07.10.2021 Münchner Bürovermietung erholt sich, Leerstand steigt aber weiter an
Der Münchner Bürovermietungsmarkt zeigte nach Angaben von Colliers erstmals seit dem Beginn der Pandemie klare Erholungstendenzen. Im dritten Quartal wurden rund 207.000 Quadratmeter Flächenumsatz registriert, was beinahe so viel war wie in den ersten beiden Quartalen zusammengenommen. Insgesamt summiert sich der Flächenumsatz für 2021 damit auf 440.200 Quadratmeter, davon 18.800 Quadratmeter durch Eigennutzer. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum liegt der Umsatz damit um rund 5 Prozent niedriger. Einen großen Anteil am hohen Umsatz im abgelaufenen Quartal hatte die knapp 45.000 Quadratmeter umfassende Anmietung des Deutschen Patent- und Markenamts in einem Neubauprojekt nahe dem Werksviertel, doch auch ohne diesen Abschluss handelt es sich um ein respektables Ergebnis, das die einsetzende Belebung in vielen Marktsegmenten widerspiegelt. So lag die Zahl der abgeschlossenen Mietverträge um fast 20 Prozent über dem Wert des Vorjahreszeitraums.
Peter Bigelmaier, Head of Office Letting München bei Colliers: “Die Nachfrage ist zwar immer noch ein gutes Stück vom Niveau vor der Pandemie entfernt, aber viele Büronutzer beschäftigen sich nun wieder intensiver mit der Büroflächensuche. Insbesondere werden viele Gesuche, die aufgrund der Pandemie auf Eis lagen, wieder aufgenommen. Was den Flächenbedarf betrifft, ist das Bild uneinheitlich. Es gibt natürlich Fälle, in denen der Mieter seinen Flächenbedarf an die veränderten Rahmenbedingungen angepasst hat und nun weniger Bürofläche pro Mitarbeiter sucht. Genauso befinden sich aber auch Unternehmen wieder auf Expansionskurs und benötigen zusätzliche Büroflächen.”
Der Leerstand überschritt erstmals seit Anfang 2015 wieder die Marke von einer Million Quadratmetern. Eine kurzfristig verfügbare Fläche von 1.061.400 Quadratmetern bedeutet eine Leerstandsquote von 4,7 Prozent, ein Plus von 1,6 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr. Im Stadtgebiet standen 648.800 Quadratmeter leer, was einer Leerstandsquote von 3,9 Prozent entspricht. Im Umland lag der Leerstand bei 412.600 Quadratmetern oder 6,9 Prozent. Die Zahl der Angebote für Untermietflächen hat sich in den letzten Monaten leicht erhöht, in der Summe spielen sie mit rund 111.000 Quadratmetern jedoch weiterhin eine untergeordnete Rolle. Im Unterschied zu vor der Pandemie stehen mittlerweile auch in kürzlich fertiggestellten Neubauten wieder Flächen zur Verfügung, da die geringere Nachfrage und aufgeschobene Entscheidungen in den letzten Quartale in Verbindung mit den höheren Fertigstellungszahlen dazu geführt haben, dass Mietverträge seltener in den frühen Bauphasen abgeschlossen werden.
Im Bau befinden sich derzeit knapp über eine Million Quadratmeter, wovon über 500.000 Quadratmeter noch verfügbar sind. Das Angebot an Neubauflächen ist damit aktuell deutlich größer als in den vergangenen Jahren. Es ist zwar davon auszugehen, dass die Vermarktungsdauer der Objekte bis zur Vollvermietung länger wird, jedoch ist die Nachfrage nach Neubauten hoch genug, um die Flächen zu absorbieren. Dies gilt insbesondere auch, da viele Büronutzer derzeit ihre Bürokonzepte überdenken und neue Arbeitswelten in Neubauten häufig einfacher umzusetzen sind.
Die Durchschnittsmiete ist im Lauf der letzten 12 Monate um 3 Prozent auf 22,40 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Der Anstieg liegt insbesondere daran, dass die größten Abschlüsse in hochpreisigen Neubauten stattfanden, was den Durchschnitt nach oben treibt. Für Neubauten im Stadtgebiet wurden im Schnitt 28,20 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Der Blick auf die Angebotsmieten zeigt weiterhin, dass sich die Preise seitwärts entwickeln. Auf den gestiegenen Leerstand reagieren viele Vermieter mit größeren Incentivepaketen. Die Spitzenmiete ist nach einem temporären Rückgang in den letzten Quartalen wieder angestiegen. Mit 39,80 Euro pro Quadratmeter lag sie ein Prozent über dem Vorjahresniveau und 80 Cent über dem Wert des Vorquartals. Die Anzahl der Mietverträge zu Preisen um die 40 Euro pro Quadratmeter war in den letzten Monaten so hoch wie nie auf dem Münchner Markt. Bemerkenswert war dabei auch, dass diese Preise nicht nur im Zentrum, sondern auch in Lagen außerhalb des Altstadtrings wie Schwabing oder der Maxvorstadt erzielt wurden.
„Wir sehen an dieser Entwicklung, dass die Mieter für hochwertige Flächen in guten Lagen oft bereit sind, noch tiefer in die Tasche zu greifen als vor der Pandemie. Dies spiegelt zum einen die gute wirtschaftliche Situation der Unternehmen wider, zum anderen die noch höhere Bedeutung, die der Flächen- und Standortqualität beigemessen wird. Hierfür sind die wichtigen Treiber, dass sich der Charakter von Büro weg vom reinen Arbeitsort hin zum Raum für Kollaboration und Austausch entwickelt, sowie die Tatsache, dass der Wettstreit um die besten Talente nach wie vor eines der wichtigsten Themen für Unternehmen ist“, führt Bigelmaier fort.
Insgesamt lässt der Münchner Büromarkt die direkten Auswirkungen der Pandemie also langsam hinter sich und tritt in eine neue Phase ein, die von den langfristigen Veränderungen der Büroarbeitswelten geprägt sein wird. Achim Degen, Regional Manager Bayern bei Colliers: „Die meisten Büronutzer sind immer noch in der Findungsphase in Bezug auf das zukünftige Arbeiten und die Konsequenzen daraus für ihre Büroflächen. Es ist wahrscheinlich, dass ein zunehmender Anteil von Remote Working zu einem geringeren Flächenbedarf pro Mitarbeiter führen wird. Dies kann in der Konsequenz bedeuten, dass die Nettoabsorption nicht mehr das Niveau der Vorjahre erreicht und sich der Leerstand zunächst noch etwas erhöht, um sich dann auf einem im Vergleich zu heute etwas höheren Level einzupendeln.
Auf der anderen Seite erwarten wir weiterhin zusätzlichen Büroflächenbedarf von Unternehmen, die neu nach München kommen oder ihre Präsenz hier vergrößern und dabei auch ihre Beschäftigtenzahl vergrößern. München ist als Standort so attraktiv, dass er bei Expansionsplänen häufig ganz oben steht. Darunter sind insbesondere viele Technologiefirmen, sei es aus dem IT-Sektor oder auch auch dem Life-Sciences-Bereich. Generell ist zu erwarten, dass sich die Lagen auf dem Münchner Büromarkt einhergehend mit den beschriebenen Veränderungen des Büros als Arbeitsort weiter ausdifferenzieren und es Gewinner und Verlierer dieser Entwicklung geben wird.“
Für die nächsten Quartale erwartet Colliers weiterhin eine gute Dynamik in den kleineren Flächensegmenten. Aber auch einige Großnutzer befinden sich aktiv auf Flächensuche und könnten sogar noch in diesem Jahr den Umsatz nach oben treiben. „600.000 Quadratmeter Flächenumsatz sind für 2021 damit erreichbar. Der Leerstand wird in den nächsten Monaten voraussichtlich weiter steigen, da relativ viele Flächen fertiggestellt werden und vor allem freiwerdende Bestandsflächen schwieriger absorbiert werden können. Bei den Mietpreisen gehen wir von einer Fortsetzung der Seitwärtsbewegung aus“, so Bigelmaier abschließend.
Peter Bigelmaier, Head of Office Letting München bei Colliers: “Die Nachfrage ist zwar immer noch ein gutes Stück vom Niveau vor der Pandemie entfernt, aber viele Büronutzer beschäftigen sich nun wieder intensiver mit der Büroflächensuche. Insbesondere werden viele Gesuche, die aufgrund der Pandemie auf Eis lagen, wieder aufgenommen. Was den Flächenbedarf betrifft, ist das Bild uneinheitlich. Es gibt natürlich Fälle, in denen der Mieter seinen Flächenbedarf an die veränderten Rahmenbedingungen angepasst hat und nun weniger Bürofläche pro Mitarbeiter sucht. Genauso befinden sich aber auch Unternehmen wieder auf Expansionskurs und benötigen zusätzliche Büroflächen.”
Der Leerstand überschritt erstmals seit Anfang 2015 wieder die Marke von einer Million Quadratmetern. Eine kurzfristig verfügbare Fläche von 1.061.400 Quadratmetern bedeutet eine Leerstandsquote von 4,7 Prozent, ein Plus von 1,6 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr. Im Stadtgebiet standen 648.800 Quadratmeter leer, was einer Leerstandsquote von 3,9 Prozent entspricht. Im Umland lag der Leerstand bei 412.600 Quadratmetern oder 6,9 Prozent. Die Zahl der Angebote für Untermietflächen hat sich in den letzten Monaten leicht erhöht, in der Summe spielen sie mit rund 111.000 Quadratmetern jedoch weiterhin eine untergeordnete Rolle. Im Unterschied zu vor der Pandemie stehen mittlerweile auch in kürzlich fertiggestellten Neubauten wieder Flächen zur Verfügung, da die geringere Nachfrage und aufgeschobene Entscheidungen in den letzten Quartale in Verbindung mit den höheren Fertigstellungszahlen dazu geführt haben, dass Mietverträge seltener in den frühen Bauphasen abgeschlossen werden.
Im Bau befinden sich derzeit knapp über eine Million Quadratmeter, wovon über 500.000 Quadratmeter noch verfügbar sind. Das Angebot an Neubauflächen ist damit aktuell deutlich größer als in den vergangenen Jahren. Es ist zwar davon auszugehen, dass die Vermarktungsdauer der Objekte bis zur Vollvermietung länger wird, jedoch ist die Nachfrage nach Neubauten hoch genug, um die Flächen zu absorbieren. Dies gilt insbesondere auch, da viele Büronutzer derzeit ihre Bürokonzepte überdenken und neue Arbeitswelten in Neubauten häufig einfacher umzusetzen sind.
Die Durchschnittsmiete ist im Lauf der letzten 12 Monate um 3 Prozent auf 22,40 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Der Anstieg liegt insbesondere daran, dass die größten Abschlüsse in hochpreisigen Neubauten stattfanden, was den Durchschnitt nach oben treibt. Für Neubauten im Stadtgebiet wurden im Schnitt 28,20 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Der Blick auf die Angebotsmieten zeigt weiterhin, dass sich die Preise seitwärts entwickeln. Auf den gestiegenen Leerstand reagieren viele Vermieter mit größeren Incentivepaketen. Die Spitzenmiete ist nach einem temporären Rückgang in den letzten Quartalen wieder angestiegen. Mit 39,80 Euro pro Quadratmeter lag sie ein Prozent über dem Vorjahresniveau und 80 Cent über dem Wert des Vorquartals. Die Anzahl der Mietverträge zu Preisen um die 40 Euro pro Quadratmeter war in den letzten Monaten so hoch wie nie auf dem Münchner Markt. Bemerkenswert war dabei auch, dass diese Preise nicht nur im Zentrum, sondern auch in Lagen außerhalb des Altstadtrings wie Schwabing oder der Maxvorstadt erzielt wurden.
„Wir sehen an dieser Entwicklung, dass die Mieter für hochwertige Flächen in guten Lagen oft bereit sind, noch tiefer in die Tasche zu greifen als vor der Pandemie. Dies spiegelt zum einen die gute wirtschaftliche Situation der Unternehmen wider, zum anderen die noch höhere Bedeutung, die der Flächen- und Standortqualität beigemessen wird. Hierfür sind die wichtigen Treiber, dass sich der Charakter von Büro weg vom reinen Arbeitsort hin zum Raum für Kollaboration und Austausch entwickelt, sowie die Tatsache, dass der Wettstreit um die besten Talente nach wie vor eines der wichtigsten Themen für Unternehmen ist“, führt Bigelmaier fort.
Insgesamt lässt der Münchner Büromarkt die direkten Auswirkungen der Pandemie also langsam hinter sich und tritt in eine neue Phase ein, die von den langfristigen Veränderungen der Büroarbeitswelten geprägt sein wird. Achim Degen, Regional Manager Bayern bei Colliers: „Die meisten Büronutzer sind immer noch in der Findungsphase in Bezug auf das zukünftige Arbeiten und die Konsequenzen daraus für ihre Büroflächen. Es ist wahrscheinlich, dass ein zunehmender Anteil von Remote Working zu einem geringeren Flächenbedarf pro Mitarbeiter führen wird. Dies kann in der Konsequenz bedeuten, dass die Nettoabsorption nicht mehr das Niveau der Vorjahre erreicht und sich der Leerstand zunächst noch etwas erhöht, um sich dann auf einem im Vergleich zu heute etwas höheren Level einzupendeln.
Auf der anderen Seite erwarten wir weiterhin zusätzlichen Büroflächenbedarf von Unternehmen, die neu nach München kommen oder ihre Präsenz hier vergrößern und dabei auch ihre Beschäftigtenzahl vergrößern. München ist als Standort so attraktiv, dass er bei Expansionsplänen häufig ganz oben steht. Darunter sind insbesondere viele Technologiefirmen, sei es aus dem IT-Sektor oder auch auch dem Life-Sciences-Bereich. Generell ist zu erwarten, dass sich die Lagen auf dem Münchner Büromarkt einhergehend mit den beschriebenen Veränderungen des Büros als Arbeitsort weiter ausdifferenzieren und es Gewinner und Verlierer dieser Entwicklung geben wird.“
Für die nächsten Quartale erwartet Colliers weiterhin eine gute Dynamik in den kleineren Flächensegmenten. Aber auch einige Großnutzer befinden sich aktiv auf Flächensuche und könnten sogar noch in diesem Jahr den Umsatz nach oben treiben. „600.000 Quadratmeter Flächenumsatz sind für 2021 damit erreichbar. Der Leerstand wird in den nächsten Monaten voraussichtlich weiter steigen, da relativ viele Flächen fertiggestellt werden und vor allem freiwerdende Bestandsflächen schwieriger absorbiert werden können. Bei den Mietpreisen gehen wir von einer Fortsetzung der Seitwärtsbewegung aus“, so Bigelmaier abschließend.
