09.11.2021 Immobilien: C-Städte bergen großes Potenzial für private Investoren
Immobilien gelten als stabile und sichere Wertanlage mit hohem Inflationsschutz, selbst in Krisenzeiten. Vermietete Eigentumswohnungen sind dabei attraktiv. Doch wo finden Investoren, bei immer weiter steigenden Immobilienpreise in deutschen Großstädten, noch geeignete Anlagemöglichkeiten? Die VON POLL IMMOBILIEN Experten (www.von-poll.com) haben die durchschnittlichen Kauf- und Mietpreise1 für Eigentumswohnungen in Deutschlands C-Städten2 sowie deren Entwicklung für die Jahre 2020, 2019 und 2010 gegenübergestellt und den Kaufpreisfaktor3 ermittelt und verglichen. Eine gute Orientierung für private Investoren bei der Suche nach einer neuen Wertanlage.
Lange galt ein Kaufpreisfaktor von 20 als Richtwert für ein sehr rentables Immobilieninvestment. Das bedeutet, Anleger haben den Kaufpreis durch die erwirtschafteten Mieteinnahmen nach 20 Jahren wieder ausgeglichen. Inzwischen hat sich der Maßstab jedoch verschoben. In den meisten deutschen Regionen gilt mittlerweile ein Kaufpreisfaktor von 25 als gängiger Wert und auch Vervielfältiger von 30 sind inzwischen keine Seltenheit mehr. Besonders in Großstädten und Metropolen übersteigen die Kaufpreisfaktoren diese Schwelle oft um ein Vielfaches.
„Die Kaufpreis-Mieten-Schere geht weiter auseinander. Kaufpreisfaktoren zwischen 15 und 19, wie es sie vor zehn Jahren noch gab, sind auch in den deutschen C-Städten heute sehr selten. Dennoch gibt es einige sehr interessante Standorte, wie zum Beispiel Saarbrücken, Magdeburg oder Wuppertal, wo Investoren attraktive Anlageoptionen finden“, sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN.
Insgesamt sieben der 22 analysierten Standorte weisen einen Kaufpreisfaktor bei Eigentumswohnungen zwischen 20 und 25 auf. In Wuppertal (Kaufpreis 1.648 €/m2), dem Schlusslicht des Rankings, ist ein Investment aktuell am attraktivsten. Immobilienkäufer müssen dort im Schnitt 20,5 Jahreskaltmieten einrechnen. Dicht darauf folgen Magdeburg (Kaufpreis 1.545 €/m2) mit einem Vervielfältiger von 21, Saarbrücken (Kaufpreis 1.978 €/m2) mit 21,8 sowie Mönchengladbach (Kaufpreis 1.858 €/m2) mit 21,9. „Magdeburg ist nicht nur die Landeshauptstadt von Sachsen-Anhalt, sondern gleichzeitig eine beliebte Universitätsstadt. Das sowie die positive Entwicklung der Stadt, aber auch die gute Infrastruktur durch die Anbindung an die Autobahnen A2 und A14 machen Magdeburg attraktiv für Investoren. Das merken wir vor allem an der verkürzten Vermarktungsdauer“, weiß Heike Hoffmann, Geschäftsstellenleiterin des VON POLL IMMOBILIEN Shops in Magdeburg. Doch auch in Mülheim an der Ruhr (Kaufpreis 2.085 €/m2), Bielefeld (Kaufpreis 2.291 €/m2) und Erfurt (Kaufpreis 2.267 €/m2) finden Interessenten noch Kaufpreisfaktoren zwischen 23,7 und 25,1.
Etwas über der idealen Kaufpreisfaktor-Spanne siedeln sich acht C-Städte an, in denen Anleger mit Indikatoren zwischen 26 und 30 kalkulieren müssen. Darunter fallen die rheinland-pfälzische Landeshauptstadt Mainz (Kaufpreis 3.746 €/m2) mit 26,5, Aachen (Kaufpreis 3.027 €/m2) mit 27,6, Osnabrück (Kaufpreis 2.867 €/m2) sowie Braunschweig (Kaufpreis 2.868 €/m2) mit 28,6 und Kiel (Kaufpreis 2.987 €/m2) mit 29,1. An der Schwelle von 30 Jahreskaltmieten befinden sich die Standorte Offenbach am Main (Kaufpreis 4.000 €/m2), Heidelberg (Kaufpreis 4.390 €/m2) und Darmstadt (Kaufpreis 4.188 €/m2) mit Vervielfältigern zwischen 30 und 30,4.
Besonders interessant ist ein Blick auf diese Kaufpreisfaktoren und deren Entwicklung in den vergangenen zehn Jahren. Immerhin fünf Städte, –Braunschweig, Kiel, Osnabrück, Mainz und Offenbach am Main, verzeichneten 2010 noch moderate Kaufpreisindikatoren zwischen 15 und 20. Während das Kaufpreis-Miete-Verhältnis in Offenbach (Main) und Mainz bis 2020 um 52,1 Prozent beziehungsweise 53,4 Prozent in die Höhe kletterte, waren es in Osnabrück bereits 63,9 Prozent und in Kiel satte 74,3 Prozent. Spitzenreiter im Zehn-Jahres-Vergleich ist jedoch Braunschweig mit einer 81,8 prozentigen Steigerung und der damit höchsten Kaufpreisfaktor-Entwicklung bei den C-Städten. Dabei verzeichnete Braunschweig 2010 – nach Mönchengladbach – mit 15,7 den zweitniedrigsten Kaufpreisindikator unter den C-Standorten.
Bei der Entwicklung der Kaufpreisfaktoren von 2019 auf 2020 ergibt sich hingegen ein anderes Bild. In diesem Zeitraum kletterte der Vervielfältiger in drei anderen C-Städte am stärksten nach oben. In Magdeburg stieg der Kaufpreisfaktor um 14,2 Prozent, in Rostock um 18 Prozent und in Osnabrück um 22,3 Prozent. „Seit Beginn der Pandemie konnten wir einen starken Zuzug in Rostock und dem umliegenden Gebiet aus anderen deutschen Regionen feststellen. Das ließ den bereits bestehenden Nachfrageüberhang bei Eigentumswohnungen weiter anwachsen. Diese Konstellation spiegelt sich deutlich in der Preisentwicklung wider. Für die kommenden Jahre erwarten wir erneute Wertzuwächse in diesem Segment, jedoch nicht im selben Ausmaß wie in den vergangenen beiden Jahren“, erläutert Frank Streeck, Geschäftsstellenleiter des VON POLL IMMOBILIEN Shops in Rostock und Warnemünde. Die niedrigsten Steigerungen gab es dagegen in Mülheim an der Ruhr mit 0,7 Prozent und Lübeck mit 0,4 Prozent. In Erlangen sank der Vervielfältiger sogar um 4,2 Prozent.
Allgemein unterschied sich die Höhe der Kaufpreisindikatoren vor zehn Jahren stark vom heutigen Niveau: Damals war Rostock mit einem Vervielfältiger von 26 die einzige C-Stadt mit einem Faktor, der über der 25er-Marke lag. Insgesamt elf der analysierten Regionen pendelten sich zwischen 15,2 (Mönchengladbach) und 19,7 (Offenbach am Main) ein. Die Vervielfältiger in den verbleibenden zehn Standorten rangierten im Jahr 2010 zwischen 20 (Bielefeld) und 24,8 (Regensburg). Darunter sind auch insgesamt vier Städte, die 2020 die mit Abstand höchsten Kaufpreisfaktoren aufrufen, wie Lübeck mit 20,2 (im Jahr 2010), Erlangen mit 20,9 (im Jahr 2010) sowie Augsburg und Freiburg mit jeweils 21,7 (im Jahr 2010).
Im Jahr 2020 lag wiederum Erlangen (Kaufpreis 4.135 €/m2) mit 31,6 nur knapp über der 30er-Marke, während sich die Kaufpreisindikatoren in Freiburg (Kaufpreis 5.138 €/m2), Augsburg (Kaufpreis 4.397 €/m2) sowie Lübeck (Kaufpreis 3.578 €/m2) bereits zwischen 33,7 und 33,9 einordneten. „Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen als Anlageobjekt in Lübeck ist weiterhin ungebrochen hoch. Die Lübecker Region wird aufgrund der Nähe zur Metropole Hamburg auch von vielen Anlegern aus Hamburg und Umgebung als sehr attraktiv wahrgenommen. Wir verzeichnen besonders aus diesem Raum immer mehr Anfragen“, weiß Thorsten Claus, Geschäftsstellenleiter der VON POLL IMMOBILIEN Shops in Lübeck und Bad Schwartau.
Daran schließen sich mit etwas Abstand die Städte Regensburg (Kaufpreis 4.868 €/m2) mit 35,7 und Potsdam (Kaufpreis 4.481 €/m2) mit 36,8 an. Unangefochten an der Spitze des Kaufpreisfaktor-Rankings steht der Standort Rostock (Kaufpreis 3.484 €/m2). Dort müssen Investoren mit 40,7 Jahreskaltmieten am tiefsten in die Tasche greifen.
„Auch wenn die Kaufpreisfaktoren in diesen Regionen die einstigen Indikatoren zum Teil deutlich überschritten haben, sollten sich private Investoren keinesfalls abschrecken lassen. Im Gegenteil – die Berechnung des Verhältnisses von Kaufpreis zu Miete repräsentiert immer nur den Status quo“, gibt Daniel Ritter zu bedenken. Er fährt fort: „Um ein Investment als rentabel einzustufen, fokussieren sich viele hauptsächlich auf die erzielbare Mietrendite. Dennoch sollten Interessenten ebenso das künftige Entwicklungspotenzial des jeweiligen Standortes im Blick behalten. Insbesondere die Mikrolagen können sich in bestimmten Stadtteilen schnell verändern und stark zu deren Aufwertung sowie zur Wertsteigerung der Immobilie beitragen. Erfahrene Makler können hier als regionale Experten mit spezifischen Marktkenntnissen und Know-how beratend zur Seite stehen.“
Neben der Betrachtung der C-Städte ist für Investoren ein vergleichender Blick auf die durchschnittlichen Kaufpreisfaktoren der umliegenden Metropolen, den sogenannten sieben A-Städten2 lohnenswert. Die VON POLL IMMOBILIEN Experten zählen, aufgrund der starken Marktentwicklung, seit 2021 auch Leipzig zur A-Kategorisierung durch BulwienGesa. Die Kaufpreisfaktoren lagen bei den definierten A-Standorten, Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart, Köln und Leipzig, im Jahr 2020 erwartungsgemäß mehrheitlich über der 30er-Grenze. Lediglich in Stuttgart (Kaufpreis 4.868 €/m2) finden private Anleger noch Eigentumswohnungen zu einem Indikator von durchschnittlich 29,5. Danach kommen Köln (Kaufpreis 4.309 €/m2) mit 30,4, Leipzig (Kaufpreis 2.707 €/m2) mit 31,5 und Düsseldorf (Kaufpreis 4.354 €/m2) mit 33. In Frankfurt am Main (Kaufpreis 6.351 €/m2) dauert es durchschnittlich 37,6 Jahreskaltmieten bis ein Investment wieder eingeholt wird, in Hamburg (Kaufpreis 5.549 €/m2) 38,7 und in der bayrischen Landeshauptstadt München (Kaufpreis 8.596 €/m2) sogar 39. Die deutsche Hauptstadt Berlin (Kaufpreis 5.000 €/m2) überschritt mit 41,8 sogar die 40er-Marke.
Lange galt ein Kaufpreisfaktor von 20 als Richtwert für ein sehr rentables Immobilieninvestment. Das bedeutet, Anleger haben den Kaufpreis durch die erwirtschafteten Mieteinnahmen nach 20 Jahren wieder ausgeglichen. Inzwischen hat sich der Maßstab jedoch verschoben. In den meisten deutschen Regionen gilt mittlerweile ein Kaufpreisfaktor von 25 als gängiger Wert und auch Vervielfältiger von 30 sind inzwischen keine Seltenheit mehr. Besonders in Großstädten und Metropolen übersteigen die Kaufpreisfaktoren diese Schwelle oft um ein Vielfaches.
„Die Kaufpreis-Mieten-Schere geht weiter auseinander. Kaufpreisfaktoren zwischen 15 und 19, wie es sie vor zehn Jahren noch gab, sind auch in den deutschen C-Städten heute sehr selten. Dennoch gibt es einige sehr interessante Standorte, wie zum Beispiel Saarbrücken, Magdeburg oder Wuppertal, wo Investoren attraktive Anlageoptionen finden“, sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN.
Insgesamt sieben der 22 analysierten Standorte weisen einen Kaufpreisfaktor bei Eigentumswohnungen zwischen 20 und 25 auf. In Wuppertal (Kaufpreis 1.648 €/m2), dem Schlusslicht des Rankings, ist ein Investment aktuell am attraktivsten. Immobilienkäufer müssen dort im Schnitt 20,5 Jahreskaltmieten einrechnen. Dicht darauf folgen Magdeburg (Kaufpreis 1.545 €/m2) mit einem Vervielfältiger von 21, Saarbrücken (Kaufpreis 1.978 €/m2) mit 21,8 sowie Mönchengladbach (Kaufpreis 1.858 €/m2) mit 21,9. „Magdeburg ist nicht nur die Landeshauptstadt von Sachsen-Anhalt, sondern gleichzeitig eine beliebte Universitätsstadt. Das sowie die positive Entwicklung der Stadt, aber auch die gute Infrastruktur durch die Anbindung an die Autobahnen A2 und A14 machen Magdeburg attraktiv für Investoren. Das merken wir vor allem an der verkürzten Vermarktungsdauer“, weiß Heike Hoffmann, Geschäftsstellenleiterin des VON POLL IMMOBILIEN Shops in Magdeburg. Doch auch in Mülheim an der Ruhr (Kaufpreis 2.085 €/m2), Bielefeld (Kaufpreis 2.291 €/m2) und Erfurt (Kaufpreis 2.267 €/m2) finden Interessenten noch Kaufpreisfaktoren zwischen 23,7 und 25,1.
Etwas über der idealen Kaufpreisfaktor-Spanne siedeln sich acht C-Städte an, in denen Anleger mit Indikatoren zwischen 26 und 30 kalkulieren müssen. Darunter fallen die rheinland-pfälzische Landeshauptstadt Mainz (Kaufpreis 3.746 €/m2) mit 26,5, Aachen (Kaufpreis 3.027 €/m2) mit 27,6, Osnabrück (Kaufpreis 2.867 €/m2) sowie Braunschweig (Kaufpreis 2.868 €/m2) mit 28,6 und Kiel (Kaufpreis 2.987 €/m2) mit 29,1. An der Schwelle von 30 Jahreskaltmieten befinden sich die Standorte Offenbach am Main (Kaufpreis 4.000 €/m2), Heidelberg (Kaufpreis 4.390 €/m2) und Darmstadt (Kaufpreis 4.188 €/m2) mit Vervielfältigern zwischen 30 und 30,4.
Besonders interessant ist ein Blick auf diese Kaufpreisfaktoren und deren Entwicklung in den vergangenen zehn Jahren. Immerhin fünf Städte, –Braunschweig, Kiel, Osnabrück, Mainz und Offenbach am Main, verzeichneten 2010 noch moderate Kaufpreisindikatoren zwischen 15 und 20. Während das Kaufpreis-Miete-Verhältnis in Offenbach (Main) und Mainz bis 2020 um 52,1 Prozent beziehungsweise 53,4 Prozent in die Höhe kletterte, waren es in Osnabrück bereits 63,9 Prozent und in Kiel satte 74,3 Prozent. Spitzenreiter im Zehn-Jahres-Vergleich ist jedoch Braunschweig mit einer 81,8 prozentigen Steigerung und der damit höchsten Kaufpreisfaktor-Entwicklung bei den C-Städten. Dabei verzeichnete Braunschweig 2010 – nach Mönchengladbach – mit 15,7 den zweitniedrigsten Kaufpreisindikator unter den C-Standorten.
Bei der Entwicklung der Kaufpreisfaktoren von 2019 auf 2020 ergibt sich hingegen ein anderes Bild. In diesem Zeitraum kletterte der Vervielfältiger in drei anderen C-Städte am stärksten nach oben. In Magdeburg stieg der Kaufpreisfaktor um 14,2 Prozent, in Rostock um 18 Prozent und in Osnabrück um 22,3 Prozent. „Seit Beginn der Pandemie konnten wir einen starken Zuzug in Rostock und dem umliegenden Gebiet aus anderen deutschen Regionen feststellen. Das ließ den bereits bestehenden Nachfrageüberhang bei Eigentumswohnungen weiter anwachsen. Diese Konstellation spiegelt sich deutlich in der Preisentwicklung wider. Für die kommenden Jahre erwarten wir erneute Wertzuwächse in diesem Segment, jedoch nicht im selben Ausmaß wie in den vergangenen beiden Jahren“, erläutert Frank Streeck, Geschäftsstellenleiter des VON POLL IMMOBILIEN Shops in Rostock und Warnemünde. Die niedrigsten Steigerungen gab es dagegen in Mülheim an der Ruhr mit 0,7 Prozent und Lübeck mit 0,4 Prozent. In Erlangen sank der Vervielfältiger sogar um 4,2 Prozent.
Allgemein unterschied sich die Höhe der Kaufpreisindikatoren vor zehn Jahren stark vom heutigen Niveau: Damals war Rostock mit einem Vervielfältiger von 26 die einzige C-Stadt mit einem Faktor, der über der 25er-Marke lag. Insgesamt elf der analysierten Regionen pendelten sich zwischen 15,2 (Mönchengladbach) und 19,7 (Offenbach am Main) ein. Die Vervielfältiger in den verbleibenden zehn Standorten rangierten im Jahr 2010 zwischen 20 (Bielefeld) und 24,8 (Regensburg). Darunter sind auch insgesamt vier Städte, die 2020 die mit Abstand höchsten Kaufpreisfaktoren aufrufen, wie Lübeck mit 20,2 (im Jahr 2010), Erlangen mit 20,9 (im Jahr 2010) sowie Augsburg und Freiburg mit jeweils 21,7 (im Jahr 2010).
Im Jahr 2020 lag wiederum Erlangen (Kaufpreis 4.135 €/m2) mit 31,6 nur knapp über der 30er-Marke, während sich die Kaufpreisindikatoren in Freiburg (Kaufpreis 5.138 €/m2), Augsburg (Kaufpreis 4.397 €/m2) sowie Lübeck (Kaufpreis 3.578 €/m2) bereits zwischen 33,7 und 33,9 einordneten. „Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen als Anlageobjekt in Lübeck ist weiterhin ungebrochen hoch. Die Lübecker Region wird aufgrund der Nähe zur Metropole Hamburg auch von vielen Anlegern aus Hamburg und Umgebung als sehr attraktiv wahrgenommen. Wir verzeichnen besonders aus diesem Raum immer mehr Anfragen“, weiß Thorsten Claus, Geschäftsstellenleiter der VON POLL IMMOBILIEN Shops in Lübeck und Bad Schwartau.
Daran schließen sich mit etwas Abstand die Städte Regensburg (Kaufpreis 4.868 €/m2) mit 35,7 und Potsdam (Kaufpreis 4.481 €/m2) mit 36,8 an. Unangefochten an der Spitze des Kaufpreisfaktor-Rankings steht der Standort Rostock (Kaufpreis 3.484 €/m2). Dort müssen Investoren mit 40,7 Jahreskaltmieten am tiefsten in die Tasche greifen.
„Auch wenn die Kaufpreisfaktoren in diesen Regionen die einstigen Indikatoren zum Teil deutlich überschritten haben, sollten sich private Investoren keinesfalls abschrecken lassen. Im Gegenteil – die Berechnung des Verhältnisses von Kaufpreis zu Miete repräsentiert immer nur den Status quo“, gibt Daniel Ritter zu bedenken. Er fährt fort: „Um ein Investment als rentabel einzustufen, fokussieren sich viele hauptsächlich auf die erzielbare Mietrendite. Dennoch sollten Interessenten ebenso das künftige Entwicklungspotenzial des jeweiligen Standortes im Blick behalten. Insbesondere die Mikrolagen können sich in bestimmten Stadtteilen schnell verändern und stark zu deren Aufwertung sowie zur Wertsteigerung der Immobilie beitragen. Erfahrene Makler können hier als regionale Experten mit spezifischen Marktkenntnissen und Know-how beratend zur Seite stehen.“
Neben der Betrachtung der C-Städte ist für Investoren ein vergleichender Blick auf die durchschnittlichen Kaufpreisfaktoren der umliegenden Metropolen, den sogenannten sieben A-Städten2 lohnenswert. Die VON POLL IMMOBILIEN Experten zählen, aufgrund der starken Marktentwicklung, seit 2021 auch Leipzig zur A-Kategorisierung durch BulwienGesa. Die Kaufpreisfaktoren lagen bei den definierten A-Standorten, Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart, Köln und Leipzig, im Jahr 2020 erwartungsgemäß mehrheitlich über der 30er-Grenze. Lediglich in Stuttgart (Kaufpreis 4.868 €/m2) finden private Anleger noch Eigentumswohnungen zu einem Indikator von durchschnittlich 29,5. Danach kommen Köln (Kaufpreis 4.309 €/m2) mit 30,4, Leipzig (Kaufpreis 2.707 €/m2) mit 31,5 und Düsseldorf (Kaufpreis 4.354 €/m2) mit 33. In Frankfurt am Main (Kaufpreis 6.351 €/m2) dauert es durchschnittlich 37,6 Jahreskaltmieten bis ein Investment wieder eingeholt wird, in Hamburg (Kaufpreis 5.549 €/m2) 38,7 und in der bayrischen Landeshauptstadt München (Kaufpreis 8.596 €/m2) sogar 39. Die deutsche Hauptstadt Berlin (Kaufpreis 5.000 €/m2) überschritt mit 41,8 sogar die 40er-Marke.
