18.11.2021 Differenzierte Entwicklung an den deutschen Büromärkten
DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht mit der kontinuierlichen und vergleichenden Analyse von 14 deutschen Büromärkten (Berlin, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt a. M., Freiburg, Hamburg, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord- und Süd- bzw. West- und Ostdeutschland und zwischen Städten verschiedener Marktgröße.
Die Covid-19 Pandemie beeinträchtigt noch immer die Umsatzdynamik der Büromärkte. Nach Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner sind jedoch klare Anzeichen der Erholung zu erkennen, die indessen regional unterschiedlich stark ausgeprägt sind.
• Der Gesamtflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) belief sich in den ersten drei Quartalen 2021 auf rd. 2,36 Mio. m². Dieses Ergebnis entspricht einem Anstieg von rd. 6 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2020: rd. 2,24 Mio. m²). Allerdings wurde das langjährige Mittel (Ø Q1-Q3 2011-2020: 2,73 Mio. m²) um gut 13 % unterboten.
• Die Angebotsreserve in den DIP-Märkten erhöhte sich innerhalb eines Jahres um knapp 1 Mio. m² bzw. rd. 25 % auf aktuell rd. 4,82 Mio. m² (Q3 2020: 3,86 Mio. m²). Die Leerstandsquote stieg von 3,5 % im dritten Quartal 2020 auf nun 4,4 %.
• Ungeachtet der Pandemie erhöhte sich in den DIP-Büromärkten binnen eines Jahres die durchschnittliche Spitzenmiete um rd. 0,50 €/m² (+1,5 %) auf 33,10 €/m².
DIP-Büromärkte: Umsatzdynamik nimmt zu
Auch wenn in den 14 deutschen DIP-Büromärkten mit einem Büroflächenumsatz von rd. 2,36 Mio. m² insgesamt ein Anstieg von rd. 5,7 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2020: rd. 2,24 Mio. m²) erzielt wurde, verlief die Entwicklung der einzelnen DIP-Büromärkte sehr unterschiedlich.
• Das zeigt sich z.B. bei den Büroflächenumsätzen der “Big Seven“: Zulegen konnten Köln (+36 %), gefolgt von Hamburg (+33 %), Frankfurt a.M. (+24 %) und Berlin (+6 %), während Stuttgart (-32 %), Düsseldorf (-10 %) und München (-9 %) zum Teil deutliche Umsatzrückgänge verzeichneten.
• In den sieben anderen DIP-Büromärkten mussten Nürnberg (-23 %), Karlsruhe (-17 %) und Essen (-10 %) ebenfalls rückläufige Büroflächenumsätze hinnehmen. Dagegen analysierte DIP vor allem in den östlichen Bürostandorten – neben Freiburg* (+8 %) – eine positive Flächen-umsatzdynamik. Insbesondere Dresden (+55 %), Leipzig (+36 %) und Magdeburg (+15 %) konnten ihre positive Umsatzentwicklung aus dem ersten Halbjahr 2021 fortsetzen.
“Big Seven“ stabilisieren sich
• Auf die “Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt rd. 2,03 Mio. m². Das bedeutetet eine Steigerung von rd. 6 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2020: 1,93 Mio. m²). Der Anteil an den gesamten DIP-Büroflächenumsätzen stellt sich damit wie im Vorjahreszeitraum auf rd. 86 %.
• Berlin ist wie in den beiden Jahren zuvor der Umsatzsieger mit 526.000 m² (Q1-Q3 2020: 498.000 m²). Den zweiten Platz belegt München mit 435.000 m² (Q1-Q3 2020: 480.000 m²), den dritten Hamburg mit 332.000 m² (Q1-Q3 2020: 250.000 m²).
• Auf den weiteren Plätzen folgen Frankfurt a.M. mit rd. 264.000 m² (Q1-Q3 2020: 213.000 m²), Düsseldorf mit rd. 218.000 m² (Q1-Q3 2020: 241.000 m²), Köln mit rd. 181.000 m² (Q1-Q3 2020: 133.000 m²) und Stuttgart 75.000 m² (Q1-Q3 2020: 110.000 m²).
Differenziertes Ergebnis in den übrigen DIP-Bürostandorten
• Die übrigen sieben DIP-Bürozentren (Dresden, Essen, Freiburg*, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg und Karlsruhe) erzielten in den ersten drei Quartalen 2021 einen Gesamtflächenumsatz von 333.700 m². Im Vorjahresvergleich entspricht dies einer Steigerung von rd. 7 % (Q1-Q3 2020: 312.500 m²). Der Anteil an dem von DIP erfassten Gesamtumsatz liegt konstant bei rd. 14 %.
• Dabei fielen die Ergebnisse in den erfassten Städten sehr heterogen aus: Auf der einen Seite wurden in Nürnberg mit 37.000 m² (Q1-Q3 2020: 48.000 m²), in Karlsruhe mit 40.000 m² (Q1-Q3 2020: 48.000 m²) und in Essen mit 57.000 m² (Q1-Q3 2020: 63.000 m²) z.T. starke Umsatzrückgänge verzeichnet. Auf der anderen Seite nahm das Marktgeschehen in Dresden mit 45.000 m² (Q1-Q3 2020: 29.000 m²), in Leipzig mit 95.000 m² (Q1-Q3 2020: 70.000 m²), in Magdeburg mit 17.200 m² (Q1-Q3 2020: 15.000 m²) und in Freiburg mit 42.500 m² (Q1-Q3 2020: 39.500 m²) zunehmend an Fahrt auf.
Steigende Büroflächenleerstände
• Innerhalb eines Jahres erhöhte sich der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den 14 DIP-Standorten binnen eines Jahres um 956.000 m² (+24,7 %) von rd. 3,86 Mio. m² auf aktuell rd. 4,82 Mio. m². Dementsprechend stieg die durchschnittliche Leerstandsquote in den DIP-Büromärkten von rd. 3,5 % auf nunmehr etwa 4,4 %.
• Hierbei gibt es unterschiedliche Entwicklungen in den Einzelmärkten: Die “Big Seven“ verzeichneten im Jahresverlauf durchweg eine Ausweitung der Angebotsreserve. Die weiteren sieben DIP-Bürozentren zeigen hingegen ein differenzierteres Bild: Während in Essen, Nürnberg und Karlsruhe die Angebotsreserve wuchs, sanken in Dresden, Freiburg, Leipzig und Magdeburg die kurzfristig verfügbaren Büroflächen.
Spitzenmieten steigen
• Ungeachtet des Anstiegs der verfügbaren Büroflächen nahm die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres in den 14 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um 1,5 % auf nunmehr 33,10 €/m² zu. Hier sind vor allem die gestiegenen Spitzenmieten in Hamburg (31,50 €/m² = +5,0 %), Dresden (15,50 €/m² = +3,3 %), und Berlin (40,- €/m² = +2,6 %) zu nennen. Frankfurt bleibt mit 45,- €/m² Mietpreisführer, gefolgt von München und Berlin mit jeweils 40,- €/m².
• Das mittlere Mietniveau für Büroflächen in Citylagen sank hingegen um rd. 5,7 % bzw. 1,30 €/m² von 22,80 €/m² auf nunmehr rd. 21,50 €/m².
Die Covid-19 Pandemie beeinträchtigt noch immer die Umsatzdynamik der Büromärkte. Nach Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner sind jedoch klare Anzeichen der Erholung zu erkennen, die indessen regional unterschiedlich stark ausgeprägt sind.
• Der Gesamtflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) belief sich in den ersten drei Quartalen 2021 auf rd. 2,36 Mio. m². Dieses Ergebnis entspricht einem Anstieg von rd. 6 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2020: rd. 2,24 Mio. m²). Allerdings wurde das langjährige Mittel (Ø Q1-Q3 2011-2020: 2,73 Mio. m²) um gut 13 % unterboten.
• Die Angebotsreserve in den DIP-Märkten erhöhte sich innerhalb eines Jahres um knapp 1 Mio. m² bzw. rd. 25 % auf aktuell rd. 4,82 Mio. m² (Q3 2020: 3,86 Mio. m²). Die Leerstandsquote stieg von 3,5 % im dritten Quartal 2020 auf nun 4,4 %.
• Ungeachtet der Pandemie erhöhte sich in den DIP-Büromärkten binnen eines Jahres die durchschnittliche Spitzenmiete um rd. 0,50 €/m² (+1,5 %) auf 33,10 €/m².
DIP-Büromärkte: Umsatzdynamik nimmt zu
Auch wenn in den 14 deutschen DIP-Büromärkten mit einem Büroflächenumsatz von rd. 2,36 Mio. m² insgesamt ein Anstieg von rd. 5,7 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2020: rd. 2,24 Mio. m²) erzielt wurde, verlief die Entwicklung der einzelnen DIP-Büromärkte sehr unterschiedlich.
• Das zeigt sich z.B. bei den Büroflächenumsätzen der “Big Seven“: Zulegen konnten Köln (+36 %), gefolgt von Hamburg (+33 %), Frankfurt a.M. (+24 %) und Berlin (+6 %), während Stuttgart (-32 %), Düsseldorf (-10 %) und München (-9 %) zum Teil deutliche Umsatzrückgänge verzeichneten.
• In den sieben anderen DIP-Büromärkten mussten Nürnberg (-23 %), Karlsruhe (-17 %) und Essen (-10 %) ebenfalls rückläufige Büroflächenumsätze hinnehmen. Dagegen analysierte DIP vor allem in den östlichen Bürostandorten – neben Freiburg* (+8 %) – eine positive Flächen-umsatzdynamik. Insbesondere Dresden (+55 %), Leipzig (+36 %) und Magdeburg (+15 %) konnten ihre positive Umsatzentwicklung aus dem ersten Halbjahr 2021 fortsetzen.
“Big Seven“ stabilisieren sich
• Auf die “Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfiel ein Büroflächenumsatz von insgesamt rd. 2,03 Mio. m². Das bedeutetet eine Steigerung von rd. 6 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2020: 1,93 Mio. m²). Der Anteil an den gesamten DIP-Büroflächenumsätzen stellt sich damit wie im Vorjahreszeitraum auf rd. 86 %.
• Berlin ist wie in den beiden Jahren zuvor der Umsatzsieger mit 526.000 m² (Q1-Q3 2020: 498.000 m²). Den zweiten Platz belegt München mit 435.000 m² (Q1-Q3 2020: 480.000 m²), den dritten Hamburg mit 332.000 m² (Q1-Q3 2020: 250.000 m²).
• Auf den weiteren Plätzen folgen Frankfurt a.M. mit rd. 264.000 m² (Q1-Q3 2020: 213.000 m²), Düsseldorf mit rd. 218.000 m² (Q1-Q3 2020: 241.000 m²), Köln mit rd. 181.000 m² (Q1-Q3 2020: 133.000 m²) und Stuttgart 75.000 m² (Q1-Q3 2020: 110.000 m²).
Differenziertes Ergebnis in den übrigen DIP-Bürostandorten
• Die übrigen sieben DIP-Bürozentren (Dresden, Essen, Freiburg*, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg und Karlsruhe) erzielten in den ersten drei Quartalen 2021 einen Gesamtflächenumsatz von 333.700 m². Im Vorjahresvergleich entspricht dies einer Steigerung von rd. 7 % (Q1-Q3 2020: 312.500 m²). Der Anteil an dem von DIP erfassten Gesamtumsatz liegt konstant bei rd. 14 %.
• Dabei fielen die Ergebnisse in den erfassten Städten sehr heterogen aus: Auf der einen Seite wurden in Nürnberg mit 37.000 m² (Q1-Q3 2020: 48.000 m²), in Karlsruhe mit 40.000 m² (Q1-Q3 2020: 48.000 m²) und in Essen mit 57.000 m² (Q1-Q3 2020: 63.000 m²) z.T. starke Umsatzrückgänge verzeichnet. Auf der anderen Seite nahm das Marktgeschehen in Dresden mit 45.000 m² (Q1-Q3 2020: 29.000 m²), in Leipzig mit 95.000 m² (Q1-Q3 2020: 70.000 m²), in Magdeburg mit 17.200 m² (Q1-Q3 2020: 15.000 m²) und in Freiburg mit 42.500 m² (Q1-Q3 2020: 39.500 m²) zunehmend an Fahrt auf.
Steigende Büroflächenleerstände
• Innerhalb eines Jahres erhöhte sich der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den 14 DIP-Standorten binnen eines Jahres um 956.000 m² (+24,7 %) von rd. 3,86 Mio. m² auf aktuell rd. 4,82 Mio. m². Dementsprechend stieg die durchschnittliche Leerstandsquote in den DIP-Büromärkten von rd. 3,5 % auf nunmehr etwa 4,4 %.
• Hierbei gibt es unterschiedliche Entwicklungen in den Einzelmärkten: Die “Big Seven“ verzeichneten im Jahresverlauf durchweg eine Ausweitung der Angebotsreserve. Die weiteren sieben DIP-Bürozentren zeigen hingegen ein differenzierteres Bild: Während in Essen, Nürnberg und Karlsruhe die Angebotsreserve wuchs, sanken in Dresden, Freiburg, Leipzig und Magdeburg die kurzfristig verfügbaren Büroflächen.
Spitzenmieten steigen
• Ungeachtet des Anstiegs der verfügbaren Büroflächen nahm die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete innerhalb eines Jahres in den 14 analysierten deutschen DIP-Büromärkten um 1,5 % auf nunmehr 33,10 €/m² zu. Hier sind vor allem die gestiegenen Spitzenmieten in Hamburg (31,50 €/m² = +5,0 %), Dresden (15,50 €/m² = +3,3 %), und Berlin (40,- €/m² = +2,6 %) zu nennen. Frankfurt bleibt mit 45,- €/m² Mietpreisführer, gefolgt von München und Berlin mit jeweils 40,- €/m².
• Das mittlere Mietniveau für Büroflächen in Citylagen sank hingegen um rd. 5,7 % bzw. 1,30 €/m² von 22,80 €/m² auf nunmehr rd. 21,50 €/m².
