10.10.2021 Neue Superlative auf dem Wohnungsmarkt deutscher Städte
Im aktuellen Report Residential Investment des Immobilienberatungsunternehmens Colliers werden 42 deutsche Städte intensiv analysiert und bewertet. Die wichtigste Erkenntnis: Deutschland bleibt einer der sichersten Wohnmärkte in Europa. Zwar lassen sich erschwerte Migrationsbedingungen kurzfristig in den teilweise sinkenden Einwohner- und Haushaltszahlen wiederfinden, doch sind die Marktindikatoren davon unbeeinflusst und die Zukunftsaussichten weiterhin positiv.
Felix von Saucken, Head of Residential bei Colliers in Deutschland: “Mit der Corona-Pandemie beobachten wir gesteigertes Interesse an Wohnimmobilien – sowohl bei instsitutionellen als auch bei Privatinvestoren. So sind Miet- und Kaufpreise nicht nur weiter gestiegen, die Verteuerung hat sich sogar noch einmal beschleunigt.”
Im Bundesdurchschnitt setzte sich das jährliche Preiswachstum von nominal 2,7 % (real 1,6 %) im Jahr 2020 fort und beschleunigte sich im ersten Halbjahr 2021 weiter auf 11,18 €/m² bei Erst- und 7,76 €/m² bei Wiedervermietungen. In den Top 7 war die Preisentwicklung noch deutlich dynamischer. Die starken Preissteigerungen von 2019 auf 2020 von +1,00 €/m² für Erst- und +0,50 €/m² für Wiedervermietungen wurden im ersten Halbjahr 2021 erneut vollzogen – auf 16,95 €/m² bzw. 12,50 €/m². Auf das Jahr hochgerechnet entspricht dies einem Wachstum von 8,5 % im Bestands- und satten 12,2 % im Neubausegment – ein deutlicher Indikator dafür, dass die Pandemie keine Trendumkehr in der Urbanisierung ausgelöst hat.
Auch das gesteigerte Investoreninteresse spiegelt sich in den Zahlen wider: Obwohl das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien zuletzt rückläufig war, konnte das Mehrfamilienhaussegment noch einmal zulegen. Der neue Rekordwert liegt im Jahr 2020 bei 59,0 Milliarden Euro.
„Die Beliebtheit von Wohninvestments ist in der relativen Sicherheit gegenüber anderen Assetklassen sowie soliden Fundamentaldaten begründet“, so von Saucken. Dass die Zuzugszahlen und die Wirtschaftsleistung in der Pandemie leicht rückläufig waren, dürfte kaum überraschen. Es ist jedoch damit zu rechnen, dass sich die Indikatoren stabilisieren und die Städte ihre Wachstumspfade wieder aufnehmen. Die in der Urbanisierung begründete Nachfrage in den Städten wird noch verstärkt durch die anhaltende Singularisierung. Der Trend zu kleineren Haushalten erhöht den auf die Bevölkerung bezogenen Wohnungs- bzw. Wohnflächenbedarf.
Felix von Saucken: “Der bereits jetzt sehr hohe und in Zukunft noch weiter steigende Bedarf an Wohnraum in den Städten kann nur durch rege Neubautätigkeiten gedeckt werden.”
Colliers hat die Bautätigkeit der letzten fünf Jahre im Rahmen des Residential Investment Report für 42 deutsche Städte analysiert. Mit durchschnittlichen 17,7 neuen Wohnungen im Jahr wurde in Ingolstadt in der jüngsten Vergangenheit am meisten pro 1.000 Haushalte gebaut. Auf Platz 2 liegt Potsdam mit 16,0 Wohnungen pro 1.000 Haushalte im Jahr. Gleichzeitig ist Potsdam die Stadt mit dem stärksten Einwohner- und Haushaltswachstum und dürfte dies auch künftig bleiben. Mit etwas Abstand reiht sich Regensburg auf Platz 3 ein, mit 13,4 neuen Wohnungen pro 1.000 Haushalte.
Unter den Top 7 wurden in Frankfurt die meisten Wohnungen pro 1.000 Einheiten neu gebaut: 10,6 Wohnungen pro Jahr, gefolgt von München mit 9,6 und Hamburg mit 9,0. Speziell Frankfurt ist in den letzten fünf Jahren auch am stärksten gewachsen und weist zugleich die größten Wachstumsperspektiven der Top 7 auf.
Betrachtet man die Umsetzung der Baugenehmigungen von vor zwei Jahren, erhält man einen Indikator für den Bauüberhang bzw. die Realisierungsquote im Wohnungsbau. Verhältnismäßig wenige Genehmigungen gab es demnach in Stuttgart, wo jedoch der mit Abstand größte Anteil auch im Wohnungsbau umgesetzt worden ist. Sehr hoch ist auch die Umsetzung in Hamburg.
Die geringste Realisierungsquote findet sich in Berlin. Hier ist die Anzahl der Fertigstellungen bis einschließlich 2019 rapide gestiegen und im Jahr 2020 deutlich zurückgegangen. Auch die Anzahl der Genehmigungen ging zuletzt noch einmal zurück – eine mögliche Reaktion auf die mit Mietendeckel und Enteignungsbestrebungen angespannte politische und gesellschaftliche Situation in der Hauptstadt.
Felix von Saucken: “Die Rufe nach preisgünstigem Wohnraum in den Städten sind nachvollziehbar. Ihnen stehen jedoch erhöhte Baukosten gegenüber – auch aufgrund von höheren Energieeffizienzansprüchen der ESG-Kriterien. Es obliegt der neuen Regierung, anreizkompatible Rahmenbedingungen zu schaffen, in denen die Marktakteure beiden Forderungen gerecht werden können. Über kurz oder lang werden sich die anhaltende Wohnungsnachfrage und die Wachstumsaussichten der Städte in weiteren Preissteigerungen niederschlagen. Mit der erwiesenen Krisenresistenz der Märkte erwarten wir, dass Investoren den Fokus auf die Assetklasse Wohnen künftig noch verstärken werden.”
Felix von Saucken, Head of Residential bei Colliers in Deutschland: “Mit der Corona-Pandemie beobachten wir gesteigertes Interesse an Wohnimmobilien – sowohl bei instsitutionellen als auch bei Privatinvestoren. So sind Miet- und Kaufpreise nicht nur weiter gestiegen, die Verteuerung hat sich sogar noch einmal beschleunigt.”
Im Bundesdurchschnitt setzte sich das jährliche Preiswachstum von nominal 2,7 % (real 1,6 %) im Jahr 2020 fort und beschleunigte sich im ersten Halbjahr 2021 weiter auf 11,18 €/m² bei Erst- und 7,76 €/m² bei Wiedervermietungen. In den Top 7 war die Preisentwicklung noch deutlich dynamischer. Die starken Preissteigerungen von 2019 auf 2020 von +1,00 €/m² für Erst- und +0,50 €/m² für Wiedervermietungen wurden im ersten Halbjahr 2021 erneut vollzogen – auf 16,95 €/m² bzw. 12,50 €/m². Auf das Jahr hochgerechnet entspricht dies einem Wachstum von 8,5 % im Bestands- und satten 12,2 % im Neubausegment – ein deutlicher Indikator dafür, dass die Pandemie keine Trendumkehr in der Urbanisierung ausgelöst hat.
Auch das gesteigerte Investoreninteresse spiegelt sich in den Zahlen wider: Obwohl das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien zuletzt rückläufig war, konnte das Mehrfamilienhaussegment noch einmal zulegen. Der neue Rekordwert liegt im Jahr 2020 bei 59,0 Milliarden Euro.
„Die Beliebtheit von Wohninvestments ist in der relativen Sicherheit gegenüber anderen Assetklassen sowie soliden Fundamentaldaten begründet“, so von Saucken. Dass die Zuzugszahlen und die Wirtschaftsleistung in der Pandemie leicht rückläufig waren, dürfte kaum überraschen. Es ist jedoch damit zu rechnen, dass sich die Indikatoren stabilisieren und die Städte ihre Wachstumspfade wieder aufnehmen. Die in der Urbanisierung begründete Nachfrage in den Städten wird noch verstärkt durch die anhaltende Singularisierung. Der Trend zu kleineren Haushalten erhöht den auf die Bevölkerung bezogenen Wohnungs- bzw. Wohnflächenbedarf.
Felix von Saucken: “Der bereits jetzt sehr hohe und in Zukunft noch weiter steigende Bedarf an Wohnraum in den Städten kann nur durch rege Neubautätigkeiten gedeckt werden.”
Colliers hat die Bautätigkeit der letzten fünf Jahre im Rahmen des Residential Investment Report für 42 deutsche Städte analysiert. Mit durchschnittlichen 17,7 neuen Wohnungen im Jahr wurde in Ingolstadt in der jüngsten Vergangenheit am meisten pro 1.000 Haushalte gebaut. Auf Platz 2 liegt Potsdam mit 16,0 Wohnungen pro 1.000 Haushalte im Jahr. Gleichzeitig ist Potsdam die Stadt mit dem stärksten Einwohner- und Haushaltswachstum und dürfte dies auch künftig bleiben. Mit etwas Abstand reiht sich Regensburg auf Platz 3 ein, mit 13,4 neuen Wohnungen pro 1.000 Haushalte.
Unter den Top 7 wurden in Frankfurt die meisten Wohnungen pro 1.000 Einheiten neu gebaut: 10,6 Wohnungen pro Jahr, gefolgt von München mit 9,6 und Hamburg mit 9,0. Speziell Frankfurt ist in den letzten fünf Jahren auch am stärksten gewachsen und weist zugleich die größten Wachstumsperspektiven der Top 7 auf.
Betrachtet man die Umsetzung der Baugenehmigungen von vor zwei Jahren, erhält man einen Indikator für den Bauüberhang bzw. die Realisierungsquote im Wohnungsbau. Verhältnismäßig wenige Genehmigungen gab es demnach in Stuttgart, wo jedoch der mit Abstand größte Anteil auch im Wohnungsbau umgesetzt worden ist. Sehr hoch ist auch die Umsetzung in Hamburg.
Die geringste Realisierungsquote findet sich in Berlin. Hier ist die Anzahl der Fertigstellungen bis einschließlich 2019 rapide gestiegen und im Jahr 2020 deutlich zurückgegangen. Auch die Anzahl der Genehmigungen ging zuletzt noch einmal zurück – eine mögliche Reaktion auf die mit Mietendeckel und Enteignungsbestrebungen angespannte politische und gesellschaftliche Situation in der Hauptstadt.
Felix von Saucken: “Die Rufe nach preisgünstigem Wohnraum in den Städten sind nachvollziehbar. Ihnen stehen jedoch erhöhte Baukosten gegenüber – auch aufgrund von höheren Energieeffizienzansprüchen der ESG-Kriterien. Es obliegt der neuen Regierung, anreizkompatible Rahmenbedingungen zu schaffen, in denen die Marktakteure beiden Forderungen gerecht werden können. Über kurz oder lang werden sich die anhaltende Wohnungsnachfrage und die Wachstumsaussichten der Städte in weiteren Preissteigerungen niederschlagen. Mit der erwiesenen Krisenresistenz der Märkte erwarten wir, dass Investoren den Fokus auf die Assetklasse Wohnen künftig noch verstärken werden.”
