15.10.2021 Berlin ist Kapitalmagnet für Investments in gewerbliche Immobilien
Berlin legte Ende September mit einem Transaktionsvolumen von 6,4 Mrd. € das bisher zweitbeste Ergebnis zu diesem Zeitpunkt vor. Einen bestimmenden Anteil daran hatten natürlich die Verkäufe des nun „Fürst“ genannten ehemaligen „Ku’damm Karrees“ für allein über 1,0 Mrd. € im Vorquartal sowie der „Victoriastadt Lofts“ für 425 Mio. €, welche als Sondereffekte alle Berichtskategorien beeinflussten. Darüber hinaus gab es aber auch vier Transaktionen in der Größenklasse über 100 Mio. € mehr als im Vergleichszeitraum vor einem Jahr. Zwischen Juli und September belief sich das Verkaufsvolumen f&uum l;r gewerbliche Immobilien auf 2,1 Mrd. €.
„Das enorme Transaktionsvolumen basiert auf den hohen Capital Values der Objekte, nicht auf einer höheren Anzahl verkaufter Gewerbeimmobilien“, erläutert Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP). „Da der Berliner Markt weiterhin hoch-liquide ist und bereits Verhandlungen für eine Vielzahl großvolumiger Transaktionen zum Jahresende laufen, heben wir unsere Prognose für Ende 2021 auf nun 8,5 Milliarden Euro an.“
Markt im Detail:
• Angesichts der Verkäufe des „Fürst“ und der „Victoriastadt Lofts“ belief sich der Anteil der Größenklasse über 100 Mio. € auf 69 % (3Q2020: 44 %). Die Größensegmente von 51 bis 100 Mio. € und von 26 bis 50 Mio. € spielten mit Anteilen von 16 % und 10 % eine marginale Rolle. Verglichen mit dem 3. Quartal 2020 halbierten sie sich.
• Die „Fürst“-Transaktion führte auch dazu, dass der Anteil von Portfoliotransaktionen innerhalb eines Jahres von 55 % auf nun 14 % abnahm.
• Die Assetklasse Mischnutzung setzte sich mit einem Anteil von 39 % am Transaktionsvolumen (3Q2020: 17 %) knapp vor die traditionell stärkste Objektkategorie Büro mit 38 % (3Q2020: 57 %). Aufgrund des „Victoriastadt Lofts“-Deals im 3. Quartal, der bisher größten Büro-Transaktion des Jahres, fiel der Anteil der Mischnutzungen nicht noch höher aus.
• Mit einem Anteil von 38 % dominierten Fondsmanager die Gruppe der Käufer (3Q2020: 9 %) vor den Projektentwicklern mit 18 %, Versicherungen mit 13 % und Spezialfonds mit 10%. Bei den Verkäufern kamen sowohl die Projektentwickler als auch die nicht-börsennotierten Immobiliengesellschaften auf Anteile um ein Viertel.
• Internationale Investoren waren in Berlin sowohl auf Käuferseite mit 62 % (3Q2020: 65 %) als auch auf Verkäuferseite mit 52 % (3Q2020: 66 %) weniger aktiv als vor einem Jahr.
• Langfristige Mietverträge mit der öffentlichen Hand sorgten weiterhin für Höchstpreise und eine nochmals sinkende Büro-Spitzenrendite auf nun 2,65 %.
• Der Teilmarkt Ku’damm plus Seitenstraße dominiert mit einem Anteil von rund einem Drittel vor dem Teilmarkt Peripherie-Ost und Friedrichshain mit Anteilen von 12 bzw. 10 %. Grund auch hier: die Veräußerung des „Fürst“.
„Das enorme Transaktionsvolumen basiert auf den hohen Capital Values der Objekte, nicht auf einer höheren Anzahl verkaufter Gewerbeimmobilien“, erläutert Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP). „Da der Berliner Markt weiterhin hoch-liquide ist und bereits Verhandlungen für eine Vielzahl großvolumiger Transaktionen zum Jahresende laufen, heben wir unsere Prognose für Ende 2021 auf nun 8,5 Milliarden Euro an.“
Markt im Detail:
• Angesichts der Verkäufe des „Fürst“ und der „Victoriastadt Lofts“ belief sich der Anteil der Größenklasse über 100 Mio. € auf 69 % (3Q2020: 44 %). Die Größensegmente von 51 bis 100 Mio. € und von 26 bis 50 Mio. € spielten mit Anteilen von 16 % und 10 % eine marginale Rolle. Verglichen mit dem 3. Quartal 2020 halbierten sie sich.
• Die „Fürst“-Transaktion führte auch dazu, dass der Anteil von Portfoliotransaktionen innerhalb eines Jahres von 55 % auf nun 14 % abnahm.
• Die Assetklasse Mischnutzung setzte sich mit einem Anteil von 39 % am Transaktionsvolumen (3Q2020: 17 %) knapp vor die traditionell stärkste Objektkategorie Büro mit 38 % (3Q2020: 57 %). Aufgrund des „Victoriastadt Lofts“-Deals im 3. Quartal, der bisher größten Büro-Transaktion des Jahres, fiel der Anteil der Mischnutzungen nicht noch höher aus.
• Mit einem Anteil von 38 % dominierten Fondsmanager die Gruppe der Käufer (3Q2020: 9 %) vor den Projektentwicklern mit 18 %, Versicherungen mit 13 % und Spezialfonds mit 10%. Bei den Verkäufern kamen sowohl die Projektentwickler als auch die nicht-börsennotierten Immobiliengesellschaften auf Anteile um ein Viertel.
• Internationale Investoren waren in Berlin sowohl auf Käuferseite mit 62 % (3Q2020: 65 %) als auch auf Verkäuferseite mit 52 % (3Q2020: 66 %) weniger aktiv als vor einem Jahr.
• Langfristige Mietverträge mit der öffentlichen Hand sorgten weiterhin für Höchstpreise und eine nochmals sinkende Büro-Spitzenrendite auf nun 2,65 %.
• Der Teilmarkt Ku’damm plus Seitenstraße dominiert mit einem Anteil von rund einem Drittel vor dem Teilmarkt Peripherie-Ost und Friedrichshain mit Anteilen von 12 bzw. 10 %. Grund auch hier: die Veräußerung des „Fürst“.
