27.10.2021 Bürovermieter sollten ihre ESG-Hausaufgaben machen
Die Themen Nachhaltigkeit und soziale Verantwortung haben viele gesellschaftliche Bereiche erreicht. Auch in der Gewerbeimmobilienbranche gewinnen sie an Bedeutung unter dem Begriff „ESG“. Die Abkürzung ESG ist dabei zu einem wichtigen Kürzel geworden: Das „E“ steht für Environment (Umwelt- und Klimaschutz), das „S“ für Social und beinhaltet beispielsweise die soziale Verantwortung einer Firma. Mit „G“ wird Governance abgekürzt; es steht für nachhaltige Unternehmensführung. Während größere Projektentwickler und Bürovermieter ESG zusehends auf ihrer Agenda haben, sind kleineren, privaten Vermietern die damit verbundenen Aufgaben selten bewusst. Darauf weisen die Experten von Larbig & Mortag Immobilien in Köln hin. Aber auch für sie gibt es triftige Gründe, Nachhaltigkeit und CO2-Reduzierung eine größere Bedeutung zu schenken. Letztlich sichern sie sich so ihre langfristige Vermietung und die Werterhaltung ihrer gewerblichen Mietflächen. Für die Bewertung einer Gewerbeimmobilie, egal ob von privaten oder institutionellen Eigentümern, wird ESG in Zukunft ein nicht wegzudenkender Bestandteil sein. Denn nachhaltige Investments sind bereits heute gefragt.
Bei der Finanzierung größerer Immobilienprojekte müssen Unternehmen ESG-Regelungen der Taxonomie der EU für Anlageprodukte einhalten. Taxonomie ist dabei das Klassifizierungssystem, welches die sechs umfassenden Klima- und Umweltziele der EU in einen klaren Kriterienkatalog übersetzt. Ihre Bemühungen um Umweltschutz müssen Unternehmen dabei belegen können. Können sie keine entsprechenden Nachweise bringen, kann es sein, dass ihnen die Bank die Finanzierung versagt oder ihnen ein Darlehen zu schlechteren Konditionen, etwa einem höheren Zinssatz, anbietet.
Damit ein Neubau oder ein Gebäude nach umfassender Sanierung ESG-Kriterien erfüllt, sollte es beispielsweise mit regenerativer Energie heizen und kühlen. Das können Photovoltaikanlagen auf dem Dach sein oder der Anschluss ans Fernwärmenetz. „Begrünte Dächer, Fassaden oder Innenbereiche verbessern das Mikroklima. Eine Dachbepflanzung nimmt bei Regen wie ein Schwamm die Niederschläge auf. Die genauere Kenntnis der verbauten Materialien und ihre Recyclingfähigkeit sind weitere Aspekte auf dem Weg zu einem nachhaltigen Gebäude“, erläutert Uwe Mortag, Geschäftsführer von Larbig & Mortag Immobilien in Köln.
Soziale Aspekte wie Kita, Fitnessstudio und flexible Arbeitszeiten
Gibt es im Gebäude eine Kita oder bietet ein Unternehmen seinen Mitarbeitenden flexible Arbeitszeiten oder ein firmeneigenes Fitnessstudio an, verbessert es damit die sozialen Aspekte im Rahmen von ESG. Wichtig dabei ist, dass diese Maßnahmen keine Werbeaussagen sind, sondern mit Zahlen und Fakten belegbar sein müssen. Alles andere wäre „Greenwashing“.
Soll eine Immobilie irgendwann verkauft werden, dann prüfen vor allem größere, professionelle Ankäufer wie Versicherungen, Fonds und größere Family Offices die ESG-Kriterien ihrer Neuerwerbungen künftig intensiver. Denn viele haben sich mittlerweile eigene Grundsätze für ein nachhaltiges beziehungsweise klimaneutrales Wirtschaften auferlegt. Letztlich werden sie auch von ihren Aktionären und Anteilseignern getrieben, die ihrerseits mehr Wert auf die Nachhaltigkeit ihres Investments legen.
Die Mieter von Gewerbeimmobilien müssen sich ebenfalls auf Änderungen einstellen. Denn auch sie sind für die Bewertung einer Gewerbeimmobilie von Bedeutung. Egal, ob große Modeketten, Banken, Versicherungen, Kommunen oder Büronutzer wie Beratungsunternehmen, IT-Unternehmen oder Dienstleister: Es wird zunehmend darauf geachtet, dass die angemieteten Büroflächen den unternehmenseigenen Nachhaltigkeitskodex erfüllen. Bis vor einigen Jahren reichte es vielen Gewerbemietern noch, dass ihr Gebäude einen hohen Energiestandard hatte, etwa ein Gold-Siegel der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB). Anspruchsvollen Mietern genügt das nicht mehr: Sie fordern weitere Kriterien. Hinzu kommt, dass Nachhaltigkeitsaspekte auch die Fachkräftegewinnung der Büronutzer verbessern können. Faktoren wie Ladestationen für E-Bikes und E-Autos, ein gutes Raumklima oder eine auf den Biorhythmus angepasste Beleuchtung sind vielen Mitarbeitenden wichtig bei ihrer Arbeitgeberwahl.
Höherer, aber nicht alarmierender Büroleerstand
Vor der Pandemie mussten sich die meisten Gewerbevermieter keine Sorgen machen, ihre Flächen vermieten zu können. Das hat sich zwischenzeitlich teilweise verändert. In fast allen Großstädten hat sich der Markt entspannt, es gibt wieder mehr vakante Büroflächen. So liegt beispielsweise in Köln die Büroleerstandsquote im dritten Quartal bei 4,5 Prozent. Vor der Pandemie lag sie noch bei 2,5 Prozent. Dies bedeutet eine Steigerung um 55 Prozent in zwei Jahren. „Dies ist keine alarmierende Situation, zumal man bedenken muss, dass langfristig die Zahl der Bürobeschäftigten weiter steigt. Alleine in der Domstadt soll sie sich bis zum Jahr 2030 um 21.000 Arbeitsplätze auf 356.000 erhöhen“, so Immobilienexperte Mortag. Dies belegt eine Untersuchung von KölnBusiness von August 2021. „Die Diskussion um mehr Homeoffice wird also den grundsätzlichen Flächenbedarf nicht beeinträchtigen. Unserer Einschätzung nach, wird Home(Office) kein Synonym für künftige Büroarbeit werden. Ein oder zwei Tage mobiles Arbeiten in der Woche werden aber als Ergebnis der Pandemie bleiben“, so Mortag.
Bedenken muss man allerdings, dass aktuell vor allem unsanierte, größere Flächen mit ungünstigen Grundrissen leer stehen. Deren Eigentümer sind nun gefragt. Sie sind gut beraten, wenn sie ihre Flächen modernisieren und dabei auch ESG-Anforderungen berücksichtigen. Es ist damit zu rechnen, dass Nachhaltigkeitskriterien zu einem wichtigen Entscheidungsmaßstab bei Vermietung und Verkauf von Gewerbeobjekten werden, neben der Qualität der Ausstattung, dem Standort und dem Preis.
Bei der Finanzierung größerer Immobilienprojekte müssen Unternehmen ESG-Regelungen der Taxonomie der EU für Anlageprodukte einhalten. Taxonomie ist dabei das Klassifizierungssystem, welches die sechs umfassenden Klima- und Umweltziele der EU in einen klaren Kriterienkatalog übersetzt. Ihre Bemühungen um Umweltschutz müssen Unternehmen dabei belegen können. Können sie keine entsprechenden Nachweise bringen, kann es sein, dass ihnen die Bank die Finanzierung versagt oder ihnen ein Darlehen zu schlechteren Konditionen, etwa einem höheren Zinssatz, anbietet.
Damit ein Neubau oder ein Gebäude nach umfassender Sanierung ESG-Kriterien erfüllt, sollte es beispielsweise mit regenerativer Energie heizen und kühlen. Das können Photovoltaikanlagen auf dem Dach sein oder der Anschluss ans Fernwärmenetz. „Begrünte Dächer, Fassaden oder Innenbereiche verbessern das Mikroklima. Eine Dachbepflanzung nimmt bei Regen wie ein Schwamm die Niederschläge auf. Die genauere Kenntnis der verbauten Materialien und ihre Recyclingfähigkeit sind weitere Aspekte auf dem Weg zu einem nachhaltigen Gebäude“, erläutert Uwe Mortag, Geschäftsführer von Larbig & Mortag Immobilien in Köln.
Soziale Aspekte wie Kita, Fitnessstudio und flexible Arbeitszeiten
Gibt es im Gebäude eine Kita oder bietet ein Unternehmen seinen Mitarbeitenden flexible Arbeitszeiten oder ein firmeneigenes Fitnessstudio an, verbessert es damit die sozialen Aspekte im Rahmen von ESG. Wichtig dabei ist, dass diese Maßnahmen keine Werbeaussagen sind, sondern mit Zahlen und Fakten belegbar sein müssen. Alles andere wäre „Greenwashing“.
Soll eine Immobilie irgendwann verkauft werden, dann prüfen vor allem größere, professionelle Ankäufer wie Versicherungen, Fonds und größere Family Offices die ESG-Kriterien ihrer Neuerwerbungen künftig intensiver. Denn viele haben sich mittlerweile eigene Grundsätze für ein nachhaltiges beziehungsweise klimaneutrales Wirtschaften auferlegt. Letztlich werden sie auch von ihren Aktionären und Anteilseignern getrieben, die ihrerseits mehr Wert auf die Nachhaltigkeit ihres Investments legen.
Die Mieter von Gewerbeimmobilien müssen sich ebenfalls auf Änderungen einstellen. Denn auch sie sind für die Bewertung einer Gewerbeimmobilie von Bedeutung. Egal, ob große Modeketten, Banken, Versicherungen, Kommunen oder Büronutzer wie Beratungsunternehmen, IT-Unternehmen oder Dienstleister: Es wird zunehmend darauf geachtet, dass die angemieteten Büroflächen den unternehmenseigenen Nachhaltigkeitskodex erfüllen. Bis vor einigen Jahren reichte es vielen Gewerbemietern noch, dass ihr Gebäude einen hohen Energiestandard hatte, etwa ein Gold-Siegel der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB). Anspruchsvollen Mietern genügt das nicht mehr: Sie fordern weitere Kriterien. Hinzu kommt, dass Nachhaltigkeitsaspekte auch die Fachkräftegewinnung der Büronutzer verbessern können. Faktoren wie Ladestationen für E-Bikes und E-Autos, ein gutes Raumklima oder eine auf den Biorhythmus angepasste Beleuchtung sind vielen Mitarbeitenden wichtig bei ihrer Arbeitgeberwahl.
Höherer, aber nicht alarmierender Büroleerstand
Vor der Pandemie mussten sich die meisten Gewerbevermieter keine Sorgen machen, ihre Flächen vermieten zu können. Das hat sich zwischenzeitlich teilweise verändert. In fast allen Großstädten hat sich der Markt entspannt, es gibt wieder mehr vakante Büroflächen. So liegt beispielsweise in Köln die Büroleerstandsquote im dritten Quartal bei 4,5 Prozent. Vor der Pandemie lag sie noch bei 2,5 Prozent. Dies bedeutet eine Steigerung um 55 Prozent in zwei Jahren. „Dies ist keine alarmierende Situation, zumal man bedenken muss, dass langfristig die Zahl der Bürobeschäftigten weiter steigt. Alleine in der Domstadt soll sie sich bis zum Jahr 2030 um 21.000 Arbeitsplätze auf 356.000 erhöhen“, so Immobilienexperte Mortag. Dies belegt eine Untersuchung von KölnBusiness von August 2021. „Die Diskussion um mehr Homeoffice wird also den grundsätzlichen Flächenbedarf nicht beeinträchtigen. Unserer Einschätzung nach, wird Home(Office) kein Synonym für künftige Büroarbeit werden. Ein oder zwei Tage mobiles Arbeiten in der Woche werden aber als Ergebnis der Pandemie bleiben“, so Mortag.
Bedenken muss man allerdings, dass aktuell vor allem unsanierte, größere Flächen mit ungünstigen Grundrissen leer stehen. Deren Eigentümer sind nun gefragt. Sie sind gut beraten, wenn sie ihre Flächen modernisieren und dabei auch ESG-Anforderungen berücksichtigen. Es ist damit zu rechnen, dass Nachhaltigkeitskriterien zu einem wichtigen Entscheidungsmaßstab bei Vermietung und Verkauf von Gewerbeobjekten werden, neben der Qualität der Ausstattung, dem Standort und dem Preis.
