08.10.2021 Konkurrenzlos: Berlin spielt in einer eigenen Immobilienmarkt-Liga
In Deutschland spielt Berlin auf dem gewerblichen Immobilienmarkt in einer eigenen Liga. Sowohl bei Investments als auch bei Vermietungen behauptet die Spreemetropole konkurrenzlos ihren Hauptstadt-Status: „Nicht von ungefähr gehört Berlin aktuell zu den attraktivsten Hauptstädten der Welt, im internationalen Vergleich auf jeden Fall auf Augenhöhe mit den Metropolen in Europa“, so Anja Schuhmann, Regional Manager JLL Berlin & Leipzig.
Neues Allzeit-Hoch bei Investments
In der Rangliste der Big 7 in Deutschlandsteht steht Berlin einsam an der Spitze. Mit knapp 15,7 Mrd. Euro wurde in der Hauptstadt so viel Geld investiert wie in Frankfurt, Hamburg und München zusammen, in neun Monaten des Jahres 2021 damit nahe dran am Gesamtjahresrekordvolumen aus dem Jahr 2019 (15,9 Mrd. Euro). Anja Schuhmann kommentiert: „Es braucht keinerlei Optimismus, um für das Jahr 2021 in Berlin ein neues Allzeit-Hoch bei Investments zu prognostizieren.“
Ursache dieser außerordentlichen Investment-Entwicklung waren die Mega-Deals im Wohnungssektor, die die Assetklasse Living auf einen Anteil von 55 Prozent katapultiert haben, immerhin 25 Prozentpunkte über dem Berliner Fünfjahresschnitt. Zur Investment-Wahrheit in Berlin gehört aber auch, dass zum Beispiel die Assetklasse Büro deutlich hinter den Investment-Volumina in Frankfurt zurückbleibt mit einem Transaktionsvolumen von „lediglich“ rund 2,46 Mrd. Euro im laufenden Jahr, entsprechend einem Anteil von 16 Prozent am gesamten Investmentvolumen. Im Vergleich dazu bilanzieren die 2021 bislang in Frankfurt investierten rund 4,07 Mrd. Euro mit einem Anteil von satten 65 Prozent am Gesamtvolumen. Anja Schuhmann führt die gegenüber den Vorjahren eher schwache Binnen-Transaktionsleistung bei Büros vor allem auf einen Mangel an Core-Produkten zurück, die weiterhin stark nachgefragt und tendenziell eher teurer geworden seien. Anja Schuhmann: „Es ist ganz einfach zu wenig Produkt im Markt für das verfügbare Kapital. Interessenten suchen händeringend nach Objekten.“
ESG gewinne darüber hinaus weiterhin an Bedeutung: „Grüne Produkte werden überproportional nachgefragt“, so Anja Schuhmann. Und weiter: „Wir erleben aktuell eine Hybridisierung der Arbeitswelt. Die Unternehmen stehen vor der Aufgabe, Remote Working und Präsenz im Büro für sich auszutarieren. Der Flächenbedarf für individuelle Arbeitsplätze sinkt, und gleichzeitig steigt der Bedarf an Flächen für Kreativität und Kollaboration in einem Büro, mit dem man sich als Mitarbeiter identifiziert. Gute Aussichten also für die weitere Entwicklung auch bei Büro-Investments."
Im Verlauf der neun Monate des laufenden Immobilienjahres hat sich eine deutliche Verschiebung bei der Herkunft der Käufer gezeigt. Immerhin 57 Prozent der Investoren kommen aus dem Ausland, gegenüber 43 Prozent inländischen. Dominierend bei allen Investitionen sind Core-Produkte mit einem Anteil von 75 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen (gegenüber 47 Prozent im Fünfjahresschnitt).
Deutliches Vermietungsplus gegenüber der nationalen Konkurrenz
Auch im Blick auf die Vermietungsleistung verzeichnet die Spreemetropole nach neun Monaten des Jahres 2021 in der Zwischenbilanz ein deutliches Plus gegenüber der nationalen Konkurrenz. 548.200 m2 umgesetzte Fläche ist gleichbedeutend einem Zugewinn von 12,4 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Mit Abstand folgen München mit 441.100 m2 und Hamburg mit 372.300 m2. Anja Schuhmann zeigt sich denn auch zuversichtlich: „Am prognostizierten Flächenumsatz für das Gesamtjahr 2021 von rund 750.000 m2 halten wir fest. Unter Umständen werden wir die Prognose sogar noch toppen können.“
Alles in allem sei die Stimmung am Markt wieder positiver. Es gäbe vermehrt Grund zu Optimismus: „Die Kunden kommen aus der Deckung und suchen wieder vermehrt Büroflächen“, so Schuhmann. Auch der Markt insgesamt zeige sich wieder ausgewogener, Eigentümer und Nutzer sprächen auf Augenhöhe miteinander. Anja Schuhmann kommentiert: „Es gibt einen deutlich höheren Beratungsbedarf bei der Konzeptionierung von Büroflächen. Flexibilität, Wellbeing und Gebäudetechnik werden wichtiger. Büros müssen Flexibilität und neue räumliche Qualitäten bieten. Attraktive und nachhaltige Büros sind wichtig im Wettbewerb um die besten Talente.“
Verglichen mit anderen Städten ist der Berliner Büromarkt aufgrund seiner hohen Branchen-Diversifikation recht gut durch die nach wie vor spürbare Corona-Krise gekommen. Entsprechend moderat liegt die Leerstandsquote aktuell bei 4,1 Prozent (874.200 m2, entsprechend einem Plus allerdings von 73,6 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt. Die Fertigstellungen gegenüber dem Vorjahr haben um 24,9 Prozent zugelegt. Der Büroflächenbestand in einer Größenordnung von 21,10 Mio. m2 zieht erstmals mit der bislang diesbezüglich führenden München Region gleich.
Die Spitzenmietpreise bei den Berliner Büros haben um 4,1 Prozent von 37,00 Euro/m2/Monat im dritten Quartal 2020 auf 38,50 Euro/m2/Monat zugelegt. „Es wurden in Ausnahmefällen sogar Mietpreise darüber erzielt. Interessenten sind bereit, höhere Mieten zu zahlen, wenn die Qualität des Angebots stimmt“, so Anja Schuhmann.
Anja Schuhmann abschließend: „Im Blick auf die zurückliegende Bundestagswahl darf nun auf einen schnellen Abschluss der Regierungsbildung gehofft werden. Je schneller die Koalitionsverhandlungen nämlich über die Bühne gehen werden, desto besser für den Immobilienmarkt.“
Neues Allzeit-Hoch bei Investments
In der Rangliste der Big 7 in Deutschlandsteht steht Berlin einsam an der Spitze. Mit knapp 15,7 Mrd. Euro wurde in der Hauptstadt so viel Geld investiert wie in Frankfurt, Hamburg und München zusammen, in neun Monaten des Jahres 2021 damit nahe dran am Gesamtjahresrekordvolumen aus dem Jahr 2019 (15,9 Mrd. Euro). Anja Schuhmann kommentiert: „Es braucht keinerlei Optimismus, um für das Jahr 2021 in Berlin ein neues Allzeit-Hoch bei Investments zu prognostizieren.“
Ursache dieser außerordentlichen Investment-Entwicklung waren die Mega-Deals im Wohnungssektor, die die Assetklasse Living auf einen Anteil von 55 Prozent katapultiert haben, immerhin 25 Prozentpunkte über dem Berliner Fünfjahresschnitt. Zur Investment-Wahrheit in Berlin gehört aber auch, dass zum Beispiel die Assetklasse Büro deutlich hinter den Investment-Volumina in Frankfurt zurückbleibt mit einem Transaktionsvolumen von „lediglich“ rund 2,46 Mrd. Euro im laufenden Jahr, entsprechend einem Anteil von 16 Prozent am gesamten Investmentvolumen. Im Vergleich dazu bilanzieren die 2021 bislang in Frankfurt investierten rund 4,07 Mrd. Euro mit einem Anteil von satten 65 Prozent am Gesamtvolumen. Anja Schuhmann führt die gegenüber den Vorjahren eher schwache Binnen-Transaktionsleistung bei Büros vor allem auf einen Mangel an Core-Produkten zurück, die weiterhin stark nachgefragt und tendenziell eher teurer geworden seien. Anja Schuhmann: „Es ist ganz einfach zu wenig Produkt im Markt für das verfügbare Kapital. Interessenten suchen händeringend nach Objekten.“
ESG gewinne darüber hinaus weiterhin an Bedeutung: „Grüne Produkte werden überproportional nachgefragt“, so Anja Schuhmann. Und weiter: „Wir erleben aktuell eine Hybridisierung der Arbeitswelt. Die Unternehmen stehen vor der Aufgabe, Remote Working und Präsenz im Büro für sich auszutarieren. Der Flächenbedarf für individuelle Arbeitsplätze sinkt, und gleichzeitig steigt der Bedarf an Flächen für Kreativität und Kollaboration in einem Büro, mit dem man sich als Mitarbeiter identifiziert. Gute Aussichten also für die weitere Entwicklung auch bei Büro-Investments."
Im Verlauf der neun Monate des laufenden Immobilienjahres hat sich eine deutliche Verschiebung bei der Herkunft der Käufer gezeigt. Immerhin 57 Prozent der Investoren kommen aus dem Ausland, gegenüber 43 Prozent inländischen. Dominierend bei allen Investitionen sind Core-Produkte mit einem Anteil von 75 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen (gegenüber 47 Prozent im Fünfjahresschnitt).
Deutliches Vermietungsplus gegenüber der nationalen Konkurrenz
Auch im Blick auf die Vermietungsleistung verzeichnet die Spreemetropole nach neun Monaten des Jahres 2021 in der Zwischenbilanz ein deutliches Plus gegenüber der nationalen Konkurrenz. 548.200 m2 umgesetzte Fläche ist gleichbedeutend einem Zugewinn von 12,4 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Mit Abstand folgen München mit 441.100 m2 und Hamburg mit 372.300 m2. Anja Schuhmann zeigt sich denn auch zuversichtlich: „Am prognostizierten Flächenumsatz für das Gesamtjahr 2021 von rund 750.000 m2 halten wir fest. Unter Umständen werden wir die Prognose sogar noch toppen können.“
Alles in allem sei die Stimmung am Markt wieder positiver. Es gäbe vermehrt Grund zu Optimismus: „Die Kunden kommen aus der Deckung und suchen wieder vermehrt Büroflächen“, so Schuhmann. Auch der Markt insgesamt zeige sich wieder ausgewogener, Eigentümer und Nutzer sprächen auf Augenhöhe miteinander. Anja Schuhmann kommentiert: „Es gibt einen deutlich höheren Beratungsbedarf bei der Konzeptionierung von Büroflächen. Flexibilität, Wellbeing und Gebäudetechnik werden wichtiger. Büros müssen Flexibilität und neue räumliche Qualitäten bieten. Attraktive und nachhaltige Büros sind wichtig im Wettbewerb um die besten Talente.“
Verglichen mit anderen Städten ist der Berliner Büromarkt aufgrund seiner hohen Branchen-Diversifikation recht gut durch die nach wie vor spürbare Corona-Krise gekommen. Entsprechend moderat liegt die Leerstandsquote aktuell bei 4,1 Prozent (874.200 m2, entsprechend einem Plus allerdings von 73,6 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt. Die Fertigstellungen gegenüber dem Vorjahr haben um 24,9 Prozent zugelegt. Der Büroflächenbestand in einer Größenordnung von 21,10 Mio. m2 zieht erstmals mit der bislang diesbezüglich führenden München Region gleich.
Die Spitzenmietpreise bei den Berliner Büros haben um 4,1 Prozent von 37,00 Euro/m2/Monat im dritten Quartal 2020 auf 38,50 Euro/m2/Monat zugelegt. „Es wurden in Ausnahmefällen sogar Mietpreise darüber erzielt. Interessenten sind bereit, höhere Mieten zu zahlen, wenn die Qualität des Angebots stimmt“, so Anja Schuhmann.
Anja Schuhmann abschließend: „Im Blick auf die zurückliegende Bundestagswahl darf nun auf einen schnellen Abschluss der Regierungsbildung gehofft werden. Je schneller die Koalitionsverhandlungen nämlich über die Bühne gehen werden, desto besser für den Immobilienmarkt.“
