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10.08.2021 Hamburg: Preise für Eigentumswohnungen stiegen 2020 um 11 %

Zwar wurden 2020 weniger Eigentumswohnungen in Hamburg verkauft als im Vorjahr, dafür sind die Preise nach Zahlen des Gutachterausschusses um gut 11 % gestiegen. Wie der Marktbericht „Hamburger Markt für Eigentumswohnungen 2021“ der ZK Grundinvest illustriert, sind Eigentumswohnungen das Stiefkind der Hamburger Wohnungspolitik. Die im Juli angeschobene Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird das Angebot weiter verknappen und die Preise zusätzlich treiben.

„Die Hamburger Regierungsparteien können sich mit Fug und Recht zurechnen, den Wohnungsbau ab 2011 aus dem Dornröschenschlaf geholt zu haben“, erklärt Cornelius Jebe, geschäftsführender Gesellschafter der ZK Grundinvest GmbH. „Der Fehler in diesem Prozess war und ist die Vernachlässigung des Wohneigentums – und das betrifft in einer 1,8-Mio.-Einwohner-Metropole wie Hamburg besonders die Eigentumswohnungen.“

Neubau von Eigentumswohnungen stagniert

Mit Blick auf die Hamburger Wohnungsbaustatistik lässt sich unschwer feststellen, dass die Zahl der fertiggestellten Neubaumietwohnungen sich seit 2013 auf 6.761 im Jahr 2020 verdreifacht hat, während im vergangenen Jahr mit gut 2.623 neuen Eigentumswohnungen zwar ein Höchstwert für das vergangene Jahrzehnt aufgestellt wurde, der jedoch nur um 17 % über dem Wert von 2013 liegt.

Während durch die Verdreifachung des Mietwohnungsbaus die Mietsteigerung in Hamburg inzwischen unter der Inflationsrate liegt, haben sich die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand und Neubau allein von 2019 auf 2020 um 11,3 % auf 513.000 € im Mittel erhöht – seit 2013 um 73 %. Wenn die Quadratmeterpreise zugrunde gelegt werden, ist der Wert von 2019 auf 2020 sogar um 13,1 % auf 6.007 €/m2 gestiegen – und seit 2013 um 80 %.

Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

„Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage öffnet sich immer weiter – aufgrund der politischen Regulation mit zunehmender Dynamik“, verweist Jebe z.B. auf die kontinuierliche Erweiterung der Stadtteile, für die eine Soziale Erhaltungsverordnung gilt – eine Milieuschutzsatzung. Hier sind Modernisierungen und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig.

„Hamburg hat zudem bundesweit als erstes Bundesland das vom Bund im Juni beschlossene Baulandmobilisierungsgesetz in Kraft gesetzt“, erläutert der ZK-Grundinvest-Geschäftsführer. „Indem Rotgrün Mitte Juli ganz Hamburg zum angespannten Wohnungsmarkt erklärt hat, soll nun im gesamten Stadtgebiet die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig werden – mit dem Ziel, die Aufteilung von Zinshäusern möglichst weitgehend zu verhindern.“

„Politik bremst junge Familien aus, die in Ihrem Kiez kaufen wollen“

Intention der Genehmigungspflicht sei, Gentrifikation zu verhindern - die Verdrängung der angestammten Bevölkerung durch hohe Wohnungskosten. „Aber genau diese Gentrifikation findet nun künftig für alle Einwohner – junge Paare oder Familien – statt, die in ihrem vertrauten Umfeld Eigentum schaffen wollen, um zu bleiben. Warum fördert der Senat nicht die Schaffung von Wohneigentum gezielt für Menschen, die im Stadtteil leben und bleiben wollen?“

Trotz des einschüchternden Durchschnittspreises von 6.007 €/m2 sei die Finanzierung oft einfacher als gedacht, unterstreicht Jebe. „Viele, die es mit uns durchrechnen, sind überrascht, wie relativ leicht sie eine Finanzierung erhalten.“

Es wird mehr in teuren Stadtteilen gekauft

Zudem belegt die Statistik des Gutachterausschusses, dass es im Süden und Osten Hamburg im vergangenen Jahr immerhin zehn Stadtteile gab, in denen die Eigentumswohnung im Bestand weniger als 3.500 €/m2 im Mittel kostete. Der günstigste Stadtteil war Neugraben-Fischbeck mit 2.842 €/m2, gefolgt von Marmstorf (3.001 €/m2) und Heimfeld (3.124 €/m2).

Aber ebenso lässt sich aus der Statistik ablesen, dass in den teuersten zehn Stadtteilen 1.272 Wohnungen verkauft wurden, in den zehn günstigsten nur 662. „Eine Wohnung soll gerade nach den wirtschaftlichen Unsicherheiten der Corona-Pandemie auch eine sichere Investition sein. Da entscheiden sich viele für etablierte Lagen samt höherer Preise.“

Die teuersten drei Stadtteile waren 2020 Harvestehude (10.887 €/m2), HafenCity (9.331 €/m2) und Rotherbaum (9.327 €/m2). Aber auch St. Georg (7.631 €/m2) oder St. Pauli (7.050 €/m2) gehören zu den TOP 10.

Preise steigen durch die Angebotsverknappung weiter

Jebe: „2021 werden die Preise weiter steigen – vor allem durch das sich absehbar weiter verknappende Angebot. Die geplante Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wirkt bereits jetzt. Zudem ist die Zahl der Baugenehmigungen für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2021 um mehr als die Hälfte zurückgegangen.“





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