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22.07.2021 Wohnen: Schere zwischen Miet- und Kaufpreisen öffnet sich weiter

In der ersten Hälfte des zweiten „Corona-Jahres“ bleiben die mittleren Angebotsmieten auf dem Wohnungsmarkt (Bestand und Neubau) in den acht analysierten Städten weiterhin überwiegend auf einem Wachstumspfad, wenn auch deutlich abgeschwächt. Den größten Zuwachs auf Jahressicht gab es in Berlin mit 7,7 Prozent, in Köln und Hamburg lagen die Steigerungen bei 5,6 bzw. 3,5 Prozent. In Düsseldorf stagnierten sie erstmals. Lediglich Stuttgart weist mit einem Minus von 1,6 Prozent einen leichten Rückgang auf. „Allerdings befindet sich das Mietniveau in der schwäbischen Landeshauptstadt seit Anfang des laufenden Jahres bereits wieder in der Aufwärtsbewegung“, so Sebastian Grimm. Lead Director Residential Valuation JLL, Frankfurt. Und Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation JLL, Berlin, ergänzt für Deutschlands Hauptstadt: „In Berlin hat die Aufhebung des Mietendeckels durch das Bundesverfassungsgericht im April 2021 zu einem Nachholeffekt bei den Mietpreisen geführt, der nicht zuletzt den enormen Anstieg gegenüber dem Vorjahresniveau erklärt. Der Mietendeckel hat mitnichten zu einem Rückgang der Mieten in Berlin geführt.“ Und weiter: „Es müssen Alternativen zu einer reinen Regulierung geschaffen werden. Dazu gehört auch eine zielorientierte Förderung des Neubaus, eine echte Neubaustrategie.“

Während die mittleren Angebotsmieten nach wie vor ein Wachstum verzeichnen, scheint bei den Spitzenmietniveaus in den Metropolen mittlerweile eine gewisse Sättigung erreicht zu sein - mit Ausnahme von Berlin (+15,0 %) und Leipzig (+7,9 %). Bis zur Jahresmitte gingen die Top-Niveaus in München (-4,6 %), Frankfurt (-5,3 %), Stuttgart (-11,2 %) und Düsseldorf (-1,2 %) gegenüber dem Vorjahr zurück. Beim Blick auf die mittelfristige Entwicklung (H1 2016 – H1 2021) konnten allerdings alle acht Metropolen mit durchschnittlichen jährlichen Wachstumsraten zwischen 3,4 Prozent und 8,8 Prozent vom Nachfrageüberhang profitieren. „Die aktuellen leichten Nachfragerückgänge im Spitzenmietsegment der genannten Städte sind einerseits mit den hohen Ausgangsniveaus teilweise nahe dem Zenit und andererseits im Zusammenhang mit den Einschränkungen durch die Corona-Pandemie zu erklären. Darüber hinaus wird insbesondere das Spitzenmietsegment typischerweise durch wenige teure Projekte bestimmt, die im zurückliegenden Corona-Jahr in deutlich geringerer Stückzahl in den Markt kamen,“ erklärt Sebastian Grimm, Lead Director Residential Valuation JLL, Frankfurt.

Mittlere Angebotsmieten in kreisfreien Städten stärker gestiegen als in den Metropolen

Zwischen den ersten Halbjahren 2016 bis 2021 kommen die mittleren Angebotsmieten (Bestand und Neubau) auf Zuwachsraten zwischen 3,8 und 7,5 Prozent. Auch hier an der Spitze Berlin, mit einem Plus vom 46,6 Prozent, entsprechend einem annualisierten jährlichen Wachstum von 7,5 Prozent. Mit aktuell 14,00 Euro/m²/Monat liegt der Mittelwert dort aber noch immer niedriger als in Stuttgart (15,15 Euro/m²/Monat), Frankfurt (16,00 Euro/m²/Monat) oder gar München (20,70 Euro/m²/Monat). In Hamburg erhöhte sich das durchschnittliche Mietniveau zwischen 2016 und 2021 immerhin um insgesamt 17 Prozent auf 13,45 Euro/m²/Monat, entsprechend einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von 3,8 Prozent. Nach wie vor am günstigsten wohnt es sich in Leipzig mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 7,60 Euro/m²/Monat. „In der Sachsen-Metropole ist weiter Luft nach oben. Die Stadt hat sich, wenngleich natürlich auf einem deutlich günstigen Niveau, ähnlich dynamisch in den vergangenen fünf Jahren entwickelt wie München“, so Grimm.

Innerhalb der letzten 12 Monate hat Leipzig auch bei den Neubaumieten zugelegt (+2,3 %), während in München (-2,1 %), auch in Stuttgart (-0,8 %,) leichte Rückgänge zu beobachten sind. Berlin bleibt auch hier ganz vorn, mit einem Plus von 11,7 Prozent. „Auch hier ist die Situation als eine Ausweichentwicklung gegenüber der Politik des Mietendeckels zu deuten, da das Mietangebot in der Stadt weiterhin begrenzt ist und die Flächennachfrage nicht gedeckt werden kann. Was Berlin dringend braucht, um diesem Missverhältnis zu entkommen, sind neue Wohnungen;“ sagt Heidrich.

Die mittleren Angebotsmieten in kreisfreien Städten (ohne die Big 8) sind in den letzten zwölf Monaten deutlich stärker gestiegen als in den Big 8. Ihr Zuwachs beträgt 9 Prozent. Beim Blick auf den Fünfjahresschnitt dreht sich das Verhältnis – nicht überraschend – wieder: bei den Big 8 schlagen durchschnittlich 5,0 Prozent pro Jahr zu Buche, bei den übrigen knapp 100 kreisfreien Städten sind es 4,2 Prozent, auch hier aber eine stattliche Zunahme.

Die Kaufpreisdynamik legt noch einmal deutlich zu, erstreckt sich auf alle Segmente des ETW-Marktes

Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen* ist die Dynamik sowohl bei den Durchschnittsniveaus (Bestand und Neubau) als auch im Spitzenbereich ungebrochen. Im Durchschnitt der Big 8 lag der Zuwachs in den vergangenen zwölf Monaten bei 15,0 Prozent für die Mediankaufpreise. Dies entspricht exakt dem Niveau der übrigen knapp 100 kreisfreien Städten in Deutschland. „Diese Entwicklung zeigt, dass die starke Nachfrage nach Eigentumswohnungen sich nicht nur in den großen Metropolen abspielt, sondern für nahezu alle größeren Städte gilt. In der Fünfjahresbetrachtung übertreffen diese Städte die Big 8 sogar leicht bei der Kaufpreisentwicklung“ so Sebastian Grimm. Roman Heidrich ergänzt: „Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist nicht nur für Eigennutzer attraktiv, sondern vor allem für Investoren, die nach Alternativen im anhaltenden Niedrigzinsumfeld suchen. Durch das knappe Angebot in den Big 8 erfolgte bereits in den vergangenen Jahren eine weitere Streuung der Investitionen in Umlandgemeinden und kleinere Städte, was durch günstigere Ausgangsniveaus befördert wurde und durch die starke Nachfrage insgesamt zu einer hohen Kaufpreisdynamik geführt hat.“

Auf Jahressicht wird bei den Mediankaufpreisen der stärkste Anstieg in Leipzig beobachtet, wo ein zukünftiger Eigentümer satte 31,6 Prozent mehr und damit mittlerweile durchschnittlich 3.120 Euro/m² zahlen muss – nach wie vor kein Vergleich mit den Preisen in den anderen Städten. Hamburg weist ein Plus von 20,9 Prozent (auf 6.250 Euro/m²), gefolgt von Köln (15,4 % auf 4.800 Euro/m²) und Düsseldorf (12,9 % auf 4.800 Euro/m²). Mit deutlich geringeren Steigerungen kommen kaufwillige Interessenten in Berlin (8,7 %) und Stuttgart (8,1%) aus, allerdings liegen dort die Kaufpreise durchschnittlich bereits bei 5.260 Euro/m² bzw. 5.190 Euro/m². Bis auf die Bundeshauptstadt hat die Kaufpreisdynamik in allen anderen Städten im Vergleich zum Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre noch einmal zugenommen.

Im Spitzensegment in den Big-8-Städten (Neubau und Bestand) sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2021 gegenüber dem Vorjahreshalbjahr um 11,8 Prozent gestiegen. Die Spanne reicht dabei von 4,5 Prozent in München bis 18,3 Prozent in Hamburg. Auch in diesem Segment zeigt sich eine deutliche Zunahme der Dynamik in den letzten 12 Monaten gegenüber dem Fünfjahresschnitt (6,5 %/Jahr).
Bei den durchschnittlichen Neubaupreisen waren in Hamburg (16,8 %) auf Jahressicht die größten Steigerungen zu beobachten, auch Köln (15,4 %) und Leipzig (13,1 %) zeigen aber, dass das Momentum für Projektentwicklungen auch weiterhin hoch ist, das Investoreninteresse weiter anhält,“ so Roman Heidrich. „Insgesamt sollte sich im weiteren Jahresverlauf die Kaufpreisschraube in den meisten Metropolen weiterdrehen, da nach wie vor zu wenig Angebot einer zwar leicht gedämpften, aber immer noch hohen Nachfrage gegenübersteht,“ ergänzt Sebastian Grimm.






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