einer steigenden Nachfrage nach innovativen Konzepten wie Same-Day- oder sogar Same-Hour-Delivery, Kofferraumzustellung, Crowd Delivery, Frischelogistik etc. auch immer mehr die City-Lagen“, kommentiert Mark Nigl von Aengevelt Research die aktuellen Marktentwicklungen und ergänzt: „Allerdings ist eine insgesamt anziehende Fertigstellung moderner, nachfrage- und standortgerechter Logistikflächen notwendig, zumal ein Großteil des Flächenbestandes heutigen Anforderungen nicht bzw. kaum noch genügt.“
Mietzuwächse bei marktadäquaten Logistikflächen – auch im Coronajahr 2020
Die hohe Nachfrage in Kombination mit einem knappen Angebot begünstigt mindestens mittelfristig Zuwächse beim Mietpreisniveau für marktadäquate Logistikflächen. Das gilt auch für das Coronajahr 2020. Das belegt u.a. der Vergleich der Logistikspitzenmieten 2019/2020 von drei A-Städten – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt – mit den drei B- bzw. C-Städten Dresden, Leipzig und Magdeburg. Alle sechs Städte weisen durchweg eine positive Mietdynamik mit Zuwächsen zwischen 3,3 % in Düsseldorf und 6,3 % in Berlin auf. Dieser Trend wird sich nach Prognosen von Aengevelt Research auch 2021 fortsetzen: Für Berlin wird eine erneute Steigerung der Spitzenmiete um 6% erwartet, genauso wie für die anderen Städte, wenn auch etwas geringer (Düsseldorf: +3 %; Frankfurt: +4,5 %; Dresden: +4 %; Leipzig: +4 %; Magdeburg: +5 %).
Rendite-Kompression für marktgerechte Logistikobjekte setzt sich fort
Aufgrund der hohen Investoren-Nachfrage setzte sich auch die Rendite-Kompression für marktgerechte Logistikobjekte in allen sechs Standorten ungeachtet der Pandemie um durchschnittlich 20 Basispunkte fort. Für 2021 prognostiziert Aengevelt Research eine weitere Kompression um durchschnittlich 30 Basispunkte. In den B- und C-Standorten fällt sie dabei noch deutlicher aus als in den A-Standorten. Wobei grundsätzlich die für die Logistik wichtigen lageindividuellen Vorteile mehr ins Gewicht fallen als die Standortklassifizierung nach A-, B- oder C-Stadt.
Fazit: Die Zeichen im Logistiksegment stehen auf Wachstum
In Bezug auf die Flächenumsätze zeichnet sich eine anhaltend hohe bzw. anziehende Nachfrage ab, so dass für nahezu alle beobachteten Standorte mit einer Steigerung des Flächenumsatzes im Vergleich zum Vorjahr gerechnet wird. Dazu Mark Nigl: „Die hohe Umsatzdynamik im Online-Handel wird diese Entwicklung in den kommenden Jahren weiter fördern. Zusätzlich wird das produzierende Gewerbe im Jahresverlauf eine zunehmende Normalisierung der Produktionsabläufe erreichen, ihr Anteil auf der Nachfrageseite wird entsprechend ansteigen.“
Dabei entfallen etwa zwei Drittel des gesamten Logistikflächenumsatzes in Deutschland auf Neubauten. Entsprechend hoch ist der Bedarf an neuen Logistikobjekten, die zukünftig auch Anforderungen an Nachhaltigkeit unter ESG-Aspekten erfüllen. Diese werden wiederum seitens zunehmend breiter Investorenkreise nachgefragt mit der Folge weiterer Rendite-Kompressionen und einer erhöhten Dynamik bei den Spitzenmieten.
Wie von Aengevelt Research prognostiziert, hat die Corona-Pandemie das Wachstum des online-Handels beschleunigt: Der online-Umsatz erreichte 2020 mit rd. EUR 83,3 Mrd. ein neues Rekordhoch, das rd. 15 % über dem Vorjahreswert liegt (2019: rd. EUR 72,6 Mrd.). Dabei verzeichneten insbesondere die Lockdown-geprägten Quartale 2/2020 (EUR 20,2 Mrd.) und 4/2020 (EUR 27,2 Mrd.) im Vorjahresvergleich überdurchschnittliche Zuwächse um 16,5 % bzw. 34,5 %. Auch der Anteil am gesamten Einzelhandelsumsatz ist 2020 weiter von 13,3 % auf 14,4 % gestiegen.
Für 2021 zeichnet sich erneut ein Rekordwert ab: Im ersten Quartal – in der Regel das umsatzschwächste eines Jahres – erreichte der online-Handel mit einem Brutto-Umsatz von rd. EUR 21,1 Mrd. EUR einen neuen Spitzenwert und ein Plus von 28 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (rd. EUR 16,48 Mrd.). Setzt sich diese Entwicklung fort, ist für das Gesamtjahr 2021 ein Erreichen der EUR 100 Mrd.-Marke möglich.
Die Entwicklungen im online-Handel wirken sich auch maßgeblich auf den Logistikmarkt aus: Die hohen Warenumsätze benötigen zusätzliche Logistikflächen. Entsprechend haben sich die Flächenumsätze in Deutschland in den letzten zehn Jahren von rd. 5,6 Mio. m² in 2011 um 23 % auf rd. 6,9 Mio. m² 2020 erhöht, Tendenz weiter steigend.
Entsprechend prognostiziert Aengevelt Research für 2021 einen neuen Flächenumsatzrekord um 7,5 Mio. m² (bisheriges Rekordjahr: 2018 mit rd. 7,4 Mio. m²), zumal bereits im ersten Quartal ein neues Rekordergebnis von rd. 1,8 Mio. m² erzielt wurde.
„Dabei erobert die Logistik angesichts einer steigenden Nachfrage nach innovativen Konzepten wie Same-Day- oder sogar Same-Hour-Delivery, Kofferraumzustellung, Crowd Delivery, Frischelogistik etc. auch immer mehr die City-Lagen“, kommentiert Mark Nigl von Aengevelt Research die aktuellen Marktentwicklungen und ergänzt: „Allerdings ist eine insgesamt anziehende Fertigstellung moderner, nachfrage- und standortgerechter Logistikflächen notwendig, zumal ein Großteil des Flächenbestandes heutigen Anforderungen nicht bzw. kaum noch genügt.“
Mietzuwächse bei marktadäquaten Logistikflächen – auch im Coronajahr 2020
Die hohe Nachfrage in Kombination mit einem knappen Angebot begünstigt mindestens mittelfristig Zuwächse beim Mietpreisniveau für marktadäquate Logistikflächen. Das gilt auch für das Coronajahr 2020. Das belegt u.a. der Vergleich der Logistikspitzenmieten 2019/2020 von drei A-Städten – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt – mit den drei B- bzw. C-Städten Dresden, Leipzig und Magdeburg. Alle sechs Städte weisen durchweg eine positive Mietdynamik mit Zuwächsen zwischen 3,3 % in Düsseldorf und 6,3 % in Berlin auf. Dieser Trend wird sich nach Prognosen von Aengevelt Research auch 2021 fortsetzen: Für Berlin wird eine erneute Steigerung der Spitzenmiete um 6% erwartet, genauso wie für die anderen Städte, wenn auch etwas geringer (Düsseldorf: +3 %; Frankfurt: +4,5 %; Dresden: +4 %; Leipzig: +4 %; Magdeburg: +5 %).
Rendite-Kompression für marktgerechte Logistikobjekte setzt sich fort
Aufgrund der hohen Investoren-Nachfrage setzte sich auch die Rendite-Kompression für marktgerechte Logistikobjekte in allen sechs Standorten ungeachtet der Pandemie um durchschnittlich 20 Basispunkte fort. Für 2021 prognostiziert Aengevelt Research eine weitere Kompression um durchschnittlich 30 Basispunkte. In den B- und C-Standorten fällt sie dabei noch deutlicher aus als in den A-Standorten. Wobei grundsätzlich die für die Logistik wichtigen lageindividuellen Vorteile mehr ins Gewicht fallen als die Standortklassifizierung nach A-, B- oder C-Stadt.
Fazit: Die Zeichen im Logistiksegment stehen auf Wachstum
In Bezug auf die Flächenumsätze zeichnet sich eine anhaltend hohe bzw. anziehende Nachfrage ab, so dass für nahezu alle beobachteten Standorte mit einer Steigerung des Flächenumsatzes im Vergleich zum Vorjahr gerechnet wird. Dazu Mark Nigl: „Die hohe Umsatzdynamik im Online-Handel wird diese Entwicklung in den kommenden Jahren weiter fördern. Zusätzlich wird das produzierende Gewerbe im Jahresverlauf eine zunehmende Normalisierung der Produktionsabläufe erreichen, ihr Anteil auf der Nachfrageseite wird entsprechend ansteigen.“
Dabei entfallen etwa zwei Drittel des gesamten Logistikflächenumsatzes in Deutschland auf Neubauten. Entsprechend hoch ist der Bedarf an neuen Logistikobjekten, die zukünftig auch Anforderungen an Nachhaltigkeit unter ESG-Aspekten erfüllen. Diese werden wiederum seitens zunehmend breiter Investorenkreise nachgefragt mit der Folge weiterer Rendite-Kompressionen und einer erhöhten Dynamik bei den Spitzenmieten.
