07.10.2021 Düsseldorfer Büromarkt: Anziehendes Umsatzgeschehen im 3. Quartal
Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf in den ersten drei Quartalen 2021 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 217.700 m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2020: 241.000 m²) bedeutet dies einen Rückgang um 9%. Im Vergleich zum Dekadenmittel (Q1-Q3 2011-2020: 298.500 m² p. a.) sind es -27%.
Dabei entfallen rd. 187.000 m² des Gesamtumsatzes auf das Stadtgebiet Düsseldorf (Q1-Q3 2020: 203.500 m²) und rd. 30.700 m² auf das Umland (Durchschnitt Q1-Q3 2020: 37.500 m²).
Am Ende des zweiten Coronajahres sind indessen erste Anzeichen für eine Erholung am Düsseldorfer Büromarkt zu erkennen. Nach einem schwachen ersten Halbjahr 2021 mit insgesamt 112.500 m² für die Region Düsseldorf (Stadtgebiet: 96.000. m²; Umland: rd. 16.500 m²) zog das dritte Quartal kräftig an und konnte mit rd. 105.200 m² (Stadtgebiet: 91.000. m²; Umland: rd. 14.200 m²) nahezu das Umsatzniveau des gesamten ersten Halbjahres 2021 (rd. -6%) erreichen. Das Vorjahresquartal (3. Quartal 2020: rd. 58.000 m²) konnte sogar deutlich um rd. 81% übertroffen werden.
„Die Gründe für die positive Entwicklung sind die steigende Impfquote, die Lockerung der Einschränkungen sowie die Rückkehr der Arbeitnehmer in den Büroalltag. Zwar ist die Vorcorona-Umsatzdynamik noch nicht erreicht, dennoch sind eindeutige Indizien für ein anziehendes Marktgeschehen zu erkennen“, kommentiert Birthe Nordhues, Leiterin Gewerbliche Vermietung Aengevelt Düsseldorf.
Für das Gesamtjahr 2021 wird ein Büroflächenumsatz rd. 275.000 m² prognostiziert. Dies wären lediglich rd. 3% weniger als im Vorjahr (2020: rd. 284.000 m²), gegenüber dem Dekadenmittel (Ø 2011-2020: 387.000 m² p. a.) wären es -29%.
Angebotsreserve steigt moderat
2019 reduzierte sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) deutlich um 110.000 m² von 730.000 m² auf 620.000 m² Bürofläche. Die Leerstandsquote sank von 7,8% auf 6,6%. Aufgrund des starken ersten Quartals 2020 (121.000 m²) konnte ein weiterer Abbau der Angebotsreserve beobachtet werden. Ende des vergangenen Jahres pendelte sich die Angebotsreserve bei rd. 600.000 m² ein, so dass sich die Leerstandsquote nochmals auf 6,4% verringerte.
Im 1. Halbjahr 2021 stieg die Angebotsreserve bis Ende Juni moderat von 600.000 m² auf rd. 630.000 m² an. Dieser Trend setzte sich auch im dritten Quartal 2021 fort. Die Angebotsreserve erhöhte sich erneut geringfügig auf nunmehr 650.000 m².
Entsprechend stieg die Leerstandsquote von 6,4% auf rd. 7% bei einem Büroflächenbestand von aktuell rd. 9,3 Mio. m² in der Region Düsseldorf (Stadtgebiet:7,6 Mio. m²; Umland: rd. 1,7 Mio. m²).
Bis Ende 2021 erwartet Aengevelt Research ein weiteren moderaten Anstieg der Angebotsreserve auf rd. 670.000 m² (+3%).
Keine Marktentspannung trotz anziehender Büroflächenfertigstellung
Die ersten drei Quartale weisen im Vergleich zum Vorjahr ein rückläufiges Fertigstellungsvolumen auf. So wurden bisher rd. 59.500 m² Bürofläche fertiggestellt. Gegenüber dem Vorjahres- Zeitpunkt mit rd. 69.000 m² bedeutet dies einen Rückgang um etwa 13%. Allerdings wurde das 5-jährige Halbjahresmittel von 20.000 m² um insgesamt 39.500 m² deutlich übertroffen.
Bis Ende 2021 kommen voraussichtlich noch rd. 48.000 m² neuer Bürofläche hinzu, so dass im gesamten Jahr 2021 voraussichtlich rd. 107.000 m² fertiggestellt werden. Dies entspräche einer Steigerung von rd. 15% gegenüber dem Vorjahr (2020: rd. 91.000 m²). Das 10 Jahres-Mittel (Ø 2011-2020: rd. 84.000 m² p.a.) würde um etwa 27% übertroffen.
Für Birthe Nordhues bedeutet dies indessen keine Marktentspannung: „Große Teile der neuen Büroflächen sind bereits vorvermarkttet und deshalb nicht mehr disponibel.
Gleichzeitig erfüllt ein erheblicher Anteil der Angebotsreserve nicht die steigenden Erwartungen an ESG-Standards (Environmental-Social-Governance) und Nachhaltigkeit und ist deshalb zunehmend schwerer zu vermieten. Das spiegelt sich auch in dem Trend wider, dass sich Unternehmen zwar am Markt orientieren, sich dann aber oftmals doch für den Verbleib in ihren Flächen entscheiden. Dies beobachten wir insbesondere bei größerflächigen Gesuchen.“ Entsprechend sind aus Sicht von Birthe Nordhues sowohl verstärkte Investitionen in Büroneubauten als auch die qualitätsvolle Modernisierung von Bestandsimmobilien notwendig, um das Marktangebot an Büroflächen, die die gestiegenen Anforderungen erfüllen, deutlich zu erhöhen.
Konstantes Mietpreisniveau
Die gewichtete Spitzenmiete in Düsseldorf stellt sich im dritten Quartal 2021 konstant auf EUR 28,50/m² (1. Halbjahr 2021: EUR 28,50/m²; 2020: EUR 28,50/m²)
Die mittlere Miete in Citylagen verbleibt auf einem konstanten Mietniveau von EUR 21,90/m².
Zwar belastet die COVID-19-Krise noch immer den Büromarkt. Allerdings ist ein erhöhtes Marktgeschehen zu erkennen. Aufgrund der anziehenden Dynamik und der geringen Verfügbarkeit markt- und nachfragegerechter Büroflächen ist indessen kein nennenswerter Rückgang des Mietpreisniveaus zu erwarten. Entsprechend wird bis Ende 2021 weiterhin eine stabile Spitzenmiete von EUR 28,50/m² prognostiziert.
Dabei entfallen rd. 187.000 m² des Gesamtumsatzes auf das Stadtgebiet Düsseldorf (Q1-Q3 2020: 203.500 m²) und rd. 30.700 m² auf das Umland (Durchschnitt Q1-Q3 2020: 37.500 m²).
Am Ende des zweiten Coronajahres sind indessen erste Anzeichen für eine Erholung am Düsseldorfer Büromarkt zu erkennen. Nach einem schwachen ersten Halbjahr 2021 mit insgesamt 112.500 m² für die Region Düsseldorf (Stadtgebiet: 96.000. m²; Umland: rd. 16.500 m²) zog das dritte Quartal kräftig an und konnte mit rd. 105.200 m² (Stadtgebiet: 91.000. m²; Umland: rd. 14.200 m²) nahezu das Umsatzniveau des gesamten ersten Halbjahres 2021 (rd. -6%) erreichen. Das Vorjahresquartal (3. Quartal 2020: rd. 58.000 m²) konnte sogar deutlich um rd. 81% übertroffen werden.
„Die Gründe für die positive Entwicklung sind die steigende Impfquote, die Lockerung der Einschränkungen sowie die Rückkehr der Arbeitnehmer in den Büroalltag. Zwar ist die Vorcorona-Umsatzdynamik noch nicht erreicht, dennoch sind eindeutige Indizien für ein anziehendes Marktgeschehen zu erkennen“, kommentiert Birthe Nordhues, Leiterin Gewerbliche Vermietung Aengevelt Düsseldorf.
Für das Gesamtjahr 2021 wird ein Büroflächenumsatz rd. 275.000 m² prognostiziert. Dies wären lediglich rd. 3% weniger als im Vorjahr (2020: rd. 284.000 m²), gegenüber dem Dekadenmittel (Ø 2011-2020: 387.000 m² p. a.) wären es -29%.
Angebotsreserve steigt moderat
2019 reduzierte sich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) deutlich um 110.000 m² von 730.000 m² auf 620.000 m² Bürofläche. Die Leerstandsquote sank von 7,8% auf 6,6%. Aufgrund des starken ersten Quartals 2020 (121.000 m²) konnte ein weiterer Abbau der Angebotsreserve beobachtet werden. Ende des vergangenen Jahres pendelte sich die Angebotsreserve bei rd. 600.000 m² ein, so dass sich die Leerstandsquote nochmals auf 6,4% verringerte.
Im 1. Halbjahr 2021 stieg die Angebotsreserve bis Ende Juni moderat von 600.000 m² auf rd. 630.000 m² an. Dieser Trend setzte sich auch im dritten Quartal 2021 fort. Die Angebotsreserve erhöhte sich erneut geringfügig auf nunmehr 650.000 m².
Entsprechend stieg die Leerstandsquote von 6,4% auf rd. 7% bei einem Büroflächenbestand von aktuell rd. 9,3 Mio. m² in der Region Düsseldorf (Stadtgebiet:7,6 Mio. m²; Umland: rd. 1,7 Mio. m²).
Bis Ende 2021 erwartet Aengevelt Research ein weiteren moderaten Anstieg der Angebotsreserve auf rd. 670.000 m² (+3%).
Keine Marktentspannung trotz anziehender Büroflächenfertigstellung
Die ersten drei Quartale weisen im Vergleich zum Vorjahr ein rückläufiges Fertigstellungsvolumen auf. So wurden bisher rd. 59.500 m² Bürofläche fertiggestellt. Gegenüber dem Vorjahres- Zeitpunkt mit rd. 69.000 m² bedeutet dies einen Rückgang um etwa 13%. Allerdings wurde das 5-jährige Halbjahresmittel von 20.000 m² um insgesamt 39.500 m² deutlich übertroffen.
Bis Ende 2021 kommen voraussichtlich noch rd. 48.000 m² neuer Bürofläche hinzu, so dass im gesamten Jahr 2021 voraussichtlich rd. 107.000 m² fertiggestellt werden. Dies entspräche einer Steigerung von rd. 15% gegenüber dem Vorjahr (2020: rd. 91.000 m²). Das 10 Jahres-Mittel (Ø 2011-2020: rd. 84.000 m² p.a.) würde um etwa 27% übertroffen.
Für Birthe Nordhues bedeutet dies indessen keine Marktentspannung: „Große Teile der neuen Büroflächen sind bereits vorvermarkttet und deshalb nicht mehr disponibel.
Gleichzeitig erfüllt ein erheblicher Anteil der Angebotsreserve nicht die steigenden Erwartungen an ESG-Standards (Environmental-Social-Governance) und Nachhaltigkeit und ist deshalb zunehmend schwerer zu vermieten. Das spiegelt sich auch in dem Trend wider, dass sich Unternehmen zwar am Markt orientieren, sich dann aber oftmals doch für den Verbleib in ihren Flächen entscheiden. Dies beobachten wir insbesondere bei größerflächigen Gesuchen.“ Entsprechend sind aus Sicht von Birthe Nordhues sowohl verstärkte Investitionen in Büroneubauten als auch die qualitätsvolle Modernisierung von Bestandsimmobilien notwendig, um das Marktangebot an Büroflächen, die die gestiegenen Anforderungen erfüllen, deutlich zu erhöhen.
Konstantes Mietpreisniveau
Die gewichtete Spitzenmiete in Düsseldorf stellt sich im dritten Quartal 2021 konstant auf EUR 28,50/m² (1. Halbjahr 2021: EUR 28,50/m²; 2020: EUR 28,50/m²)
Die mittlere Miete in Citylagen verbleibt auf einem konstanten Mietniveau von EUR 21,90/m².
Zwar belastet die COVID-19-Krise noch immer den Büromarkt. Allerdings ist ein erhöhtes Marktgeschehen zu erkennen. Aufgrund der anziehenden Dynamik und der geringen Verfügbarkeit markt- und nachfragegerechter Büroflächen ist indessen kein nennenswerter Rückgang des Mietpreisniveaus zu erwarten. Entsprechend wird bis Ende 2021 weiterhin eine stabile Spitzenmiete von EUR 28,50/m² prognostiziert.
