27.10.2021 München: Erhaltungssatzung – Was Immobilienbesitzer wissen sollten
Das Thema Erhaltungssatzung spielt in München im Kampf gegen steigende Mieten eine große Rolle. Oft wird nur die Perspektive der Mieter dargestellt – doch das Thema ist vor allem für Besitzer von Mehrfamilienhäusern und für Investoren wichtig. Die Experten der Aigner Immobilien GmbH geben einen Überblick. Am 28.10. können Interessierte im Rahmen der Veranstaltungsreihe „münchner immobilien fokus“ an einem kostenlosen Webinar zum Thema teilnehmen.
Was sind Erhaltungssatzungen?
In München existiert dieses Instrument seit 1987. Es wird eingesetzt, um preiswerten Wohnraum zu erhalten, gewachsene Bevölkerungsstrukturen zu bewahren und Verdrängung zu verhindern. „Konkret bedeutet das allerdings einen massiven Eingriff in Eigentumsrechte, denn bestimmte bauliche Vorhaben sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sollen verhindert werden und sind deshalb genehmigungspflichtig“, erläutert Jenny Steinbeiß, Geschäftsführerin der Aigner Immobilien GmbH.
In München gibt es derzeit 32 Erhaltungssatzungsgebiete, in denen rund 334.000 Einwohner in 192.000 Wohnungen leben. Die Mehrzahl der neu erlassenen Erhaltungssatzungen gilt unbefristet und wird alle fünf Jahre überprüft. Es gibt zudem befristete Satzungen, die rechtzeitig vor Ablauf erneut überprüft und ggfs. verlängert werden.
Die Stadt hat in allen Erhaltungssatzungsgebieten ein Vorkaufsrecht. Kaufinteressenten können dies jedoch aushebeln, wenn sie eine sogenannte Abwendungserklärung unterzeichnen und sich damit zu strengen Auflagen verpflichten.
Wie funktioniert die Abwendungserklärung?
Mittels einer Abwendungserklärung können kaufwillige Investoren verhindern, dass die Stadt ihr Vorkaufsrecht bei Mehrfamilienhäusern in den Erhaltungssatzungsgebieten beansprucht. Sie wenden den Kauf durch die Stadt sozusagen ab. Allerdings sind daran strenge Bedingungen geknüpft, die 2018 und 2019 sogar nochmal verschärft wurden. So ist aktuell der Preis für spätere Neuvermietungen auf 11,50 Euro pro Quadratmeter gedeckelt, Staffelmietverträge sind unzulässig. Neben dem schon lange gültigen Verbot von Luxussanierungen sowie dem Verbot, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln, gibt es seit den Verschärfungen die Bedingung, freiwerdende Wohnungen nur noch an Mieter zu vermieten, deren Einkommen unter eine bestimmte Grenze fällt. Diesen förderberechtigten Mietern darf zudem nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Darüber hinaus ist ein Abriss der Immobilie verboten (Ausnahme: marode Bausubstanz).
Wie wirkt sich die Erhaltungssatzung auf die Stadt aus?
Schon jetzt kommt das Vorkaufsrecht die Stadt teuer zu stehen: Zwischen Dezember 2018 und Dezember 2019 musste sie 363 Mio. Euro dafür aufwenden. Kritiker bemängeln, dass das hier investierte Kapital besser in den Neubau geflossen wäre. Kurz nach der Oberbürgermeisterwahl in München im Jahr 2020 warnte Stadtkämmerer Christoph Frey sogar, dass die Stadt aufgrund der Corona-Pandemie im Jahr 2020 mit etwa 700 Mio. Euro weniger auskommen müsse als geplant und schlug vor, die Ausübung des Vorkaufsrechts auf Einzelfälle zu beschränken.
Die Zahl der Vorkaufsfälle in den Erhaltungssatzungsgebieten ist in den vergangenen Jahren deutlich nach oben gegangen und zeigt, dass sich Investoren zurückziehen und die Abwendungserklärung nicht mehr unterzeichnen.
Jahr Ausgeübte Vorkaufsfälle
2016 1
2017 0
2018 8
2019 13
2020 21 (REKORD!)
Was bedeutet das für Mehrfamilienhausbesitzer in München?
„Die Stadt München weitet die Erhaltungssatzungsgebiete immer weiter aus. Eigentümer von Mehrfamilienhäusern sind deshalb zunehmend verunsichert, der Beratungsbedarf ist hoch“, sagt Jenny Steinbeiß. „Denn wenn sich ein Zinshaus in einem dieser Gebiete befindet, bedeutet dies bereits eine Wertminderung.“ Deshalb rät sie Mehrfamilienhausbesitzern, den aktuellen Status der Immobilie überprüfen und sich den zu erwartenden Ertragswertverlust durchrechnen zu lassen. „Je nach Ergebnis kann dann sogar eine Veräußerung sinnvoll sein, um einem drohenden Wertverlust zu entgehen.“
Jenny Steinbeiß hält am 28.10. von 18:00 bis 19:00 im Rahmen der Veranstaltungsreihe „münchner immobilien fokus“ ein kostenloses Webinar zum Thema. Hier können Sie sich darüber informieren und anmelden: https://aigner-immobilien.de/webseminar-erhaltungssatzung-2021
Was sind Erhaltungssatzungen?
In München existiert dieses Instrument seit 1987. Es wird eingesetzt, um preiswerten Wohnraum zu erhalten, gewachsene Bevölkerungsstrukturen zu bewahren und Verdrängung zu verhindern. „Konkret bedeutet das allerdings einen massiven Eingriff in Eigentumsrechte, denn bestimmte bauliche Vorhaben sowie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sollen verhindert werden und sind deshalb genehmigungspflichtig“, erläutert Jenny Steinbeiß, Geschäftsführerin der Aigner Immobilien GmbH.
In München gibt es derzeit 32 Erhaltungssatzungsgebiete, in denen rund 334.000 Einwohner in 192.000 Wohnungen leben. Die Mehrzahl der neu erlassenen Erhaltungssatzungen gilt unbefristet und wird alle fünf Jahre überprüft. Es gibt zudem befristete Satzungen, die rechtzeitig vor Ablauf erneut überprüft und ggfs. verlängert werden.
Die Stadt hat in allen Erhaltungssatzungsgebieten ein Vorkaufsrecht. Kaufinteressenten können dies jedoch aushebeln, wenn sie eine sogenannte Abwendungserklärung unterzeichnen und sich damit zu strengen Auflagen verpflichten.
Wie funktioniert die Abwendungserklärung?
Mittels einer Abwendungserklärung können kaufwillige Investoren verhindern, dass die Stadt ihr Vorkaufsrecht bei Mehrfamilienhäusern in den Erhaltungssatzungsgebieten beansprucht. Sie wenden den Kauf durch die Stadt sozusagen ab. Allerdings sind daran strenge Bedingungen geknüpft, die 2018 und 2019 sogar nochmal verschärft wurden. So ist aktuell der Preis für spätere Neuvermietungen auf 11,50 Euro pro Quadratmeter gedeckelt, Staffelmietverträge sind unzulässig. Neben dem schon lange gültigen Verbot von Luxussanierungen sowie dem Verbot, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln, gibt es seit den Verschärfungen die Bedingung, freiwerdende Wohnungen nur noch an Mieter zu vermieten, deren Einkommen unter eine bestimmte Grenze fällt. Diesen förderberechtigten Mietern darf zudem nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Darüber hinaus ist ein Abriss der Immobilie verboten (Ausnahme: marode Bausubstanz).
Wie wirkt sich die Erhaltungssatzung auf die Stadt aus?
Schon jetzt kommt das Vorkaufsrecht die Stadt teuer zu stehen: Zwischen Dezember 2018 und Dezember 2019 musste sie 363 Mio. Euro dafür aufwenden. Kritiker bemängeln, dass das hier investierte Kapital besser in den Neubau geflossen wäre. Kurz nach der Oberbürgermeisterwahl in München im Jahr 2020 warnte Stadtkämmerer Christoph Frey sogar, dass die Stadt aufgrund der Corona-Pandemie im Jahr 2020 mit etwa 700 Mio. Euro weniger auskommen müsse als geplant und schlug vor, die Ausübung des Vorkaufsrechts auf Einzelfälle zu beschränken.
Die Zahl der Vorkaufsfälle in den Erhaltungssatzungsgebieten ist in den vergangenen Jahren deutlich nach oben gegangen und zeigt, dass sich Investoren zurückziehen und die Abwendungserklärung nicht mehr unterzeichnen.
Jahr Ausgeübte Vorkaufsfälle
2016 1
2017 0
2018 8
2019 13
2020 21 (REKORD!)
Was bedeutet das für Mehrfamilienhausbesitzer in München?
„Die Stadt München weitet die Erhaltungssatzungsgebiete immer weiter aus. Eigentümer von Mehrfamilienhäusern sind deshalb zunehmend verunsichert, der Beratungsbedarf ist hoch“, sagt Jenny Steinbeiß. „Denn wenn sich ein Zinshaus in einem dieser Gebiete befindet, bedeutet dies bereits eine Wertminderung.“ Deshalb rät sie Mehrfamilienhausbesitzern, den aktuellen Status der Immobilie überprüfen und sich den zu erwartenden Ertragswertverlust durchrechnen zu lassen. „Je nach Ergebnis kann dann sogar eine Veräußerung sinnvoll sein, um einem drohenden Wertverlust zu entgehen.“
Jenny Steinbeiß hält am 28.10. von 18:00 bis 19:00 im Rahmen der Veranstaltungsreihe „münchner immobilien fokus“ ein kostenloses Webinar zum Thema. Hier können Sie sich darüber informieren und anmelden: https://aigner-immobilien.de/webseminar-erhaltungssatzung-2021
