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28.07.2021 Büromärkte: Moderater Anstieg beim Flächenumsatz

Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 14 deutschen Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a. M., Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Stuttgart und Freiburg) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord- und Süd- bzw. West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.

Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigen, dass sich die Flächenumsätze sehr unterschiedlich entwickelt haben. Insgesamt lässt sich ein leichtes Plus im Vergleich zum Halbjahr 2020 beobachten:

- Im ersten Halbjahr 2021 liegt der Gesamtbüroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) mit rd. 1,54 Mio. m² rd. 4,3 % über dem Vorjahresergebnis (1,48 Mio. m²) und 12,5 % unter dem langjährigen Mittel (Ø 1. Hj. 2011 - 2020: 1,76 Mio. m²).
- Der Büroflächenleerstand ist in den DIP-Märkten binnen Jahresfrist um rd. 721.000 m² gestiegen. Er liegt aktuell bei rd. 4,46 Mio. m². Die Leerstandsquote stieg von 3,4 % Ende Juni 2020 auf aktuell 4,1 %.
- Gleichzeitig ist die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um EUR 0,20/m² bzw. 0,7 % auf rd. 32,30 EUR/m² gesunken (1. Hj. 2020: EUR 32,50/m²).

DIP-Büromärkte: Büroflächenumsatz moderat gestiegen

In den erfassten, oben genannten 14 deutschen DIP-Büromärkten wurde im ersten Halbjahr 2021 mit rd. 1,54 Mio. m² ein um 4,3 % höherer Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) als im Vorjahr (1. Hj. 2020: rd. 1,48 Mio. m²) registriert. Dabei entwickelte sich der Markt bundesweit sehr heterogen:

- Zum Teil deutlich gesunkene Büroflächenumsätze analysiert DIP in den Städten Essen (- 18 %), Stuttgart (- 23,1 %), München (- 30,6 %) und Düsseldorf (- 38,5 %).
- Die Spanne beim Umsatzwachstum geht weit auseinander: Leipzig (+ 4,4 %), Karlsruhe (+ 7,1 %), Berlin (+ 12,3 %), Freiburg (+ 21,7 %), Magdeburg (+ 25,0 %) Dresden (+ 27,0 %), Hamburg (+ 38,9 %), Nürnberg (+ 55,8 %) und Köln (+ 80,2 %).

Auch in den „Big Seven“ moderat gestiegene Büroflächenumsätze

- Auf die „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt 1,29 Mio. m² (+ 2,5 %) bzw. ein Anteil von 85,5 % des gesamten Büroflächenumsatzes in den 14 DIP-Märkten (1. Hj. 2020: 1,26 Mio. m² bzw. 87 %).
- Berlin ist zum Halbjahr deutschlandweit umsatzstärkster Büromarkt mit einem Halbjahresumsatz von rd. 347.000 m² (+ 12,3 %) und liegt deutlich vor München (229.000 m²; - 30,6 %).
- Als drittstärkster Standort konnte Hamburg mit rd. 225.000 m² im Vergleich zum Vorjahr (162.000 m²; + 38,9 %) wieder eine deutlich bessere Performance aufweisen.
- Die größten absoluten Umsatzeinbußen wurden binnen Jahresfrist innerhalb der "Big Seven" in München (- 101.000 m²) und Düsseldorf (- 71.000 m²) verzeichnet.

Büroflächenumsätze der übrigen DIP – Bürozentren gestiegen

- Die Entwicklung des Flächenumsatzes war mehrheitlich positiv: Im Vorjahresvergleich stieg der Flächenumsatz in den Städten Dresden, Essen, Karlsruhe, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg und Freiburg um 14,5 % auf rd. 250.000 m² (1. Halbjahr 2020: ca. 218.000 m²).
- Mit Ausnahme von Essen (- 18 %) war die Dynamik der Entwicklung in den einzelnen Städten positiv. Dabei konnte Nürnberg mit 55,8 % den höchsten Zuwachs beim Büroflächenumsatz verzeichnen.

Sinkende Büroflächenleerstände

- Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den 14 DIP-Standorten nahm im Jahresverlauf um 721.000 m² (+ 19,3 %) zu (1. Halbjahr 2020: 3,74 Mio. m²).
- Analog dazu stieg die durchschnittliche Leerstandsquote binnen Jahresfrist von 3,4 % auf aktuell 4,1 %.
- Die „Big Seven“ – mit Ausnahme von Düsseldorf – verzeichneten im Jahresverlauf einen Anstieg der Angebotsreserve. Die übrigen DIP-Bürostandorte erzielten ein ausgeglicheneres Ergebnis: Während Dresden, Freiburg und Leipzig Leerstand abbauen konnten, stieg dieser in den Städten Essen, Karlsruhe und Nürnberg leicht an. In Magdeburg konnte das Leerstandsniveau gehalten werden.

Spitzenmieten und durchschnittliche City-Mieten mit moderaten Schwankungen

- Die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres sank in den 14 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um 0,7 % auf rd. EUR 32,30/m² Ende Juni 2021 (Ende Juni 2020: ca. EUR 32,50/m²).
- Bundesweiter Mietpreisführer bleibt Frankfurt am Main mit einer Spitzenmiete von EUR 45,00/m².
- Das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen sank um 1,4 % bzw. EUR 0,30/m² von rd. EUR 21,90/m² Mitte 2020 auf rd. EUR 21,60/m² Mitte 2021.





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