26.07.2021 Investments: Lebensmittelmärkte gefragt wie nie
Der Markt für Lebensmittelmärkte und lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren präsentiert sich nach wie vor als eine der stärksten Assetklassen und passt sich kontinuierlich an die durch die Corona-Krise hervorgerufenen Gegebenheiten an. Diese Dynamik spiegelt sich auch auf dem bundesweiten Investmentmarkt im ersten Halbjahr 2021 wider.
Dynamische Marktentwicklung
„Lebensmittelmärkte stehen in vielerlei Hinsicht für Sicherheit“, sagt Uwe Trocha, Leiter für Verbrauchermärkte und Discounter bei Robert C. Spies. Einerseits greifen gemäß einer Studie des German Council of Shopping Places aus dem Februar 2021 die Hygienekonzepte im deutschen Lebensmitteleinzelhandel. So sind nach einer Umfrage in 16 Einzelhandelsunternehmen weniger als 0,5 % der Mitarbeiter:innen mit Corona infiziert; im Vergleich dazu lag die bundesweite Infektionsrate bei ca. 2,6 %.
Andererseits haben sich die getätigten Umsätze deutlich positiv entwickelt: Im Jahr 2020 wurden ca. 212 Mrd. EUR erlöst (+11,6 %). Im Einzelnen verzeichneten die Super- und Verbrauchermärkte dabei +16,7 %, die Discounter +8,8 %, die Drogerien +4,3 % und die SB-Warenhäuser +4,1 %*. Der Anteil E-Food stieg um 77 % auf 2,8 Mrd. EUR an.
Verstärkt neue Konzepte im Markt
„Auffällig ist, dass neue Konzepte verstärkt im Markt getestet werden. Hierzu zählen 24/7-Ladenkonzepte sowie Automatenläden ohne Personal mit einer uneingeschränkten Verfügbarkeit und vergleichsweise einfacher baurechtlicher Opportunitäten“, berichtet Uwe Trocha.
Discounter sind im gesamten Markt am expansivsten und drängen vornehmlich in freigewordene Innenstadtflächen zu günstigeren Mieten. Vollsortimenter und Discounter versuchen gleichermaßen durch individuelle Mixed-used-Konzepte neue Standorte zu generieren oder Bestandsobjekte zu revitalisieren. „Die Mieten in den Highstreetlagen sind stark unter Druck, in Stadtteillagen und Fachmarktzentrumslagen hingegen in einer Seitwärtsbewegung“, beobachtet der Handelsimmobilienexperte. Dabei sind Fachmarktzentrumslagen mit einem hohen Lebensmittelanteil zusammen mit den Fachmarktzentren in Stadtteillagen die Gewinner der Corona-Krise: Kurze Wege und ein umfangreiches Sortiment stehen exemplarisch für den schnellen, sicheren und zudem bequemen Einkauf.
Fünf Trends im Lebensmitteleinzelhandel
Nachhaltigkeit spielt eine immer bedeutendere Rolle im Einkauf der Produkte, bei den Lieferketten und den Ladenbaukonzeptionen sowie bei Immobilien selbst, die immer häufiger nach DGNB, LEED oder BREEAM zertifiziert sein müssen, um sowohl den Kundeninteressen als auch den eigenen ESG-Richtlinien gerecht zu werden.
Marktteilnehmer investieren zudem sehr stark in die Weiterentwicklung des Omnichannel, da dieser zum absoluten Erfolgsfaktor geworden ist. Ohne die effiziente Verknüpfung von Online und Offline ist eine nachhaltige Existenz nicht mehr möglich.
Click & Collect wird von den Kunden zunehmend akzeptiert und als dritter Trend somit weiter ausgebaut. Hier sind insbesondere die Vollsortimenter stark in der Entwicklung, denn die eigene, sehr belastbare Kundenstruktur hilft dabei, die eigenen Bringdienste äußerst effizient einsetzen zu können.
In diesem Zusammenhang hat auch die Digitalisierung eine starke Priorität in der Entwicklung der gesamten Prozesse entwickelt. Die Kunden werden sich kurzfristig beispielsweise an biometrisches Einchecken, automatische Kontaktloszahlung sowie personalisierte Mailangebote auf ihrem Smartphone gewöhnen müssen.
Abschließend sorgt eine intelligente Standortpolitik für zusätzliche Marktanteile in einem Immobilienmarkt, der durch eine zunehmende restriktive Genehmigungspolitik in Kommunen und Gemeinden gekennzeichnet ist. Individuelle und clevere Lösungen sind hier immer im Gesamtkontext notwendig.
Ausblick: Attraktivität und Dynamik der Assetklasse nimmt weiter Fahrt auf
Die solide Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels – insbesondere während der Pandemie – führt zu einer Kompression der Nettoanfangsrenditen in Deutschland. „Dabei registrieren wir ein zunehmendes Anlegerinteresse“, sagt Trocha. Die lebensmittelgeankerten Immobilien kennzeichnen auch zukünftig ein stabiler Cashflow bei langfristigen Mietverträgen. Einerseits lockt diese Assetklasse mit langfristigen CORE-Erträgen für risikoscheue Anleger und andererseits mit VALUE-ADD-Potenzial bei Objekten mit kurzfristigen Mietverträgen oder auch bei älteren Bestandsimmobilien, die möglichweise gerade jetzt und in den nächsten Monaten verstärkt in den Markt drängen.
„Impact Investing wird weiter zunehmen, da der Bedarf an Umnutzungen von Handelsimmobilien im Highstreet-Bereich stark ansteigt“, prognostiziert Trocha und ergänzt: „Darüber hinaus sind flexiblere Anlagenentscheidungen feststellbar, bei denen neben der Rendite auch der Mehrwert für die Gesellschaft und die Umwelt sowie der Value für die Stakeholder hoch im Kurs stehen.“ Assetklassen übergreifend wird Nachhaltigkeit zu einem wichtigen Anlagekriterium für zukünftige Investitionsentscheidungen, auch und insbesondere bei zahlreichen institutionellen Anlegern. Einerseits spiegelt dies die Erwartungshaltung der Kleinanleger wider und andererseits sind Energieeffizienz sowie Umweltverträglichkeitsaspekte wichtige operative Größen für die Wirtschaftlichkeit eines jeden einzelnen Geschäfts im Lebensmitteleinzelhandel.
*Quelle: Habona, Trade Dimension, HDE, GFK, Robert C. Spies Research
Dynamische Marktentwicklung
„Lebensmittelmärkte stehen in vielerlei Hinsicht für Sicherheit“, sagt Uwe Trocha, Leiter für Verbrauchermärkte und Discounter bei Robert C. Spies. Einerseits greifen gemäß einer Studie des German Council of Shopping Places aus dem Februar 2021 die Hygienekonzepte im deutschen Lebensmitteleinzelhandel. So sind nach einer Umfrage in 16 Einzelhandelsunternehmen weniger als 0,5 % der Mitarbeiter:innen mit Corona infiziert; im Vergleich dazu lag die bundesweite Infektionsrate bei ca. 2,6 %.
Andererseits haben sich die getätigten Umsätze deutlich positiv entwickelt: Im Jahr 2020 wurden ca. 212 Mrd. EUR erlöst (+11,6 %). Im Einzelnen verzeichneten die Super- und Verbrauchermärkte dabei +16,7 %, die Discounter +8,8 %, die Drogerien +4,3 % und die SB-Warenhäuser +4,1 %*. Der Anteil E-Food stieg um 77 % auf 2,8 Mrd. EUR an.
Verstärkt neue Konzepte im Markt
„Auffällig ist, dass neue Konzepte verstärkt im Markt getestet werden. Hierzu zählen 24/7-Ladenkonzepte sowie Automatenläden ohne Personal mit einer uneingeschränkten Verfügbarkeit und vergleichsweise einfacher baurechtlicher Opportunitäten“, berichtet Uwe Trocha.
Discounter sind im gesamten Markt am expansivsten und drängen vornehmlich in freigewordene Innenstadtflächen zu günstigeren Mieten. Vollsortimenter und Discounter versuchen gleichermaßen durch individuelle Mixed-used-Konzepte neue Standorte zu generieren oder Bestandsobjekte zu revitalisieren. „Die Mieten in den Highstreetlagen sind stark unter Druck, in Stadtteillagen und Fachmarktzentrumslagen hingegen in einer Seitwärtsbewegung“, beobachtet der Handelsimmobilienexperte. Dabei sind Fachmarktzentrumslagen mit einem hohen Lebensmittelanteil zusammen mit den Fachmarktzentren in Stadtteillagen die Gewinner der Corona-Krise: Kurze Wege und ein umfangreiches Sortiment stehen exemplarisch für den schnellen, sicheren und zudem bequemen Einkauf.
Fünf Trends im Lebensmitteleinzelhandel
Nachhaltigkeit spielt eine immer bedeutendere Rolle im Einkauf der Produkte, bei den Lieferketten und den Ladenbaukonzeptionen sowie bei Immobilien selbst, die immer häufiger nach DGNB, LEED oder BREEAM zertifiziert sein müssen, um sowohl den Kundeninteressen als auch den eigenen ESG-Richtlinien gerecht zu werden.
Marktteilnehmer investieren zudem sehr stark in die Weiterentwicklung des Omnichannel, da dieser zum absoluten Erfolgsfaktor geworden ist. Ohne die effiziente Verknüpfung von Online und Offline ist eine nachhaltige Existenz nicht mehr möglich.
Click & Collect wird von den Kunden zunehmend akzeptiert und als dritter Trend somit weiter ausgebaut. Hier sind insbesondere die Vollsortimenter stark in der Entwicklung, denn die eigene, sehr belastbare Kundenstruktur hilft dabei, die eigenen Bringdienste äußerst effizient einsetzen zu können.
In diesem Zusammenhang hat auch die Digitalisierung eine starke Priorität in der Entwicklung der gesamten Prozesse entwickelt. Die Kunden werden sich kurzfristig beispielsweise an biometrisches Einchecken, automatische Kontaktloszahlung sowie personalisierte Mailangebote auf ihrem Smartphone gewöhnen müssen.
Abschließend sorgt eine intelligente Standortpolitik für zusätzliche Marktanteile in einem Immobilienmarkt, der durch eine zunehmende restriktive Genehmigungspolitik in Kommunen und Gemeinden gekennzeichnet ist. Individuelle und clevere Lösungen sind hier immer im Gesamtkontext notwendig.
Ausblick: Attraktivität und Dynamik der Assetklasse nimmt weiter Fahrt auf
Die solide Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels – insbesondere während der Pandemie – führt zu einer Kompression der Nettoanfangsrenditen in Deutschland. „Dabei registrieren wir ein zunehmendes Anlegerinteresse“, sagt Trocha. Die lebensmittelgeankerten Immobilien kennzeichnen auch zukünftig ein stabiler Cashflow bei langfristigen Mietverträgen. Einerseits lockt diese Assetklasse mit langfristigen CORE-Erträgen für risikoscheue Anleger und andererseits mit VALUE-ADD-Potenzial bei Objekten mit kurzfristigen Mietverträgen oder auch bei älteren Bestandsimmobilien, die möglichweise gerade jetzt und in den nächsten Monaten verstärkt in den Markt drängen.
„Impact Investing wird weiter zunehmen, da der Bedarf an Umnutzungen von Handelsimmobilien im Highstreet-Bereich stark ansteigt“, prognostiziert Trocha und ergänzt: „Darüber hinaus sind flexiblere Anlagenentscheidungen feststellbar, bei denen neben der Rendite auch der Mehrwert für die Gesellschaft und die Umwelt sowie der Value für die Stakeholder hoch im Kurs stehen.“ Assetklassen übergreifend wird Nachhaltigkeit zu einem wichtigen Anlagekriterium für zukünftige Investitionsentscheidungen, auch und insbesondere bei zahlreichen institutionellen Anlegern. Einerseits spiegelt dies die Erwartungshaltung der Kleinanleger wider und andererseits sind Energieeffizienz sowie Umweltverträglichkeitsaspekte wichtige operative Größen für die Wirtschaftlichkeit eines jeden einzelnen Geschäfts im Lebensmitteleinzelhandel.
*Quelle: Habona, Trade Dimension, HDE, GFK, Robert C. Spies Research
