19.10.2021 Neuer Investmentrekord auf dem Logistikimmobilienmarkt
Der deutsche Investmentmarkt für Logistikimmobilien befindet sich auf Rekordkurs. Nie zuvor gab es in den ersten drei Quartalen ein höheres Transaktionsvolumen als 2021. Mit 6,4 Mrd. Euro schlägt das aktuelle Jahr den bisherigen Top-Wert aus 2017 um drei Prozent. Gegenüber dem Vergleichszeitraum aus 2020 ist sogar ein Plus von acht Prozent zu verzeichnen.
„Die Investoren-Aktivitäten von Juli bis September haben dem ohnehin schon hervorragend performenden Logistik-Investmentjahr noch einmal gewaltigen Schub verliehen. Mit 2,9 Mrd. Euro Transaktionsvolumen war dieses Quartal das zweitbeste aller Zeiten“, erklärt Nick Jones, Head of Industrial Investment JLL Germany.
Vor allem der Verkauf des Aroundtown-Portfolios an Prologis hat mit einer Transaktionssumme von mehr als 400 Mio. Euro massiv auf das dritte Quartalsergebnis eingezahlt. „Dieser Deal ist allerdings nicht nur wegen des hohen Verkaufswerts bemerkenswert. Er bildet gleichzeitig drei Trends ab, die den Logistikmarkt derzeit bewegen: Urbane Logistik, der Investmentstandort Berlin, der sich gewaltiger Nachfrage erfreut, und die Repositionierung von Flächen und Portfolien“, so Jones.
Gerade die Repositionierung wird ein starkes Thema für den Logistikmarkt bleiben. Die Entwicklung im Greenfield ist aus Mangel an Bauflächen kaum noch möglich, zumal sich die gefragten Lagen an oder sogar in die urbanen Zentren verlagert haben. Die Umnutzung von Gewerbeflächen und Brownfield-Entwicklungen werden daher zu den bestimmenden Faktoren im Logistiksektor.
Investoren und Entwickler arbeiten enger zusammen
Die zweitgrößte Transaktion des bisherigen Jahres, der Kauf der Dietz-Neubauten durch Tritax für knapp 300 Mio. Euro, steht stellvertretend für einen weiteren Trend im Logistikinvestment: eine enge Partnerschaft von Investoren und Entwicklern, um möglichst frühzeitig an der Wertschöpfungskette zu partizipieren und zudem direkten Einfluss auf die Erfüllung von ESG-Anforderungen zu nehmen.
Der größte Motor für Logistik-Investments bleibt E-Commerce, auch in der abklingenden Pandemie bewahrt der Online-Handel seine dominierende Stärke. Großen Einfluss auf das deutsche Marktgeschehen haben weiterhin ausländische Investoren. 46 Prozent der Investitionssumme stammt aus Kapitalquellen jenseits der Grenze. Auf Verkäuferseite sind internationale Akteure dagegen nur für 25 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich. Der Trend Buy&Hold der vergangenen Quartale setzt sich also fort. 2021 haben ausländische Investoren per Saldo so fast zusätzliche 1,4 Mrd. Euro in Logistik-Assets aufgebaut.
Gegenüber dem Zehnjahresschnitt schneidet das bisherige Investmentjahr mit einem Plus von 89 Prozent mehr als beeindruckend ab. Aber wird der Logistikboom diese Dynamik behalten können? Nick Jones ist davon überzeugt: „Es spricht alles dafür, dass auch das letzte Quartal 2021 ein hervorragendes Ergebnis erzielen wird. Und weit darüber hinaus dürften Logistikinvestments höchst gefragt bleiben. Das liegt nicht zuletzt daran, dass wir uns nicht in einem typischen Zyklus bewegen. Vielmehr befindet sich der gesamte Logistikbereich derzeit in einer Transformationsphase, die mit umfassenden Repositionierungen bei den Immobilien einher geht. Und diese Neuaufstellung bietet Investoren weiterhin ein fruchtbares Handlungsfeld.“
Lediglich der Angebotsmangel könnte sich als bremsender Faktor erweisen. Er treibt derzeit bereits die Marktpreise und sorgt so für weitere Renditekompression. In den deutschen Big 7-Regionen sank die Logistik-Spitzenrendite allein zwischen dem zweiten und dritten Quartal 2021 deutlich um 0,25 bis 0,3 Prozentpunkte. Sie liegt nun fast einheitlich im Bereich von 3,1 Prozent. Bis zum Jahresende könnte sie noch einmal leicht nachgeben.
„Die Investoren-Aktivitäten von Juli bis September haben dem ohnehin schon hervorragend performenden Logistik-Investmentjahr noch einmal gewaltigen Schub verliehen. Mit 2,9 Mrd. Euro Transaktionsvolumen war dieses Quartal das zweitbeste aller Zeiten“, erklärt Nick Jones, Head of Industrial Investment JLL Germany.
Vor allem der Verkauf des Aroundtown-Portfolios an Prologis hat mit einer Transaktionssumme von mehr als 400 Mio. Euro massiv auf das dritte Quartalsergebnis eingezahlt. „Dieser Deal ist allerdings nicht nur wegen des hohen Verkaufswerts bemerkenswert. Er bildet gleichzeitig drei Trends ab, die den Logistikmarkt derzeit bewegen: Urbane Logistik, der Investmentstandort Berlin, der sich gewaltiger Nachfrage erfreut, und die Repositionierung von Flächen und Portfolien“, so Jones.
Gerade die Repositionierung wird ein starkes Thema für den Logistikmarkt bleiben. Die Entwicklung im Greenfield ist aus Mangel an Bauflächen kaum noch möglich, zumal sich die gefragten Lagen an oder sogar in die urbanen Zentren verlagert haben. Die Umnutzung von Gewerbeflächen und Brownfield-Entwicklungen werden daher zu den bestimmenden Faktoren im Logistiksektor.
Investoren und Entwickler arbeiten enger zusammen
Die zweitgrößte Transaktion des bisherigen Jahres, der Kauf der Dietz-Neubauten durch Tritax für knapp 300 Mio. Euro, steht stellvertretend für einen weiteren Trend im Logistikinvestment: eine enge Partnerschaft von Investoren und Entwicklern, um möglichst frühzeitig an der Wertschöpfungskette zu partizipieren und zudem direkten Einfluss auf die Erfüllung von ESG-Anforderungen zu nehmen.
Der größte Motor für Logistik-Investments bleibt E-Commerce, auch in der abklingenden Pandemie bewahrt der Online-Handel seine dominierende Stärke. Großen Einfluss auf das deutsche Marktgeschehen haben weiterhin ausländische Investoren. 46 Prozent der Investitionssumme stammt aus Kapitalquellen jenseits der Grenze. Auf Verkäuferseite sind internationale Akteure dagegen nur für 25 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich. Der Trend Buy&Hold der vergangenen Quartale setzt sich also fort. 2021 haben ausländische Investoren per Saldo so fast zusätzliche 1,4 Mrd. Euro in Logistik-Assets aufgebaut.
Gegenüber dem Zehnjahresschnitt schneidet das bisherige Investmentjahr mit einem Plus von 89 Prozent mehr als beeindruckend ab. Aber wird der Logistikboom diese Dynamik behalten können? Nick Jones ist davon überzeugt: „Es spricht alles dafür, dass auch das letzte Quartal 2021 ein hervorragendes Ergebnis erzielen wird. Und weit darüber hinaus dürften Logistikinvestments höchst gefragt bleiben. Das liegt nicht zuletzt daran, dass wir uns nicht in einem typischen Zyklus bewegen. Vielmehr befindet sich der gesamte Logistikbereich derzeit in einer Transformationsphase, die mit umfassenden Repositionierungen bei den Immobilien einher geht. Und diese Neuaufstellung bietet Investoren weiterhin ein fruchtbares Handlungsfeld.“
Lediglich der Angebotsmangel könnte sich als bremsender Faktor erweisen. Er treibt derzeit bereits die Marktpreise und sorgt so für weitere Renditekompression. In den deutschen Big 7-Regionen sank die Logistik-Spitzenrendite allein zwischen dem zweiten und dritten Quartal 2021 deutlich um 0,25 bis 0,3 Prozentpunkte. Sie liegt nun fast einheitlich im Bereich von 3,1 Prozent. Bis zum Jahresende könnte sie noch einmal leicht nachgeben.
