07.10.2021 Wohnnachfrage Berlin stabil, Angebotsverschiebung, steigende Preise
Nur noch wenig Wohnneubau in Berliner Zentren, deswegen dort sehr hohe Preise. Endlich Neubau auch in Randlagen, rein „statistisch“ allerdings auch dort hohe Preissteigerungen. Unter anderem zu diesen Ergebnissen kommt ein aktueller Report von JLL zur Lage des Berliner Wohnimmobilienmarktes aus dem Blickwinkel eines bis dato weitestgehend in den Untersuchungen vernachlässigten Segments: dem Neubau von Eigentumswohnungen. Zur Anwendung kam dabei erstmals die sogenannte „hedonische Indexierung“.
Deutliche räumliche Verschiebungen in der Neubautätigkeit zu erkennen
Der Neubau von Eigentumswohnungen spielte historisch bedingt lange Zeit nur eine untergeordnete Rolle, konnte sich aber in der jüngeren Vergangenheit sehr dynamisch entwickeln. Denn neben einer Intensivierung der Bautätigkeit hat sich auch der räumliche Schwerpunkt der Aktivitäten deutlich verschoben. Insgesamt hat der Neubau in eher dezentralen Wohnlagen, in denen die Preise im städtischen Vergleich eher niedrig sind, stetig zugenommen. Zwar sind in zentralen Lagen weiterhin Projekte, wie beispielsweise „Am Tacheles“ oder das „Embassy“ im Angebot, allerdings schwinden die Flächenpotentiale in den Zentren zusehends. Nicht nur der Flächenknappheit in den Zentren wegen, sondern auch aus Kostengründen wird in periphere Lagen ausgewichen wie etwa im äußersten Norden im Stadtteil Wittenau beim Projekt „Fleur de Berlin“ oder beim „Achterdeck“ in Köpenick im Südosten der Metropole.
Flächenpotentiale sind eher in peripheren Lagen zu finden
„Vorhandene großflächige Flächenpotenziale befinden sich gegenwärtig zudem vor allem in den östlichen Bezirken Berlins, in Spandau sowie rund um den ehemaligen Flughafen Tegel. Neben diesen dezentralen Berliner Standorten wird auch das Berliner Umland immer interessanter“, so Helen Lindner, Head of Residential Development JLL Germany. Helen Lindner ergänzt: „Angesichts der abnehmenden Flächenverfügbarkeit wird daher damit gerechnet, dass in Zukunft Projekte verstärkt im Berliner Umland zu finden sein werden. Dies sind Verschiebungen in den räumlichen Schwerpunkten der Projektentwicklungen, die es zu beobachten und im Hinblick auf die Preisentwicklung entsprechend zu berücksichtigen gilt.“
Berlin eine der dynamischsten Weltstädte
Berlin hat sich in den vergangenen 15 Jahren rasant entwickelt und ist heute eine der wirtschaftlich, gesellschaftlich und technologisch dynamischsten Weltstädte. Aufgrund seiner herausragenden Standorteigenschaften ist Deutschlands Hauptstadt auch sehr attraktiv für die internationale Start-up-Szene. „Eine Entwicklung, die die Wahrnehmung Berlins auf der internationalen Bühne nachhaltig verändert hat, die aber aufgrund des starken Wachstums der Stadt auch Herausforderungen für die Innen- und Außenentwicklung mit sich bringt. Einerseits geht es darum, ausreichend Wohnraum bereitzustellen, um divergierende Entwicklungen in der Sozialstruktur zu verhindern. Andererseits ist es notwendig, das Wohnungsangebot in der Spitze qualitativ auszubauen, damit Berlin im Wettbewerb mit anderen Weltstädten um internationale Spitzenkräfte und Unternehmen attraktiv bleibt“, erklärt Anja Schuhmann, Regional Manager JLL Berlin & Leipzig. Und Anja Schuhmann weiter: „Im Zusammenhang mit dem Neubau von Eigentumswohnungen setzen sogenannte ‚Sickereffekte‘ Wohnraum frei, der unterhalb des Niveaus der Neubaumieten neu angeboten werden kann. Aber auch ein erhöhter Anteil an hochwertigen Eigentumswohnungen, der den Ansprüchen einer internationalen Klientel genügt, ist zu bilanzieren. Neben der Ausweitung von bezahlbarem Wohnraum haben auch hochwertigere Eigentumswohnungen ihren Platz.“
Qualitätsbereinigte Preise im Neubau
Die Komplexität des Wohnmarktes und eine daraus abgeleitete Forderung nach Transparenz macht eine besondere Form der Datenerfassung und -auswertung erforderlich. „Bei der sogenannten ‚hedonischen‘ Indexierung werden die einzelnen Immobilien nach spezifischen Merkmalen aufgeschlüsselt wie zum Beispiel dem Erhaltungszustand, der Ausstattung oder der Mikro-Wohnlage. Anschließend wird eine Regressionsanalyse durchgeführt, um die Auswirkungen dieser einzelnen Merkmale auf den Gesamtpreis zu ermitteln. Dieser Ansatz ermöglicht es, Preisänderungen, die auf rein qualitativen Veränderungen einzelner Merkmale beruhen, von reinen Marktentwicklungen zu trennen. Alle Preiseffekte, die nicht auf die genannten Objektmerkmale zurückgeführt werden können, bilden schließlich die tatsächlichen Markttrends und werden als ‚qualitätsbereinigte‘ Preisentwicklungen auf dem Gesamtmarkt interpretiert“, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
„Die aus dieser Analyse abgeleitete Preisentwicklung zeigt in der Abbildung, dass die Preise im Neubausegment des Berliner Eigentumswohnmarktes in den vergangenen Halbjahren kontinuierlich gestiegen sind, während die reinen Medianpreise eine etwas andere Entwicklung abbilden. Der Unterschied lässt sich auf die räumlichen Verschiebungen der Neubautätigkeit zurückführen. Immer mehr Angebot in eher peripheren und weniger teuren Wohnlagen führt im Mittel zu geringeren Preisen und suggeriert damit eine weniger stark steigende Entwicklung der Preise. Der hedonische Index zeigt aber indes, dass bei einer Berücksichtigung dieses Effektes ein stetiger Anstieg der Preise vorzufinden war und es damit keine nachfrageseitige Abschwächung gegeben hat“, analysiert Scheunemann.
Helen Lindner bilanziert: „Der Berliner Eigentumswohnmarkt befindet sich noch immer in einem steten Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage. Die Nachfrage übersteigt bei weitem das Angebot. Deswegen werden die Preise auch weiterhin steigen. Damit Berlin seiner wachsenden internationalen Bedeutung auch in punkto einer nachhaltig attraktiven Preisentwicklung in allen Investorensegmenten auch bei Wohnimmobilien umfänglich gerecht werden kann, muss ganz einfach und unter allen Umständen für mehr Neubau gesorgt werden.
Deutliche räumliche Verschiebungen in der Neubautätigkeit zu erkennen
Der Neubau von Eigentumswohnungen spielte historisch bedingt lange Zeit nur eine untergeordnete Rolle, konnte sich aber in der jüngeren Vergangenheit sehr dynamisch entwickeln. Denn neben einer Intensivierung der Bautätigkeit hat sich auch der räumliche Schwerpunkt der Aktivitäten deutlich verschoben. Insgesamt hat der Neubau in eher dezentralen Wohnlagen, in denen die Preise im städtischen Vergleich eher niedrig sind, stetig zugenommen. Zwar sind in zentralen Lagen weiterhin Projekte, wie beispielsweise „Am Tacheles“ oder das „Embassy“ im Angebot, allerdings schwinden die Flächenpotentiale in den Zentren zusehends. Nicht nur der Flächenknappheit in den Zentren wegen, sondern auch aus Kostengründen wird in periphere Lagen ausgewichen wie etwa im äußersten Norden im Stadtteil Wittenau beim Projekt „Fleur de Berlin“ oder beim „Achterdeck“ in Köpenick im Südosten der Metropole.
Flächenpotentiale sind eher in peripheren Lagen zu finden
„Vorhandene großflächige Flächenpotenziale befinden sich gegenwärtig zudem vor allem in den östlichen Bezirken Berlins, in Spandau sowie rund um den ehemaligen Flughafen Tegel. Neben diesen dezentralen Berliner Standorten wird auch das Berliner Umland immer interessanter“, so Helen Lindner, Head of Residential Development JLL Germany. Helen Lindner ergänzt: „Angesichts der abnehmenden Flächenverfügbarkeit wird daher damit gerechnet, dass in Zukunft Projekte verstärkt im Berliner Umland zu finden sein werden. Dies sind Verschiebungen in den räumlichen Schwerpunkten der Projektentwicklungen, die es zu beobachten und im Hinblick auf die Preisentwicklung entsprechend zu berücksichtigen gilt.“
Berlin eine der dynamischsten Weltstädte
Berlin hat sich in den vergangenen 15 Jahren rasant entwickelt und ist heute eine der wirtschaftlich, gesellschaftlich und technologisch dynamischsten Weltstädte. Aufgrund seiner herausragenden Standorteigenschaften ist Deutschlands Hauptstadt auch sehr attraktiv für die internationale Start-up-Szene. „Eine Entwicklung, die die Wahrnehmung Berlins auf der internationalen Bühne nachhaltig verändert hat, die aber aufgrund des starken Wachstums der Stadt auch Herausforderungen für die Innen- und Außenentwicklung mit sich bringt. Einerseits geht es darum, ausreichend Wohnraum bereitzustellen, um divergierende Entwicklungen in der Sozialstruktur zu verhindern. Andererseits ist es notwendig, das Wohnungsangebot in der Spitze qualitativ auszubauen, damit Berlin im Wettbewerb mit anderen Weltstädten um internationale Spitzenkräfte und Unternehmen attraktiv bleibt“, erklärt Anja Schuhmann, Regional Manager JLL Berlin & Leipzig. Und Anja Schuhmann weiter: „Im Zusammenhang mit dem Neubau von Eigentumswohnungen setzen sogenannte ‚Sickereffekte‘ Wohnraum frei, der unterhalb des Niveaus der Neubaumieten neu angeboten werden kann. Aber auch ein erhöhter Anteil an hochwertigen Eigentumswohnungen, der den Ansprüchen einer internationalen Klientel genügt, ist zu bilanzieren. Neben der Ausweitung von bezahlbarem Wohnraum haben auch hochwertigere Eigentumswohnungen ihren Platz.“
Qualitätsbereinigte Preise im Neubau
Die Komplexität des Wohnmarktes und eine daraus abgeleitete Forderung nach Transparenz macht eine besondere Form der Datenerfassung und -auswertung erforderlich. „Bei der sogenannten ‚hedonischen‘ Indexierung werden die einzelnen Immobilien nach spezifischen Merkmalen aufgeschlüsselt wie zum Beispiel dem Erhaltungszustand, der Ausstattung oder der Mikro-Wohnlage. Anschließend wird eine Regressionsanalyse durchgeführt, um die Auswirkungen dieser einzelnen Merkmale auf den Gesamtpreis zu ermitteln. Dieser Ansatz ermöglicht es, Preisänderungen, die auf rein qualitativen Veränderungen einzelner Merkmale beruhen, von reinen Marktentwicklungen zu trennen. Alle Preiseffekte, die nicht auf die genannten Objektmerkmale zurückgeführt werden können, bilden schließlich die tatsächlichen Markttrends und werden als ‚qualitätsbereinigte‘ Preisentwicklungen auf dem Gesamtmarkt interpretiert“, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
„Die aus dieser Analyse abgeleitete Preisentwicklung zeigt in der Abbildung, dass die Preise im Neubausegment des Berliner Eigentumswohnmarktes in den vergangenen Halbjahren kontinuierlich gestiegen sind, während die reinen Medianpreise eine etwas andere Entwicklung abbilden. Der Unterschied lässt sich auf die räumlichen Verschiebungen der Neubautätigkeit zurückführen. Immer mehr Angebot in eher peripheren und weniger teuren Wohnlagen führt im Mittel zu geringeren Preisen und suggeriert damit eine weniger stark steigende Entwicklung der Preise. Der hedonische Index zeigt aber indes, dass bei einer Berücksichtigung dieses Effektes ein stetiger Anstieg der Preise vorzufinden war und es damit keine nachfrageseitige Abschwächung gegeben hat“, analysiert Scheunemann.
Helen Lindner bilanziert: „Der Berliner Eigentumswohnmarkt befindet sich noch immer in einem steten Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage. Die Nachfrage übersteigt bei weitem das Angebot. Deswegen werden die Preise auch weiterhin steigen. Damit Berlin seiner wachsenden internationalen Bedeutung auch in punkto einer nachhaltig attraktiven Preisentwicklung in allen Investorensegmenten auch bei Wohnimmobilien umfänglich gerecht werden kann, muss ganz einfach und unter allen Umständen für mehr Neubau gesorgt werden.
