28.10.2021 Extremwetterzunahme macht viele Immobilien schwerer versicherbar
Die Zunahme von Extremwetterphänomenen wie dem Starkregen im Ahrtal ist ein klares Zeichen dafür, dass der Klimawandel bei uns angekommen ist. Die verheerenden Folgen des Hochwassers sind für die gesamte Bundesrepublik sichtbar und werden nicht nur die betroffenen Bewohner über Jahre hinweg beschäftigen. „Neben den vielen tausenden menschlichen und finanziellen Schicksalsschlägen in der Region hat die Zunahme von Umweltkatastrophen auch Auswirkungen auf das gesamte Land. So hat Gesamtverband deutscher Versicherer (GDV) das System für die Erkennung von Hochwasserrisikogebieten (ZÜSGeo) um den Faktor Starkregen erweitert, was es in Zukunft erschweren kann, Häuser zu versichern“, prognostiziert André Heid, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und Geschäftsführer von Heid Immobilienbewertung.
André Heid: „Von Hochwasser sind zunächst einmal die Gebäude betroffen, die in der Nähe von Wasserquellen stehen. Die Zunahme von Starkregenereignissen führt jedoch dazu, dass auch Immobilien außerhalb der traditionellen Gefahrenzonen plötzlich nicht mehr vor schweren Schäden geschützt sind. Wessen Haus beispielsweise in einem Fließweg liegt muss ebenfalls damit rechnen, dass Wasser ins Innere kommt. Auch das Überlaufen von Regenrinnen stellt eine potenzielle Schadensquelle dar.“
Neben den offensichtlichen tangiblen Risiken kann sich die Ausweitung dieser Zonen auch negativ auf den Wert, die Kreditvergabe und die Versicherungsmöglichkeit der Immobilie auswirken. Da von Ankauf über den Bau bis hin zur Modernisierung die wenigsten eine Immobilie betreffenden Vorgänge durch Eigenkapital gestemmt werden können, greifen Beleihungswert, Versicherung und Kreditvergabe oftmals ineinander, sodass Überschwemmungsgefahr ein ganzheitliches Problem für Immobilienbesitzer darstellt.
„Dass der Verkehrswert einer Immobilie von Überschwemmungen beeinflusst wird, liegt auf der Hand. Nicht nur durch die hohen Reparaturkosten, die eine solches Umweltereignis mit sich bringt, kann der Wert abnehmen. Auch die Beständigkeit von Gebäuden nimmt durch Wasserschäden deutlich ab. Und genau an diesem Punkt beeinflusst der Wert der Immobilie die Kreditvergabe“, erklärt André Heid. „Diese hängt nämlich mit dem Beleihungswert der Immobilie zusammen, welcher neben der angenommenen Wertbeständigkeit eben auch von der zukünftigen Verkäuflichkeit des zu beleihenden Objekts abhängig ist. Da eine gesteigerte Hochwassergefahr negativen Einfluss auf beide dieser Faktoren hat, kann bauen im Risikogebiet zu schlechteren Kreditkonditionen oder im Extremfall sogar zu einer Verweigerung des Kredits führen.“
Neben dem Beleihungswert hängt die Kreditvergabe außerdem noch von der Versicherung der Immobilie ab. So gibt §15 des Pfandbriefgesetzes eine Versicherungspflicht gegen etwaige Standortrisiken vor. Befindet sich die Immobilie also in einer Hochwasserregion, muss sie dagegen auch versichert sein. Da Überschwemmungsschäden nicht durch die Wohngebäudeversicherungen abgedeckt werden, muss eine Elementarschadenversicherung abgeschlossen werden. Gibt der GDV bisher noch an, dass 99 Prozent der Gebäude problemlos durch eine solche Elementarversicherung abgesichert werden können, haben unabhängige Stichproben gezeigt, dass Immobilien in den am stärksten gefährdeten Regionen in einigen Fällen gar keine Versicherungen oder nur solche mit verhältnismäßig hohen Prämien erhalten.
„Die Erweiterung des ZÜSGeo um den Faktor Starkregen zu ZÜRSGeo dürfte das Problem der Immobilienversicherung zukünftig weiter verstärken. Studien zufolge liegt der Wertverlust eines Objekts in Risikogebieten im Mittel bei 10 Prozent. Die Anschaffung sollte demnach gut überlegt sein. Plant man trotzdem ein Eigenheim in Wassernähe zu kaufen, empfiehlt es sich zunächst nachzusehen, ob das gewünschte Objekt in einem solchen Risikogebiet liegt. Um sich einen ersten Überblick zu verschaffen, reichen kostenfreie Angebote wie das ZÜRSpublic meist aus. Konkretisiert sich der Kaufprozess jedoch, muss in jedem Fall ein zertifizierter Sachverständiger zu Rate gezogen werden. Im besten Fall einer, der sich mit der Begutachtung von Objekten in Wassernähe auskennt“, empfiehlt André Heid.
André Heid: „Von Hochwasser sind zunächst einmal die Gebäude betroffen, die in der Nähe von Wasserquellen stehen. Die Zunahme von Starkregenereignissen führt jedoch dazu, dass auch Immobilien außerhalb der traditionellen Gefahrenzonen plötzlich nicht mehr vor schweren Schäden geschützt sind. Wessen Haus beispielsweise in einem Fließweg liegt muss ebenfalls damit rechnen, dass Wasser ins Innere kommt. Auch das Überlaufen von Regenrinnen stellt eine potenzielle Schadensquelle dar.“
Neben den offensichtlichen tangiblen Risiken kann sich die Ausweitung dieser Zonen auch negativ auf den Wert, die Kreditvergabe und die Versicherungsmöglichkeit der Immobilie auswirken. Da von Ankauf über den Bau bis hin zur Modernisierung die wenigsten eine Immobilie betreffenden Vorgänge durch Eigenkapital gestemmt werden können, greifen Beleihungswert, Versicherung und Kreditvergabe oftmals ineinander, sodass Überschwemmungsgefahr ein ganzheitliches Problem für Immobilienbesitzer darstellt.
„Dass der Verkehrswert einer Immobilie von Überschwemmungen beeinflusst wird, liegt auf der Hand. Nicht nur durch die hohen Reparaturkosten, die eine solches Umweltereignis mit sich bringt, kann der Wert abnehmen. Auch die Beständigkeit von Gebäuden nimmt durch Wasserschäden deutlich ab. Und genau an diesem Punkt beeinflusst der Wert der Immobilie die Kreditvergabe“, erklärt André Heid. „Diese hängt nämlich mit dem Beleihungswert der Immobilie zusammen, welcher neben der angenommenen Wertbeständigkeit eben auch von der zukünftigen Verkäuflichkeit des zu beleihenden Objekts abhängig ist. Da eine gesteigerte Hochwassergefahr negativen Einfluss auf beide dieser Faktoren hat, kann bauen im Risikogebiet zu schlechteren Kreditkonditionen oder im Extremfall sogar zu einer Verweigerung des Kredits führen.“
Neben dem Beleihungswert hängt die Kreditvergabe außerdem noch von der Versicherung der Immobilie ab. So gibt §15 des Pfandbriefgesetzes eine Versicherungspflicht gegen etwaige Standortrisiken vor. Befindet sich die Immobilie also in einer Hochwasserregion, muss sie dagegen auch versichert sein. Da Überschwemmungsschäden nicht durch die Wohngebäudeversicherungen abgedeckt werden, muss eine Elementarschadenversicherung abgeschlossen werden. Gibt der GDV bisher noch an, dass 99 Prozent der Gebäude problemlos durch eine solche Elementarversicherung abgesichert werden können, haben unabhängige Stichproben gezeigt, dass Immobilien in den am stärksten gefährdeten Regionen in einigen Fällen gar keine Versicherungen oder nur solche mit verhältnismäßig hohen Prämien erhalten.
„Die Erweiterung des ZÜSGeo um den Faktor Starkregen zu ZÜRSGeo dürfte das Problem der Immobilienversicherung zukünftig weiter verstärken. Studien zufolge liegt der Wertverlust eines Objekts in Risikogebieten im Mittel bei 10 Prozent. Die Anschaffung sollte demnach gut überlegt sein. Plant man trotzdem ein Eigenheim in Wassernähe zu kaufen, empfiehlt es sich zunächst nachzusehen, ob das gewünschte Objekt in einem solchen Risikogebiet liegt. Um sich einen ersten Überblick zu verschaffen, reichen kostenfreie Angebote wie das ZÜRSpublic meist aus. Konkretisiert sich der Kaufprozess jedoch, muss in jedem Fall ein zertifizierter Sachverständiger zu Rate gezogen werden. Im besten Fall einer, der sich mit der Begutachtung von Objekten in Wassernähe auskennt“, empfiehlt André Heid.
