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18.10.2021 UK: Immobilienkreditvergabe steigt, Deutsche Banken auf Rückzug

Die Ergebnisse des jüngsten Berichts über gewerbliche Immobilienkredite im Vereinigten Königreich von Dr. Nicole Lux, Senior Research Fellow an der Bayes Business School (ehemals Cass), deuten auf eine stetige, aber deutliche Erholung des Kreditmarktes in der ersten Hälfte des Jahres 2021 hin.

Das neue Kreditvolumen für das erste Halbjahr 2021 erreichte 23,3 Mrd. GBP - mehr als zum gleichen Zeitpunkt 2019. Dies ist auch auf einen Rückstau von Transaktionen zurückzuführen, die seit 2020 in der Pipeline sind und nun abgewickelt werden.
Weitere wichtige Ergebnisse des Berichts, der Daten bis Juni 2021 abdeckt:

• Der Anteil der Entwicklungsfinanzierungen am Neugeschäft im ersten Halbjahr 2021 betrug 20 Prozent.

• Die Margen für erstklassige Bürokredite stiegen in den letzten sechs Monaten um weitere 12 Basispunkte (bps), für erstklassige Industriekredite um 22 bps. Die Beleihungsausläufe (LTV) liegen im Durchschnitt unter 56 Prozent.

• Die einzigen Kreditgeber, die Kreditnehmern noch Sekundärkredite für Privatkunden zur Verfügung stellen, sind britische Banken.

• Der Anteil der notleidenden Kredite an den ausstehenden Krediten beträgt nach wie vor 9,3 Prozent.

In der ersten Jahreshälfte 2021 war eine rasche Erholung der Marktaktivität zu verzeichnen. Die Kreditnehmer wollten Kredite abschließen, umstrukturieren und refinanzieren, die im Jahr 2020 auf Eis gelegt worden waren. Dies machte 50 Prozent der Kreditvergabe aus, während die anderen 50 Prozent neue Akquisitionsfinanzierungen waren.

Andere Kreditgeber, zu denen in erster Linie Kreditfonds gehören, waren nach den britischen Banken die zweitstärkste Gruppe von Kreditgebern, die 24 % der neuen Finanzierungen im ersten Halbjahr 2021 bereitstellten. Zusammen mit Versicherungsgesellschaften, die ihr Finanzierungsvolumen im Vergleich zu vor 12 Monaten ebenfalls verdoppelt haben, waren diese Kreditgeber die stärksten Originatoren. Die deutschen Banken haben sich aufgrund ihrer langfristigen historischen Bedeutung erheblich aus dem britischen Kreditmarkt zurückgezogen.

Vor allem bei Kreditgebern mit kleineren Bilanzen nahm die Kreditvergabe wieder zu. In der ersten Jahreshälfte 2020 lag der Anteil der Kreditgeber mit großen Bilanzen noch bei 59 Prozent des Neugeschäfts und ging dann auf 35 Prozent zurück. In der ersten Jahreshälfte 2021 entfielen 44 Prozent der Neukreditvergabe auf Kreditgeber mit kleiner bis mittlerer Bilanz, wobei 45 Prozent ihrer Kredite zur Refinanzierung von Krediten anderer Kreditgeber verwendet wurden. Dies zeigt, dass der Markt widerstandsfähig war und auf Veränderungen in der Kreditvergabe durch verschiedene Kreditgebergruppen reagiert hat.

Auch der Wohnungsbau blieb in der ersten Jahreshälfte stark und machte 12 Prozent des gesamten Neugeschäfts aus. Trotz des starken Wettbewerbs um Wohnbaukredite sind die durchschnittlichen Margen bei der Kreditvergabe volatiler geworden und scheinen aufgrund des breiten Spektrums an verschiedenen Kreditgebern, um 15 Basispunkte für Entwicklungs- und 32 Basispunkte für Investitionskredite gestiegen zu sein.

Der Anteil der notleidenden oder leistungsschwachen Kredite am Kreditbestand betrug 9,3 %, wobei die Kreditgeber diese Anfälligkeit in den Griff bekommen haben. Die Gesamtverschuldung des Marktes wurde insgesamt reduziert, und insbesondere die Banken haben ihre ausstehenden Kredite für gewerbliche Immobilienkredite abgebaut. Andererseits hat die Emission von unbesicherten Anleihen durch Immobilienunternehmen und die Emission von CMBS-Anleihen (Commercial Mortgage Backed Securities) zugenommen.

Die Autorin des Berichts, Dr. Nicole Lux, Senior Research Fellow an der BayesBusiness School (ehemals Cass), erklärte: "Es ist interessant zu sehen, dass sich der Markt Anfang 2021 so schnell erholt, obwohl die Kreditgeber immer noch mit Kreditausfällen und Vertragsverletzungen sowie mit den Änderungen des reformierten SONIA (Sterling Overnight Index Average) zu kämpfen haben. Nach einigen schwierigen Jahren für den Kreditmarkt hat sich die Neukreditvergabe als widerstandsfähig erwiesen, und ich erwarte und hoffe, dass dies auch weiterhin der Fall sein wird, wenn sich die globalen Volkswirtschaften wieder öffnen.“

Peter Cosmetatos, Vorstandsvorsitzender von CREFC Europe, sagte: "In einer Zeit, in der die pandemiebedingte Unsicherheit allmählich abnimmt, liefert die Studie Belege für eine starke, aber nüchterne Erholung der Kreditvergabe und gibt Einblicke in die möglichen Veränderungen des Marktes. Fremdkapitalfonds scheinen ihre Marktbedeutung zu steigern, da sie fast ein Viertel des Neugeschäfts ausmachen und sich von Mezzanine-Krediten auf ganze Darlehen verlagern, was häufig durch eine Gegenfinanzierung des Bankensektors ermöglicht wird. Auffallend sind auch die sich abzeichnenden sektoralen Präferenzen der verschiedenen Kreditgeber, wobei britische Banken die Kreditvergabe an Wohnimmobilien gegenüber den von deutschen Banken nach wie vor bevorzugten erstklassigen Büroimmobilien und den von Fremdkapitalfonds angebotenen höher rentierlichen Bürofinanzierungen bevorzugen."

Neil Odom-Haslett, Präsident der Association of Property Lenders, sagte: "Das Vertrauen in den Immobiliensektor kehrt zurück. Es ist noch ein weiter Weg, aber die Umfrage zeigt, dass der Kreditmarkt sich erholt. Wie immer gibt es Ausreißer - wie deutsche Kreditgeber, die ihre Kreditvergabe einschränken - aber insgesamt ist das Ergebnis ermutigend. Es ist gut zu sehen, dass dort, wo sich einige Kreditgeber eher zurückgezogen haben, andere die Lücke füllen, indem sie ihre Kreditvergabe erhöhen, insbesondere die alternativen Kreditgeber wie Kreditfonds und Versicherer, was gut für den Markt ist und den Kreditnehmern weitere Kreditgeber-Optionen bietet. Das Bild ist etwas heller als wir erwartet hatten, als wir Anfang 2020 in den ersten Lockdown eintraten.“

Ian Malden, Executive Director bei Savills, sagte dazu: "Die jüngsten Umfrageergebnisse deuten auf eine rasche und zuversichtliche Rückkehr zur Normalität hin, wobei die Kreditvergabe für Entwicklungsprojekte nach dem Lockdown-Ende immer noch stark ist und die Aktivitäten anderer Kreditgeber und Versicherungsgesellschaften, die ihren Marktanteil erhöht haben, eindeutig im Vordergrund stehen. Während die Margen aufgrund des höheren Risikos gestiegen sind, hatten die Kreditnehmer nie zuvor eine größere Auswahl, um sich eine Finanzierung zu wettbewerbsfähigen Preisen von einer Rekordzahl von Kreditgebern zu sichern, sowohl innerhalb als auch außerhalb der in der Umfrage erfassten Kreditgeber, wenn auch mit konservativeren Beleihungsquoten".

Michael Kavanau, Executive Director, JLL EMEA Debt and Structured Finance, sagte: "Wir verzeichnen einen starken Optimismus im europäischen Kreditmarkt, da wir die Pandemie überwunden haben, und der Bericht hebt die zunehmende Vielfalt der auf dem Markt tätigen Kreditgeber hervor. Dies spiegelt die Trends wider, die wir als Unternehmen beobachten. In den letzten drei Jahren haben wir für unsere Kunden Finanzierungen mit 120 verschiedenen Kapitalquellen in ganz Europa gesichert.
Auch wenn die Kreditgeber nach wie vor sehr selektiv vorgehen und weiterhin Engpässe bestehen, insbesondere im Einzelhandel und im Gastgewerbe, – obwohl selbst diese eine erhöhte Liquidität aufweisen, funktioniert der Markt gut, wie die im ersten Halbjahr 2021 ausgeführten Mengen zeigen, die über 2019 liegen. Wir gehen davon aus, dass sich diese Situation im letzten Quartal des Jahres noch weiter verbessern wird.”

Tom Brook, Direktor, JLL EMEA Debt and Structured Finance, sagte: "Die jüngste Studie der Bayes Business School unterstreicht das Wachstum alternativer Kreditgeber als eine wichtige Liquiditätsquelle auf dem britischen Gewerbeimmobilienmarkt. Sie machen inzwischen ein Viertel des Marktes aus, während sie vor 10 Jahren in der Studie noch nicht einmal erwähnt wurden. Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend fortsetzen wird, da weiterhin neue Kreditgeber in den Markt eintreten und versuchen, von den attraktiven risikoadjustierten Renditen zu profitieren, die eine Kreditstrategie für gewerbliche Immobilien bieten kann.“





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