12.10.2021 Bürovermietung Köln: Großabschlüsse bringen hohen Flächenumsatz
Der Bürovermietungsmarkt im Stadtgebiet Köln hat in den ersten neun Monaten 2021 nach Angaben von Colliers einen Flächenumsatz von 181.000 Quadratmeter erzielt. Damit wurde das Umsatzergebnis des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes um 36 Prozent übertroffen. Insgesamt sechs Verträge summierten sich auf rund 50 Prozent des gesamten Flächenumsatzes des Zeitraumes bis September des laufenden Jahres. Davon präsentiert sich die öffentliche Hand mit drei Großabschlüssen nach wie vor als wesentlicher Treiber des Flächenumsatzes. Bei den kurzfristig verfügbaren Flächenüberhängen gab es erwartungsgemäß Bewegung. Die Leerstandsquote erhöhte sich um 20 Basispunkte auf 2,9 Prozent. Anders als in Düsseldorf spielen Untermietflächen in der Domstadt auch zum Ende des dritten Quartals kaum eine Rolle.
Cem Ergüney, Head of Office Letting bei Colliers in Nordrhein-Westfalen: „Die öffentliche Verwaltung sorgt im dritten Quartal 2021 weiterhin für ein umsatzstarkes Ergebnis auf dem Kölner Bürovermietungsmarkt. Auch im zweiten Jahr unter Corona-Bedingungen wurde insbesondere der Büroflächenumsatz in den kleinen und mittelgroßen Flächensegmenten durch ein knappes Flächenangebot ausgebremst.“
Anders als in der Landeshauptstadt Düsseldorf waren die Treiber des Büroflächenumsatzes in den ersten neun Monaten vier Flächensegmente über 10.000 Quadratmeter. Insgesamt sechs Anmietungen sind dem Bereich über 5.000 Quadratmeter zuzuordnen, weitere zehn Abschlüsse dem Segment über 2.000 Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hat die Größenklasse über 5.000 Quadratmeter mit einer beinahen Verdreifachung des Flächenumsatzes auf 90.900 Quadratmeter einen enormen Zuwachs verzeichnet, dicht gefolgt von der Größenklasse über 2.000 Quadratmeter mit einem Zuwachs von rund 40 Prozent. Dagegen präsentierten sich die restlichen Flächensegmente zurückhaltender und konnten lediglich in den Bereichen über 500 Quadratmeter und über 1.000 Quadratmeter an die Ergebnisse des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes anknüpfen, im Segment bis zu 500 Quadratmeter war ein Rückgang von knapp 32 Prozent zu verzeichnen.
Die räumliche Verteilung des Büroflächenumsatzes konzentrierte sich im bisherigen Jahresverlauf insbesondere auf drei Teilmärkte. Der Teilmarkt City konnte mit einem Flächenumsatz von 41.500 Quadratmeter den Spitzenrang sichern, dicht gefolgt vom Teilmarkt Ehrenfeld / Braunsfeld, der mit einer Anmietung der öffentlichen Hand den zweithöchsten Flächenumsatz (39.000 Quadratmeter) verbuchen konnte. Dahinter folgt der Teilmarkt Sülz / Lindenthal / Klettenberg mit einem ebenfalls starken Umsatzergebnis (32.000 Quadratmeter). Bei der Branchenverteilung nimmt die öffentliche Verwaltung mit einem Umsatz von rund 70.700 Quadratmetern die Spitzenposition ein, mit großem Abstand gefolgt vom Gesundheits- und Sozialwesen (knapp 15.900 Quadratmeter).
Die Flächenüberhänge in der Domstadt haben im laufenden Jahr leicht zugenommen. Die kurzfristig verfügbaren Flächenüberhänge lassen sich Ende September 2021 auf 237.400 Quadratmeter beziffern. Im Vorjahresvergleich hat sich somit die Leerstandsquote um 20 Basispunkte leicht erhöht und liegt mit 2,9 Prozent weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Untermietflächen spielen nach wie vor keine nennenswerte Rolle. „Eine weitere Erhöhung des Leerstandes hätte mittelfristig sogar positive Auswirkungen auf den Markt, da hierdurch wieder mehr Anmietungsoptionen in Bestandsimmobilien bestehen würden“, kommentiert Ergüney die Entwicklung.
Im weiteren Jahresverlauf ist die Fertigstellung von zahlreichen Projektentwicklungen zu erwarten. Jedoch werden die Auswirkungen auf die Leerstandssituation eher gering sein, denn die Vorvermietungsquote beträgt heute bereits hohe 85 Prozent. Erst die für 2022 avisierten Fertigstellungen in Höhe von 119.000 Quadratmeter könnten einen größeren Einfluss haben, denn hier liegt die Vorvermietungsquote derzeit nur bei knapp 50 Prozent. Jedoch ist zu erwarten, dass es in den kommenden Monaten noch zu einer merklichen Erhöhung der Vorvermietungsquote für das Folgejahr kommen wird.
Die Mietpreisentwicklung in Köln setzte im bisherigen Jahresverlauf ihre positive Entwicklung aus dem Jahr 2020 weiter fort. Die gewichtete Durchschnittsmiete für das gesamte Stadtgebiet hat im Jahresvergleich um satte 19 Prozent zugelegt und liegt aktuell mit 17,30 Euro pro Quadratmeter auf einem neuen Rekordwert. „Damit hat der Kölner Bürovermietungsmarkt bei der Durchschnittsmiete wiederholt das aktuelle Niveau der Landeshauptstadt übertroffen und sich die Spitzenposition in Nordrhein-Westfalen gesichert, was die positive Entwicklung und die anhaltende Flächenknappheit eindrucksvoll bestätigt. Die Spitzenmiete notiert auch im dritten Quartal wieder stabil bei 25,75 Euro pro Quadratmeter“, ergänzt Ergüney.
Abschließend bleibt festzuhalten, dass der Kölner Bürovermietungsmarkt im Zeitraum Januar bis September 2021 mit einem umsatzstarken Ergebnis abgeschlossen hat. „Jedoch gilt es hierbei zu differenzieren. Einerseits präsentierte sich die öffentliche Hand als Umsatztreiber, andererseits zeigten sich die kleinen und mittelgroßen Flächensegmente erwartungsgemäß noch eher zurückhaltend. Besonders erwähnenswert ist, dass das Rekordhoch der gewichteten Durchschnittsmiete aus dem zweiten Quartal nochmals übertroffen werden konnte. Insgesamt ist für das Gesamtjahr 2021 ein Büroflächenumsatz von mindestens 230.000 Quadratmeter realistisch“, so Ergüney abschließend
Cem Ergüney, Head of Office Letting bei Colliers in Nordrhein-Westfalen: „Die öffentliche Verwaltung sorgt im dritten Quartal 2021 weiterhin für ein umsatzstarkes Ergebnis auf dem Kölner Bürovermietungsmarkt. Auch im zweiten Jahr unter Corona-Bedingungen wurde insbesondere der Büroflächenumsatz in den kleinen und mittelgroßen Flächensegmenten durch ein knappes Flächenangebot ausgebremst.“
Anders als in der Landeshauptstadt Düsseldorf waren die Treiber des Büroflächenumsatzes in den ersten neun Monaten vier Flächensegmente über 10.000 Quadratmeter. Insgesamt sechs Anmietungen sind dem Bereich über 5.000 Quadratmeter zuzuordnen, weitere zehn Abschlüsse dem Segment über 2.000 Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hat die Größenklasse über 5.000 Quadratmeter mit einer beinahen Verdreifachung des Flächenumsatzes auf 90.900 Quadratmeter einen enormen Zuwachs verzeichnet, dicht gefolgt von der Größenklasse über 2.000 Quadratmeter mit einem Zuwachs von rund 40 Prozent. Dagegen präsentierten sich die restlichen Flächensegmente zurückhaltender und konnten lediglich in den Bereichen über 500 Quadratmeter und über 1.000 Quadratmeter an die Ergebnisse des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes anknüpfen, im Segment bis zu 500 Quadratmeter war ein Rückgang von knapp 32 Prozent zu verzeichnen.
Die räumliche Verteilung des Büroflächenumsatzes konzentrierte sich im bisherigen Jahresverlauf insbesondere auf drei Teilmärkte. Der Teilmarkt City konnte mit einem Flächenumsatz von 41.500 Quadratmeter den Spitzenrang sichern, dicht gefolgt vom Teilmarkt Ehrenfeld / Braunsfeld, der mit einer Anmietung der öffentlichen Hand den zweithöchsten Flächenumsatz (39.000 Quadratmeter) verbuchen konnte. Dahinter folgt der Teilmarkt Sülz / Lindenthal / Klettenberg mit einem ebenfalls starken Umsatzergebnis (32.000 Quadratmeter). Bei der Branchenverteilung nimmt die öffentliche Verwaltung mit einem Umsatz von rund 70.700 Quadratmetern die Spitzenposition ein, mit großem Abstand gefolgt vom Gesundheits- und Sozialwesen (knapp 15.900 Quadratmeter).
Die Flächenüberhänge in der Domstadt haben im laufenden Jahr leicht zugenommen. Die kurzfristig verfügbaren Flächenüberhänge lassen sich Ende September 2021 auf 237.400 Quadratmeter beziffern. Im Vorjahresvergleich hat sich somit die Leerstandsquote um 20 Basispunkte leicht erhöht und liegt mit 2,9 Prozent weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Untermietflächen spielen nach wie vor keine nennenswerte Rolle. „Eine weitere Erhöhung des Leerstandes hätte mittelfristig sogar positive Auswirkungen auf den Markt, da hierdurch wieder mehr Anmietungsoptionen in Bestandsimmobilien bestehen würden“, kommentiert Ergüney die Entwicklung.
Im weiteren Jahresverlauf ist die Fertigstellung von zahlreichen Projektentwicklungen zu erwarten. Jedoch werden die Auswirkungen auf die Leerstandssituation eher gering sein, denn die Vorvermietungsquote beträgt heute bereits hohe 85 Prozent. Erst die für 2022 avisierten Fertigstellungen in Höhe von 119.000 Quadratmeter könnten einen größeren Einfluss haben, denn hier liegt die Vorvermietungsquote derzeit nur bei knapp 50 Prozent. Jedoch ist zu erwarten, dass es in den kommenden Monaten noch zu einer merklichen Erhöhung der Vorvermietungsquote für das Folgejahr kommen wird.
Die Mietpreisentwicklung in Köln setzte im bisherigen Jahresverlauf ihre positive Entwicklung aus dem Jahr 2020 weiter fort. Die gewichtete Durchschnittsmiete für das gesamte Stadtgebiet hat im Jahresvergleich um satte 19 Prozent zugelegt und liegt aktuell mit 17,30 Euro pro Quadratmeter auf einem neuen Rekordwert. „Damit hat der Kölner Bürovermietungsmarkt bei der Durchschnittsmiete wiederholt das aktuelle Niveau der Landeshauptstadt übertroffen und sich die Spitzenposition in Nordrhein-Westfalen gesichert, was die positive Entwicklung und die anhaltende Flächenknappheit eindrucksvoll bestätigt. Die Spitzenmiete notiert auch im dritten Quartal wieder stabil bei 25,75 Euro pro Quadratmeter“, ergänzt Ergüney.
Abschließend bleibt festzuhalten, dass der Kölner Bürovermietungsmarkt im Zeitraum Januar bis September 2021 mit einem umsatzstarken Ergebnis abgeschlossen hat. „Jedoch gilt es hierbei zu differenzieren. Einerseits präsentierte sich die öffentliche Hand als Umsatztreiber, andererseits zeigten sich die kleinen und mittelgroßen Flächensegmente erwartungsgemäß noch eher zurückhaltend. Besonders erwähnenswert ist, dass das Rekordhoch der gewichteten Durchschnittsmiete aus dem zweiten Quartal nochmals übertroffen werden konnte. Insgesamt ist für das Gesamtjahr 2021 ein Büroflächenumsatz von mindestens 230.000 Quadratmeter realistisch“, so Ergüney abschließend
